CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Condomínio constituído como resultado de um ato de edificação,
com justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado de
partes comuns
Código Civil – arts. 1331 a 1358
Lei nº 4591/64 – aplicação subsidiária
Personificação do condomínio
Teses que aceitam e negam ao condomínio personalidade jurídica
Tese intermediária da existência formal do condomínio e
personificação anômala (art. 12 do CPC – representação ativa e
passiva das pessoas jurídicas – pelo síndico – inciso IX)
Elementos constitutivos:
Ato de Instituição (ou Instalação) e
Convenção de Condomínio
Ato de Instituição
por ato da vontade do proprietário
- ato entre vivos ou por testamento, no qual o dono (ou
donos) do edifício já construído resolve(m) transformar
sua propriedade única em unidades autônomas, com
inscrição obrigatória no registro de imóveis - art. 7º
/1332 CC
por incorporação imobiliária
- negócio jurídico, com inscrição obrigatória no registro
imobiliário, no qual um incorporador visa promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial de
edificação composta de unidades autônomas – art. 28,
par. Ú
Incorporador:
- proprietário do terreno, construtor, promitentecomprador, cessionário deste ou promitente cessionário
(art. 29 – vide 31 e 32 “a”)
- validade da incorporação: arquivamento dos documentos
exigidos (art. 32) no registro imobiliário
Convenção de Condomínio
Documento escrito e registrado no registro imobiliário,
aprovado por pelo menos 2/3 dos condôminos, onde se
estipulam os direitos e deveres de cada condômino, atual ou
futuro (art. 1333)
Forma: instrumento público ou particular (1334, § 1º)
Equiparação dos promitentes compradores e dos cessionários
das unidades autônomas aos condôminos (art. 1334, § 2º)
Caráter estatutário e institucional da Convenção de
Condomínio - sujeição de todos os condôminos, atuais e
futuros, e quem detiver a posse ou detenção das unidades
exclusivas (art. 1333, caput, parte final)
Requisitos de validade:
- Subscrição por pelo menos 2/3 dos condôminos
- Oponibilidade contra terceiros a partir do registro
- Validade e eficácia em relação aos condôminos
independentemente de registro
Conteúdo obrigatório da Convenção (art. 1332 e 1334):
- Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas umas das outras e das partes comuns
- Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e às partes comuns
- Fim a que as unidades se destinam;
- Quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio
- Forma de administração
- Competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para
as deliberações
- Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores
- Regimento interno
Regulamento ou Regimento Interno (9º, caput – 1334,
V)
Documento interno do condomínio, na forma de
contrato ou por deliberação em assembleia (maioria
simples), incorporado ou não à convenção, que visa
complementá-la, ou regulamentá-la (não poderá
contrariar a convenção)
Regula o uso e o funcionamento do edifício
Composição: unidade autônoma e áreas comuns
Unidade autônoma
- Partes
suscetíveis
de
utilização
independente
(apartamentos, escritórios, lojas e sobrelojas) – art. 1331, §
1º
Áreas comuns
- Partes comuns a todos os condôminos, enumeradas no art.
3º e par. 2º do art. 1332 NCC)
Situação semelhante à do condomínio tradicional, do qual se
diferencia, por serem insusceptíveis de divisão e de alienação
(possibilidade de desmembramento – art. 9º, par. 4º
Direitos e restrições à utilização das áreas comuns:
Direito de usar as partes comuns, de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou
embaraço ao bom uso dessas partes comuns por todos (art. 19, p. final)
Caracterização do piso entre dois andares como área comum (art. 5º),
terraço (1331, par. 5º)
Cada um dos condôminos possui uma fração ideal no terreno e nas
coisas comuns, atribuídas necessariamente na convenção
Inseparabilidade da propriedade exclusiva – 1339
- Proibição de alienar ou gravar os bens em separado
- Permissão para alienar parte acessória da unidade imobiliária a
outro condômino ou a terceiro, desde que esta faculdade conste da
convenção e a ela não se opuser a assembleia
Características da unidade autônoma:
- Propriedade distinta e exclusiva, separada das outras
unidades do conjunto e possuindo saída própria para a via
pública (art. 2º / art. 1331, § 4º), tendo correspondência com
fração ideal do terreno e das coisas comuns (art. 1º, par. 2º /
1331, caput), com designação especial, numérica ou
alfabética (art. 1º, § 1º)
- Possibilidade da existência de condomínio tradicional em
uma mesma unidade autônoma
- Restrição à propriedade quanto aos direitos de vizinhança
- Respeito à finalidade do prédio (art. 10, III), constante da
convenção
Direitos dos proprietários das unidades autônomas
- Direito do proprietário alugar, ceder e gravar sua respectiva
unidade autônoma, sem necessidade de autorização dos
outros condôminos, exceto abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a estranhos, salvo
autorização expressa da convenção (§ 1º, p. final)
- Direito de alienar parte acessória da unidade autônoma a
outro condômino (se a terceiro, a autorização deverá constar
do ato constitutivo do condomínio e se a assembleia geral
não se opuser) – art. 1339, § 2º
Deveres dos condôminos:
Contribuir com as despesas de condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art.
