CURSO DE DIREITO
Direito Civil IV
DIREITO DAS COISAS
Prof. MsC. UBIRATAN RODRIGUES DA SILVA
(PLANO DE ENSINO: Unidade III – DA PROPRIEDADE)
Plano de Aula nº 10
OBJETO: Propriedade imóvel.
OBJETIVO: Conceituar e Analisar o Condomínio.
CONDOMÍNIO
a) CONCEITO:
Segundo Caio M. S. Pereira, tem-se o condomínio
quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a
cada uma delas direito idealmente sobre o todo e cada uma das
partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos
iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas.
Em outras concepções é também conhecido como indivisão,
compropriedade, ou comunhão.
OBS: O condomínio não é exclusivo da propriedade. Pode ocorrer
também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação,
como salienta Venosa.
b) CLASSIFICAÇÃO:
Convencional ● Se resultar de acordo de vontade dos
consortes (CC, art. 1.315, parágrafo único).
Quanto à
origem
Incidente ou eventual ● Quando vier a lume, em razão das
causas alheias à vontade dos condôminos (herança
deixada a vários herdeiros).
Forçado ou legal ● Quando derivar de imposição de lei
(condomínio em paredes, cercas, muros e valas, na
formação de ilhas).
Quanto
ao
objeto
Universal ● Se compreender a totalidade do bem, inclusive
frutos e rendimentos.
Particular ● Se se restringir a determinadas coisas ou
efeitos, ficando livres os demais, como ocorre no
condomínio de paredes, de tapumes e de águas.
Ordinário ou transitório ● Se puder cessar a
Quanto à
sua
necessidade
qualquer momento.
Permanente ● Quando não pode extinguir-se em
razão de lei ou de sua natureza indivisível
(condomínio forçado).
Pro diviso ● A comunhão existe juridicamente mas não de
Quanto à
forma
fato
(condomínio
apartamentos).
em
edifícios
Pro indiviso ● A comunhão perdura de fato e de direito.
de
c) DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:
1. (CC, art. 1.314 e parágrafo único). Cada consorte ´pode
usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre
ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão. Daí as responsabilidades que lhes decorrem
dos arts. 1.315 e 1.319 do Código Civil.
Quanto às
suas
relações
internas
2. Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa
(CC, art. 1.314), respeitando o direito preferencial
reconhecido aos demais (CC, arts. 504, parágrafo único,
e 1.322 e parágrafo único).
3. Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa
(CC, art. 1.314), sendo evidente que não pode gravar a
propriedade sob condomínio em sua totalidade sem o
consentimento dos outros condôminos (CC, art. 1.420, §
2º)
4. Se um dos consortes contrair dívida em proveito da
comunhão
responderá
pessoalmente
pelo
compromisso assumido, mas terá contra os demais
ação regressiva (CC, art. 1.318), e, se a dívida tiver sido
contraída por todos, aplica-se o disposto no art. 1.317
do Código Civil).
Quanto às
suas
relações
externas
1. Cada consorte pode reivindicar de terceiro coisa
comum (CC, art. 1.314) e pode defender sua posse
contra outrem (CC, art. 1.199).
2. A nenhum condômino é lícito (CC, art. 1.314, parágrafo
único), sem anuência dos outros, dar posse, uso e
gozo da propriedade a estranho. Pode pedir a retomada
de imóvel locado, desde que se configurem as
circunstâncias legalmente previstas (CC, art. 1.323).
d) ADMINISTRAÇÃO ● Todos os consortes poderão usar da coisa,
dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo todas as
vantagens sem prejuízo de qualquer deles. Se impossível o uso do
bem, cabe a eles deliberar se deve ser vendido, alugado ou
administrado (CC, arts. 1.323, 1.324, 1.325 e 1.326)
e) EXTINÇÃO :
Divisão ● Em se tratando de condomínio ordinário as partes podem
exigir, a qualquer tempo, sua divisão (CC, arts. 1.320 e 1.321).
Essa pode ser: amigável, efetivando-se por escritura pública
quando todos os consortes forem maiores e capazes, ou
judicial, quando não houver acordo ou qualquer um deles for
incapaz (CPC, art. 967 e s.).
Amigável ● Baste que um deles queira vender, venda esta que
Venda
não se efetivará se a unanimidade dos
condôminos entender que não é conveniente (CC,
art. 1.322, 1ª parte).
