Taxa Condominial
- Lei 10.406 de 10 de Janeiro de
2002
- Entrou em vigor em 11 de janeiro
de 2003
- Reduziu para 2% a multa devida
pelo atraso no pagamento das taxas
condominiais.
Como chegamos até aqui?
• Antes do advento do referido diploma
legal as questões referentes ao
condomínio
em
edificação
eram
reguladas pela Lei 4.591/64, que no
tocante
à
multa
sobre
o
inadimplemento previa, em seu artigo
12 juros moratório de 1% ao mês, e
multa de até 20% sobre o débito do
condômino inadimplente
• O artigo 1.336 do Novo Código Civil,
reduziu a multa pelo atraso no
pagamento
da
taxa
condominias
desestimulando o pagamento pontual.
• Artigo 1.336. São deveres do condômino:
• I - contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais;
• II - não realizar obras que comprometam a segurança
da edificação;
• III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
• IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou
aos bons costumes.
• 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até
2% (dois por cento) sobre o débito
• 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no
ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Justificativa:
• O legislador procurou evitar a aplicação de
penalidades rígidas, que em determinada situação,
podem caracterizar enriquecimento sem causa,
como seria o caso do condômino, que por estar em
atraso no pagamento da taxa condominial por dois
ou três dias, seria compelido ao pagamento de
multa de 20% sobre o valor do débito, penalidade
essa, que também era aplicável ao condômino, que
não paga suas despesas condominiais há mais de
um ano.
Como contornar o problema?
• É possível introduzir nas convenções de condomínios
normas destinadas a reduzir ou mesmo evitar a
inadimplência:
• 1º) imediata cobrança extrajudicial;
• 2º) propositura da ação competente;
• 3º) alteração do valor dos juros;
• 4º) corte de gás;
• 5º) inscrição no SPC;
• 6º) penalização com o pagamento de multa de até 5
cotas condominiais pelo atraso reiterado.
Alteração do valor dos juros
• O Parágrafo 1º do artigo 1.336 do NCC
prevê juros convencionados
Quanto a livre fixação de juros, há várias
opiniões divergentes:
• 1) que estes juros estariam liberados até o patamar de um por
cento ao mês;
• 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro
da taxa legal, pela aplicação da lei de usura;
• 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a
taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com
a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código
Civil;
• 4) a quarta corrente, defende a definição de taxa de juros
acima de um por cento, sem um limite pré-existente, conforme
decidir o condomínio, em sua convenção.
Corte de Gás:
• Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no
art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
• (...)
• IV - as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
• (...)
Cuidados indispensáveis:
• aprovar a alteração na convenção (2/3 dos
votos), incluindo o corte de gás;
• convencionem
o
prazo
mínimo
de
inadimplência para o corte no fornecimento
do gás,
• o condomínio deverá notificar previamente o
condômino inadimplente dando um prazo
para que regularize a sua situação.
Inscrição no SPC:
• apresentar uma cópia da convenção;
• ata de eleição do síndico;
• ata da assembléia que autorizou a inscrição dos
devedores
• cópia do edital que comprove a convocação da
assembléia para votar tal assunto;
• o condomínio deverá notificar o condômino
inadimplente que este será inscrito no SPC, dando
um prazo para que este regularize a sua situação.
Pagamento de multa de até
cinco cotas condominiais
pelo atraso reiterado:
• a doutrina vem consolidando o
entendimento de que a principal obrigação
do condômino é pagar suas mensalidades
em dia, e assim poderá ser penalizado em
caso de reiterado atraso
• Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que
não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por
deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das
faltas e a reiteração, independentemente
das perdas e danos que se apurarem.
Murilo Gouvêa dos Reis
Advogado
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