TÍTULO: PRÁTICA DOS PROCEDIMENTOS INTERNOS NOS CRIs DE
IMÓVEIS DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
Paulo Airton Albuquerque Filho
Presidente da Comissão de Direito Ambiental da OAB/CE
Especialista em Direito Processual Civil
Especialista em Direito Imobiliário
Especialista em Direito Ambiental
Introdução
 A Incorporação Imobiliária surgiu das necessidades
sociais e se desenvolveu pela criatividade dos
empreendedores no ramo imobiliário, o crescente
aumento dos valores do preço de terrenos levaram
esses empreendedores adquirirem os terrenos e nestes
optaram pela construção e edificação de várias
unidades habitacionais (apartamentos) ou até mesmo
unidades comerciais (salas, lojas, etc), deixando de
lado a construção e edificação de apenas um prédio
comercial único ou até mesmo uma casa residencial
para moradia de apenas uma família.
Introdução
 O Código Civil de 2002 quando tratou do condomínio
edilício nos arts. 1331 a 1358 vieram inovar especialmente
quanto ao Regimento Interno, agora incorporado a
Instituição, Especificação, Convenção de Condomínio e
Regimento Interno, que anteriormente era elaborado
somente após o registro da Convenção de Condomínio
(Livro 3-Auxiliar, no CRI de Imóveis competente). O
Regimento Interno e a Convenção de Condomínio nada
mais é que regras de convivência que todos nós se
morarmos em edifícios seremos obrigados a nos submeter,
talvez um dos grandes problemas encontrados na moradia
entre pessoas de famílias diversas.
Introdução
 Neste sentido, motivado por todas essas mudanças na
codificação civil brasileira, que diretamente estão
ligadas aos investidores imobiliários no País, visto que
são obrigados a seguirem regras para viabilizarem a
aprovação dos projetos junto a Municipalidade, junto
ao Estado, junto a União Federal, bem como, devido a
evolução da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964 pelas várias alterações e inserções de novas regras,
aqui podemos citar o patrimônio de afetação.
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 O ato jurídico essencial da negociação jurídica da
incorporação imobiliária é o memorial de
incorporação, que será arquivado no Registro de
Imóveis competente e registrado na matrícula do
terreno para o qual estiver projetada a edificação
objeto da incorporação sendo obrigatório o
arquivamento de todos os documentos de ajuste e
certidões fiscais inerentes ao ato na forma do que
dispõe o art. 32 da Lei n° 4.591/64, alíneas “a” a “p”.
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 A norma legal fala em arquivamento do memorial,
enquanto que a Lei n° 6.015/73 fale em registro da
incorporação (art. 167, I, 17). A diferença de
nomenclatura parece não ter relevância especial e
talvez seja explicada pela padronização estabelecida
pela Lei dos Registros Públicos e pelo Código Civil de
2002 (art. 1.227), que passam a denominar registro
todos os assentamentos que impliquem constituição
ou transmissão de propriedade ou de direitos reais
sobre imóveis.
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 O memorial de incorporação estabelece as
características bem como as identificações do
empreendimento e a estrutura do negócio da
incorporação, na verdade é um dossiê que contém
todas as informações e todos os documentos que
descrevem e caracterizam o empreendimento
aprovado pela municipalidade, dentre eles se encontra
o título de propriedade do terreno, cópia do projeto
aprovado pelas autoridades competentes, etc.
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 A verificação de todas as peças que integram o
memorial possibilita a compreensão do negócio a
realizar, pois, devido a documentação que reúne, o
memorial apresenta em termos claros, precisos e
completos todos os dados do negócio, bem como a
conformação da futura edificação, com as plantas de
localização das vagas para estacionamento de veículo e
dos pavimentos tipos, entre outros documentos que
compõem todo o procedimento e que deverá ser
exigido pelo(a) Oficial(a) Registrador(a).
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 A exigência de registro do memorial está no art. 32,
pelo qual o incorporador só estará autorizado a
negociar sobre unidades autônomas após ter registrado
o memorial de incorporação no Registro de Imóveis
competente.
 A alienação de unidades sem que o incorporador tenha
promovido o arquivamento do memorial, todavia, não
conduz à nulidade ou anulabilidade do contrato de
alienação, todavia, como reiteradamente têm decidido
nossos tribunais.
FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS.
 O arquivamento do memorial de incorporação é pré-
requisito para oferta pública das unidades integrantes da
futura edificação e constitui a gênese da proposta do
incorporador; só mediante esse registro o incorporador
estará legitimado a realizar oferta pública e formular
propostas.
