HIPOTECA
Isabel Menéres Campos
Professora Auxiliar da
Escola de Direito da Universidade do Minho
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Plano da exposição
• Caracterização da hipoteca
• Efeitos da hipoteca em sede executiva
(processo executivo ou insolvência)
Definição
• Artigo 686º: “a hipoteca confere ao credor o direito
de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou
equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro,
com preferência sobre os demais credores que não
gozem de privilégio especial ou de prioridade de
registo”
Função
• Assegurar o cumprimento de uma obrigação
• Como garantia real, a hipoteca consiste na afectação
de uma coisa, garantindo um determinado valor, que
o credor poderá realizar, por via executiva, para se
satisfazer do seu crédito
Reforço da garantia geral das obrigações que
representa o todo o património do devedor
(artigo 601º)
Caracterização
• Características gerais,
que resultam da sua
natureza real
 Preferência
 Sequela e oponibilidade erga
omnes
 Especialidade
• Características
particulares
 Acessoriedade
 Indivisibilidade
Preferência
• Derrogação do princípio da par conditio
creditorum (igualdade dos credores – artigo
604º)
O credor tem o direito de ser pago com o produto da venda
da coisa, preferentemente em relação aos demais credores,
quer a execução tenha sido movida por si, quer tenha sido
movida por terceiro, quer se trate de uma execução universal
(insolvência)
Direito ao valor
Meios de defesa do credor
•
Artigo 701º - direito ao reforço ou à substituição da garantia
no caso de perecimento ou insuficiência
• Artigo 692º - o credor conserva a preferência no caso de o
devedor receber uma indemnização pela perda ou
desvalorização da coisa hipotecada (sub-rogação real)
• Nos termos do artigo 9º do Código das Expropriações, o credor hipotecário é
considerado interessado e deve ser chamado ao processo, embora não seja credor
da indemnização a pagar pela expropriação mas passa a exercer o seu direito sobre
aquela que vier a ser atribuída ao proprietário
• Artigo 702º - seguro da coisa hipotecada
Sequela e eficácia absoluta
• A garantia é inerente à coisa, acompanhando-a em
posteriores alienações ou onerações e seguindo-a onde quer
que a coisa se encontre – Droit de suite
Consequências
O terceiro adquirente de coisa hipotecada tem de suportar a
oneração: torna-se responsável pela dívida na medida das forças
do imóvel, sofrendo a consequente penhora e venda, não
podendo opor-se
Especialidade
(princípio de Direitos Reais)
 Especialidade quanto ao objecto: a hipoteca tem de incidir sobre
bens especificamente determinados, quer no título constitutivo,
quer no registo
• Artigo 716º - nulidade das hipotecas genéricas (que incidem
sobre todos os bens dos devedores, sem os determinar)
• As hipotecas legais e judiciais são hipotecas de título geral; a
especificação é feita no momento do registo
• Extensão da hipoteca: artigo 691º - abrange as árvores,
arbustos, frutos, acessões naturais, benfeitorias
E também as acessões industriais: no caso das construções
posteriores, persiste a oneração sobre todo o prédio
Especialidade
(princípio de Direitos Reais)
 Especialidade quanto ao crédito: é necessária especificação do crédito que
a hipoteca garante, quer no título constitutivo, quer no registo:
• Determinação do montante
