Condomínio em Geral
UNIDADE X - DO CONDOMÍNIO E DA
PROPRIEDADE EM PLANOS
HORIZONTAIS - Inovações do novo
Código Civil.
Condomínio em geral
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Introdução
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Identificação da comunhão pacífica de
direitos:
Direito das obrigações:
Direito de família:
Direito sucessório:
Direito das coisas:
Cada cota ideal/intelectual vale a mesma
coisa
Objeto
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A coisa em sua integralidade
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No condomínio a coisa é indivisa!
E o direito de cada (com)proprietário seria
dividido?
A cada um estará assegurada uma fração /
cota, mas não uma parcela material.
“quota” ou cota é ...
Natureza Jurídica - teorias
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Divisão ideal da coisa – Lafayette Pereira
Quase contrato – Pothier, Teixeira de
Freitas
Não-propriedade – Bonelli
Pluralidade de propriedades – Scialoja
Divisão do direito divisão intelectual – Serpa
Lopes
divisão real do direito – Ferrini e
Planiol
Há quem sustente a teoria da “propriedade integral”
Classificação
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Comunhão voluntária:
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Comunhão legal:
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Aquisição da coisa a 2 ou + pessoas
Ocupação da coisa por 2 ou + pessoas
Disposição de última vontade (testamento)
Fortuita: Sucessão hereditária de bem indivisível
(Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória)
Forçada: Relações de vizinhança
Comunhão Transitória ou Perene:
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Referente à coisa o condomínio é uma
indivisão
Referente às pessoas é uma comunhão,
que pode ser:
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Pro indiviso – há comunhão de fato e de
direito, mas indivisamente, sem localização
demarcada no bem.


Os condôminos sobre a coisa inteira; a área
comum no ’’prédio”.
Pro diviso – aparente condomínio. Existe de
direito, mas não de fato.
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Os condôminos em partes determinadas; unidades
autônomas em edifícios

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes
da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar
provimento a ambos os recursos. EMENTA: EMENTA:
POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. CONDOMÍNIO
PRÓ DIVISO. POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO QUE VERSA
SOBRE O DIREITO DE PROMOVER A DIVISÃO.
CONDÔMINOS QUE NÃO PODEM SER OBRIGADOS A
INFINITAMENTE VIVER EM CONDOMÍNIO.
USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS
DESPROVIDOS.
http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=2&TotalAcordaos=3&Historico=1

DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de
votos, em negar provimento a ambos os recursos de apelação.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CESSÃO DE
DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART. 1.139 DO CC/1916. ART. 504 DO
CC/2002. INCIDÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO
CONDÔMINO CO-HERDEIRO. COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE
INTENÇÃO DE VENDER PARTE IDEAL DO IMÓVEL 'PRO INDIVISO'.
OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art. 1.139
do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual obriga o
condômino que pretende alienar sua parte em coisa indivisível, dar
preferência a outro condômino antes de vendê-la a estranhos. 2. A
comunicação prévia aos demais condôminos e co-herdeiros é
obrigatória e deve ser realizada de forma expressa para que se
possa resguardar direitos. Apelações desprovidas.
http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=7&TotalAcordaos=7&Historico=5
Direitos e Deveres dos
condôminos
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A) em relação à coisa
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Usá-la livremente conforme a destinação
Reivindicá-la na sua totalidade
Proteger a posse
Contra terceiros
 Contra outro (s) condômino (s)

Direitos dos Condôminos
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B) em relação à quota


Dispor dela livremente, independentemente
do consentimento dos demais – art. 1.314.
resguardado o direito de preferência art.
1.322.
Participar da administração - 1.323 c/c 1.315.
[presunção de igualdade – art. 1.315, §]
Deveres dos condôminos
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Conservar a coisa – art. 1.315;
Não alterá-la – art. 1.314, §;
Não dar a posse a terceiro – art. 1.314, §;
Ajudar nas despesas – art. 1.315