 Aspecto igualmente relevante no processo de memorial de
incorporação são as declarações já citadas que devem ser
prestadas pelo incorporador, em geral no próprio contexto
do requerimento ou separado em declaração própria
prestada pelo incorporador. Entre essas manifestações
ressalta-se o “termo de afetação”, criado pelo art. 30B (com
a redação dada pela Medida Provisória 2.221/01).
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO
FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL.
 Titulo de propriedade do terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra e venda ou
de cessão de direitos ou de permuta, do qual
conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção,
devidamente registrado.
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO
FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL.
 Então, estão legitimados para promover incorporações
tanto o proprietário do terreno como, também, o
titular de direitos aquisitivos sobre ele. Fundamental
que o incorporador tenha a livre disponibilidade sobre
o imóvel, ou sobre os direitos a ele relativos, podendo
requerer tudo que for necessário para a viabilização e
regularização dos projetos pertinentes a incorporação,
podendo praticar todos os atos essenciais do negócio
jurídico realizado, que é transmitir a propriedade do
imóvel ou os direitos reais de aquisição sobre o imóvel.
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO
FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL.
 Certidões negativas de impostos federais,
estaduais e municipais, de protestos de títulos, de
ações cíveis e criminais e de ônus reais,
relativamente ao imóvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador.
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO
FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL.
 Existe, no entanto, uma impropriedade na redação acima,
pois o art.32, no § 5º, estabelece que a eventual existência
de ônus fiscais ou reais, a não ser, aqueles impeditivos de
alienação, não impedem o registro do memorial de
incorporação, no entanto, o Oficial Registrador deverá
exigir que esse(s) ônus conste em todos os documentos de
ajuste do memorial de incorporação, além de solicitar
também uma certidão narrativa de inteiro teor referente ao
ônus apresentados, para que os adquirentes de boa fé
fiquem ciente de que a alienação das unidades futuras
mesmo existindo o ônus não implicará em perda do imóvel
posteriormente.
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO
FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL.
 A Lei não impede a realização de incorporação em
imóvel onerado, mas exige que a existência de ônus
seja declarada expressamente em qualquer documento
de ajuste do memorial de incorporação, com a
indicação da sua natureza e das condições de sua
liberação (art. 37), sob pena de tipificação de
contravenção contra a economia popular (art. 66, II).
 Na pratica cartorária após o registro do memorial de
incorporação é conveniente que seja feita uma
averbação dando publicidade das CERTIDÕES
POSITIVAS que integram os documentos do
memorial, inclusive mencionando-se a extensão dos
ônus baseado nas próprias certidões narrativas de
inteiro teor.
IMÓVEL HIPOTECADO
 A existência de garantia real sobre o imóvel, vinculadas ao
cumprimento das obrigações decorrentes de empréstimo
para o empreendimento, não existe nenhum impedimento
ao registro, no entanto, será conveniente que o credor
hipotecário dê anuência a efetivação do registro no foleo
registral.
 Quando a garantia real for proveniente de contratos
hipotecários ligados ao SFH – Sistema Financeiro da
Habitação, SH – Sistema Hipotecário, SFI – Sistema
Financeiro Imobiliário, Cédulas de Crédito (Industrial,
Comercial, Rural, Exportação) etc, passa a ser obrigatório o
cancelamento ou anuência expressa do credor
hipotecário.
Histórico do título de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 (vinte) anos,
acompanhado de certidão dos respectivos
registros.
 Lembramos que a lei dos Registros Públicos entrou em
vigor no dia 01 de janeiro de 1976, portanto, existem
matrículas que são vintenárias (20 anos) desobrigando
a apresentação de certidão transcrevendo o conteúdo
da matrícula, a própria emissão reprográfica com o
carimbo de negativa de ônus reais substitui as antigas
certidões de transcrições das transmissões, neste
sentido, o histórico deverá transcreve resumidamente
o constante da matrícula.
Histórico do título de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 (vinte) anos,
acompanhado de certidão dos respectivos
registros.
 Ensina-nos o professor Melhim Namem Chalhub
relativamente a certidão vintenária a ser apresentada
quando no ingresso do memorial de incorporação no
Registro de imóveis que:
 “O prazo de 20 (vinte) anos se justificava porque era o prazo
de prescrição para ações judiciais que visem atingir
transmissões da propriedade do terreno. Com o advento do
Código Civil de 2002, entretanto, reduziu o prazo
prescricional máximo para 10 (dez) anos (art. 205), de modo
que é esse novo prazo que deverá prevalecer, a partir da
vigência do novo Código Civil.
