O SONHO DA CASA PRÓPRIA
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O SONHO DA CASA PRÓPRIA
Preparado pelos Profs. Antonio Bonassa e Paulo Faria, da ESPM-SP.
Recomendado para as disciplinas de Estratégia Empresarial, Marketing e Estratégia de
Produto.
Este caso foi escrito inteiramente a partir da experiência dos professores e das fontes
mencionadas no tópico “Referências”. Não é intenção dos autores avaliar o movimento
estratégico do setor e das entidades mencionadas. Todos os personagens mencionados
são fictícios, e retratam os objetivos e os problemas de uma grande parcela da população
brasileira. Este texto é destinado, exclusivamente, ao estudo e à discussão acadêmica, sendo
vedada sua utilização ou reprodução em qualquer outra forma. A violação aos direitos
autorais sujeitará o infrator às penalidades da Lei. Direitos reservados ESPM.
Setembro 2011
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RESUMO
O mercado imobiliário vem passando por uma verdadeira revolução nos últimos anos, com milhares de famílias realizando o sonho de aquisição da casa própria. Entre os fatores que suportam
o crescimento do segmento estão o controle da inflação, a queda das taxas de juros, o aumento
da renda dos brasileiros e o lançamento de programas habitacionais para famílias com menor
poder aquisitivo. O caso apresenta algumas das características do setor, destacando o déficit habitacional e os programas governamentais de apoio aos clientes de baixa renda. Além disso, visa
retratar o lado do cliente deste setor, que são as famílias brasileiras que se deparam com a decisão de realizar o sonho de aquisição da casa própria. Por último, são apresentadas algumas das
consequências e limitações para o desenvolvimento habitacional, como a elevação nos custos
dos terrenos e a carência de mão de obra especializada na construção civil.
PALAVRAS-CHAVE
Setor habitacional, déficit, Minha Casa Minha Vida, mercado imobiliário
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SUMÁRIO
1. Introdução............................................................................................................................. 5
2. Fernando e Lurdes............................................................................................................... 5
3. O Problema Habitacional Brasileiro.............................................................................. 6
4. Programa Minha Casa Minha Vida................................................................................. 7
5. O Mercado Imobiliário Brasileiro.................................................................................... 7
6. A Grande Sorte..................................................................................................................... 8
7. E Agora, Fernando?............................................................................................................. 9
8. Referências...........................................................................................................................11
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Introdução
O mercado imobiliário vem passando por uma verdadeira revolução nos últimos anos. Em um
momento favorável da economia brasileira, milhares de famílias estão realizando o sonho de
aquisição da casa própria. Entre os fatores que suportam o crescimento da demanda nesse segmento estão o controle da inflação, a queda das taxas de juros, o aumento da renda da população
e o lançamento de programas habitacionais voltados às famílias com menor poder aquisitivo.
Este caso apresenta alguns dos grupos de personagens envolvidos nesse ambiente, desde
uma família que se depara com a decisão de suas opções para moradia, até o proprietário de
um terreno que se beneficia desse cenário para participar da criação de um novo conjunto
residencial. O caso também apresenta algumas das características do setor, os programas governamentais de apoio aos clientes de baixa renda, bem como algumas das consequências
econômicas do crescimento do setor habitacional no País.
Fernando e Lurdes
São Paulo, 22 de maio de 2011 – Domingo
Quando acordou pela manhã, Maria de Lurdes estava ansiosa. Depois de dois anos e meio casada
com Fernando, finalmente estavam próximos de adquirir um imóvel. Durante a semana a expectativa era enorme, estava difícil concentrar-se em suas atividades no trabalho. Lurdes, como é
conhecida, trabalha como cabeleireira em um salão de beleza na zona oeste de São Paulo.
Fernando também estava apreensivo. Só de pensar na possibilidade de entrar em um financiamento de longo prazo já tinha calafrios. Há quatro anos trabalhava em uma empresa de segurança patrimonial, mas seu salário ainda era baixo. Nem sonhava com a possibilidade de comprar
um imóvel, uma vez que não tinha acumulado reservas financeiras suficientes. De fato, em sua
mente, isso tudo se tratava-se de um passo gigantesco, muito além de sua capacidade!
