Prof. Dr. Alexandre Guerra
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DIREITO DAS COISAS
1. Conceito: “conjunto de normas reguladoras das relações
jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação
pelo homem” (Clóvis Beviláqua)
2. Coisa (gênero) e bem (espécie)
3. Bens são coisas úteis e raras suscetíveis de apropriação e
que apresentam valor econômico
4. Propriedade é conceito central na História da
Humanidade
5. Direta influência do Direito romano
6. Divisão central da ordem econômica mundial
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EVOLUÇÃO HISTÓRICA. Propriedade é o conceito central dos
Direitos reais
1. Direito romano concebia a propriedade como sagrada e
como um direito absoluto do proprietário
2. Propriedade individualista no Direito romano
3. Propriedade feudal na Idade Média
4. Retorno à propriedade individualista da Revolução
Francesa: “Liberdade, igualdade e fraternidade”
5. Contrato como meio de transferência de propriedade
6. Contrato com eficácia real no “Code”
7. Direito de usar, gozar, dispor e abusar da coisa que lhe
pertence (“Code”)
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1. Século XX – Restrições ao poder absoluto e ilimitado do
2.
3.
4.
5.
6.
7.
proprietário
Estado liberal vs. Estado social
Supremacia do interesse público sobre o particular
Propriedade como cláusula pétrea (D. constitucional)
CF/1988. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem
distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade,
à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
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DIREITO DE PROPRIEDADE
1. “Propriedade e propriedades”
2. Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar
e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.
3. § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas e
sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico
e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas.
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1. Direitos reais vs. Direitos pessoais – Teoria dualista
2. Direito real: poder jurídico direto e imediato do titular
3.
4.
5.
6.
7.
sobre a coisa com exclusividade e contra todos.
Eficácia “erga omnes”
Elementos: sujeito ativo, coisa e relação (poder) de
sujeição sobre a coisa (domínio)
Direito pessoal: relação jurídica por meio da qual o sujeito
ativo pode exigir do sujeito passivo o cumprimento de
uma determinada prestação
Eficácia “inter partes”
Elementos: sujeito ativo (credor), sujeito passivo
(devedor) e prestação (dar, fazer e não fazer)
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1. “Direito real é um direito absoluto, de conteúdo
patrimonial, cujas normas, substancialmente de ordem
pública, estabelecem entre uma pessoa (sujeito ativo) e
uma coisa determinada (objeto) uma relação imediata,
cuja publicidade obriga a sociedade (sujeito passivo) a
abster-se de praticar qualquer ato contrário ao mesmo
(obrigação negativa), nascendo, para a hipótese de
violência, uma ação real que outorga a seus titulares as
vantagens inerentes ao jus persequendi e ao jus
praeferendi” (Guilhermo Allende)
2. A propriedade como relação jurídica complexa
(LOUREIRO, Francisco Eduardo, Renovar: Rio de Janeiro)
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Princípios regentes dos Direitos reais
1. Princípio da aderência (especialização ou inerência)
Relação de domínio entre o titular e a coisa
independentemente da existência de um sujeito passivo
2. Princípio do absolutismo
Direito reais se exercem “erga omnes”, que devem abster-se
de molestar seu titular. Direito de sequela
3. Princípio da publicidade (ou visibilidade)
Direitos reais, para valerem contra todos, devem ser públicos
4. Princípio da taxatividade ou “numerus clausus”
Leis enumera taxativamente quais são os direitos reais
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DA POSSE
 Dos Direito reais
 Art. 1.225.
 São direitos reais:
 I - a propriedade;
 II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso;
VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador
do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII a concessão de direito real de uso.
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Princípios regentes dos Direitos reais (continuação)
5. Princípio da tipicidade
Direitos legais são definidos pelos modelos legais
6. Princípio da perpetuidade
DR são perpétuos. DP são transitórios
7. Princípio da exclusividade
Não há dois direitos reais iguais e coexistentes sobre a mesma
coisa. Direito sobre frações ideais. Usufrutuário e nuproprietário
8. Princípio do desmembramento
DR sobre coisas alheiam-se (usufruto) desmembram-se
temporariamente da propriedade. Morte do usufrutuário.
(Princípio da consolidação)
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FORMA DE CONSTITUIÇÃO DOS DIREITOS REAIS
1. Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com a tradição.
2. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos,
ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.
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OBRIGAÇÕES “PROPTER REM”
1. Figuras híbridas entre os Direitos pessoais e Direitos reais
2. “Obrigação ambulatória”
3. Vinculação originária a um Direito real
4. “´É a obrigação que recai sobre uma pessoa por força de um
determinado direito real”
5. Obrigação dos proprietários ou possuidores no condomínio
edilício de não prejudicar a segurança e saúde dos demais
condôminos
6. Débitos de água, esgoto, energia?
7. Prestações condominiais?
8. Débitos tributários incidentes sobre o imóvel (IPTU, ITR) ou
móvel (IPVA)?
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1.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. (...) É firme no Superior Tribunal
de Justiça o entendimento de que a natureza da obrigação pelo
pagamento de contas de consumo de energia é pessoal, e não “propter
rem”. (AgRg no AREsp 431.229/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES,
SEGUNDA TURMA, julgado em 10/12/2013, DJe 18/12/2013)
2.
(...) 4. A unidade isolada constitui elemento primário da formação do
condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser
entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela
natureza propter rem da obrigação condominial. 5. Estando a obrigação
de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas
à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade
advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade.
(REsp 1375160/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 01/10/2013, DJe 07/10/2013)
3.
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1.
(...) A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas
relacionadas à manutenção da coisa comum - assim como a obrigação de
pagar os tributos incidentes sobre o imóvel - qualifica-se como obrigação
propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu
origem a dívida. (REsp 1297672/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/09/2013, DJe 01/10/2013)
2.
(...) Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter
rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário,
com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos
causados pelo uso indevido de sua propriedade. V - Em resumo: o
proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui
legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos
relativos a uso de sua propriedade. (REsp 1125153/RS, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe
15/10/2012)
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ÔNUS REAIS
1. “Obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade; são
os gravames ou direitos oponíveis erga omnes”
2. Renda constituída sobre imóvel
3. Responsabilidade limitada ao bem (e valor) onerado
4. Desaparece juntamente com o bem
5. Implicam prestação positiva
6. Ação de natureza real
7. “Responsabilidade do adquirente do apartamento (unidade
condominial autônoma) por débitos do antigo proprietário
(vendedor) em relação ao condomínio? Lei n. 4.591/64, art.
4º
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OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL
1. “São as obrigações que, sem perder seu caráter de
direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a
terceiro que adquire direito sobre certo bem”
2. CC. Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o
adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se
nele não for consignada a cláusula da sua vigência no
caso de alienação, e não constar de registro.
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OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL
 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em
que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório
de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.
 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
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