UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA.
PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL.
TEMAS DE DIREITO DAS COISAS.
Flávio Tartuce
Doutorando em Direito Civil e Graduado pela Faculdade de Direito da USP.
Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP.
Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família
e das Sucessões da Escola Paulista de Direito.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado, parecerista e árbitro.
CONDOMÍNIO
CONCEITO: Verifica-se condomínio quando mais de uma pessoa
tem o exercício da propriedade sobre determinado bem. São
vários os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que
é único. A propriedade é total e única, o que justifica as
denominações co-propriedade e compropriedade.
CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM:
a) Condomínio voluntário ou convencional - se decorrer do acordo
de vontade dos condôminos, ou seja, se nascer de um negócio
jurídico bilateral ou plurilateral. Ex. Três amigos que compram
um terreno para investimentos em comum. No silêncio do
instrumento de instituição (contrato), presume-se que a
propriedade estará dividida em partes iguais. O CONDOMÍNIO
EDILÍCIO TEM ESTUDO SEPARADO.
b) Condomínio incidente ou eventual - quando surgir por motivos
estranhos à vontade dos condôminos. Ex. Duas pessoas recebem
determinado bem em razão de falecimento do proprietário.
c) Condomínio necessário ou forçado - quando vier de determinação
de lei, ou seja, quando for conseqüência inevitável do estado de
indivisão da coisa. nasce dos direitos de vizinhança tal como na
hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC).
2
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
PROPRIEDADE COMUM + PROPRIEDADE EXCLUSIVA.
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos”.
NATUREZA JURÍDICA? PESSOA JURÍDICA?
DOUTRINA CLÁSSICA X DOUTRINA CONTEMPORÂNEA.
VER ENUNCIADO 90 CJF/STJ.
ARGUMENTOS TEÓRICOS E PRÁTICOS.
3
INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO.
INSTITUIÇÃO. NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO.
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam”.
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ESTATUTO GERAL. CONTRATO
COLETIVO.
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve
ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das
frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares
de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis”.
4
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS.
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das
que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas”.
5
DIREITOS DOS CONDÔMINOS.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
GRUD...
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação,
e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
Regimento interne prevê as normas de uso das áreas
comuns.
III - votar nas deliberações da assembléia e delas
participar, estando quite.
Cabe previsão em contrário na convenção?
6
DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
I) Dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
(com a redação dada pela Lei 10.931/2004).
NÃO SE PODE ESQUECER QUE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS
CONDOMINIAIS CONSTITUI UMA OBRIGAÇÃO PROPTER REM (ART.
1.345).
II) Dever de não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação
Ilustrando, é permitida a obra de unificação de unidades em que um
mesmo condômino adquire os apartamentos 51 e 52, fundindo-os em
um só. A obra não poderá implicar, por exemplo, na derrubada de uma
coluna que os separa, que dá sustentação ao prédio.
“Civil – Condomínio – Obras – Ausência de prejuízo – Motivo de segurança
– Escorreito remanesce o aresto recorrido quando, embasando-se nas
provas dos autos, reconhece que as obras efetivadas em bloco de
residências em condomínio não causaram prejuízo às unidades
residenciais e tiveram por escopo robustecer a segurança do prédio”
(STJ – REsp 204.077/SC – Rel. Ministro Waldemar Zveiter – Terceira 7
Turma – j. 27.03.2000 – DJ 05.06.2000, p. 155).
DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
III) Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas
POLÊMICA. FECHAMENTO DA SACADA.
“O fechamento da sacada da unidade condominial, por interferir na
harmonia do conjunto arquitetônico, caracteriza alteração da fachada do
edifício, de sorte que somente pode ser realizada mediante aprovação
unânime dos condôminos” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/
Rev. 553.153 – 9.ª Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j. 18.11.1998 –
JTA (LEX) 177/499).
“O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a estética da
fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da
Assembléia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil,
quando a decisão atende o quorum exigido pela vontade dos
condôminos manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código
Civil” (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – 15.ª Câmara Cível –
Processo 1.0024.04.391299-7/001(1) – Relator Viçoso Rodrigues – Data
da publicação 08.08.2006).
COLOCAÇÃO DE TELA DE SEGURANÇA É PERMITIDO...
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DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC.
IV) Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Vários problemas.
-
Excesso de barulho. A questão da “lei do silêncio”. Poluição sonora e
multa.
