ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO
PAULO – AASP.
DIREITO IMOBILIÁRIO.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
TEORIA E PRÁTICA.
Flávio Tartuce
Doutor em Direito Civil e Graduado pela Faculdade de Direito da USP.
Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP.
Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e
das Sucessões da Escola Paulista de Direito.
Professor dos cursos de mestrado e doutorado da FADISP-ALFA.
Professor da Rede LFG.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado, parecerista e árbitro.
CONDOMÍNIO
CONCEITO: Verifica-se condomínio quando mais de uma pessoa tem o
exercício da propriedade sobre determinado bem. São vários os sujeitos
ativos em relação ao direito de propriedade, que é único. A propriedade é
total e única, o que justifica as denominações co-propriedade e
compropriedade.
CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM:
a) Condomínio voluntário ou convencional - se decorrer do acordo de
vontade dos condôminos, ou seja, se nascer de um negócio jurídico
bilateral ou plurilateral. Ex. Três amigos que compram um terreno para
investimentos em comum. No silêncio do instrumento de instituição
(contrato), presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais.
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO TEM ESTUDO SEPARADO.
b) Condomínio incidente ou eventual - quando surgir por motivos estranhos à
vontade dos condôminos. Ex. Duas pessoas recebem determinado bem
em razão de falecimento do proprietário.
c) Condomínio necessário ou forçado - quando vier de determinação de lei,
ou seja, quando for conseqüência inevitável do estado de indivisão da
coisa. nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes,
muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC).
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CONDOMÍNIO EDILÍCIO
PROPRIEDADE COMUM + PROPRIEDADE EXCLUSIVA.
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão
ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada
pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos”.
NATUREZA JURÍDICA? PESSOA JURÍDICA?
DOUTRINA CLÁSSICA X DOUTRINA CONTEMPORÂNEA.
VER ENUNCIADO 90 CJF/STJ.
ARGUMENTOS TEÓRICOS E PRÁTICOS.
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INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO.
INSTITUIÇÃO. NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO.
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam”.
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ESTATUTO GERAL. CONTRATO
COLETIVO.
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS.
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo,
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.
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DIREITOS DOS CONDÔMINOS.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
O regimento interno prevê as normas de uso das áreas
comuns.
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
Cabe previsão em contrário na convenção?
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DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
I) Dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (com
a redação dada pela Lei 10.931/2004).
NÃO SE PODE ESQUECER QUE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS
DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUI UMA OBRIGAÇÃO PROPTER
REM (ART. 1.345).
II) Dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
Ilustrando, é permitida a obra de unificação de unidades em que um mesmo
condômino adquire os apartamentos 51 e 52, fundindo-os em um só. A
obra não poderá implicar, por exemplo, na derrubada de uma coluna que
os separa, que dá sustentação ao prédio.
“Civil – Condomínio – Obras – Ausência de prejuízo – Motivo de segurança –
Escorreito remanesce o aresto recorrido quando, embasando-se nas
provas dos autos, reconhece que as obras efetivadas em bloco de
residências em condomínio não causaram prejuízo às unidades
residenciais e tiveram por escopo robustecer a segurança do prédio” (STJ
– REsp 204.077/SC – Rel. Ministro Waldemar Zveiter – Terceira Turma – j.
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27.03.2000 – DJ 05.06.2000, p. 155).
DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
III) Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas
POLÊMICA. FECHAMENTO DA SACADA.
“O fechamento da sacada da unidade condominial, por interferir na harmonia
do conjunto arquitetônico, caracteriza alteração da fachada do edifício, de
sorte que somente pode ser realizada mediante aprovação unânime dos
condôminos” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev. 553.153 – 9.ª
Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j. 18.11.1998 – JTA (LEX) 177/499).
“O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a estética da
fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da
Assembléia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil,
quando a decisão atende o quorum exigido pela vontade dos condôminos
manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código Civil”
(Tribunal de Justiça de Minas Gerais – 15.ª Câmara Cível – Processo
1.0024.04.391299-7/001(1) – Relator Viçoso Rodrigues – Data da
publicação 08.08.2006).
COLOCAÇÃO DE TELA DE SEGURANÇA É PERMITIDO...
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DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
IV) Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Vários problemas.
- Excesso de barulho. A questão da “lei do silêncio”. Poluição sonora e
multa.
“Multa condominial por barulho excessivo. Prova robusta de perturbação
sonora causada pelo filho do apelante, pelo aparelho de som em altura
indevida, mantida, pois a penalidade pelo uso nocivo da propriedade.
Condomínio que exige limitações na liberdade de conduta individual, a
fim de se preservar a tranqüilidade e a harmonia gerais. Direito à
propriedade que não pode dar lugar ao abuso (artigo 1.228, § 2.º,
Código Civil)” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev. 867.22400/9 – 10.ª Câm. – Rel. Juiz Soares Levada – j. 10.11.2004).
- Reuniões de trabalho. Trabalhar no imóvel é possível quando o
condomínio é residencial?
- Desenvolver atividades que contrariam os “bons costumes”. Ex.
Prostituição.