Projeto de construção devidamente aprovado
pelas autoridades competentes.
 O projeto de construção aprovado pela municipalidade
poderá ser apresentado em cópias, em duas vias, e
autenticadas pelo profissional responsável pela obra e
pelo incorporador, com as firmas reconhecidas,
acompanhado da licença da construção que será o
Alvará de construção onde deverá ficar consignado o
número do processo administrativo, prazo de validade
para construção do empreendimento, quantidade de
pavimentos, identificação da área de construção,
assinatura dos responsáveis pela municipalidade,
dentre outros indicativos.
Projeto de construção devidamente aprovado
pelas autoridades competentes.
 Nas cópias do projeto arquitetônico aprovado a ser apresentado
no Registro de Imóveis deverá constar a seguinte indicação que
identifique a autenticação e a autenticidade dos documentos: “A
presente cópia confere como original aprovado e expedido pela
municipalidade.” Os subscritores respondem civis e penais pelas
declarações referenciadas.
 Na planta de situação deverá constar o quadro de áreas onde
ficará identificado as características do empreendimento
relativamente a área total do térreo, as áreas privativas, ás ares
comuns e frações ideais das unidades habitacionais, que deverão
retratar nos quadros de áreas elaborados segundo normas da
Associação Brasileira de Normas Técnicas, por determinação da
Lei das Incorporações (art. 53).
Cálculo das áreas das edificações, discriminando,
além da global, a das partes comuns, e indicando,
para cada tipo de unidade, a respectiva metragem
da área construída.
 Por força do art. 53, o Poder Executivo, pelo extinto Banco
Nacional da Habitação, atribuiu à Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT) a incumbência da edição de
normas visando estabelecer critérios de cálculo dos custos
unitários, para execução de orçamento da construção, para
avaliação do custo global da obra, assim como modelo de
memorial descritivo dos acabamentos, critérios para
entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações.
 Nesses quadros de áreas são indicadas a área privativa, a
área comum, a área total, a fração ideal de cada unidade
autônoma e a participação proporcional de cada uma delas
nas partes e coisas de uso comum.
Certidão negativa de débito para com a
Previdência Social, quando o titular do direito
sobre o terreno for o responsável pela arrecadação
das respectivas contribuições.
 É uma exigência legal a apresentação da CND do INSS,
além das certidões negativas de débito fiscal perante a
União, o Estado e o Município, se o terreno pertencer a
pessoa jurídica distinta do incorporador, ambas
deverão apresentar os mesmos documentos, valendo
essas considerações para a apresentação de todas as
demais certidões.
Memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo modelo a que se refere o inciso
IV, do art. 53, desta Lei nº 4.591/64.
 Os quadros da ABNT de I a VIII deverão ser
formulados de acordo com o modelo estabelecido no
art. 53, IV, da norma legal, sendo expresso nos quadros
V a VIII.
Avaliação do custo global da obra, atualizada à data
arquivamento, de acordo com a norma do inciso III do art.
53, com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada
unidade, devidamente autenticada pelo profissional
responsável pela obra.
 O orçamento é formulado de acordo com o projeto de
construção e à vista dos quadros de áreas e do memorial
descritivo. Os valores do orçamento devem apresentar o
custo da construção na data do arquivamento do memorial
de incorporação no Registro de Imóveis.
 Como todos os demais documentos de ajuste do memorial
de incorporação, serão apresentados em duas vias, assinado
pelo profissional responsável pela obra (art. 32, h).
Discriminação das frações ideais de terreno, com as
unidades autônomas que a elas corresponderão.
 A discriminação das frações ideais e sua vinculação às
futuras unidades imobiliárias é elemento fundamental e
indispensável não só para constituição da propriedade
imobiliária pelo regime especial da Lei nº 4.591/64, como,
também, é fator que influirá em todos os direitos e
obrigações dos adquirentes.
 Interessante observar que o Código Civil de 2002 no art.
1.351, dispões para as alterações, o voto de 2/3 dos
condôminos, e não de condôminos que representem 2/3
das frações ideais, essa mesma codificação estabelece
quorum com base em proporção diversa à das frações.
Minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações.
 Como todos os demais documentos de ajuste do memorial
de incorporação a minuta da Convenção deverá ser
apresentada em duas vias, assinadas pelo incorporador,
com firma reconhecida (Decreto nº 55.815/65, art. 8º).
