Estimativas preliminares de custos de construção em
empreendimentos imobiliários
É possível aliar competitividade e redução do risco do negócio?
1
A Régua do tempo no negócio Imobiliário
CT
8
L
8
22
IO
TOTAL : 44 MESES
TO
6
Há algum produto no Mercado com um ciclo de produção tão longo ?
Como preservar parâmetros de viabilidade num negócio de ciclo tão longo ?
Como minimizar e mitigar riscos num negócio com tamanha complexidade ?
2
Ciclo de Produção de Cerveja :
Do inicio do processo de fabricação até a chegada no
ponto de venda :
10 dias
Ciclo de Produção de um apartamento :
Da compra do terreno ao desligamento do cliente ( repasse)
44 meses
-
Somos ou não somos malucos para
trabalhar num mercado desses ?
3
Alguns Parâmetros Econômicos
2005
2010
Inicio dos IPO´S das Incorporadoras
( Cyrela – set/2005)
Queda no valor das ações das
Incorporadoras
Mercado Imobiliário começa a se
interessar pelas Classes C e D
Mercado Imobiliário totalmente
comprometido com produtos de
baixa renda
Unidades residenciais lançadas em
São Paulo – 25 mil
Unidades residenciais lançadas em
São Paulo – 37 mil ( + 48%)
Unidades residenciais novas vendidas Unidades residenciais novas vendidas
em São Paulo – 24 mil
em São Paulo – 36 mil ( + 50%)
Unidades comerciais novas vendidas
em São Paulo – 1.500
Unidades comerciais novas vendidas
em São Paulo – 5.800
Economia Mundial em expansão
Economia Mundial em recessão
4
Alguns Parâmetros Técnicos
2005
2010
Resultados
Empresas de Projeto dimensionadas para
atender as demandas do mercado
Empresas de Projeto sem capacidade para
atender as demandas do mercado
Aumento de custos
/atrasos em entregas
Mão de obra qualificada e suficiente para
atender as demandas do mercado
Falta de mão de obra qualificada, baixa
produtividade
Aumento de custos /
atrasos recorrentes
Não havia falta de insumos
Falta de insumos ( ex: bloco de concreto)
Aumento de custos/
Atrasos de obras
Profissionais de Engenharia suficientes para
atender o mercado
Falta de Engenheiros no mercado
Perda de qualidade na
gestão
Obras entregues no prazo
Obras entregues com atraso
Comprometimento do
resultado do negocio
Custos controlados e respeitando
parâmetros da viabilidade
Custos descontrolados , resultados
imprevisiveis
Comprometimento do
resultado do negocio
ECONOMIA MUNDIAL EM EXPANSÃO
ECONOMIA MUNDIAL EM RETRAÇÃO
5
Como mitigar os riscos do negócio imobiliário
no âmbito da obra ?
 Antecipação de serviços sem impactos significativos nas despesas
indiretas – Garantia de prazo
 Fechamento das 5 torneiras por onde escoam os resultados – Garantia de
Custos
 Programação antecipada de compras de materiais e serviços - Garantia de
Prazos e de Custos
 Sistema PLT – Garantia de prazos e de custos
6
Os dez mandamentos do pré obra
L
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

IO
Documentação ( Projetos/ Licenças)
Cercamento definitivo do terreno
Instalações Provisórias
Canteiro de Obras montado
Guarita definitiva
Limpeza do terreno
Planejamento Logístico da Obra ( vias de serviço)
Gabaritos de Marcação
Terraplanagem
Redes de Infra estrutura
7
As cinco torneiras que levam
seu resultado para o ralo .....
IO
TO
Aditivos Contratuais ( Retrabalho Intelectual)
Desrespeito ao Histograma
Prazo de Obra ( Custo fixo)
Equipamento/ Hora
Entregas sem qualidade ( retrabalho)
8
Programação Antecipada de Compras e
Serviços
CT
IO
Meta : Fechar cerca de 60% dos custos de obra ANTES de seu início
Fundações – 8%
Estrutura – 15%
Instalações – 15%
Elevadores – 7%
Cerâmicas
Louças
Metais
Ferragens
Portas
15% - PARCERIAS
Total – 60 % , riscos minimizados para 40%
DO CUSTO DA OBRA
9
SISTEMA PLT
L
Planejamento
TO
Logistica
Terminalidade
10
Planejamento
Projeto de Canteiro de Obras
Premissas de Mão de Obra ( Própria x terceirizada)
Pleno Conhecimento do Projeto
Cronogramas Macro e Detalhado
Histograma de Mão de obra e Equipamentos
Cronograma de Suprimentos
Projetos de Produção
Logística
Planejamento “em movimento “
Gestão da obra INCONDICIONALMENTE comprometida com o planejamento
Terminalidade
É uma filosofia de trabalho
Ausência de retrabalhos e arremates
Limpeza do local de trabalho DIARIAMENTE
Estocagem adequada
Redução de perdas
Comprometimento das equipes de produção
Valorização profissional
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Muito Obrigado !!!
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