Se não quiser ratear? Art. 1.316, § 2.
Pode perder sua participação. Art. 1.316, § 1.
Um condômino pode se onerar
sozinho frente a credores?
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Sim – direito de regresso = art. 1.318
Vergílio de Sá Pereira: “razões”
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Obra necessária
Manifesta utilidade
Voluptuárias?
Frutos e Alteração da coisa
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Colheita  divisão
Mas ver o art. 1.319.
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Pode utilizar sozinho sem alterar
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Mas e se a alteração for indispensável?
E se o usuário for o administrador?
Venda da coisa
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Dificuldades no convívio? Art. 1.320
Direito de preferência
art. 1.322
Mas e se todos forem iguais?
licitação (§ único).
aplica-se à doação e à troca?
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É possível usucapir parte da coisa
condominiada?
Analise:
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Se for pro indiviso (o bem não está
dividido de fato entre os condôminos, nem
o está de direito) = só se for posse
exclusiva sobre a coisa toda.
Se for pro diviso (apenas não está dividido
juridicamente, mas já houve divisão de
fato) = pode usucapir a porção do outro
condômino.
No condomínio edilício é tolerância/deten.
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Mas existe a “supressio” (verwirkung)
214/680/SP
V. REsp
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AÇÃO DE USUCAPIÃO. EDIFÍCIO DE
APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL.
Utilização de área condominial por mera
tolerância do Condomínio. Ausência de posse
com animus domini. Impossibilidade de
declaração da prescrição aquisitiva. NEGARAM
PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº
70013426283, Décima Nona Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: José
Francisco Pellegrini, Julgado em
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CONDOMÍNIO; PEDIDO DE EXTINÇÃO.
Exceção de usucapião. Imóvel não demarcado
e individualizado, impassível de ser usucapido;
condomínio indivisível. Preliminar arredada.
Parecer do custos legis. Apelo IMPROVIDO.
(Apelação Cível Nº 70010201242, Décima Nona
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em
05/04/2005)
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USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA.
CONDOMÍNIO. POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS.
MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE INDIVIDUAL.
AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Mostra-se descabida a
pretensão de ver reconhecida a prescrição aquisitiva
quando a posse não foi exercida individualmente pela
herdeira-condômina, tampouco com animus domini.
Situação em que a postulante passou a residir no imóvel
usucapiendo por mera concessão dos demais herdeiroscondôminos, após o falecimento de seu pai, para fazer
companhia à madrasta e, depois de falecida esta, passou
a dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá
transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais.
Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70008508418,
Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004)
Mas:
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Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício,
tendo por objeto área integrada a sua estrutura comum,
cuja propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do
falecido incorporador. Ações simultâneas de indenização
por danos materiais e de interdito proibitório,
ajuizadas pelo condomínio tendo em vista o ressarcimento
de prejuízos causados à churrasqueira, bem como a
cessação da turbação, imputados pelo condomínio aos
familiares do falecido. Sentença de integral procedência
das ações. Recurso dos demandados. Questões preliminares
e de mérito. Os embargos de declaração interrompem o
prazo recursal. Não é nula a sentença que decide todas
as questões preliminares suscitadas, considerando-as
como mérito da causa. O pedido de usucapião de parte do
condomínio edilício é juridicamente possível, além de
possuir legitimidade ativa. Demonstrada que a área
integrou-se à utilização do condomínio, desde quando foi
instituído há mais de 20 anos, justifica-se o
reconhecimento do usucapião extraordinário. O uso da
coletividade condominial, relativamente às áreas comuns,
não exclui o uso individual do condômino, relativamente
às áreas exclusivas, em conseqüência do que não procedem
as ações de indenização e interdito proibitório.
Apelação provida em parte. (Apelação Cível Nº
70014853808, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça
do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em
Administração do condomínio
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1.324 – mandato tácito
Poderes?
proteção a terceiros!
Pena: art. 1319, segunda parte.
O conflito pode gerar alienação ou locação
preserva-se o direito de preferência
Mas e se vários querem locar? Art. 1.322?
Ação de Divisão – arts. 946 a 981 CPC
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Clássica forma de extinção
Prescreve?
Aplica-se a bens divisíveis e indivisíveis??
Potência da sentença?
“RI”!