São Paulo, 20 de outubro de 2007 - Sábado
Fernando e Lurdes conheceram-se em uma festa de casamento. Silmara, prima de Fernando, iria se
casar e adquiriu um pacote de serviços chamado “Dia da Noiva” em um salão de beleza no bairro
onde morava. Estava tão nervosa naquele dia, mas conseguiu se acalmar conversando com Lurdes,
enquanto ela cuidava de seus cabelos. Ao final da tarde, sentindo-se linda, fez questão de convidar
a nova amiga para o evento mais importante de sua vida, o seu próprio casamento!
Na pequena recepção organizada para celebrar o matrimônio, Fernando quis conhecer a
moça que estava um pouco deslocada no meio de sua família e de seus conhecidos. A conversa
deu início a uma breve amizade, que logo se transformou em namoro, posteriormente coroado
com um belo casamento. O casal planejava ter dois filhos e já discutiam seus possíveis nomes!
Antes de se casarem, Fernando e Lurdes pensavam na possibilidade de alugar uma casa.
Porém, ficaram surpresos com as elevadas despesas incorridas no casamento e optaram por
morar na casa da mãe de Fernando, pelo menos até as coisas melhorarem um pouco. Afinal,
ela era viúva e morava sozinha com o filho, e a casa era espaçosa o suficiente para o novo casal.
No entanto, logo nos primeiros dias, Lurdes percebeu a complexidade da escolha. Eram
poucos os momentos que podia ter privacidade com o marido, e todas as decisões da casa
passavam pela aprovação de sua sogra.
Após mais de dois anos nessa situação, sabia que o melhor era ter um lugar só para o casal.
Falar sobre isso com Fernando era difícil, ele resistia à ideia de aumentar as despesas e ainda
ter que deixar a mãe morando sozinha. Além disso, o salário mensal acumulado pelo casal era
de aproximadamente R$ 3.000,00, e as despesas consumiam boa parte desse valor, com pouca
sobra para pagar aluguel, muito menos para comprar um imóvel.
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Lurdes, por sua vez, depois de ouvir muitas histórias de clientes sobre programas de habitação popular, estava decidida a conhecer essa opção. Por diversas vezes mencionou a ideia
com o marido, que pensava que a esposa estava ficando maluca. Mas Lurdes não se dava por
vencida, tendo retomado o assunto com muita frequência nos últimos meses.
Quase que vencido pelo cansaço, Fernando prometeu à esposa que iria pensar no assunto
e aceitou visitar um feirão de imóveis para conhecer as possibilidades. No fundo, sabia que ter
toda a família morando junto era ruim para sua esposa e para o seu casamento. Lurdes já se
mostrava muito chateada com a situação, que exigia alguma mudança drástica para não prejudicar o relacionamento do casal. O cerco estava se fechando!
O Problema Habitacional Brasileiro
O problema habitacional pode ser facilmente observado nos grandes centros urbanos do País.
Ele é caracterizado por parte representativa da população vivendo em residências de baixo
padrão de qualidade ou em favelas.
De acordo com estudo realizado pela FGV, em 2009, encomendado pelo Sinduscon-SP, o
déficit habitacional brasileiro atingiu 5,8 milhões de famílias, o que representou 9,3% do total
de famílias do País. Essa carência não se refere exclusivamente à quantidade de moradias que
faltam para abrigar as pessoas, mas também às condições das moradias existentes. O déficit
mede a carência total de moradias na sociedade brasileira.(1)
Na prática, o elevado déficit habitacional representa que parte substancial da população brasileira vive em habitações inadequadas, muitas vezes não servidas por estrutura de
saneamento básico (abastecimento de água e esgoto), às vezes com mais de uma família
vivendo em uma única moradia, muitas vezes em favelas, cortiços, meros quartos ou salas,
em casos extremos, embaixo de pontes ou lugares públicos.
Segundo estudo publicado pelo Banco Central do Brasil, o déficit habitacional prejudica a convivência familiar dos brasileiros, cria problema nas áreas de saneamento, saúde, educação e emprego, além de favorecer o desenvolvimento de atividades relacionadas à criminalidade. (2)
São muitos os fatores que contribuíram para esse cenário, entre eles os baixos índices de crescimento econômico verificado por décadas, as altas taxas de inflação que inviabilizavam programas
de financiamento habitacional de longo prazo e o forte movimento de migração populacional.
