CONSTRUÇÃO CIVIL
CONTRATOS DE
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
JUROS
HIPOTECA
LEGISLAÇÃO
DOUTRINA
JURISPRUDÊNCIA
JUROS
A Constituição Federal de 1988, na sua
redação original, tratou de regular a matéria,
estipulando, no parágrafo 3º do art. 192,
que as taxas de juros reais, nelas incluídas
quaisquer outras remunerações direta ou
indiretamente referidas à concessão de
crédito, não poderão ser superiores a 12%
ao ano, recepcionando, assim, o que, a
respeito, já dispunha a Lei de Usura.
JUROS
A despeito da clareza e da aparente
operatividade
do
dispositivo
constitucional citado, o E. Supremo
Tribunal Federal decidiu que a regra
não se afigurava auto-aplicável, ou
seja, que a sua eficácia estaria a
depender
de
lei
que
a
regulamentasse.
JUROS
Entretanto, a discussão sobre a
operatividade do dispositivo referido
perdeu a razão de ser em face da
revogação do mesmo, por força do
advento da Emenda Constitucional nº
40, de 29 de maio de 2003. Desse
modo, a partir da Emenda, deixou de
haver limitação constitucional de juros.
JUROS
Persiste, entretanto, a constatação de que a
Lei de Usura foi recepcionada pelo texto
constitucional,
e
de
que,
portanto,
permanece a limitação da cobrança de juros
no patamar máximo de 12% ao ano, exceto,
no que concerne às operações realizadas
pelas instituições financeiras, por força do
enunciado da Súmula nº 596 do STF, que
dispõe:
JUROS
As
disposições
do
Decreto
nº
22.626/33 não se aplicam às taxas de
juros e aos outros encargos cobrados
nas
operações
realizadas
por
instituições públicas ou privadas que
integram
o
Sistema
Financeiro
Nacional.
JUROS
Tal entendimento jurisprudencial encontrava
amparo em correntes de interpretação,
segundo as quais, no particular das
instituições financeiras, a Lei de Usura teria
sido derrogada pelo advento da Lei nº
4.595/64, que regula o Sistema Financeiro
Nacional, e cujo art. 4º, IX, teria cometido
ao Conselho Monetário Nacional a tarefa de
limitar as taxas de juros nas operações
financeiras.
JUROS
Não
obstante
isso,
interpretação
jurisprudencial
integrativa,
oriunda,
sobretudo, do E. Superior Tribunal de Justiça
– STJ, tem conduzido ao entendimento, hoje
amplamente
majoritário,
de
que
há
necessidade
de
comprovação,
pela
instituição financeira, de deter autorização
do Conselho Monetário Nacional para a
prática de juros superiores ao limite
estipulado pela Lei de Usura, sem o que
prevalecem as disposições desse texto legal.
JUROS
Ditos
temperamentos
têm
sido
implementados pelo STJ, dentre outros,
através dos julgados seguintes: RESP
84.815-RS da 4ª T., Rel. Min. Barros
Monteiro de 03.09.86, publ. D.J. de
11.11.96, pág. 43.717 e RESP 95970-RS
da 4ª T. do S.T.J. Rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira, de 15.10.96, publ.
DJ 11.11.96, pág. 43.728/9.
JUROS
Veja-se, a propósito, a transcrição da seguinte ementa:
Crédito rural. Juros. Limite. Autorização do CMN. TR.
A cobrança de juros acima do limite legal, pelas
instituições financeiras, depende de prova da
autorização do CMN.
(....)
Recurso conhecido em parte e provido (STJ,
Quarta Turma, RESP 173625/RS, rel. Ministro Ruy
Rosado de Aguiar, j. 03.09.1998, DJ 13/10/1998,
p. 132, In: JUIS – Jurisprudência Informatizada
Saraiva, Cd-Rom nº 19, 1º trimestre de 2000).
JUROS
O Supremo Tribunal Federal decidiu pela
vedação da capitalização de juros, mesmo em
favor
das
instituições
financeiras,
entendimento que veio a se pacificar através
da edição da Súmula nº 121 que dispõe:
É vedada a capitalização de juros, ainda
que expressamente convencionada.