1336 CC)
Despesas de conservação
- Reparos e obras necessários à manutenção da estrutura da
edificação ou dos serviços
- Responsabilidade do adquirente do imóvel (obrigação propter
rem, suportada por quem detiver o domínio), inclusive
compromissário comprador (após o registro do compromisso)
- Juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% pelo atraso no
pagamento (§ 1º), sendo indevida a cumulação de bonificação
ou abono de pontualidade com a multa
Despesas de condomínio
Regra geral:
Cada condômino concorre para as despesas, na proporção da
fração ideal do terreno, salvo disposição em contrário da
convenção (12, par. 1º)
Despesas de conservação do terraço de cobertura pelo respectivo
proprietário, que cuidará para que as unidades inferiores não
sofram danos (1344)
Arrecadação – art. 12, par. 2º
Despesas ordinárias:
destinadas ao custeio normal do edifício, aprovadas em
assembleia geral ordinária (24)
Despesas extraordinárias:
envolvem gastos maiores e esporádicos, sendo os orçamentos
respectivos aprovados por assembleia geral (12, par. 4º)
Requisito para alienação ou transferência de direitos:
prova da quitação das obrigações para com o condomínio (4º,
par. único)
Obras dos condôminos
- Proibição de realizar obras que comprometam a segurança do
edifício
- Não modificar a forma ou a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas, salvo autorização da unanimidade dos
condôminos (art. 10, § 2º) – permissão de pequenas alterações
(redes de proteção, grades, esquadrias de alumínio),
fechamento de terraços e envidraçamento, em casos
específicos
- Dar à unidade autônoma a mesma destinação do prédio,
estabelecida na convenção
Obras no condomínio (1341 a 1344)
- Com autorização dos condôminos – 2/3 para obras
voluptuárias e maioria dos condôminos para as obras úteis
(1341, I e II) e para as obras e reparações necessárias que
não forem urgentes (§ 3º)
- Independentemente de autorização, pelo síndico ou
qualquer condômino (§ 1º) – obras ou reparações
necessárias urgentes (se as despesas forem excessivas,
dar-se-á ciência à assembleia para deliberação, assim que
determinada sua realização - § 2º) – condômino que
realizar as obras ou reparos necessários terá direito a ser
reembolsado (§ 3º)
- Obras úteis em partes comuns, em acréscimos às
existentes, dependem da aprovação de 2/3 dos votos dos
condôminos (1342, 1ª parte)
- Proibição das construções, em acréscimo às existentes,
que possam prejudicar a utilização por qualquer dos
condôminos, das partes próprias ou comuns (1342, 2ª
parte)
- Construção de outro pavimento no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias,
depende da aprovação da unanimidade dos condôminos
(1343)
Direitos de vizinhança
- Respeitar os direitos dos vizinhos (sossego, saúde,
segurança e decoro) – art. 1336, IV, p. final – art. 10,
III, p. final
- animais (permitidos se constar expressamente na
convenção, sendo que mesmo na sua omissão não
será vedada a permanência, a não ser que
comprovada sua nocividade)
Penalidades pelo descumprimento das obrigações condominiais
(1336, § 2º e 1337)
- Multa prevista na convenção, até o quíntuplo da cota
condominial, independentemente das perdas e danos
- Na falta de disposição expressa na convenção, a assembleia
deliberará sobre a cobrança da multa
- Descumprimento reiterado dos deveres sujeita o condômino a
uma penalidade estipulada por pelo menos ¾ dos demais
condôminos, de até cinco vezes a cota condominial, conforme a
gravidade e a reiteração da falta, mais perdas e danos
- Comportamento antissocial – multa até dez vezes o valor da cota
condominial
Direitos dos condôminos (art. 1335)
- Direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades (vender,
alugar, emprestar, ocupar, não ocupar, independentemente da
anuência dos demais condôminos), de acordo com os limites da lei
e da convenção
- Direito de realizar obras internas, desde que não fique
comprometida a segurança da edificação (1336, II) e que sejam
observados os direitos dos vizinhos
- Direito de usar as partes comuns, obedecida a destinação do
edifício e desde que esse uso não exclua o dos demais condôminos
- Direito de votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja
em dia com o pagamento da cota condominial
- Direito de preferência na locação de área no abrigo para veículos
(1338)
Administração do condomínio
Exercida pelo síndico (art. 1347)
Escolha pela assembleia, com mandato não superior a dois anos,
renovável
- Poderes de representação passíveis de transferência, pela
assembleia, para outra pessoa (1348, § 1º)
- Poderes de representação ou funções administrativas passíveis
de transferência pelo síndico, com aprovação da assembleia,
para outra pessoa (1348, § 2º)
Destituição – pela assembleia, pelo voto da maioria absoluta de
seus membros, do síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas ou não administrar convenientemente o
