Legislação Aplicável aos Condomínios
Principais Desafios do Síndico
Aloísio da Silva Lopes Júnior
1. Introdução ao Temas.
2. Breve Recordação:
2.1. Conceito de Condomínio:
(...) O condomínio edilício é definido, como o
conjunto
de
propriedades
exclusivas
em
uma
edificação considerada unitária, com áreas comuns
que vinculam às unidades autônomas (apartamentos,
escritórios, lojas, casas, garagens etc.).
2.2. Assembléia Geral
2.2.1. O jargão “A Assembléia Geral é Soberana” esta correto?
2.2.2. Qual a finalidade da convocação de uma assembléia?
2.2.3. Quais as espécies de assembléia que existem?
2.2.4. Como convoco uma assembléia geral?
2.2.5. A convocação de uma assembléia geral é prerrogativa
exclusiva do síndico?
a) Assembléia Geral Ordinária:
“Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente,
reunião da assembléia dos condôminos, a fim de
aprovar
o
orçamento
das
despesas,
as
contribuições dos condôminos e a prestação de
contas,
e
eventualmente
eleger-lhe
o
substituto e altera o regimento interno.
b) Assembléia Geral Extraordinária:
“Art. 1.355 – Assembléias extraordinárias
poderão ser convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos”.
Assuntos: assuntos de interesse do condomínio, a realização de
obras, a necessidade de aprovação e contratação de uma
administradora, aplicação de multas a condômino que descumpre
reiteradamente seus deveres, entre outras razões
2.2.6 Principais causas de anulação de uma Assembléia Geral:
a) irregularidade da convocação;
b) irregularidade de deliberação;
c) ausência de quórum específico;
d) abuso na direção dos trabalhos;
e) abuso de direitos;
f) deliberação de matéria não constante na ordem do dia.
Obs: Inexiste causa de anulação quando ocorrer uma das duas
condições abaixo:
i) inexiste nulidade sem prejuízo;
ii) a nulidade de uma parte não prejudica a parte válida da
assembleia;
2.3. Quóruns para Deliberações:
2.3.1. Quórum Simples:
I – Primeira Convocação: presença de pelo menos da metade da fração
ideal e voto pela maioria destas frações (Código Civil art. 1.331, §3 e
art. 1.332, II);
II – Segunda Convocação: maioria dos votos dos presentes na
assembléia.
Obs.: Importante relembrar que quando a convenção prever que a
votação se dará por unidade imobiliária o número de participantes
para a deliberação se altera.
2.3.2. Quórum Qualificado ou Especial:
Abaixo descrevemos algumas modalidade legais de quóruns especiais:
a) Alteração da fachada por um dos condôminos – unanimidade (art.
1.336, Código Civil);
b) Imposição de multa que não esteja prevista na convecção 2/3 dos
condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver
presente, e aprova-se a multa não prevista por 2/3 dos presentes à
assembléia , que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.336,
§2);
c) Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional,
bem como por comportamento antissocial: ¾ dos condôminos
restantes, (art. 1.337, Código Civil);
d) Alteração da Convenção: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.351
Código Civil);
e) Alteração da destinação do uso: unanimidade;
f) Obras: Benfeitorias Voluptuárias (2/3 dos condôminos);
Benfeitorias Úteis (voto da maioria do condôminos) e; Benfeitorias
Necessárias (podem ser realizadas independentemente de
autorização expressa pela assembléia) – (Art. 1.341, incisos I e II e
§§s 1, 2, 3 e 4 do Código Civil);
g) Construção de novas unidades ou outro pavimento no terreno:
unanimidade (Código Civil, art. 1.343);
h) Destituição do Síndico: maioria absoluta dos membros da
assembléia, ou seja, dos presentes (50% mais um condômino,
considerados os presentes à assembléia) convocada por ¼ de todos
os condôminos (Código Civil, arts. 1349, 1.350, §1 e 1.355).
Obs.: Importante destacar que poderá a Convenção Condominial
prever quórum diferenciado, entretanto este jamais poderá estipular
número de participantes inferior a previsão contida na legislação.
2.3.3. Votação por Maioria Simples.
2.3.4 Votação por Maioria Absoluta.
2.4. Síndico:
Art. 1.347 - A assembléia escolherá um síndico,
que poderá ou não ser condômino, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
2.4.1. Deveres do Síndico:
I – Convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor
e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigida;
IX – realizar o seguro da edificação.
2.5. Conselho Fiscal:
Eleito por até dois anos e composto de 03 (três) membros, terão
como finalidade precípua a fiscalização das contas apresentadas
pelo síndico, emitindo parecer quando da assembleia geral
ordinária anual a respeito deste tema (art. 1.356, Código
Civil/2002).
2.6. Conselho Consultivo:
Poderá o condomínio instituir um conselho consultivo que terá a
finalidade de auxiliar o síndico no desenvolvimento de seus afazeres
e no cumprimento de seu encargo. Necessariamente estes serão
condôminos e eleitos em número de 03 (três), com mandato de até
02 (dois) anos.
