* SUPERFÍCIE
X ARRENDAMENTO (LOCAÇÃO):
1) Arrendamento é direito obrigacional, entre pessoas,
enquanto a Superfície é direito real, muito mais seguro,
solene e duradouro, com sequela e efeito erga omnes.
• Ex: A arrenda sua fazenda a B por cinco anos, porém após
dois anos A morre e seu filho C quer a fazenda de volta, vai
então indenizar B e recuperar a terra; na superfície este risco
não existiria, pois a relação não é entre pessoas, mas entre
pessoa e coisa; o herdeiro do proprietário tem que respeitar
a superfície pois o direito real é erga omnes = absoluto);
2) Existe direito de preferência na Supefície, de modo que o
superficiário pode se tornar dono da terra, o que não existe
no arrendamento; (Artigo 1373).
3) A Superfície pode ser gratuita (Artigo 1370) e o
arrendamento sempre é oneroso.
* SUPERFÍCIE X ENFITEUSE
1) O aluguel da enfiteuse (foro) é módico e invariável
(Artigo 678, velho CC), já o cânon da Superfície tem um
valor expressivo, devidamente corrigido ao longo dos
anos;
2) A enfiteuse é perpétua (Artigo 679, velho CC), já a
Superfície é por prazo determinado, longo mas
determinado, não é para sempre;
3) Na enfiteuse paga-se uma taxa na transferência (Artigo
686, velho CC), o que não existe na superfície
(parágrafo único do 1372).
* SUPERFÍCIE X USUFRUTO:
1) usufruto é intuitu personae, intransferível inter vivos
ou mortis causa, não podendo ser vendido ou deixado
como herança;
2) o usufruto pode recair sobre móveis, a S é apenas
imobiliária;
3) o usufruto é no máximo vitalício, enquanto a S pode ir
além da vida do superficiário.
* SUPERFÍCIE X PROPRIEDADE:
1) O superficiário não pode dar destino ao solo diverso do
acertado (Artigo 1374) pois seu jus abutendi não é pleno;
2) Se o superficiário morre sem herdeiros a S se extingue e
não passa para o Município, como ocorre com a
propriedade (Artigo 1844).
EXTINÇÃO DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE:
1) Decurso do prazo determinado do Artigo 1369;
2) Abandono ou renúncia do superficiário;
3) Resolução do contrato por descumprimento dos deveres
das partes;
4) Por um distrato;
5) pela confusão, quando por ex, o superficiário é filho do
proprietário e herda o imóvel;
6) por desapropriação do imóvel (Artigo 1376);
7) pela destruição da coisa (ex: o mar alaga a fazenda dada
em superfície).
DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA DE FRUIÇÃO E DE
GARANTIA
* O Direito Patrimonial dispõe sobre as regras relativas à
formação do patrimônio das pessoas, onde os particulares
agem com grande liberdade, têm poder para fazer o que
quiserem, e compreende praticamente todo o Direito Civil,
exceto o Direito de Família.
* Como alguém forma seu patrimônio?
* Resposta: ao longo da vida, se relacionando com outras
pessoas, através dos contratos, e se relacionando com as
coisas, adquirindo propriedade.
• Assim, o nosso objetivo nesta vida é formar um
patrimônio. Praticamente tudo que nós fazemos é movido
por um interesse econômico-patrimonial, a fim de ganhar
dinheiro.
• Voltando ao Dir. Patrimonial, das relações das pessoas com
outras pessoas cuida o Dir das Obrigações (ou Dir Pessoal), e
a maior fonte de obrigação é o contrato.
• Já das relações das pessoas com as coisas cuida o Dir Real
(ou Dir das Coisas), e o mais importante Direito Real é a
propriedade.
• Celebrando contratos e adquirindo propriedade, as
pessoas vão formando um patrimônio ao longo da
vida, mas mesmo quando as pessoas ficam ricas,
elas não param de trabalhar porque, após a morte,
esperam deixar muito dinheiro para seus filhos.
• Da transmissão do patrimônio do morto para seus
herdeiros cuida o Dir. das Sucessões.
•Percebam como o direito de propriedade e o direito
de
herança
são
fundamentais
para
o
desenvolvimento de um país, pois são estes direitos
que nos motivam a trabalhar, produzir e gerar
riquezas por toda nossa vida.
• Como se vê, o Dir. Patrimonial envolve o Direito
das Obrigações, o Direito das Coisas, e o Direito das
Sucessões. Só o Direito de Família está no Direito
Civil mas não está no Direito Patrimonial.
• Realmente o Direito de Família é diferente, exige
mais sensibilidade do jurista.
• Em suma: o Direito Patrimonial é a área do Direito
Civil onde as pessoas se relacionam com as outras
com grande liberdade, através dos contratos, e onde
as pessoas se relacionam com as coisas,
adquirindo propriedade, a fim de formar um
patrimônio que será transferido a seus herdeiros
após sua morte.
• O Direito Patrimonial é também conhecido como
Autonomia Privada, pois a liberdade dos particulares é
grande. Cada um de nós escolhe com liberdade o que deseja
adquirir/vender/trocar e com quem deseja contratar. O
Estado, o Poder Público, pouco interfere na vida particular
das pessoas.