“Multa condominial por barulho excessivo. Prova robusta de perturbação
sonora causada pelo filho do apelante, pelo aparelho de som em altura
indevida, mantida, pois a penalidade pelo uso nocivo da propriedade.
Condomínio que exige limitações na liberdade de conduta individual, a
fim de se preservar a tranqüilidade e a harmonia gerais. Direito à
propriedade que não pode dar lugar ao abuso (artigo 1.228, § 2.º,
Código Civil)” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev. 867.22400/9 – 10.ª Câm. – Rel. Juiz Soares Levada – j. 10.11.2004).
-
-
Reuniões de trabalho. Trabalhar no imóvel é possível quando o
condomínio é residencial?
Desenvolver atividades que contrariam os “bons costumes”. Ex.
Prostituição.
9
SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
ART. 1.336. “§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito”.
A NOVA MULTA TEM APLICAÇÃO IMEDIATA, MESMO AOS
CONDOMÍNIOS ANTERIORES?
“A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que
tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no
art. 12, parágrafo 3.º, da Lei 4.591/1964, vale para as
prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava
respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir
da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1.º, em
relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual.
Precedentes” (STJ, REsp 746.589/RS – Rel. Ministro Aldir
Passarinho Junior – Quarta Turma – j. 15.08.2006 – DJ
18.09.2006, p. 327).
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Ver, ainda: STJ – REsp 689.150/SP – Rel. Ministro Jorge Scartezzini
– Quarta Turma – j. 16.02.2006 – DJ 13.03.2006, p. 328).
SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.
ART. 1.336. “§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.
CUIDADO: A APLICAÇÃO É BEM RESTRITA... NÃO CONFUNDIR COM A
PREVISÃO A SEGUIR...
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de
três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia”. 11
POLÊMICAS.
O ART. 1.337 DO CC SE APLICA AO CONDÔMINO INADIMPLENTE?
JOSÉ FERNANDO SIMÃO ENTENDE QUE NÃO.
ENTENDO QUE SIM (INADIMPLENTE NOTÓRIO). Nesse sentido:
“Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts.
1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não
configuração de bis in idem. Inadimplemento reiterado conforme
critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a
previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido” (Tribunal de Justiça
de São Paulo – Ap. c/ Rev. el. ação sem revisão 916995008 – 30.ª
Câm. – Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira – j. 29.11.2007).
Enunciado n. 92 CJF/STJ: “As sanções do art. 1.337 do novo Código
Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa
ao condômino nocivo”.
CABE A EXPULSÃO DO CONDÔMINIO ANTISSOCIAL?
DABUS MALUF – NÃO.
CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD – SIM.
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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Três situações:
-
Convenção proíbe.
-
Convenção permite.
-
Convenção é silente.
Julgados – análise caso a caso.
“Ação cominatória – Condomínio – Criação de animal em apartamento
– Ausência de prova da perturbação ao sossego, saúde e segurança
dos demais condôminos – Proibição contida em norma interna –
Inaplicabilidade. O condomínio pode estabelecer regras limitativas
do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/1964. A
regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve
ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando
restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego,
saúde e segurança dos demais moradores. – Inexistindo provas de
que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais,
não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse
motivo” (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – Processo TJ/MG
2.0000.00.488929-4/000(1) – Rel. Des. Heloísa Combat – j.
09.03.2006).
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COBRANÇA VEXATÓRIA E DANO MORAL.
“Apelação cível – Ação de indenização – Condomínio – Cobrança vexatória
– Desligamento do elevador social com intenção de constranger os
inadimplentes – Dano moral – Ofensa aos direitos fundamentais –
Responsabilidade solidária da síndica. 1. Em que pese inadimplentes os
condôminos autores, mostra-se abusivo e ilícito o desligamento dos dois
elevadores sociais que atendiam seu andar, comprovado que tal
desligamento ocorreu em represália à inadimplência. Assim, caracterizase inequivocamente o dano moral, até mesmo por ser o varão pessoa
idosa, além de consistir em violação aos direitos fundamentais (restrição
indevida à liberdade e à propriedade privada). 2. A síndica responde
subsidiariamente com o condomínio, pois o ato foi praticado no interesse
deste. 3. Dadas as circunstâncias do caso e havendo violação de direitos
fundamentais, mostra-se adequada a indenização no valor de R$
2.000,00, corrigidos pelo IGP-M, desde a fixação do quantum debeatur
para atender ao binômio ‘reparação/punição’, sem enriquecimento
indevido, acrescidos. 4. Juros moratórios incidem a partir da data em
que se iniciou a lesão (Súmula 54 do STJ), pela taxa de 1% ao mês. A
correção monetária pelo IGP-M a partir da data da decisão que fixou seu
quantum debeatur, ou seja, na data do presente julgamento. Deram
provimento. Unânime” (TJRS – Apelação Cível 70014295000 – Décima
Oitava Câmara Cível – Tribunal de Justiça do RS – Relator: Mario Rocha
14
Lopes Filho – j. 10.05.2007).