JUROS
A despeito do enunciado da Súmula nº 121
do STF, a Medida Provisória nº 2.17036/2001, ainda em vigor, no seu art. 5º,
“caput”, permitiu a capitalização de juros com
periodicidade inferior a 01 (hum) ano, mas
apenas nas operações realizadas pelas
instituições integrantes do Sistema Financeiro
Nacional.
JUROS
Com referência aos contratos estranhos
às
operações
realizadas
pelas
instituições financeiras, a exemplo dos
contratos firmados entre construtoras e
adquirentes de unidades imobiliárias,
dúvidas não há em relação à incidência
da Lei de Usura, limitando as taxas de
juros a 12% ao ano, vedada a
capitalização desses juros.
JUROS
Portanto, no que concerne aos contratos
particulares de promessa de compra e venda,
de trato sucessivo, firmados entre construtoras
ou incorporadoras e adquirentes de unidades
imobiliárias não houve nenhuma alteração
substancial: a incidência de juros permanece
admitida, desde que não ultrapasse a limitação
de 12% ao ano, permanecendo a vedação de
referência à capitalização desses juros.
JUROS
Ainda sobre a matéria, vale relembrar o
que já dissemos anteriormente, acerca
da Portaria nº 03, de 15 de Março de
2001,
da
Secretaria
de
Direito
Econômico, editada em face do disposto
no Código de Defesa do Consumidor,
que considerou como cláusula abusiva
a previsão no contrato de venda e
compra de imóvel a incidência de juros
antes da entrega das chaves.
JUROS
Após
várias
discussões
entre
consumidores
–
promissários
compradores e as Construtoras, mais
recentemente, o assunto foi objeto de
decisão do Superior Tribunal de
Justiça, resolvendo, em definitivo a
questão,
na
medida
em
que
reconheceu o STJ no Recurso Especial
nº 379.941 – SP (2001/0172439-2), o
seguinte:
JUROS
Contrato de compra e venda de imóvel.
Pagamento parcelado. Juros legais da data
da assinatura do contrato.
1.
Não é abusiva a cláusula do contrato de
compra e venda de imóvel que considera
acréscimo no valor das prestações, desde a
data da celebração, como condição para o
pagamento parcelado.
2.
Recurso especial não conhecido.
JUROS
No voto condutor do acórdão, assim se manifestou o
eminente Relator:
Com razão o Acórdão recorrido quando afirma que “não
há que se falar que a cláusula contratual que prevê a
incidência de juros para o pagamento parcelado do bem
se trata de condição abusiva, ou leonina”, sendo certo
que não tem pertinência a alegação dos autores de que
os juros somente deveriam ter sido cobrados quando da
entrega da unidade, avalizando a sentença que asseriu
que “equivocam-se os autores, quando aduzem que só
nasce o contrato de mútuo quando da entrega da
unidade. Não existe mútuo, mas pagamento, que, em
regra, nos contratos de incorporação imobiliária, é feito
na data da celebração, e não da entrega da unidade”.
HIPOTECA
A hipoteca é um direito real de garantia
previsto no art. 1473 do Código Civil de
2002, que dispõe o seguinte:
Art. 1473.
hipoteca:
Podem
ser
objeto
de
I – os imóveis e os acessórios dos
imóveis conjuntamente com eles.
HIPOTECA
Nos termos do art. 1474, a hipoteca abrange
todas
as
acessões,
melhoramentos
ou
construções do imóvel. Esse tipo de instituto é
freqüentemente utilizado, nos contratos de
financiamento imobiliários, através do qual são
obtidos, junto a agentes financeiros públicos ou
privados, os recursos necessários a produção do
empreendimento
imobiliário.
Durante
a
construção são liberadas as parcelas do
financiamento de acordo com o cronograma
financeiro pactuado entre as partes, os quais
devem ser aplicados na obra até a sua
conclusão.
HIPOTECA
Concluído o empreendimento, e averbada a
construção, passamos para a fase de geração
de cédulas hipotecárias, operação essa que
transfere para o adquirente final a parcela de
financiamento
relativa
a
sua
unidade
autônoma,
que
assim
firma
contrato
diretamente com os agentes financeiros e
passa a pagar parceladamente o valor do
empréstimo contratado.
HIPOTECA
Tal parcela é deduzida do saldo devedor do mútuo devido
pela Construtora. Há empreendimentos em que são
realizadas as gerações das cédulas de todas as unidades,
mas há outros que apenas algumas unidades são
alienadas
através
desse
mecanismo.