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SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
ART. 1.336. “§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os
de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
A NOVA MULTA TEM APLICAÇÃO IMEDIATA, MESMO AOS CONDOMÍNIOS
ANTERIORES?
“A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite
legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3.º, da Lei
4.591/1964, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que
lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir
da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1.º, em relação às
cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes” (STJ,
REsp 746.589/RS – Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior – Quarta Turma
– j. 15.08.2006 – DJ 18.09.2006, p. 327).
Ver, ainda: STJ – REsp 689.150/SP – Rel. Ministro Jorge Scartezzini –
Quarta Turma – j. 16.02.2006 – DJ 13.03.2006, p. 328).
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SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
• Abono de pontualidade “disfarçando” a multa.
Enunciado da V Jornada de Direito Civil do STJ (2011):
Enunciado n. 505. “É nula a estipulação que, dissimulando
ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto
desconto de pontualidade no pagamento da taxa
condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art.
1336, § 1º), e não redução por merecimento”.
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SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
ART. 1.336. (...).
“§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a
multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre
a cobrança da multa”.
CUIDADO: A APLICAÇÃO É BEM RESTRITA... NÃO
CONFUNDIR COM A PREVISÃO A SEGUIR...
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SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiteração, independentemente
das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia”.
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POLÊMICAS.
O ART. 1.337 DO CC TEM APLICAÇÃO AO CONDÔMINO
INADIMPLENTE?
JOSÉ FERNANDO SIMÃO ENTENDE QUE NÃO.
ENTENDO QUE SIM. Nesse sentido:
“Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts.
1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não
configuração de bis in idem. Inadimplemento reiterado conforme
critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a
previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido” (Tribunal de Justiça
de São Paulo – Ap. c/ Rev. el. ação sem revisão 916995008 – 30.ª
Câm. – Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira – j. 29.11.2007).
Enunciado n. 92 do STJ: “As sanções do art. 1.337 do novo Código
Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa
ao condômino nocivo”.
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POLÊMICAS.
CABE A EXPULSÃO DO CONDÔMINIO ANTISSOCIAL?
CARLOS ALBERTO DABUS MALUF – NÃO.
CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD – SIM.
Enunciado da V Jornada de Direito Civil do STJ (2011):
Enunciado n. 508. “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrouse ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade
(arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao
abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a
exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior
assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337
do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse
fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo
legal”.
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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Três situações:
-
Convenção proíbe.
-
Convenção permite.
-
Convenção nada prevê.
Julgados – análise caso a caso.
“Ação cominatória – Condomínio – Criação de animal em apartamento –
Ausência de prova da perturbação ao sossego, saúde e segurança dos
demais condôminos – Proibição contida em norma interna –
Inaplicabilidade. O condomínio pode estabelecer regras limitativas do
direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/1964. A regra interna
do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada
teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que
está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais
moradores. – Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo,
permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de
qualquer penalidade por esse motivo” (Tribunal de Justiça de Minas
Gerais – Processo TJ/MG 2.0000.00.488929-4/000(1) – Rel. Des. Heloísa
Combat – j. 09.03.2006).
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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
“APELAÇÃO. Declaratória de nulidade de cláusula
Convenção de condomínio Proibição de animais em
unidade autônoma Cláusula restritiva que deve ser
relativizada em relação aos animais de pequeno porte
que não tragam risco à segurança, saúde e sossego
Precedentes Sentença reformada Recurso provido em
parte”. (TJSP; APL 9145528-68.2007.8.26.0000; Ac.
5807460; Caraguatatuba; Terceira Câmara de Direito
Privado; Rel. Des. Egidio Giacóia; Julg. 03/04/2012;
DJESP 20/04/2012).
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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
“RELAÇÃO CÍVEL. Ação indenizatória por danos
morais c/c obrigação de fazer com fulcro no art. 5º
inciso X da CF/88. Direito de vizinhança. Criação de
cachorro de pequeno porte em apartamento. Latidos
constantes. Perturbação dos vizinhos. Regimento
interno que prevê a criação de animais no
condomínio nos termos do seu art. 9º. Discussão
entre os vizinhos. Responsabilidade civil subjetiva.
Meros
aborrecimentos.
Danos
morais
não
configurados. Recurso conhecido e improvido.
Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos”.
(TJBA; Rec. 0084496-66.2008.805.0001-1; Primeira
Turma Recursal; Relª Juíza Sandra Inês Moraes
Rusciolelli Azevedo; DJBA 29/11/2010).
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DIREITO DE PREFERÊNCIA.
“Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos,
e, entre todos, os possuidores”.
• Enunciado n. 91 do STJ: “A convenção de condomínio, ou a assembléia
geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos
a estranhos ao condomínio”.
• Enunciado n. 320 do STJ: “O direito de preferência de que trata o art.
1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas
também na hipótese de venda da garagem”.
• Qual a consequência se a preferência for preterida? Luiz Edson Fachin
entende pela aplicação do art. 504 do CC, o que parece ser o melhor
caminho, inclusive nas hipóteses de locação.
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