SUPERFÍCIE
* HISTÓRIA: A SUPERFÍCIE ERA CONHECIDA DO DIREITO ROMANO.
* NOSSO PAÍS TAMBÉM CONHECEU NO SÉC. XIX.
* CÓDIGO CIVIL VELHO A ABOLIU EM 1917
* NOVO CÓDIGO DE 2002 A RESSUSCITOU.
* NA EUROPA VÁRIOS PAÍSES ADMITEM O DIREITO REAL DE
SUPERFÍCIE.
* OBJETIVO DO INSTITUTO É
DIMINUIR A CRISE HABITACIONAL E
AGRÁRIA DO BRASIL.
* FORMA: RACIONALIZANDO O USO DO SOLO URBANO E CONTENDO O
HOMEM NO CAMPO.
* O ART. 5º, XXIII, DA CF, DETERMINA QUE A PROPRIEDADE ATENDERÁ
SUA FUNÇÃO SOCIAL,
* CONCEITO DE SUPERFÍCIE: A SUPERFÍCIE É A SEPARAÇÃO DO SOLO
DAS BENFEITORIAS (PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES) EM CIMA.
* PREVISTA NO ART. 1225, II E ENTRE OS ARTS. 1369 E 1377 DO CC.
* PROPRIEDADE É O ÚNICO DIREITO REAL ILIMITADO, E MESMO
ASSIM, MODERNAMENTE, A PROPRIEDADE NÃO É MAIS TÃO
ILIMITADA TENDO EM VISTA A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, O
ABUSO DE DIREITO, OS DIREITOS DE VIZINHANÇA, ETC.
•PROPRIEDADE É A SOMA DE TRÊS FACULDADE: USO, GOZO E
DISPOSIÇÃO (1228).
•A SUPERFÍCIE É O MAIS AMPLO DIREITO REAL LIMITADO POIS,
ATRAVÉS DELA, O PROPRIETÁRIO TRANSFERE A UM TERCEIRO O USO,
A FRUIÇÃO E QUASE A DISPOSIÇÃO DO BEM.
•TRATA-SE DE UM DIREITO NOVO NO NOSSO ORDENAMENTO QUE VEIO
SUBSTITUIR A ARCAICA ENFITEUSE.
• A ENFITEUSE DERIVA DIRETAMENTE DO ARRENDAMENTO POR PRAZO
LONGO OU PERPÉTUO DE TERRAS PÚBLICAS A PARTICULARES.
•O DIREITO AO RECEBIMENTO DO FORO É DENOMINADO LAUDEMIUM E
CORRESPONDE A 2,5% DO PREÇO DE ALIENAÇÃO DO DIREITO DA ENFITEUSE SENDO DEVIDO PELO ALIENANTE AO PROPRIETÁRIO.
•PREVISTA NO VELHO CC, INTERESSAVA À FAMÍLIA REAL (AOS HERDEIROS DE
D. PEDRO II) E À IGREJA, TENDO SIDO ABOLIDA PELO NOVO CC, QUE PROIBIU
NOVAS ENFITEUSES (ART 2038).
• VANTANGENS DO INSTITUTO ENTRE AS VANTAGENS PARA O PROPRIETÁRIO
SE DESTACAM A POSSIBILIDADE DE USO DO SUBSOLO, DESDE QUE NÃO
ATRAPALHE AS ATIVIDADES NA SUPERFÍCIE; ASSIM NAS ÁREAS URBANAS
SERÁ POSSÍVEL O PROPRIETÁRIO CEDER A SUPERFÍCIE PARA ALGUÉM
CONSTRUIR UM EDIFÍCIO, ENQUANTO NO SUBSOLO O PROPRIETÁRIO
PODERÁ EXPLORAR TEATROS E CINEMAS (VER PÚ DO 1369).