2.7. Comissões Especiais:
As comissões especiais surgem e são formadas para fins de exaurimento
de uma determinada demanda, são formadas por 03 (três) condôminos e
o prazo de sua vigência é delimitado pela necessidade momentânea do
condomínio.
Tomemos como exemplo a necessidade da edificação do telhado da
garagem, a assembleia geral pode deliberar pela formalização de uma
comissão especial de obras com a finalidade de cotar preços, acompanhar
o desenvolvimento do trabalho e formalizar o relato final das principais
intercorrências no curso desta determinada necessidade condominial.
Principais Problemas Enfrentados pelos Síndicos
Estudos de Casos
Caso 1 – Condômino Nocivo ou Antissocial
Caso 1. Condômino Nocivo ao Condomínio:
a) Quem é o condômino antissocial?
b) Poder coercitivo do Síndico:
i) Advertência Verbal;
ii) Advertência por Escrito;
iii) Multa Prevista na Convenção Condominial;
iv) Multa Prevista no art. 1.337, parágrafo único do Código Civil/2002.
c) Prevê o art. 1.337, parágrafo único do Código Civil/2002:
Art. 1337 – (...)
Parágrafo Único – O condômino ou possuidor que,
por seu reiterado comportamento antissocial,
gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para
as
despesas
condominiais,
até
ulterior
deliberação da assembléia.
d) O que fazer se apesar da aplicação da
multa prevista no parágrafo único do art.
1.337 o condômino antissocial continua a
promover reiterados atos nocivos a vida do
condomínio?
Decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Condomínio Edilício – Situação criada por
morador sargento da polícia militar, que,
reincidente
no
descumprimento
das
normas
regulamentares, renova condutas antissociais,
apesar da multa aplicada e que não paga,
construindo, com isso, clima de instabilidade
no grupo e uma insegurança grave, devido a seu
gênio violento e ao fato de andar armado no
ambiente,
por
privilégio
profissional.
Adequação da tutela antecipada emitida para
obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena
de
multa
ou
outra
medida
específica
do
parágrafo 5 do art. 461, do CPC, inclusive seu
afastamento. Interpretação do art. 1.377, do
CC. Não provimento (AgIn 513.932-4/3, 4 Câmara
de
Direito
Privado.
Des.
Relator
Ênio
Santarelli Zuliani).
Caso 2 – O Vendedor de Produtos Avon
Situação: O morador do apartamento 1.002 começa a comercializar
produtos Avon, na padaria vizinha a seu imóvel, locadora de vídeo,
restaurante e demais localidades entorno do prédio onde você é síndico.
Passados alguns meses o negócio começa a crescer e os clientes começam
a procurar o morador do apartamento 1.002 em sua residência para fins de
aquisição do produto.
Incomodado com esta situação alguns condôminos relatam reclamações
no livro próprio solicitando providencias.
Neste momento se mostra latente uma pergunta: Poderá o síndico intervir
nesta situação?
a) São Deveres do Condômino (Art. 1.336 do Código Civil):
“Dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial
ao
sossego
ou
segurança
dos
possuidores ou aos bons costumes”
E, ainda, prevê o art. 10, inc. III da Lei Federal 4.561/64
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III - destinar a unidade a utilização diversa de
finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva
ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
b) Quais as penas aplicáveis pelo síndico nesta situação? E se mesmo
advertido e multado conforme convenção condominial o morador
continuar a praticar o comércio de produtos, poderá aplicar a esta
pessoa as penas inerentes ao condômino nocivo?
Caso 3 – A Utilização das Áreas Comuns
Questionamento: Posso cobrar dos condôminos pela utilização das
áreas comuns, tais como churrasqueira, salão de festa e academia de
ginástica?
a) Ausente a previsão de cobrança na Convenção de Condomínio e no
Regimento Interno poderá o síndico instituir sua cobrança?
b) Uma vez previsto no Regimento Interno ou na Convenção de
Condomínio, mas ausente a estipulação de valores pela utilização de
determinadas áreas comuns poderá o síndico convencionar este?
c) Como se calcula o valor a ser cobrado pela utilização de uma
determinada área comum?
d) Não sendo pago o valor estipulado poderá o síndico suspender o
evento agendado pelo condômino?
Caso 4 – Instalação de Ar Condicionado na
Fachada do Prédio
a) A instalação de ar condicionado é obra capaz de alterar a fachada de
um prédio?
b) A que penas estará sujeito o condômino que promove esta obra sem
prévia anuência da assembléia geral?
c) O mesmo ocorre no caso de pintura, fechamento de varandas com
vidro blindex, colocação de porta de ferro em frente a porta de entrada
da unidade imobiliária do condômino?
Caso 5 – Locação de Garagens
a) É possível a locação de garagem a outro condômino? E a locação a
terceiro estranho ao condomínio? E o empréstimo gratuito da vaga
de garagem?
b) Espécies de Vagas de Garagem:
b.1.) Unidade Autônoma com registro próprio;
b.2.) Vaga de garagem proveniente da fração ideal destinada ao
condômino titular do direito de propriedade de um determinado
apartamento.