USO
É MAIS RESTRITO DO QUE SUPERFÍCIE E USUFRUTO E MAIS AMPLO DO QUE
HABITAÇÃO.
HISTORICAMENTE ERA USADO SOBRE ESCRAVOS, MAS MODERNAMENTE NÃO TEM
APLICAÇÃO, E DEVERIA TER SIDO SUPRIMIDO PELO NOVO CC.
O USUÁRIO SÓ TEM O ATRIBUTO DO USO, DO JUS UTENDI, DA OCUPAÇÃO DA COISA
PARA O FIM A QUE SE DESTINA.
O USUÁRIO NÃO PODE FRUIR E NEM DISPOR, MAS TOLERA-SE UMA PEQUENA
FRUIÇÃO PARA CONSUMO PRÓPRIO, SEM EXPLORAÇÃO ECONÔMICA, SEM
COMÉRCIO (1412).
ESTA PEQUENA FRUIÇÃO NA VERDADE É UM USO PRÁTICO E VARIA DE CASO A CASO
(VER § § DO 1412).
O § 2º É TAXATIVO/EXAUSTIVO, NÃO É EXEMPLIFICATIVO, DE MODO QUE O ROL DAS
PESSOAS ALI REFERIDAS NÃO PODE SER AMPLIADO.
CONCEITO DE USO: É O DIREITO REAL LIMITADO SOBRE A COISA ALHEIA QUE CONFERE A SEU
TITULAR A FACULDADE DE, TEMPORARIAMENTE, RETIRAR A UTILIDADE DA COISA GRAVADA.
EM TODO O RESTO, O USO SE ASSEMELHA AO USUFRUTO (1413) NO QUE TANGE AO PRAZO,
APLICAÇÃO SOBRE MÓVEIS E IMÓVEIS, É INTRANSFERÍVEL, PODE SER GRATUITO OU ONEROSO,
ETC .
O EXERCÍCIO DO USUFRUTO PODE SER TRANSFERIDO (1393).
O EXERCÍCIO DO USO COM CERTEZA NÃO SE PODE TRANSFERIR ONEROSAMENTE (LOCAÇÃO),
PORQUE AÍ HAVERIA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA.
MAS PODE-SE ADMITIR A TRANSFERÊNCIA GRATUITA, VIA EMPRÉSTIMO. MESMO ASSIM
ALGUNS AUTORES DISCORDAM, POIS O 1412 PRESCREVE QUE O “USUÁRIO USARÁ”, NÃO SE
ADMITINDO ASSIM QUE UM TERCEIRO USE, MESMO GRATUITAMENTE.
HABITAÇÃO
É O MAIS RESTRITO DOS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO. É UM MINI-USO,
ENQUANTO O USO SERIA UM MINI-USUFRUTO.
EMBORA MAIS RESTRITO DO QUE O USO, A HABITAÇÃO NÃO É LETRA TOTALMENTE
MORTA, POIS EXISTE UMA APLICAÇÃO PRÁTICA PARA O INSTITUTO NO ART. 1831.
O IMÓVEL DEVE EXISTIR NA HERANÇA, NÃO SENDO OBRIGAÇÃO DOS HERDEIROS COMPRÁ-LO,
SALVO SE DETERMINADO EM TESTAMENTO PELO FALECIDO.
A HABITAÇÃO É ASSIM MAIS ÚTIL MODERNAMENTE DO QUE O USO, POIS SERVE PARA
PROTEGER VITALICIAMENTE ALGUÉM, PROVENDO-O DE UMA CASA.
CONCEITO: HABITAÇÃO É O DIREITO REAL DE USO GRATUITO DE CASA DE MORADA,
URBANA OU RURAL. O TITULAR VAI RESIDIR COM SUA FAMÍLIA EM IMÓVEL QUE NÃO
É SEU.
ENTÃO HABITAÇÃO É APENAS PARA MORAR, SEMPRE É GRATUITA, É
INTRANSMISSÍVEL, PERSONALÍSSIMA E NÃO SE APLICA A MÓVEIS (1414). PERCEBAM
QUE PELA REDAÇÃO DO 1414, A HABITAÇÃO É UM MINI-USO E EXPRESSAMENTE NÃO
PODE SER CEDIDA A TERCEIROS, NEM O EXERCÍCIO, MUITO MENOS O DIREITO REAL
EM SI.
DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO
PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS – CONTRATO PRELIMINAR OU PROMISSÓRIO
A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É SUA ESPÉCIE, QUE VERIFICADOS
ALGUNS PRESSUPOSTOS, GERA, A FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR, O DIREITO
REAL DE ADQUIRIR O IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO.