A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES.
REALIZAÇÃO DE OBRAS.
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que
deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem
em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou,
em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição
das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de
15
interesse comum”.
A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES.
REALIZAÇÃO DE OBRAS.
“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns,
em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar
ou aumentar a utilização, depende da aprovação de
dois terços dos votos dos condôminos, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer
dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.
“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no
solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos”.
16
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
SÍNDICO – ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO. MANDATO DE DOIS
ANOS QUE PODE SER RENOVADO (art. 1.347 do CC).
a) Pode não ser condômino. Ex. Administrador profissional.
b) Remuneração. Geralmente não paga o condomínio.
c) Não há relação de emprego.
d) Síndico único (princípio da unicidade sindical).
-
- ASSEMBLÉIA GERAL – “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,
reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno”.
a) Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção (art. 1.351).
b) A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 17
1.351).
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
- ASSEMBLÉIA GERAL – (CONTINUAÇÃO).
c) Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas
outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352).
d) Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial (art. 1.353).
e) A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião (art. 1.354).
f) Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos (art. 1.355).
-
CONSELHO CONSULTIVO OU FISCAL.
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três
membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos,
ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356).
18
DIREITO DE PREFERÊNCIA.
“Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”.


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Enunciado n. 91 CJF/STJ: “A convenção de condomínio, ou a
assembléia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou
abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”.
Enunciado n. 320 CJF/STJ: “O direito de preferência de que trata
o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de
locação, mas também na hipótese de venda da garagem”.
Qual a consequência se a preferência for preterida? Luiz Edson
Fachin entende pela aplicação do art. 504 do CC, o que parece
ser o melhor caminho, inclusive nas hipóteses de locação.
19
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
-
Conceito e Natureza Jurídica – Diferença entre compromisso de compra
e venda não registrado e registrado na matrícula do imóvel.
Compromisso de compra e venda não registrado – contrato preliminar.
Arts. 462 a 465 do CC.
- Efeitos pessoais inter partes. Gera obrigação de fazer o contrato
definitivo.
Interpretação do art. 463, parágrafo único, do CC. Enunciado 30
CJF/STJ.
As três opções existentes (obrigação de fazer + adjudicação inter partes
+ perdas e danos).
Súmula 239 do STJ – continua tendo aplicação. Enunciado 95 CJF/STJ.
a)
b) Compromisso de compra e venda registrado – direito real de aquisição
(art. 1.225, VII, do CC).
Efeitos reais erga omnes. Gera obrigação de dar.
Única opção – direito à adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do
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CC). UNIFICAÇÃO LEGISLATIVA.
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS
SÚMULA DO STJ IMPORTANTES:
Súmula 308 – “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. (DJ
25/04/2005)
Súmula 239 - “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” (DJ
30/08/2000)
Súmula 84 – “É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO
FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO
REGISTRO” (DJ 02/07/1993)
Súmula 76 – “A FALTA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMOVEL NÃO DISPENSA A PREVIA INTERPELAÇÃO PARA
CONSTITUIR EM MORA O DEVEDOR” (DJ 04/05/1993)
21
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO
DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado
no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a
resilição do compromisso de compra e venda, por parte do
promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente
insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do
consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a
restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo
devida a retenção de percentual razoável a título de indenização,
o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial
provido” (STJ, REsp 702.787/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe
08/06/2010)
22
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
VIOLAÇÃO ART. 535, II, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO
CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
EXPRESSA. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PRECEDENTES. 1. Afasta-se a alegada
violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo
julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma
expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões
recursais. 2. Diante da necessidade de observância do princípio da boafé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela
reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na
hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para
que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente
cláusula resolutória expressa. 3. Não se conhece da divergência
jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações
fáticas diversas. 4. Agravo regimental desprovido” (STJ, AgRg no REsp
969.596/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA
TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010)
23
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS.