 A minuta da Convenção que retratará a “Escritura
(particular ou pública) da Instituição, Especificação,
Convenção de Condomínio e Regimento Interno”
atualmente, com o advento do Código Civil de 2002 passou
a determinar normas para os condomínios edilícios na
forma do que dispõe os arts. 1.332 a 1.334 dessa codificação.
Certidão do instrumento público de mandato, referido no §
1º do art. 31 da norma legal.
 Exceção a regra, nos casos em que o incorporador
autorizada pelo titular do terreno, que pode ser o
proprietário, promissário comprador, promissário
cessionários de direitos aquisitivos etc, este poderá atribuir
o encargo da incorporação a um construtor ou a um
corretor.
 O mandato sempre deverá ser outorgado por instrumento
público e especificação expressamente o empreendimento a
ser edificado na forma de incorporação imobiliária,
obrigatório a transcrição do disposto no § 4º do art. 35 (§ 1º
do art. 31).
Declaração em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(art. 40).
 É uma questão que versa sobre a viabilidade ou não do
empreendimento, ou seja, registro no Registro de Imóveis o
memorial de incorporação existindo o prazo de carência de
180 (cento e oitenta) dias, poderá o incorporador denunciar
a incorporação e desistir da mesma, obrigando-se a restituir
aos adquirentes de boa fé que tenham adquirido fração
ideal de futuras unidades.
 O prazo máximo de carência é de 180 (cento e oitenta) dias,
desde que não ultrapasse o termo final de validade do
registro da incorporação, ou, se for o caso, de sua
revalidação.
Atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no país há mais de
cinco anos.
 Salvo melhor juízo, atestado a ser apresentado por instituição
financeira idônea, de forma excepcionalmente graciosa e de
pouca repercussão jurídica legal na apresentação desse
documento, mesmo porque, a instituição financeira, caso ocorra
qualquer irregularidade no procedimento do memorial de
incorporação que venha a prejudica a terceiros adquirentes de
boa fé, a instituição financeira não terá nenhuma
responsabilidade com relação às obrigações para a conclusão ou
não do empreendimento, visto que, no texto do atestado de
idoneidade afirma-se apenas sobre a idoneidade da
incorporadora, que por sinal deverá ser uma excelente correntista
na instituição. Qual gerente não emitiria um atestado de
idoneidade nessas condições?
Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o
número de veículos que a garagem comportar e os locais
destinados à guarda dos mesmos.
 Quando da aprovação do projeto arquitetônico pela municipalidade
obrigatório em uma das plantas, ou em várias plantas identificar a
localização das vagas de garagem, se localizadas no térreo, no pilotis ou
no subsolo. Apresentando o memorial de incorporação ao
arquivamento no CRI de imóveis será(ao) a(s) plantas apresentadas
impreterivelmente para perferctibilização do registro do memorial de
incorporação no Registro Imobiliário.
 Deverá constar na(s) planta(s) a identificação dos números e
quantidade de vagas, essa identificação poderá ser numeração própria
ou identificada(s) pelo mesmo número do apartamento.
QUESTÕES DE ORDEM PRÁTICA PARA REFLEXÃO
 Recusa pelo Oficial Registrado para o registro de escritura
pública de venda e compra onde a forma de pagamento será
unidade habitacional a ser construída no local do terreno
vendido. Exigência do memorial de incorporação
concomitante ao registro da escritura.
QUESTÕES DE ORDEM PRÁTICA PARA REFLEXÃO
 Exigência do registrador, que deveria ser apresentada uma certidão da
municipalidade autorizando o desmembramento.
 Visto que a municipalidade aprovou o empreendimento separadamente
(individualizando) identificando na planta o terreno que ocuparia cada
condomínio, bem como no Alvará de construção ficou definida a
individualização do condomínio.
CHECK-LIST
 Verificar a data de Validade da Prenotação;
 Verificar se foi apresentado requerimento (assinado e com firma
reconhecida), direcionado ao 1º Oficio Imobiliário desta Capital,
solicitando expressamente o ato a ser realizado e indicando o titulo
aquisitivo onde será lançado o ato.
 Tratando-se de pessoa física, qualificar também o cônjuge se casado(a),
assim como será necessário constar a sua assinatura no requerimento;
 Se a incorporação se dará em todo o terreno ou em parte. Se em parte do
terreno, faz-se necessário efetuar o procedimento de desmembramento.
Caso haja edificação, efetuar sua demolição ou mencionar no
requerimento, que será efetuada quando da averbação de construção.