• OUTRAS DUAS VANTAGENS PARA O PROPRIETÁRIO: VÊ SEU TERRENO
CONSERVADO PELO SUPERFICIÁRIO, QUE O VIGIARÁ DA INVASÃO DE
TERCEIROS;
E
AINDA AO
TÉRMINO
DO
PRAZO
DA SUPERFÍCIE,
O
PROPRIETÁRIO, OU SEU HERDEIRO, PODERÁ FICAR COM AS CONSTRUÇÕES E
BENFEITORIAS, DE REGRA SEM INDENIZAR O SUPERFICIÁRIO (1375).
• AS VANTAGENS PARA O SUPERFICIÁRIO SÃO EVIDENTES, AFINAL HÁ MUITAS
PESSOAS PRECISANDO DE UM LUGAR PARA MORAR NAS CIDADES E DE
TERRAS PARA PRODUZIR NO CAMPO; E A SUPERFÍCIE, COMO DE REGRA OS
DIREITOS
REAIS,
PERDURAM
POR
DÉCADAS,
TRANSMITINDO-SE
AOS
HERDEIROS, SEM POSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA DO PROPRIETÁRIO,
AFINAL
A
RELAÇÃO
JURÍDICA
QUE
SE
ESTABELECE
É
ENTRE
O
SUPERFICIÁRIO E A COISA, DIFERENTE DA LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO,
QUE É UM CONTRATO ENTRE PESSOAS.
CONCEITO DE ORLANDO GOMES: SUPERFÍCIE É O DIREITO REAL DE TER
UMA CONSTRUÇÃO OU PLANTAÇÃO EM SOLO ALHEIO.
* O SUPERFICIÁRIO ADQUIRE O USO, A FRUIÇÃO E QUASE A DISPOSIÇÃO DA COISA.
•ADQUIRE O USO POIS PODE OCUPAR (TEM A POSSE DA COISA), ADQUIRE A
FRUIÇÃO (OU GOZO) PORQUE PODE EXPLORAR A COISA ECONOMICAMENTE.
•E QUASE ADQUIRE A DISPOSIÇÃO PORQUE PODE, POR EXEMPLO, VENDER A
SUPERFÍCIE A TERCEIROS,
•MAS NÃO PODE DAR DESTINAÇÃO DIVERSA AO TERRENO (ART. 1374)
• A SUPERFÍCIE ESTÁ PREVISTA NO CC QUE TRAZ UM CONCEITO LEGAL DO
INSTITUTO NO ART. 1369.
•O CONCEITO DO CÓDIGO REFERE-SE A “CONSTRUÇÃO” EM ÁREAS URBANAS,
PARA FINS DE HABITAÇÃO, E A “PLANTAÇÃO” EM ÁREAS RURAIS, INCENTIVANDO
A PRODUÇÃO NO CAMPO.
•A LEI 10.257/01 TAMBÉM DISPÕE SOBRE A S; ESTA LEI É O ESTATUTO DA CIDADE
• ESPÉCIES DA SUPERFÍCIE: DE EDIFICAÇÃO (CONSTRUÇÃO, HABITAÇÃO, URBANA)
E DE PLANTAÇÃO (RURAL).
* TEMPO DA SUPERFÍCIE: O CC EXIGE SUPERFÍCIE POR TEMPO DETERMINADO,
•QUANTO TEMPO? O ART.21 DO ESTATUTO DA CIDADE PERMITE QUE A S SEJA POR
TEMPO INDETERMINADO.
* LIMITE: A SUERFÍCIE ABRANGE PARTE DO SUBSOLO E O ESPAÇO AÉREO DO
TERRENO RAZOÁVEIS, ÚTEIS AO EXERCÍCIO, NOS MESMOS TERMOS DO
NOSSO CONHECIDO 1229. MAS NÃO ADMITE OBRA NO SUBSOLO, SALVO SE FOR
EXPRESSO. ASSIM NUMA CIDADE, A SUPERFÍCIE DE UM TERRENO NÃO
IMPLICA A SUPERFÍCIE DO SUBSOLO, AFINAL ALI O PROPRIETÁRIO PODE
FAZER UMA GARAGEM OU UM TEATRO, ENQUANTO O SUPERFICIÁRIO
EXPLORA EM CIMA UM EDIFÍCIO.
• CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS: COM A SUPERFÍCIE, AS PLANTAÇÕES E
CONSTRUÇÕES PERTENCEM AO SUPERFICIÁRIO E O SOLO AO PROPRIETÁRIO,
MAS AO TÉRMINO DA SUPERFÍCIE TAIS ACRÉSCIMOS (BENFEITORIAS)
PASSAM, VIA DE REGRA, AO PROPRIETÁRIO, SEM QUALQUER INDENIZAÇÃO
AO SUPERFICIÁRIO (1375).
• O LEGISLADOR SABIAMENTE AFASTOU A APLICAÇÃO DO 1219 E DO 1255 PARA
ESTIMULAR A SUPERFÍCIE.
* CONSTITUIÇÃO DA SUPERFÍCIE : COMO SE FORMA, COMO NASCE, COMO SE
CONSTITUI A S?
POR TRÊS MODOS: A) CONTRATO: O PROPRIETÁRIO E O SUPERFICIÁRIO
INTERESSADOS CELEBRAM CONTRATO DE S, CONTRATO SOLENE VIA
ESCRITURA PÚBLICA, NO CARTÓRIO DE NOTAS (1369 E 215, § 1º), NÃO
PODENDO SER CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR (REDIGIDO PELO
ADVOGADO NO ESCRITÓRIO), MUITO MENOS VERBAL. TAL ESCRITURA
PÚBLICA SERÁ DEPOIS REGISTRADA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, QUE É
DIFERENTE DO CARTÓRIO DE NOTAS, JÁ FALAMOS DISSO NO SEMESTRE
PASSADO.
B) TESTAMENTO: JOSÉ MORRE E DEIXA SUA FAZENDA EM SUPERFÍCIE PARA
JOÃO COM A PROPRIEDADE PARA MARIA, FIXANDO O PRAZO E O VALOR DO
ALUGUEL PAGO PELO SUPERFICIÁRIO JOÃO PARA MARIA. ESTE ALUGUEL
CHAMA-SE “CANÔN” E É FACULTATIVO (1370). JOÃO E MARIA ACEITAM SE
QUISEREM, POIS HERANÇA É COMO DOAÇÃO: É BOM MAS NÃO É
OBRIGATÓRIO. QUALQUER DÚVIDA NO TESTAMENTO, O JUIZ DECIDE,
VEREMOS ISSO EM CIVIL 7. A SENTENÇA DE PARTILHA, NO PROCESSO DE
INVENTÁRIO QUE APRECIOU O TESTAMENTO DO FALECIDO JOSÉ,
SERÁ REGISTRADA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, POIS NÃO EXISTE CONTRATO,
JÁ QUE A S ORIGINOU-SE DE UM TESTAMENTO.
C) USUCAPIÃO: DIFÍCIL NA PRÁTICA, POIS SE ALGUÉM TEM A POSSE DA
CONSTRUÇÃO OU DA PLANTAÇÃO, TEM TAMBÉM A POSSE DO SOLO, ENTÃO
COM O TEMPO VIRIA A ADQUIRIR A PROPRIEDADE E NÃO APENAS A S DO
SOLO. VAI DEPENDER DO ANIMUS DO POSSUIDOR, SE ANIMUS DE DONO OU
ANIMUS DE SUPERFICIÁRIO (EX: UMA S CELEBRADA POR INSTRUMENTO
PARTICULAR É NULA, POIS A LEI EXIGE INSTRUMENTO PÚBLICO, MAS
PASSAM DEZ ANOS E O SUPERFICIÁRIO PERMANECE NA COISA, VAI
TERMINAR ADQUIRINDO A S PELA USUCAPIÃO, E PEDIR AO JUIZ QUE ASSIM
DECLARE POR SENTENÇA – 1242).