• Fundamento e origem do crédito
• Juros e acessórios do crédito
Protecção de terceiros
Tutela do devedor
Acessoriedade
• Conexão funcional: garantia do cumprimento
de uma obrigação
Problemas
Hipoteca em garantia de créditos futuros
Hipoteca omnibus
Razões da sua admissibilidade:
• Menção do montante máximo garantido é obrigatória
• Necessidade de documentos complementares (artigo 50 º do
CPC)
Indivisibilidade
Princípio supletivo - artigo 696º
Indivisibilidade quanto ao objecto
Indivisibilidade quanto ao crédito
Indivisibilidade
Princípio supletivo - artigo 696º
 Indivisibilidade quanto ao objecto: a hipoteca subsiste
sobre todas as coisas abrangidas, podendo o credor
executar qualquer uma delas para satisfação do seu
crédito por inteiro
 Hipoteca constituída sobre uma pluralidade de objectos
 Hipoteca constituída sobre uma coisa que posteriormente
é dividida (ex.: fraccionamento do imóvel por força da
constituição da propriedade horizontal)
 Vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 de
Fevereiro de 2004 (Relator: Pires da Rosa) sobre a questão do
distrate parcial da hipoteca incidente sobre um prédio
constituído em propriedade horizontal
Indivisibilidade
Princípio supletivo - artigo 696º
Indivisibilidade quanto ao crédito: são
irrelevantes as alterações supervenientes da
dívida, com excepção da extinção total (a qual
acarreta a extinção da garantia)
• Pagamento parcial: a hipoteca permanece irredutível até ao
pagamento integral
• Pluralidade de devedores: o co-devedor que pague a sua parte da
dívida não pode exigir o cancelamento parcial da hipoteca
(solidariedade passiva)
• Pluralidade de credores: cada um dos co-credores conserva a garantia
por inteiro, podendo executar o imóvel na sua totalidade
(solidariedade activa); os restantes co-credores serão citados nos
termos do artigo 865º
Execução de hipoteca
Efeitos da hipoteca em sede executiva
Especificidades do processo executivo
Legitimidade passiva
• Princípio geral: artigo 55º do CPC – a execução
deve ser movida contra quem no título figura
como devedor
• Havendo hipoteca: artigo 56º do CPC – a
execução de dívida provida de garantia real
sobre bens de terceiro é movida contra o
proprietário
– Terceiro adquirente
– Proprietário não devedor (hipoteca de terceiro)
Competência do tribunal
• Artigo 94º, nº 2 do CPC: o tribunal
competente é o do lugar da situação do
imóvel – forum rei sitae
• Artigo 100º - conhecimento oficioso da
incompetência territorial
Penhora
• Artigo 697º: o devedor proprietário da coisa
tem o direito de se opor à penhora de outros
bens enquanto não se demonstrar a
insuficiência da garantia
• ARTIGO 835º do CPC: a execução hipotecária
começa, independentemente de nomeação,
pelo objecto da garantia e só verificada a
insuficiência deste é que pode prosseguir
quanto a outros bens
Concurso de credores
Finalidade: expurgar os bens dos direitos de
garantia que os oneram, de modo a assegurar
que estes sejam transmitidos livres de quaisquer
ónus (artigo 824º do Código Civil)
• Artigo 865º do CPC: o credor hipotecário tem de
ser citado para exercer os seus créditos na
execução onde seja penhorado o objecto da
garantia
Posição processual do credor
hipotecário
• Tem direito a pronunciar-se quanto a todas as
questões que tenham a ver com o objecto da
garantia (venda, embargos de terceiro, etc.)