Sobre esse último fator, é de se notar o expressivo crescimento da população urbana no País. Em apenas uma década, houve crescimento superior a 16%. No ano 2000,
137.953.959 pessoas viviam em área urbana. Esse número cresceu para 160.879.708 pessoas em 2010, de acordo com o IBGE: http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/
noticia_visualiza.php?id_noticia=1766
(2) http://www.
bcb.gov.br/pre/
evento/arquivos/2010_3_21/
2010_3_18_
Painel_V_Osvaldo_
Iorio.pdf
(3) Fonte: http://
www.ibge.
gov.br/home/
presidencia/
noticias/noticia_
visualiza.php?id_
noticia=1766
Figura 1: Crescimento da População Urbana no Brasil(3)
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(1) http://www.
sindusconsp.com.
br/downloads/
economia/estudossetoriais/deficit2009.pdf
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Programa Minha Casa Minha Vida
Com o objetivo de atuar na solução dos problemas de habitação, e também de dinamizar o setor da construção civil e gerar empregos, o governo brasileiro lançou o “Programa Minha Casa
Minha Vida”. Nele, famílias que se enquadram em condições econômicas específicas podem
adquirir um imóvel e financiar o pagamento das prestações de maneira facilitada.
A primeira fase do programa, lançada em 2009, teve objetivo de construir 1 milhão de moradias populares, 400 mil para famílias com renda até três salários mínimos, outras 600 mil
para famílias com renda entre três e dez salários mínimos. Para a segunda fase estão previstos
investimentos de R$ 71,7 bilhões até 2014 na contratação de 2 milhões de moradias.
Para o público com menor renda, a compra dos imóveis é subsidiada pelo governo. De
acordo com a Caixa Econômica Federal, o valor máximo de cada unidade é de R$ 52.000,00
para apartamentos e R$ 48.000,00 para casas, isso na região metropolitana de São Paulo. O
contrato de alienação do imóvel tem prazo de vigência de 120 meses, sendo que a prestação
mensal é fixada em 10% da renda familiar do beneficiário, com prestação mínima de R$ 50,00.
Para que as construções possam ser vendidas como parte do “Programa Minha Casa Minha
Vida”, regras específicas devem ser seguidas. As moradias podem ser casas com 35 m2, ou
apartamentos com 42 m2. As casas devem possuir sala, cozinha, banheiro, 2 dormitórios, além
de área externa com tanque. Os apartamentos devem possuir sala, cozinha, área de serviço,
banheiro e 2 dormitórios. Estas diretrizes podem ser encontradas em http://www.sindusconmg.org.br/site/arquivos/cartilha_minha_casa_minha_vida.pdf
Figura 2: Perspectiva 3D de casa térrea no Programa Minha Casa Minha Vida(4)
O “Programa Minha Casa Minha Vida” também contempla apoio para que famílias com renda entre 3 e 10 salários mínimos adquiram seus imóveis. Para esse segmento não existe especificação padrão de moradia. Nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito
Federal, uma família pode adquirir um imóvel de até R$ 130 mil, podendo financiar a aquisição
em até 30 anos, com juros que variam conforme a renda.
O Mercado Imobiliário Brasileiro
De acordo com o Secovi-SP, Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, o mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos dez anos. Dentre os fatores
dessa virada de um segmento que amargou praticamente 20 anos de estagnação, está o controle da inflação, a queda das taxas de juros, a criação de novas diretrizes para o setor, o aumen-
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(4) Fonte: http://
civilengenharia.webnode.
com.br/news/
as-casas-doprograma-habitacional-minhacasa-minha-vida/
newscbm_135789/25/
to da renda da população e o lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida, voltado para
famílias com menor poder aquisitivo.
Segundo reportagem da Revista Exame, o mercado brasileiro viveu em 2010 um período
de euforia sem paralelo na história. Mais de 1 milhão de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais que em 2008. As vendas nunca foram tão velozes. A reportagem
ainda indica que o preço dos imóveis novos subiu 26% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio
de Janeiro e Porto Alegre. O preço dos imóveis usados subiu 24% no mesmo período. A alta
média de 25% foi a maior do mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria
Global Property Guide. Em dois anos, os imóveis brasileiros valorizaram 52%.