O ARTIGO 1º DA LEI 649/49: "OS CONTRATOS, SEM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO,
DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NÃO LOTEADOS, CUJO PREÇO
TENHA SIDO PAGO NO ATO DA SUA CONSTITUIÇÃO OU DEVA SÊ-LO EM UMA OU MAIS
PRESTAÇÕES DESDE QUE INSCRITOS EM QUALQUER TEMPO, ATRIBUEM AOS
COMPROMISSÁRIOS DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS E LHES CONFERE O DIREITO
DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA”
A LEI 6766/79 CRIOU OS MESMOS DIREITOS NOS CONTRATOS REFERENTES A IMÓVEIS
LOTEADOS: ART. 25. SÃO IRRETRATÁVEIS OS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA,
CESSÕES E PROMESSAS DE CESSÃO, OS QUE ATRIBUAM DIREITO A ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA E, ESTANDO REGISTRADOS, CONFIRAM DIREITO REAL OPONÍVEL A
TERCEIROS.
O CÓDIGO CIVIL INCORPPOROU A NORMATIVA NOS ARTIGOS 1.417 E 1.418
ART. 1.417. MEDIANTE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, EM QUE SE NÃO PACTUOU
ARREPENDIMENTO, CELEBRADA POR INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, E
REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, ADQUIRE O PROMITENTE
COMPRADOR DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL.
ART. 1.418. O PROMITENTE COMPRADOR, TITULAR DE DIREITO REAL, PODE EXIGIR DO
PROMITENTE VENDEDOR, OU DE TERCEIROS, A QUEM OS DIREITOS DESTE FOREM CEDIDOS, A
OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA, CONFORME O DISPOSTO NO
INSTRUMENTO PRELIMINAR; E, SE HOUVER RECUSA, REQUERER AO JUIZ A ADJUDICAÇÃO DO
IMÓVEL.
EM POUCAS PALAVRAS, SE DUAS PESSOAS CELEBRAM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL, PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS, O COMPRADOR TERÁ DIREITO REAL
DE AQUISIÇÃO REFERENTEMENTE AO IMÓVEL.
ISSO EQUIVALE A DIZER QUE, SE O VENDEDOR DESISTIR, NA HORA DE ASSINAR A ESCRITURA
PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, QUE NADA MAIS É QUE O CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E
VENDA, O COMPRADOR PODERÁ REQUERER AO JUIZ A OUTORGA DA ESCRITURA COM A
CONSEQUENTE ADJUDICAÇÃO.
ADJUDICAÇÃO É AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR ATO JUDICIAL.
PARA QUE O COMPRADOR TENHA ESSE DIREITO, SÃO ESSENCIAIS ALGUNS REQUISITOS.
O CONTRATO PROMISSÓRIO NÃO PODERÁ CONTER CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO.
DEVE SER ASSINADO PELO VENDEDOR E SEU CÔNJUGE E REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
SE O CONTRATO PRELIMINAR NÃO ESTIVER REGISTRADO O PROMITENTE COMPRADOR TERÁ
DIREITO DE ADJUDICAR O IMÓVEL, EXECUTANDO O CONTRATO PROMISSÓRIO.
SÓ QUE ESTE DIREITO SERÁ CREDITÍCIO, NÃO SENDO OPONÍVEL ERGA OMNES.
NÃO CONSISTIRÁ EM DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO, NÃO SENDO VÁLIDO CONTRA TERCEIROS DE
BOA-FÉ.
RETROVENDA
É DIREITO REAL IMPRÓPRIO, UMA VEZ QUE COMO TAL NÃO É CONSIDERADO EXPRESSAMENTE
PELA LEI.
NENHUM AUTOR FAZ ALUSÃO A ELE, PORÉM SEM SENTIDO, POIS A RETROVENDA TEM TODAS
AS CARACTERÍSTICAS DE VERDADEIRO DIREITO REAL.
A RETROVENDA É CLÁUSULA ESPECIAL QUE PODE FIGURAR NO CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL, CONFERINDO AO VENDEDOR O DIREITO DE READQUIRIR O IMÓVEL, DESDE
QUE RESTITUA AO COMPRADOR O PREÇO MAIS AS DESPESAS.
UMA VEZ REGISTRADO O CARTÓRIO DE IMÓVEIS,O CONTRATO COM CLÁUSULA DE
RETROVENDA, GERA AO VENDEDOR O DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO, OPONÍVEL ERGA OMNES.
OUTRA NÃO PODE SER A INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 507 DO CÓDIGO CIVIL.