Judicial ● CC, art. 1.322, in fine; CPC, arts. 1.113 e 1.118.
f) CONDÔMINOS ESPECIAIS:
1. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas (CC, arts.
1.327, 1.297, § 1º, 1.328, 1.329 e 1.330; CPC, art. 275, II, b).
2. Condomínio em edifício de apartamentos:
Origem ● Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de
habitação, quando, com o desenvolvimento das
cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o
solo. Foi regulamentado pela Lei n. 4.591/64, com as
alterações da Lei n. 4.864/65, e atualmente o é pelo
Código Civil, arts. 1.331 e 1.358.
Natureza
jurídica
●
Caracteriza-se, juridicamente, pela
justaposição propriedades distintas e exclusivas ao
lado do condomínio de partes do edifício
forçosamente comuns (Planiol, Ripert, BaudryLacantinerie) (CC, art. 1.331, §§ 1º a 5º).
a) Por destinação do proprietário do edifício, mediante
escritura pública, sendo que a venda das autônomas
pode ser realizada antes ou depois de a obra.
b) Por incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico
que tem o intuito de promover e realizar a construção,
para a alienação total ou parcial de edificações
compostas de unidades autônomas.
Instituição
(CC, art.
c) Por testamento, em que se recebe, por herança, um
prédio que deverá ter essa configuração.
1.332, I a III)
d) Por constituição do regime por vários herdeiros.
e) Por arrematação em hasta pública, doação, compra de
frações do edifício.
f) Por sentença judicial, em ação de divisão.
Constituição ● CC, arts. 1.333 e 1.334.
Direito dos condôminos ● Estão definidos na “Convenção de
Condomínio”, que é um ato-regra gerador do direito estatutário ou
corporativo, aplicável não só aos que integram a comunidade,
como também a todos que nela se encontrem na condição
permanente ou ocasional de ocupantes, e no art. 1.335 do Código
Civil.
● Observar as regras de boa vizinhança.
● Não alterar o prédio externamente a não ser com
licença dos consortes.
● Não decorar as partes e esquadrias externas com
tons diversos dos empregados no conjunto da
edificação.
Deveres dos
condôminos
(CC, arts.
1.336 e s.)
● Não destinar a unidade a utilização diversa da
finalidade do prédio.
● Não praticar ato que ameace a segurança do prédio
ou prejudicar a higiene.
● Não embaraçar o uso das partes comuns.
● Não alienar a garagem a pessoa estranha ao
condomínio.
● Submeter-se às sanções se transgredirem seus
deveres.
● Concorrer com sua quota para as despesas do
condomínio, sob pena de sofrer sanções.
1. Síndico é a pessoa que defende os direitos e
interesses comuns dos condôminos, que os
representa, que admite e demite empregados, que
arrecada
contribuições
deliberadas
pela
assembleia.
2. Administrador é a pessoa a quem o síndico delega
certas funções administrativas.
Administração
3. Subsíndico é o auxiliar do síndico.
4. Conselho Fiscal, composto por três membros que
dão pareceres sobre as contas do síndico.
5. Órgão Deliberativo, Assembleia Geral, constituída
por todos os condôminos.
1. Desapropriação do edifício (CC, art. 1.358).
2. Confusão, se todas as unidades autônomas forem
adquiridas por uma só pessoa.
Extinção
3. Destruição do imóvel por qualquer acontecimento,
incêndio, por exemplo (CC, art. 1.357).
4. Demolição voluntária do prédio (CC, art. 1.357).
5.) Alienação e reconstrução de todo o prédio (CC, art. 1.357,
§§ 1º e 2º.
3.
Multipropriedade
imobiliária
●
Propriedade
compartilhado de locais de lazer.
4. Condomínio fechado ● Lei n. 4.591/64, art. 8º.
de
tempo
DICAS DE ESTUDO
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro; 4. Direito das
Coisas, 25ª edição, 2ª tiragem. São Paulo: Editora Saraiva, 2010, p. 205.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro; 5; Direito das
Coisas, 6ª edição. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 381-428.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil; Direitos Reais, Vol. 5, 10ª edição.
São Paulo: Editora Atlas, 2010, p. 338-404.