• Os seus poderes processuais esgotam-se com
a venda da coisa hipotecada
• Artigos 885º, 920º e 279º, nº 4
Regime substantivo do concurso de credores
(processo executivo e insolvência)
Grau de preferência
Regra geral
Princípio da prioridade registal
Excepções
Privilégios creditórios
Direito de retenção
Graduação especial
• Havendo vários bens penhorados no processo
executivo (ou apreendidos no processo de
insolvência) e sendo invocadas garantias reais,
a graduação terá de ser especial para cada um
desses bens
Privilégios creditórios
• A hipoteca só cede perante privilégios
creditórios especiais, pois só estes são
considerados verdadeiras garantias reais
• Acórdãos do Tribunal Constitucional
relativamente aos privilégios gerais
Acórdão n.º 362/2002, de 17 de Setembro
Acórdão n.º 363/2002, de 17 de Setembro
Declarada a inconstitucionalidade, com força
obrigatória e geral, por violação do princípio
da confiança, ínsito no princípio do Estado de
direito democrático, consagrado no artigo 2º
da Constituição, das normas que consagram
os privilégios imobiliários gerais do Estado e
da segurança social, na interpretação segundo
a qual tais privilégios prevaleceriam sobre a
hipoteca, nos termos do artigo 751º do
Código Civil
Créditos dos trabalhadores
• Artigo 333º do Código do Trabalho:
- os créditos emergentes do contrato de trabalho
e da sua violação ou cessação, pertencentes ao
trabalhador, gozam de privilégio imobiliário
especial sobre os bens imóveis do empregador
nos quais o trabalhador preste a sua actividade,
devendo ser graduados antes dos créditos
referidos no artigo 748º do Código Civil e ainda
dos créditos das contribuições devidas à
segurança social
Direito de retenção do promitente-adquirente
artigo 755º, n.º 1, alínea f)
• Ratio legis: norma de tutela do consumidor
• deve ser interpretado restritivamente – só deve beneficiar
da protecção quem se encontra numa posição de
consumidor (parte mais débil) perante o construtor,
promitente-vendedor num contrato-promessa sinalizado
• Foi essa protecção a razão de ser das alterações ocorridas
em 1980 e 1986 no regime do contrato-promessa
• É à luz dessa ideia que a alínea f) do artigo 755º deve ser
interpretada
• Na nossa opinião, nas relações entre particulares (em que
não há propriamente uma parte considerada mais débil), a
prevalência conferida ao direito de retenção sobre a
hipoteca não se justifica
Obrigações hipotecárias
Decreto-Lei n.º 59/2006 de 20 de Março
Estas hipotecas de garantia de "créditos
hipotecários" - constituídas com obediência
aos requisitos estabelecidos no Diploma
prevalecem sobre o direito de retenção e até
sobre os privilégios imobiliários especiais
• Acórdão STJ, de 11-01-2005 (Alves Velho)
• Acórdão STJ, de 19-10.2010 (João Camilo)
Venda executiva ou em processo de
insolvência
• Artigo 824º do Código Civil: caducidade dos
direitos reais de garantia e caducidade de
outros direitos reais
Arrendamento
• Caduca com a venda executiva (ou com a
venda em insolvência)?
• Arrendamento constituído anteriormente à hipoteca –
não caduca
• Arrendamento constituído posteriormente à hipoteca:
caduca nos termos do artigo 824º do Código Civil
Caducidade dos direitos de gozo
• Deve considerar-se que, à luz do artigo 824º,
n.º 2, caducam todos os direitos de gozo,
sejam de natureza real, sejam de natureza
pessoal
» Arrendamento
» Comodato
» Direito do retentor (cujo crédito garantido se transmite
para o produto da venda)
» Quaisquer outros direitos pessoais de gozo
Jurisprudência quanto à caducidade do
arrendamento
• Acórdão da Relação de Lisboa de 6 de Março de 2007
(Relator: Arnaldo Silva)
I- Caduca com a venda em execução, nos termos os artigo
824.º,n.º 2 do Código Civil, o arrendamento celebrado pelo
proprietário de fracção de imóvel anteriormente hipotecada,
não relevando por conseguinte que a execução e penhora da
fracção tenham ocorrido posteriormente à data do
arrendamento, não se aplicando em tais casos o disposto no
artigo 1057.º do Código Civil.
II- A expressão “ direitos reais” contida no nº 2 do artigo 824.º
do Código Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos
a registo, bem como os não sujeitos a registo.
• Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Maio de
2010 (Relator: Álvaro Rodrigues)
Mesmo considerando que o arrendamento se reveste de
natureza obrigacional, a verdade é que a locação é uma forma
de proporcionar o gozo temporário de uma coisa, havendo
notória semelhança funcional e sócio-económica com os
direitos reais menores
A ratio legis do artigo 824º, nº 2 é, sem dúvida, a tutela dos
direitos dos credores titulares das garantias reais, registadas
com anterioridade relativamente ao estabelecimento da relação
locatícia.
Daí que o preceito se aplique por analogia ao arrendamento
que, assim, caduca, com a venda judicial