Há
ainda
empreendimentos em que cabe tão somente à
Construtora o pagamento do financiamento diretamente
aos agentes financeiros, não havendo nenhuma relação
contratual entre os terceiros adquirentes e estes agentes,
não obstante a hipoteca continuar incidindo sobre a
totalidade do imóvel, inclusive sobre as unidades
imobiliárias autônomas.
HIPOTECA
A hipoteca como direito real dispõe da
chamada seqüela, ou seja, da característica
de aderir ao imóvel hipotecado, mesmo que
lhe venha a ser alienado ou prometido a
venda
a
terceiros,
como
ocorre
freqüentemente das operações do mercado
imobiliário, tendo, em princípio, um caráter
de indivisibilidade, quer dizer, continua
incidindo integralmente mesmo que haja
individualização das unidades imobiliárias
autônomas.
HIPOTECA
Até recentemente vigia o entendimento de que
o terceiro adquirente de imóvel hipotecado,
adquirido junto à Construtora não poderia
desonerar a sua unidade do gravame
hipotecário, salvo se a Construtora pagasse a
integralidade do débito hipotecário ou, pelo
menos, a parte que, segundo os critérios do
Banco, corresponderia à unidade a ser
liberada.
HIPOTECA
Entretanto, com a evolução do ordenamento
jurídico, através do advento do Código de
Defesa do Consumidor e do reconhecimento da
função social do contrato imobiliário, a
jurisprudência tem decidido que os direitos e
interesses dos terceiros adquirentes de boa fé,
que contrataram a aquisição do imóvel
hipotecado pela Construtora em favor do
Banco, têm direito à defesa do seu patrimônio
contra o próprio Banco, com o que relativizouse grandemente a eficácia da hipoteca,
tornando-a, na prática insubsistente em
relação a esses adquirentes.
HIPOTECA
Assim é que, o Superior Tribunal de
Justiça, reiteradamente tem decidido
que a hipoteca constituída em sede de
financiamento concedido no âmbito do
SFH não atinge o terceiro adquirente
de boa fé, como se constata dos
seguintes julgados:
HIPOTECA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Embargos
de Terceiros. Hipoteca. SFH.
A garantia hipotecária do financiamento
concedido pelo SFH para a construção de
imóveis não atinge o terceiro adquirente da
unidade.
Recurso conhecido e provido (Recurso Especial
nº 239557- Santa Catarina, 4ª Turma, Rel.
Min.
Ruy
Rosado,
j.
02.05.2000,
DJ
07.08.2000).
HIPOTECA
Posse imobiliária. Constrição executória.
Embargos de terceiro. Requisito da boafé. Pode manifestar embargos de
terceiro o possuidor de boa-fé, qualquer
que seja o direito em virtude do qual
tenha a posse do bem penhorado ou por
outro modo constrito.
HIPOTECA
O titular de promessa de compra e
venda, irrevogável e quitada, estando
na posse do imóvel, pode opor-se à
penhora deste mediante embargos de
terceiro, em execução intentada contra
o promitente vendedor, ainda que a
promessa não esteja inscrita. Recurso
conhecido
e
desprovido
(Recurso
Especial nº 871-SP, 3ª Turma, Rel. Min.
Gueiros Leite, j. 05.12.89, in RSTJ
09/297).
HIPOTECA
No voto condutor do Acórdão do Recurso Especial nº
239.557 – Santa Catarina, o Ministro Ruy Rosado de
Aguiar assim se manifestou:
A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre
o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem
permanecer na propriedade da devedora; havendo
transferência, por escritura pública de compra e venda ou
de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade
de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos
decorrentes dos contratos de alienação das unidades
habitacionais integrantes do projeto financiando” (art. 22
da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro
adquirente a garantia hipotecária instituída pela
construtora em favor do agente imobiliário que financiou o
projeto. (continua)
HIPOTECA
Assim foi estruturado o sistema e assim deve
ser aplicado, especialmente para respeitar os
interesses do terceiro adquirente de boa fé,
que cumpriu todos os seus compromissos e
não pode perder o bem que lisamente comprou
e pagou em favor da instituição que, tendo
financiado o projeto de construção, foi
negligente na defesa do seu crédito perante a
sua
devedora,
deixando
de
usar
dos
instrumentos próprios e adequados previstos
na legislação específica desse negócio.