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL. CÓDIGO CIVIL DE
1916. TRANSCRIÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. 1.- Temse, na hipótese, alienação de imóvel em duplicidade. No caso dos
autos, deve-se manter o acórdão que decidiu pela manutenção
da segunda alienação porque o título correspondente está
transcrito há mais de duas décadas, sendo que os primeiros
adquirentes tinham apenas direito decorrente de compromisso de
compra e venda que, embora com preço pago no ato e
devidamente averbado, não teve seguimento providenciado pelos
promitentes compradores. 2.- Anote-se que nada impedia, aliás,
ao contrário, tudo aconselhava, a imediata lavratura da escritura
definitiva e respectivo registro, em região cheia de questões
registrarias -- contra as quais a prudência mandava acautelar-se.
Recurso especial a que se nega provimento” (STJ, REsp
1113390/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
24
julgado em 02/03/2010, DJe 15/03/2010)
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO
DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO
SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 1. A
jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição
contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor,
quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o
pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora
(construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem
excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos,
enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador,
mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de
retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da
unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na
razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos
autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
(...).” (STJ, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA 25
TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009)
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“Administrativo – Recurso especial – Sistema financeiro da habitação – FCVS
– Cessão de obrigações e direitos – ‘Contrato de gaveta’ – Transferência de
financiamento – Ausência de concordância da mutuante – Possibilidade –
Precedentes do STJ. 1. A jurisprudência dominante desta Corte se
firmou no sentido da imprescindibilidade da anuência da instituição
financeira mutuante como condição para a substituição do
mutuário (precedente: REsp 635.155-PR, Relator Ministro José
Delgado, Primeira Turma, DJ 11.04.2005). 2. In casu, a despeito de a
jurisprudência dominante desta Corte entender pela imprescindibilidade da
anuência da instituição financeira mutuante, como condição para a
substituição do mutuário, sobreleva notar que a hipótese sub judice
envolve aspectos sociais que devem ser considerados. 3. Com efeito, a Lei
8.004/1990 estabelece como requisitos para a alienação a interveniência
do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor
existente na data da venda. 4. Contudo, a Lei 10.150/2000 prevê a
possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência
da instituição financeira até 25.10.1996, à exceção daquelas que envolvam
contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei
8.692/1993, o que revela a intenção do legislador de possibilitar a
regularização dos cognominados ‘contratos de gaveta’, originários da
celeridade do comércio imobiliário e da negativa do agente financeiro em
26
aceitar transferências de titularidade do mútuo sem renegociar o saldo
devedor.)....”
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“5. Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força
obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da
segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar
condicionada a outros fatores, como, v.g., a função social, as regras que
beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva.
6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia
da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o
Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do
individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento
subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para
interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o
elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os
padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio. 7.
Sob esse enfoque, o art. 1.475 do diploma civil vigente considera nula a
cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto,
que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida.
Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel
hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos
direitos reais. 8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel
hipotecado ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função
da seqüela., DJ 16.08.2007, p. 289....”
27
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem
quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido
para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor. 9. Dessarte,
referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro
da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei
8.004/1990 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como
requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo
adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com
a regra do art. 303 do Código Civil de 2002. 10. Com efeito, associada à
questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação
dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à
assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está
regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida
–, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar
a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não
impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado
o assentimento. (...).
28
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS.
“11. Ad argumentadum tantum, a Lei 10.150/2000 permite a regularização da
transferência do imóvel, além de a aceitação dos pagamentos por parte da
Caixa Econômica Federal revelar verdadeira aceitação tácita (precedentes:
EDcl no REsp 573.059-RS, desta relatoria, Primeira Turma, DJ 30.05.2005
e REsp 189.350-SP, Relator para lavratura do acórdão Ministro Cesar Asfor
Rocha, Quarta Turma, DJ 14.10.2002). 12. Consectariamente, o
cessionário de imóvel financiado pelo SFH é parte legítima para discutir e
demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos
direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’,
porquanto com o advento da Lei 10.150/2000, o mesmo teve reconhecido
o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo
(precedentes: AgRg no REsp 712.315-PR, Relator Ministro Aldir Passarinho
Junior, Quarta Turma, DJ 19.06.2006; REsp 710.805-RS, Relator Ministro
Francisco Peçanha Martins, Segunda Turma, DJ 13.02.2006; REsp
753.098-RS, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJ 03.10.2005). 13.