condomínio (1349)
Direitos e deveres do síndico (art. 1348):
- Convocar a assembleia dos condôminos – anualmente,
para aprovação do orçamento das despesas, contribuições
condominiais, prestações de contas, eleger substituto e
alterar o regimento interno (1350)
- Representar o condomínio
- Dar conhecimento da existência de procedimento judicial
ou administrativo de interesse da assembleia
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as deliberações da assembleia
- Conservação e guarda das partes comuns e prestação de
serviços que interessem aos possuidores
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano
- Cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas
devidas
- Prestar contas à assembleia, anualmente ou quando
exigidas
- Realizar o seguro da edificação (contra risco de incêndio
ou destruição – art. 1346)
Assembleia dos condôminos
Necessidade de convocação de todos os condôminos (1354)
Convocação pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, ou
qualquer condômino, se ordinária (1350, §§) – pelo síndico ou
por 1/4 dos condôminos, se extraordinária (1355)
Deliberações em geral:
- Em primeira convocação, tomadas por maioria de votos dos
condôminos que representem pelo menos metade das
frações ideais
- Em segunda convocação, tomadas pela maioria dos votos dos
presentes
Quorum especial:
- Especificamente determinado na convenção (art. 1334, III, p. final)
- Deliberação de metade mais uma das frações ideais, para
reconstrução ou venda, caso a edificação for total ou
consideravelmente destruída ou ameace ruína
- Deliberação de 2/3 dos condôminos para cobrança de multa para
penalidade não prevista na convenção (art. 1336, § 2º, p. final) – 2/3
dos condôminos restantes
- Deliberação de 3/4 dos condôminos para cobrança de multa
quintuplicada pela gravidade ou reiteração (1337)
- Deliberação de 2/3 dos condôminos para realização de obras em
partes comuns, em acréscimo às existentes (art. 1342)
- Deliberação unânime dos condôminos para construção de outro
pavimento no solo comum, de edifício destinado a conter novas
unidades imobiliárias (art. 1343)
- Deliberação de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção
- Deliberação unânime dos condôminos, para mudança da destinação
do edifício ou da unidade imobiliária
- Deliberação de 2/3 do total das unidades para demolição e
reconstrução do prédio por motivos urbanísticos ou arquitetônicos,
ou condenação do edifício pela autoridade pública por insegurança
ou insalubridade; bem como, ocorrendo desgaste pela ação do
tempo que deprecie o valor das unidades em relação ao valor global
do terreno (art. 17, § 2º), ressalvado o direito dos minoritários no
que se refere à adjudicação das frações ideais (art. 15)
Conselho Consultivo (art. 23)
Constituído de três condôminos com mandato máximo de dois
anos, permitida a reeleição, conforme previsto na convenção
Órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução de
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a
convenção definir as atribuições específicas (§ único)
Conselho Fiscal (1356)
Composto de três membros eleitos pela assembleia, por prazo não
superior a dois anos
Órgão fiscalizador da assembleia, ao qual compete dar pareceres
sobre as contas do síndico
Extinção do condominio
Destruição ou ameaça de ruína (1357) – deliberação pela
reconstrução ou venda
Reconstrução
- direito do condômino de eximir-se do pagamento das
despesas, alienando os seus direitos aos outros condôminos,
mediante avaliação judicial (§ 1º)
Venda
- Preferência do condômino ao estranho
- Repartição do apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das unidades imobiliárias
Demolição, reconstrução do prédio ou alienação por motivos
urbanísticos, arquitetônicos, condenação pela autoridade pública
ou desgaste pela ação do tempo (art. 17)
Desapropriação – art. 1358
- Repartição da indenização na proporção do valor das unidades
imobiliárias
PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Aquela que no próprio título de sua constituição encerra o
princípio que a tem de extinguir, realizada a condição
resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da
declaração de vontade, seja por determinação da lei (Clóvis)
Resolução do domínio pelo implemento da condição ou
pelo advento do termo: 1359
Resolução por outra causa superveniente: 1360
Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do
tempo (1359)
- Condição ou termo consta do título constitutivo da
propriedade
- Efeito ex tunc – opera retroativamente - todos os direitos
constituídos em sua pendência se desfazem, como se
jamais houvessem existido
Casos:
- Compra e venda com pacto de retrovenda
- Venda a estranho, pelo condômino, de sua cota na coisa comum
indivisível, sem observar o direito de preferência dos demais
condôminos (504)
- Fideicomisso – testador (fideicomitente) dispõe que a herança passe