HIPOTECA
Na esteira do entendimento jurisprudencial que
vinha sendo adotado, o Superior Tribunal de
Justiça, em 04 de maio de 2005 editou a
Súmula nº 308, cujo enunciado dispõe:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel”.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
O Patrimônio de Afetação foi criado através da
Medida Provisória 2221, de 04 de setembro de
2001, que alterou alguns artigos da Lei
4591/64, convertida na Lei 10.931, de
10.08.2004, que no seu art. 1º instituiu o
Patrimônio de Afetação nas incorporações
imobiliários em caráter opcional e irretratável.
Assim dispõe o seu art. 53:
“O Título II da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, passa a vigorar acrescidos
dos seguintes Capítulo e artigos:
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Art. 31-A. A critério do incorporador, a
incorporação poderá ser submetida ao regime
da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de
afetação,
destinado
à
consecução
da
incorporação correspondente e à entrega das
unidades
imobiliárias
aos
respectivos
adquirentes.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os
demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele
constituídos e só responde por dívidas e obrigações
vinculadas à incorporação respectiva.
§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar
ao patrimônio de afetação.
§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de
afetação somente poderão ser objeto de garantia real em
operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Assim, a Lei 10.931/2004, instituiu esse novo
regime para as incorporações, regime esse que
não é obrigatório e sim facultativo. Na hipótese de
sua aplicação, é como se o empreendimento
estivesse totalmente segregado de quaisquer
outras atividades ou empreendimentos da
incorporadora ou Construtora. Isto significa que
todos
os
recursos
relativos
àquele
empreendimento têm que ser depositados em
conta
específica
para
essa
finalidade,
estabelecendo, inclusive, a Lei as obrigações do
incorporador, conforme se depreende do art. 31D, introduzido na Lei 4.591/64:
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Art. 5º Incumbe ao incorporador:
I – promover todos os atos necessários à boa
administração e à preservação do patrimônio de
afetação, inclusive mediante adoção de medidas
judiciais;
II – manter apartados os bens e direitos objeto de
cada incorporação;
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
III – diligenciar a captação dos recursos
necessários à incorporação e aplicá-los
na forma prevista na presente Lei,
cuidando de preservar os recursos
necessários à conclusão da obra;
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
IV – entregar à Comissão de Representantes,
no mínimo a cada três meses, demonstrativo
do estado da obra e de sua correspondência
com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de
afetação recebidos no período, firmados por
profissionais
habilitados,
ressalvadas
eventuais
modificações
sugeridas
pelo
incorporador e aprovadas pela Comissão de
Representantes;
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
V – manter e movimentar os recursos
financeiros do patrimônio de afetação
em
conta
de
depósito
aberta
especificamente para tal fim;
VI
–
entregar
à
Comissão
de
Representantes balancetes coincidentes
com o trimestre civil, relativos a cada
patrimônio de afetação;
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos
do art. 31-C, o livre acesso à obra, bem como
aos livros, contratos, movimentação da conta
de depósito exclusiva referida no inciso V deste
parágrafo e quaisquer outros documentos
relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII – manter escrituração contábil completa,
ainda que esteja desobrigado pela legislação
tributária.
PERIODICIDADE MENSAL PARA
OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Outra novidade importante para o setor está
inserida
no
art.
46
da
referida
Lei
10.931/2004, ao tratar dos contratos de
financiamento de imóveis que dispõe o
seguinte:
PERIODICIDADE MENSAL PARA
OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Art. 46 – Nos contratos de comercialização de
imóveis, de financiamento imobiliário em geral
e nos de arrendamento mercantil de imóveis,
bem como nos títulos e valores mobiliários por
eles originados, com prazo mínimo de trinta e
seis meses, é admitida estipulação de cláusula
de reajuste, com periodicidade mensal, por
índices de preços setoriais ou gerais ou pelo
índice de remuneração básica dos depósitos
de poupança.