(http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/0992/noticias/a-maior-alta-do-mundo)
Esse cenário causou grande expansão no número de unidades produzidas, alavancando o
crescimento de setores importantes para a economia, como o setor da construção civil.
O elevado crescimento gera discussão sobre a existência de bolha especulativa no setor,
com a possibilidade de ocorrência de crise financeira com consequências negativas para a sociedade. Contrários a essa visão, três fatores são apresentados: 1) o elevado déficit habitacional
brasileiro; 2) a demanda adicional de moradias decorrente do crescimento demográfico, estimada em 700 mil novas moradias por ano, de acordo com estudos do Banco Central do Brasil;
e 3) o baixo volume de crédito imobiliário existente no País.
País
Estados Unidos
Inglaterra
Alemanha
França
Espanha
Chile
Brasil
% Crédito Total
PIB
% Crédito Imobiliário
PIB
187%
155%
105%
103%
170%
74%
50%
68%
75%
45%
28%
45%
20%
3%
Figura 3: Proporção de Crédito Total e Crédito Imobiliário em relação ao PIB(5)
A Sorte Grande...
Quando recebeu uma herança familiar em 2001, Marco Antonio não ficou muito empolgado.
Afinal, tratava-se de um terreno de 10 mil metros quadrados localizado no município de Cotia,
zona oeste da região metropolitana de São Paulo, longe das principais ruas e avenidas da cidade, e sem muita estrutura urbana em seus arredores. Como estava montando um escritório de
advocacia no período, especializado em direito societário, pensou na possibilidade de vender
o terreno para facilitar os primeiros passos na nova empresa.
Para sua surpresa, demorou muito para receber a primeira oferta, que foi baixa de acordo
com suas expectativas. As ofertas subsequentes seguiam o mesmo caminho. Decidiu então
manter o terreno como uma espécie de investimento de longo prazo.
Com o passar do tempo, as atividades no escritório de advocacia prosperavam, impulsionadas pelo bom andamento da economia brasileira. Apesar de estar sempre atarefado administrando o escritório, Marco Antonio percebeu um crescimento estranho no interesse pelo seu
terreno em Cotia. Nos últimos meses, quatro diferentes corretores haviam entrado em contato
com o objetivo de intermediar a venda do terreno para construtoras.
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(5) Fonte: http://
www.bcb.gov.br/
pre/evento/arquivos/2010_
3_21/2010_3_18_
Painel_V_Osvaldo_
Iorio.pdf
Diziam que havia ocorrido boa valorização nos imóveis da região e que agora o terreno poderia ser vendido por mais de R$ 1.000.000,00, quase o triplo dos valores oferecidos no passado.
Marco Antonio não se interessava pela venda naquele momento. Porém, uma última ligação sobre o assunto o havia deixado intrigado: ao invés da proposta rotineira de venda do terreno, recebeu a oferta de uma construtora para estabelecer parceria no desenvolvimento de
um projeto imobiliário. Pela proposta, teria que ceder a propriedade do terreno para o grupo,
mas ficaria sócio de um novo conjunto residencial que seria desenvolvido no local, participando com determinado percentual nas receitas de venda.
Interessado no assunto, agendou reunião com a construtora para conhecer os termos da
proposta. A empresa pretendia construir um conjunto residencial com 3 prédios no local. Os
apartamentos iriam contar com infraestrutura necessária para uma família de classe média:
dois dormitórios, uma vaga de garagem, boa estrutura de lazer no condomínio, etc. E o melhor,
o custo dos apartamentos iria se enquadrar no “Programa Minha Casa Minha Vida”, para clientes com renda até 10 salários mínimos.
Avaliando as possibilidades, Marco Antonio percebeu a diferença entre as propostas. Se
fizesse a venda imediata do terreno, poderia obter cerca de R$ 1.000.000,00 à vista. Sendo
sócio do projeto, sua participação poderia render entre três a quatro vezes este montante,
dependendo do sucesso do empreendimento, em um prazo de até 36 meses.
Após conversar com sua esposa, e analisar cuidadosamente os contratos, os futuros sócios
e a qualidade da construtora, decidiu aceitar a proposta de parceria.
E agora, Fernando?