para o fiduciário para, pela morte deste ou dentro de certo tempo,
transmitir-se ao fideicomissário
- Alienação fiduciária em garantia – fiduciário adquire a propriedade
restrita e resolúvel
- Venda com reserva de domínio
- Doação com cláusula de reversão
Resolução por causa superveniente (1360)
Situação em que as partes não podiam prever que uma situação
não considerada pudesse vir a acontecer, resolvendo a
propriedade
Quando resolvido o domínio por outra causa superveniente
(1360) - ingratidão do donatário, p. ex.: os direitos reais
permanecem
Resolução opera-se “ex nunc” (a resolução não apresenta efeitos
retroativos e as consequências se contam a partir da resolução)
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que devedor, com
escopo de garantia, transfere ao credor (1361)
Negócio jurídico de disposição condicional, subordinado a uma
condição resolutiva
Implementada a condição resolutiva pelo pagamento da dívida, o
alienante readquire a propriedade que transferiu fiduciariamente
ao credor
Desnecessidade de nova declaração de vontade, nem da realização
de qualquer novo ato
Características
Pela alienação fiduciária, o fiduciante (devedor) transfere ao
fiduciário (credor) o domínio de bem, em garantia do pagamento,
permanecendo o fiduciante com a posse direta do bem, passando o
domínio e a posse do bem para o fiduciário
Desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto
da coisa (1361, § 2º)
Domínio do fiduciário resolúvel, que se resolve com o pagamento
integral da dívida
Alienação fiduciária em garantia de bens móveis – art. 1361 CC
Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis – Lei 9514/97,
conforme autorizado pelo art. 1368-A CC
Constituição
Mediante instrumento público ou particular, registrado no Registro
de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou, tratando-se
de veículos, na repartição competente para o licenciamento, com
anotação no certificado de registro (1361, § 1º)
Conteúdo do contrato que serve de título à propriedade fiduciária:
- O total da dívida, ou sua estimativa
- O prazo, ou a época do pagamento
- A taxa de juros, se houver
- A descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos
indispensáveis à sua identificação
Efeitos da constituição da propriedade fiduciária:
- desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor
direto da coisa (1361, § 2º)
- a propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna
eficaz, desde o arquivamento, a transferência da
propriedade fiduciária (1361, § 3º)
- permite ao devedor, antes de vencida a dívida e por sua
conta e risco, servir-se da coisa segundo sua destinação,
sendo obrigado, como depositário, a empregar na sua
guarda a diligência exigida por sua natureza e entregá-la ao
credor, se a dívida não for paga no vencimento (1363)
- Obriga o credor a vender a coisa a terceiro, se vencida e
não paga a dívida, aplicando o preço no pagamento de
seu crédito e das despesas de cobrança, entregando o
saldo ao devedor (1364)
- Obriga o devedor pelo restante se, vendida a coisa, o
produto não bastar para o pagamento da dívida e das
despesas de cobrança (1366)
- Permite a recuperação da propriedade plena pelo
devedor com a averbação da quitação do credor no
cartório em que foi registrado o contrato
Pacto comissório
Nulidade da cláusula que autoriza o proprietário
fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a
dívida não for paga no vencimento (1365)
Permissão para o devedor, com a anuência do credor, dar
seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida,
após o vencimento desta (§ único)
Sub-rogação legal no crédito e na propriedade fiduciária,
do terceiro (interessado ou não) que pagar a dívida (1368)
Aplicabilidade das regras gerais relativas à hipoteca e ao
penhor (1367), no que diz respeito à inexistência de
exoneração da garantia pelo pagamento parcial da dívida,
vencimento antecipado (deterioração do bem, insolvência
ou falência do devedor, impontualidade, perecimento do
bem, desapropriação do bem), exoneração do terceiro
que presta a garantia relativa a bem que se perde,
deteriora ou desvaloriza sem culpa sua.
Procedimento
Ação de busca e apreensão (Decreto-Lei 911/69)
- Mora do devedor comprovada, podendo o credor
considerar vencidas todas as obrigações
contratuais
- Concessão de liminar, consolidando-se cinco dias
após a propriedade e a posse plena e exclusiva do
bem no patrimônio do credor – no mesmo prazo,
poderá o devedor pagar a dívida pendente, ocasião
em que o bem lhe será restituído
- Resposta no prazo de quinze dias
- Sentença, da qual cabe apelação apenas no efeito
devolutivo no caso de procedência, não impedirá a
venda extrajudicial do bem – se julgar
improcedente, o juiz condenará o credor ao
pagamento de multa caso o bem tenha sido
alienado
- Não localizado o bem, converte-se o pedido de
busca e apreensão em ação de depósito (901 a 906
do CPC)