• Os direitos reais limitados: são os chamados “jura in re
aliena”, ou direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas
de propriedade dos outros. São vários os direito reais
limitados, que se subdividem em: 1) direitos reais de gozo
ou fruição, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais
de garantia.
• Antes de aprofundarmos, vamos tratar das
características dos direitos reais limitados. São estas
características que tornam os direitos reais mais fortes,
mais seguros, mais importantes dos que os direitos
pessoais (ex: uma hipoteca é superior a uma fiança; uma
superfície é superior a uma locação, uma servidão
predial é superior a uma obrigação de fazer, etc).
Algumas destas características são conhecidas do
semestre passado, pois são características também da
propriedade, mas outras características são novas,
vejamos:
• 1 – Sequela: vem do verbo “seguir”. Em linguagem popular
sequela é consequência, resultado, então quem sofre um acidente fica
com sequelas pelo corpo.
• Já em linguagem jurídica, sequela é a faculdade do titular do
direito real de exercer o seu poder sobre a coisa, não importa com
quem esteja a coisa.
• Orlando Gomes compara a sequela à lepra e afirma que o direito
real adere à coisa como a lepra ao corpo do doente.
• Como a coisa objeto de direito real é individualizada, determinada,
torna-se possível a perseguição
• Artigo 475 Só dá pra fazer execução in natura porque a coisa é
determinada.
• A sequela vem expressa no art. 1228, “in fine”: o titular do direito
real tem o poder de reaver a coisa das mãos de qualquer pessoa que
injustamente a possua ou detenha
• Não só o proprietário, mas qualquer titular de direito real tem
sequela sobre a coisa.
• Ex: A pede um empréstimo ao Banco e dá um terreno em hipoteca;
se A não pagar a dívida, o Banco vai executar o terreno, mesmo que o
terreno tenha sido vendido por A para um terceiro; o direito do Banco
adere à coisa, não importa com quem esteja a coisa; a relação é com a
coisa, é real (res = coisa) e não pessoal;
• Outro exemplo: eu tenho uma servidão predial de vista, de modo
que no terreno da frente do meu edifício só se pode construir casa, eis
que um novo proprietário resolve construir um edifício, não vai poder
pois a minha relação é com o terreno, e não com o dono desse
terreno, seja A, B ou C).
• 2 – Preferência: esta característica não se aplica a todos os direitos
reais, mas apenas aos direitos reais de garantia - DRG.
• Os DRG são acessórios a uma dívida. Lembram da fiança? É aquele
contrato acessório que não existe sem um contrato principal (ex:
locação, mútuo) garantido pela fiança.
• Pois bem, os DRG servem para garantir as dívidas só que com mais
segurança do que a fiança ou o aval, pois já sabemos que os Direitos
Reais são mais poderosos do que os Dir Obrigacionais (= Pessoais).
*E
o que é preferência? É o privilégio de obter o pagamento de uma
dívida com o valor do bem dado em garantia aplicado exclusivamente
à satisfação dessa dívida.
•Ver 957 e 961 (obs: o crédito com hipoteca tem preferência sobre um
crédito com fiança).
• Então, se um Banco empresta dinheiro a José e pede uma hipoteca
ou penhor, tais bens hipotecados ou empenhados serão as garantias
do Banco, e tais bens serão vendidos para satisfazer o Banco caso José
não pague a dívida no vencimento.
• 3 – Tipicidade: esta característica se aplica a todos os direitos reais.
Não há direito real sem previsão em lei, por isso se diz que os DR são
típicos, numerus clausus (= fechado). Já os contratos são numerus
apertus, podem ser criados pelas partes.
• 4 – Elasticidade: é a qualidade dos DR que permite sua aquisição
restitutiva. Exemplificando, vocês lembram que a propriedade é a
soma de três faculdades: uso, fruição e disposição.
•Exemplo: No usufruto, o usufrutuário adquire o uso e a fruição da
coisa, enquanto a disposição permanece com o proprietário (1394). Ao
término do usufruto, o proprietário readquire as três faculdades.
• Com o usufruto o direito do proprietário diminuiu, mas depois
tornou a crescer ao término do contrato.
• A mesma coisa na superfície, que é mais do que usufruto, então o
superficiário adquire o uso, a fruição e uma parte da disposição.
• Só a “metade” da disposição é que permanece com o proprietário até
o término da superfície. Os DR são assim elásticos, eles se comprimem
e se expandem, feito uma sanfona.
• 5 – Publicidade: importante característica, junto com a sequela. Todo
DR exige publicidade, a fim de que todos tenham conhecimento. Se a
coisa é móvel, a publicidade se dá pelo uso. Mas se a coisa é imóvel, a
publicidade se dá pelo registro no cartório de imóveis.
• Então propriedade imobiliária, superfície, usufruto, servidão predial,
hipoteca, etc. só valem contra terceiros se estiverem devidamente
registrados no cartório do imóvel (1227). Sem o registro não há
publicidade e assim não se pode exercer a sequela.