Recurso especial conhecido e desprovido” (Superior Tribunal de Justiça,
REsp 769.418/PR, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em
15.05.2007
29
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts. 1.369 a 1.377 do CC).
.
Conceito: De origem no Direito Romano, passou agora a ser regida
pelo Código Civil e também pelo Estatuto da Cidade (arts. 21 a 24).
É um direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo
determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, a
outrem, o direito de construir, ou plantar em seu terreno (sempre
bens imóveis), mediante escritura pública, devidamente registrada
no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369 do CC).
O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, exceto se for
inerente ao objeto da concessão. Com a vedação da enfiteuse, o
direito real de superfície surgiu para substituí-la.
Partes:
a)
b)
Proprietário ou fundieiro – que cede o uso do bem imóvel
para outrem
Superficiário – pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a
construção ou plantação.
30
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts. 1.369 a 1.377 do CC).
.
Se a superfície for concedida onerosamente (há presunção
de que seja gratuita), as partes poderão convencionar se o
pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente
(art. 1.370 do CC).

A remuneração presente na superfície
denominada solarium ou cânon superficiário.

onerosa
é
O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu,
respondendo pelos encargos e tributos que incidem sobre o
bem (art. 1.371).


Enunciado 94 CJF/STJ: Cabe previsão em contrário.
Pode haver transferência da superfície a terceiros, bem
como sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com
seu falecimento, não se permitindo, porém a estipulação de
pagamento de qualquer quantia pela transferência (art.
1.372).

31
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts. 1.369 a 1.377 do CC).
.
 Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de
superfície, o superficiário ou o proprietário terão,
reciprocamente, direito de preferência em igualdade de
condições.
POLÊMICA. QUAL A CONSEQUÊNCIA SE ESSE DIREITO
FOR PRETERIDO?
Pablo Stolze – Regra da preferência convencional.
Perdas e Danos. Arts. 513 a 520 do CC.
-
MHD – Regra da locação imobiliária Adjudicação ou
perdas e danos. Art. 33 da Lei de Locação.
-
- Cristiano Chaves e Rosenvald – Aplicação do art. 504
do CC.
-
Fico com a última corrente (TARTUCE, Flávio; SIMÃO,
José Fernando. Direito Civil. Vol. 4. Gen/Método).
-
32
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts. 1.369 a 1.377 do CC).
 A superfície pode extinguir-se .antes do termo final, se o
superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual
lhe foi concedida (art. 1.374 do CC).
Com a extinção o proprietário passa a ter a propriedade plena
sobre o terreno, construção, ou plantação, acessões e
benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não
estipularem o contrário. A extinção deve ser averbada no CRI.

Em caso de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e
ao superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um.
Fica a dúvida pela leitura do dispositivo, em relação ao cálculo
desses valores (art. 1.376 do CC).

O direito de superfície constituído por pessoa jurídica de direito
público interno rege-se pelo CC, no que não for diversamente
33
disciplinado em lei especial (art. 1.377).

DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts. 1.369 a 1.377 do CC).
.
Há diferenças entre a superfície do Código Civil e a do Estatuto da
Cidade, sendo certo que o primeiro não revogou o segundo neste
ponto (I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos
Judiciários do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13 de
setembro de 2002, onde aprovou-se o seguinte enunciado: “93 –
Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito
de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície
constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), por ser
instrumento de política de desenvolvimento urbano”).
Vejamos:
A) Superfície do Código Civil: Exploração do solo mais restrita,
somente para construção ou plantação. O imóvel pode ser urbano ou
rural. A cessão pode ser por prazo determinado.
B) Superfície do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) :
Exploração do solo mais ampla, desde que atendidas as regras de
política urbana. O imóvel só pode ser urbano. A cessão pode ser por
34
prazo determinado ou indeterminado