O Urbano em Fragmentos: A produção do espaço e
da moradia pelas práticas do setor imobiliário
Cap.4.O financiamento ao setor imobiliário
Objetivo:
1.descrever a relação existente entre o capital
financeiro e o setor imobiliário na construção
do espaço urbano das metrópoles brasileiras.
2. Perspectiva histórica dos distintos
movimentos de urbanização das cidades
brasileiras, em especial, São Paulo.
Setor
Imobiliário
Capital
Financeiro
Novos instrumentos de captação da maisvalia gerada e da renda fundiária para aos
proprietários de imóveis.
Investimento: “habitacao de
mercado”
 Financiamento- credito
 Tempo do investimento
 Assim: ”quem acaba arcando com o
investimento de moradia para população de
baixa renda acaba sendo o Estado através
de créditos acessíveis aos mais pobres. “É
uma forma de subsidiar a própria
reprodução social da força de trabalho.”p.
90
Papel do Estado
 Políticas de incentivo para ocupação
do espaço
 Nivel macroeconomico:
 taxas de juro diferenciadas,
 facilidades de crédito,
 aumento dos gastos públicos ou
 diminuição da pressão fiscal.
Papel do Estado
 Nível microeconômico:
 “as políticas podem atuar no sentido de dar subvenções
aos proprietários de moradias alugadas ou àqueles que
ascendem à propriedade, facilitar a demanda de famílias
com rendas relativamente baixas – o que se consegue
com descontos na compra de moradias de interesse
social
a) Da produção rentista do final do século XIX às políticas
do período populista ( 1930-1940):

iniciativa privada, atividades agropecuárias ou mercantis que
buscavam no mercado
1.
“O setor imobiliário, grande benefiado pela transferência do capital
cafeeiro, apresentava limitações de várias ordens para o
investimento do capital não direcionado à economia cafeeira – o
processo de industrialização era ainda incipiente, frágil e instável,
às vezes ameaçado pela ausência de um mercado nacional
integrado e com forte concorrência estrangeira.”p. 98
Um histórico do financiamento
imobiliário no Brasil
 Setor da moradia: ramo imobiliário passível de
comparação entre as distintas classes sociais em sua
atuação no urbano. Arretche (1990: 23) denomina “
modelo liberal de provisão habitacional”onde existe,
como no Brasil, uma maior segregação residência com
relação aos rendimentos da população.
Camadas pobres
da população:
Vilas operárias
Cortiços
Loteamentos
periféricos
Casas
geminadas
Camadas mais
abastadas da
população:
Aluguel de casas
mercado formal
Compra de casas
Foto: O alargamento da rua da Carioca testemunhado pela fotografia de Augusto Malta, em
1906, mostra o verdadeiro canteiro de obras em que foi transformado o centro urbano do
Rio de Janeiro no início do século XX. Os velhos sobradões, a maioria usada como cortiços
que abrigavam dezenas de famílias, ou antigos armazéns, foram demolidos para dar lugar a
largas ruas e avenidas que tornaram a região um pólo comercial, banindo os antigos
moradores.
1.
Encilhamento: entre 1889 e 1991, “maior
emissão de moeda nesse período, facilitando os
créditos bancários, e a maior liberdade para a
constituição de sociedades anômicas
(inicialmente exigia-se apenas 10% do capital
total para uma empresa a ter suas ações
lançadas), propiciaram a formação de empresas
ligadas à construção civil e aos loteamentos
urbanos, que teriam sido, na capital paulista, a
tônica do Encilhamento, pois essa cidade estava
em período de franco crescimento.”p. 99
 “A partir de 1930, com o fim da Primeira
República e o início do governo de Vargas, o
problema habitacional passou a ser encarado
de outra forma. Segundo a opinião
generalizada, a iniciativa privada era incapaz
de enfrentar o problema, tornando inevitável a
intervenção do Estado”p. 102
Intervenção do Estado:
 Carteiras Prediais, Instituto de Aposentadoria e
Pensões ( IAPs) e Fundação Casa Popular (FCP,
fundada já na gestao Dutra, em 1946).
 Lei do Inquilinato: 1942 estabelecia a regulamentação
do mercado de alugueis e seu congelamento,
constituiu uma das principais causas da
transformação de provisão habitacional no Brasil,
desestimulando a produção rentista e transferindo
para o Estado e para os próprios trabalhadores (
através da autoconstrução) o encargo de produzir as
suas moradias.
Institutos: “Seus financiamentos possibilitaram
o intenso processo de verticalização e
especulação imobiliária que tomou conta dessa
cidade, a capital federal de então, investindo
direta ou indiretamente na construção de
grandes edifícios comerciais e residenciais, em
conjuntos populares, e, sobretudo, em terrenos,
tornando-os os maiores detentores individuais de
terras, urbanas do país no período de sua
existência. Vale lembrar que a maior parte dos
recursos destinados à produção imobiliária dos
IAPs tiveram como beneficiados membros das
classes média alta”.p. 10
B) A criação do Sistema Financeiro Habitacional
 Plano Nacional de Habitação,
 Banco Nacional da Habitação (BNH)
 e o Serviço Federal de Habitação e
Urbanismo (Serfhau)
“não era intenção dos formuladores do SFH
criar mecanismos de subsídio à produção
habitacional para a população de renda mais
baixa e, sim criar uma forma de financiar a
produção capitalista de moradia através de uma
racionalidade de mercado; os empréstimos
concedidos pelo BNH, o principal agente do
SFH, para a produção de moradias de interesse
social, deveriam retornar corrigidos a esta
instituição, e isso, a longo do tempo, mostrouse inviável.”p. 110
“Tendo em vista o compromisso implícito entre o
Estado, o setor financeiro e o setor imobiliário,
os programas voltados a políticas habitacionais
alternativas, como a urbanização de favelas, a
produção em regime de mutirão, a urbanização
de lotes ou o financiamento do material de
construção para o próprio morador foram
marginalizados ao longo da trajetória do BNH,
tendo pouca expressão em termos de recursos
distintos”p. 117
C) Dom fim do BNH ao Sistema Financeiro Imobiliário: uma
longa transição inacabada
 “Ocorreu uma constante queda da atuação do SFH ao
longo dos anos 1980, reflexo de sua crise interna e da
crise econômica por que passava o próprio país. Em
1987 observa-se uma paralisia quase que completa do
SFH devido à extinção do BNH (feita em 1986) e à
aceleração da inflação com o fim do congelamento de
preços do Plano Cruzado ( também de 1986).”p. 121
“Uma questão crucial para a aquisição de
moradia em um contexto de liberalização
do mercado é a referente aos custos
financeiros decorrentes do financiamento.
(...) Nesse período ocorreram mudanças no
mercado de incorporações residenciais, e o
crescimento do financiamento habitacional
com recursos próprios das empresas
incorporadoras e construtoras configurava
uma oferta restrita para as camadas de alta
renda, sendo que para a população de
baixa renda a solução foi o crescimento da
produção habitacional ilegal e informal.”p.
128
Questão para refletir:
 No decorrer dos anos, várias ações
foram desenvolvidas no sentido de
resolver a questão da moradia nas
cidades brasileira. Contudo, o que se
tem verificado são medidas
privilegiando grupos de moradores. A
partir do histórico apontado no texto,
apresente os distintos momentos que
a temática da habitação encenou no
contexto brasilerio.