XXXVII ENCONTRO DOS OFICIAIS DE
REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL
13 a 17 DE SETEMBRO DE 2010
NATAL – RN
Problemas Práticos sobre o
Registro da Hipoteca
Valestan Milhomem da Costa
• A hipoteca ...,
tem relevância prática para o Registro de
Imóveis
POSSIBILIDADES DE HIPOTECA
• Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá [...] hipotecar [...]; só
os bens que se podem alienar poderão ser dados em [...] hipoteca.
Questões: É possível hipotecar um imóvel:
• A) PENHORADO? Regra Geral: Sim. Exceção: Execução dívida
ativa da União, suas autarquias e fundações públicas. Fundamento
legal: art. 53, § 1º, Lei 8.212/91.
• Art. 53. [...]
• § 1º Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde
logo indisponíveis.
• B) ALIENADO FIDUCIARIAMENTE? Sim. Fundamento: art. 29, Lei
nº 9.514/97.
• A anuência de que trata o art. 29 da Lei nº 9.514/97 é para
transmissão dos direitos do fiduciante; não para oneração dos seus
direitos.
QUEM PODE REQUERER
O REGISTRO DA HIPOTECA?
• LRP - Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser
provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as
despesas respectivas.
• CC/2002 - Art. 1.492, Parágrafo único. Compete aos
interessados, exibido o título, requerer o registro da
hipoteca.
• Gladston Mamede Walter Ceneviva
• LRP - Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167
são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação
do imóvel
A HIPOTECA PODE SER
DIVIDA/DESMEMBRADA?
CC/2002 - Art. 1.429. Os sucessores do devedor não podem
remir parcialmente [...] a hipoteca na proporção dos seus
quinhões; qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.
(PRINCÍPIO DA INDIVISIBILIDADE DA HIPOTECA).
CC/2002 - Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia
hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir
condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando
cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o
credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre
o valor de cada um deles e o crédito.
DESMEMBRAMENTO DA HIPOTECA
(QUESTÕES PRÁTICAS – PARTE I)
a)
o desmembramento gera nova hipoteca?
Art. 1.488, § 3º. O desmembramento do ônus não exonera o
devedor originário da responsabilidade a que se
refere o art.
1.430, salvo anuência do credor. CC/2002.
b) qual o título do desmembramento? Somente título Judicial?
CC/2002 - Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos,
observadas as normas gerais fixadas neste Código.
Observância do art. 108 do CC?
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à [...] modificação [...] de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
c) qual o ato a ser praticado no Registro de Imóveis?
LRP - Art. 246 [...] serão averbadas na matrícula as [...]
ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
DESMEMBRAMENTO DA HIPOTECA
(QUESTÕES PRÁTICAS – PARTE II)
d)
a averbação do desmembramento dispensa a
averbação remissiva da existência da hipoteca?
LRP – Art. 230 - Se na certidão constar ônus, o oficial fará a
matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a
existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o
fato no título que devolver à parte, o que o correrá,
também, quando o ônus estiver lançado no próprio
cartório.
e) quem deve constar como devedor hipotecário em
certidão de breve relato ou certidão específica de
ônus?
CC/2002 – Art. 1.488, § 3º. O desmembramento do ônus não
exonera o devedor originário da responsabilidade a que se
refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.
DESMEMBRAMENTO DA HIPOTECA
(QUESTÕES PRÁTICAS – PARTE III)
f) E se o desmembramento ocorrer simultaneamente à
abertura da nova matrícula. Deve-se averbar a
remissão à hipoteca e o desmembramento do ônus
hipotecário?
Art. 235 – [...] Parágrafo único. Os imóveis de que trata este
artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e
glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em
novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles
existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais
unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II
do art. 233.
PARA PENSAR: Desmembramento da hipoteca ou nova
especialização da hipoteca?
EXTINÇÃO DA HIPOTECA e
CANCELAMENTO DO REGISTRO
1) Hipóteses Gerais:
CC2002 – Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
I – pela extinção da obrigação principal;
II – pelo perecimento da coisa;
III – pela resolução da propriedade;
IV – pela renúncia do credor;
V – pela remição;
VI – pela arrematação ou adjudicação.
Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação,
no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à
vista da respectiva prova.
EXTINÇÃO DA HIPOTECA e
CANCELAMENTO DO REGISTRO
Requisito Especial:
Art. 1.501 – Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação
ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os
respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes
na execução.
Questão:
Além do requerimento do interessado e do pagamento dos
emolumentos, basta a prova da notificação dos demais credores hipotecários
na carta de arrematação ou adjudicação para se proceder ao cancelamento
do registro da hipoteca ou é necessário ordem judicial específica?
Art. 267. [...] o Juiz ordenará, por sentença, o cancelamento de
hipoteca.
Art. 269. Arrematado o imóvel e depositado, dentro de quarenta e oito
(48) horas, o respectivo preço, o Juiz mandará cancelar a hipoteca,
sub-rogando-se no produto da venda os direitos do credor hipotecário.
EXTINÇÃO DA HIPOTECA e
CANCELAMENTO DO REGISTRO
JURISPRUDÊNCIA
TJMG. Apelação Civil nº 1.0000.00.307831-8/001 (1).
Suscitação de Dúvida da Comarca de Uberlândia/MG. O
Tribunal pela desnecessidade de mandado judicial para se
proceder ao cancelamento da hipoteca na hipótese do art.
1.499, VI e 1500 do Código Civil. Segundo o julgado, para
cancelar a hipoteca basta a prova da sua extinção, a qual já
está demonstrada no título de arrematação ou adjudicação.
TJRJ. Agravo de Instrumento n º 0024404-67.2010.8.19.0000. A
5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro,
fazendo alusão a outros julgados daquela Corte no mesmo
sentido, entendeu pela necessidade da expedição do ofício
determinando o cancelamento da hipoteca.
PARA PENSAR
A averbação do cancelamento do
registro extingue a hipoteca?
Código Civil de 1916:
Art. 850. A extinção da hipoteca só
começa a ter efeito contra terceiros
depois de averbada no respectivo registro.
PEREMPÇÃO DA HIPOTECA
x CADUCIDADE DO REGISTRO
CC/2002 - Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por
ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta)
anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só
poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por
novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a
precedência, que então lhe competir.
LRP - Art. 238 - O registro de hipoteca convencional valerá pelo
prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número
anterior se reconstituída por novo título e novo registro.
Aplicação do art. 251 da LRP ou Averbação de Ofício?
PEREMPÇÃO DA HIPOTECA
x CADUCIDADE DO REGISTRO
Doutrina
Maria Helena Diniz – procedimento igual em todos os casos.
Ceneviva – autorização do juiz corregedor na hipótese do art. 238
LRP.
Afrânio de Carvalho – averbação de ofício, verbis:
[...] a atividade de ofício caberá: [....] c) quando o registro caducar pelo
decurso do tempo, caso em que se lançará o seu cancelamento”.
“[...] Dentre as inscrições caducas cabe destacar as referentes à hipoteca
com mais de trinta anos sem renovação e a anticrese por x anos já
esgotados, ambas lembradas por Pontes de Miranda como casos de
desaparição “automática” de direito real.” (Registro de Imóveis,
Forense, págs. 312-316).
Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação
perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve
ser renovada. (Art. 830, CC/1916).
HIPOTECA JUDICIÁRIA:
MORTE OU RENASCIMENTO?
(Antonio Augusto Bello Ribeiro da Cruz, advogado em BH).
CC/1916, art. 824. Compete ao exeqüente o direito de prosseguir na
execução da sentença contra os adquirentes dos bens do
condenado; mas para ser oposto a terceiros, conforme valer, e sem
impor preferência, depende de inscrição e especialização.
“meia hipoteca” – Teixeira de Freitas.
CC/2002 – SILÊNCIO TOTAL.
Aplicam-se as regras gerais do instituto de hipoteca, incluindo-se a
preferência pela ordem da inscrição, com exceção da perempção
legal, específica para a hipoteca convencional.
Quais as perspectivas?
OBRIGADO!
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