PERIODICIDADE MENSAL PARA
OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Pelo que se depreende desse dispositivo legal,
nos contratos imobiliários com prazo igual ou
superior a 36 (trinta e seis) meses, podem ser
reajustados com periodicidade mensal, exceção
à regra do art. 28 da Lei 9069/95 que prevê a
periodicidade
anual,
podendo
as
partes
pactuarem qualquer índice de correção das
parcelas do preço, escolhendo dentre os índices
de preços setoriais, INCC, CUB, etc., índices
gerais, INPC, IGP-M, IGP-DI, etc. ou ainda o
índice da poupança evidentemente com a
exclusão dos juros.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
A Lei 9.514, de 20 de novembro de
1997, que dispôs sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário, instituiu a
alienação fiduciária de coisa imóvel,
através da qual o devedor, ou fiduciante,
com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor da propriedade
resolúvel de coisa imóvel (art. 22).
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
O parágrafo primeiro do art. 22 da Lei
9.514, estipula que a alienação fiduciária
poderá ser contratada por pessoa física
ou jurídica, não sendo privativa das
entidades que operam o sistema
financeiro
imobiliário,
dispondo
o
parágrafo segundo do mesmo artigo que
a alienação fiduciária poderá ter como
objeto bens enfitêuticos.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
O art. 23 da Lei dispõe que a
propriedade fiduciária de coisa imóvel
constitui-se
mediante
registro,
no
competente Cartório de Registro de
Imóveis, do contrato que lhe serve de
título, contrato esse que deve conter os
elementos referidos no art. 24.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
A propriedade fiduciária resolve-se com o
pagamento da dívida e seus encargos
(art. 25), devendo o fiduciário, no prazo
de 30 (trinta) dias contados da liquidação
da dívida, forneceu termo de quitação ao
fiduciante, à vista do qual o Oficial de
Registro
de
Imóveis
efetuará
o
cancelamento do registro da propriedade
fiduciária (§§ 1º e 2º do art. 25).
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
Caso, entretanto, não seja paga a dívida, e uma
vez constituído em mora o fiduciante, a
propriedade do imóvel consolidar-se-á em
nome do fiduciário, caso em que se procederá
de acordo com os parágrafos do art. 26.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em
parte, a dívida e constituído em mora o
fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do
fiduciário.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o
fiduciante, ou seu representante legal ou
procurador
regularmente
constituído,
será
intimado, a requerimento do fiduciário, pelo
oficial do competente Registro de Imóveis, a
satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação
vencida e as que se vencerem até a data do
pagamento,
os
juros
convencionais,
as
penalidades e os demais encargos contratuais,
os encargos legais, inclusive tributos, as
contribuições
condominiais
imputáveis
ao
imóvel, além das despesas de cobrança e de
intimação.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência
após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao
fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao
procurador regularmente constituído, podendo
ser promovida, por solicitação do oficial do
Registro de Imóveis, por oficial de Registro de
Títulos e Documentos da comarca da situação
do imóvel ou do domicílio de quem deva recebela, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante
legal ou procurador regularmente constituído se
encontrar em outro local, incerto e não sabido, o
oficial certificará o fato, cabendo, então, ao
oficial do competente Registro de Imóveis
promover a intimação por edital, publicado por
três dias, pelo menos, em um dos jornais de
maior circulação local ou noutro de comarca de
fácil acesso, se no local não houver imprensa
diária.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis,
convalescerá o contrato de alienação
fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos
três dias seguintes à purgação da mora,
entregará ao fiduciário as importâncias
recebidas, deduzidas as despesas de
cobrança e de intimação.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º,
sem a purgação da mora, o oficial do
competente Registro de Imóveis, certificando
esse fato, promoverá, à vista da prova do
pagamento, pelo fiduciário, do imposto de
transmissão inter vivos, o registro, na
matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
Dispõe o art. 27 que, uma vez consolidada a
propriedade em seu nome, o fiduciário, no
prazo de 30 (trinta) dias contados da data
do registro da consolidação da propriedade
em seu nome, promoverá leilão para a
alienação do imóvel, prevendo o parágrafo
quarto do mesmo dispositivo que:
(Continua)
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
“nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no
leilão, o credor entregará ao devedor a importância que
sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da
indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os
valores da dívida e das despesas e encargos de que
tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em
recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte
final do art. 516 do Código Civil. (art. 1219 do Código
Civil de 2002).
Não tem, portanto, o devedor qualquer direito à retenção
do bem por benfeitorias.