Eis que chega o grande dia, 22 de maio de 2011. Lurdes mal esperou o relógio despertar e já
pulou da cama para se preparar. Não podia perder tempo. Tinha conseguido convencer Fernando sobre a visita ao feirão de imóveis. Antes das 9 horas já tinham tomado café da manhã e
se dirigiam ao feirão, no Centro de Exposições Imigrantes, em São Paulo/SP.
Nessa visita, encontraram alguns apartamentos que acharam interessantes, pelo tamanho,
estrutura e localização. Não faziam questão de nenhum luxo e o apartamento não precisava
ser muito grande. Precisavam de um apartamento na zona oeste de São Paulo, pois Lurdes
trabalhava naquela região, e os amigos e familiares viviam na redondeza.
Das opções analisadas, a que mais agradou foi de um apartamento com 2 dormitórios que seria
construído em um conjunto residencial no município de Cotia. O preço solicitado era R$ 125.000,00.
De acordo com a simulação realizada no feirão, as parcelas mensais iniciais do financiamento sairiam por volta de R$ 900,00, mas eram decrescentes. O financiamento tinha prazo de 30 anos.
Além disso, seria necessário utilizar todo o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço que
tinham para quitar a entrada do imóvel, estimada em R$ 31.000,00. A notícia ruim era que o
apartamento estava previsto para entrega aos compradores no prazo de 24 meses.
Durante a semana, Fernando havia comentado com um colega de trabalho a respeito da situação, explicou que estava preocupado com as elevadas despesas, mas também deixou claro
que a situação atual estava se tornando insustentável. O amigo o informou que havia outras
opções, como alugar um apartamento na região onde moravam. Nas condições pretendidas, o
aluguel e condomínio de um apartamento poderiam sair por R$ 950,00 ao mês.
Pensando nas opções, entre não fazer nada, comprar ou alugar um apartamento, Fernando
e Lurdes discutiam os prós e os contras das possibilidades. Comprar parecia ótimo, era um
investimento de longo prazo que seria importante para o futuro da família. Mas esperar mais
dois anos para mudar parecia uma eternidade. Sem contar que a compra do imóvel iria representar mais despesas na época da obtenção das chaves, com acabamento e mobília do apartamento, sem contar o acréscimo aproximado de R$ 150,00 com condomínio.
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Voltaram pra casa com muitas dúvidas sobre o caminho a seguir. No meio da discussão,
resolveram fazer uma tabela para facilitar a análise das opções:
1-Comprar
Custo Mensal Atual
Prazo para Mudança
Custo Adicional do Condomínio (pós chaves)
Uso do FGTS
Patrimônio Futuro Apartamento
Patrimônio FGTS
2 - Alugar
900,00
950,00
24 Meses
Imediato
150,00
Já incluso no Aluguel
Sim
Não
120.000,00
-
-
31.000,00
Figura 4: Fatores para decisão entre aluguel e compra do imóvel
No final do domingo, a mãe de Fernando preparou um café e sanduíches e convidou Fernando e Lurdes para comer. Aproveitou a oportunidade para perguntar ao casal se tinha gostado da visita ao feirão de imóveis. Empolgada, Lurdes logo começou a falar do apartamento
de seus sonhos, ficava em Cotia, fácil de chegar ao salão de beleza e de visitar os familiares.
Percebendo que seu filho continuava quieto apesar da empolgação da esposa, a mãe
logo perguntou: E agora, Fernando?
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Referências
http://balanco.secovi.com.br/2010/
http://civilengenharia.webnode.com.br/news/as-casas-do-programa-habitacional-minha-casa-minha-vida/newscbm_135789/25/
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/mcmv/Portaria_93.pdf
http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/0992/noticias/a-maior-alta-do-mundo
http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programas_habitacao/pmcmv/saiba_mais.asp
http://www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/MedidaProvisoria/MedidaAlteracoesDestaques.pdf
http://www.iab.org.br/images/stories/deficit2008.pdf
http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=1766
http://www.sinduscon-mg.org.br/site/arquivos/cartilha_minha_casa_minha_vida.pdf
http://www.uniapravi.org/images/evento/aandremarinho.pdfhttp://www.bcb.gov.br/pre/
evento/arquivos/2010_3_21/2010_3_18_Painel_V_Osvaldo_Iorio.pdf
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