Propriedade Resolúvel
• Conceito
– Falar-se em propriedade resolúvel, em princípio,
conflita com o caráter perpetuo do direito de
propriedade, razão pela qual a resolução somente
pode operar nos casos em que a lei autorizar.
– O ordenamento comtempla duas hipóteses de
propriedade resolúvel:
• A clássica: em que o próprio título de propriedade contem
condição ou termo (ex.: retrovenda)
• Ou a da revogação da doação
• Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo
implemento da condição ou pelo advento do
termo, entendem-se também resolvidos os direitos
reais concedidos na sua pendência, e o
proprietário, em cujo favor se opera a resolução,
pode reivindicar a coisa do poder de quem a
possua ou detenha.
• Aqui se opera ex tunc
• A revogação da doação se opera por causa
superveniente, estranha ao título. Nesse caso, quem
houver adquirido a coisa antes de a doação se tornar
revogável por alguma das causas previstas no art. 555,
– Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do
donatário, ou por inexecução do encargo.
• Será considerado proprietário perfeito. O doador terá,
na hipótese da revogação, ação em face do donatário,
para reaver a coisa (se este ainda for dono), ou para
cobrar o seu valor (caso ele a tenha alienado). Efeito ex
nunc.
– Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa
superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título
anterior à sua resolução, será considerado proprietário
perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a
resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu
para haver a própria coisa ou o seu valor.
Propriedade Fiduciária
• A propriedade fiduciária é resolúvel por uma causa
contida no próprio título de propriedade, baseada em
um contrato de alienação fiduciária em garantia
(espécie de empréstimo, financiamento). Nesse
sentido o art. 1361:
– Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel
de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de
garantia, transfere ao credor.
• O contrato de alienação fiduciária em garantia
encontra-se regulado pelo Decreto-lei 911/69, quanto
ás coisas móveis, e pela Lei 9514/97, quanto às
imóveis, submetendo-se, ademais, às normas do
Código Civil, subsidiariamente, naquilo em que
houver compatibilidade.
• A constituição da propriedade fiduciária se dá pelo
registro do contrato de alienação fiduciária, o qual
pode ser celebrado por instrumento público ou
particular, admitindo-se, no caso de veículos, o
registro no DETRAN, fazendo-se a anotação no
certificado de registro (1361 §1º). Constituída a
propriedade fiduciária do chamado credor
fiduciante, a possedesdobra-se em direta, nas mão
do devedor fiduciário, e indireta, nas mãos do
proprietário credor (§2º).
• Cumprido o contrato pelo devedor, a propriedade
ser transfere das mão do credor fiduciante para as
mãos do devedor fiduciário. (§3º)
– Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade
fiduciária, conterá:
– I - o total da dívida, ou sua estimativa;
– II - o prazo, ou a época do pagamento;
– III - a taxa de juros, se houver;
– IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os
elementos indispensáveis à sua identificação.
• Equipara-se o devedor, possuidor direto, a um depositário
(não completo).
– Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas
e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo
obrigado, como depositário:
– I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua
natureza;
– II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.
• Se a dívida vencer, e não for paga, o credor ficará obrigado a
vender a coisa a terceiros, judicical ou extra judicialmente,
usando o preço apurado para o pagamento de seu crédito,
entregando o saldo, se houver, ao devedor (1364).
• Não admite pacto comissório, clausula que admita
ao contrario.
• É lícito o devedor fiduciário oferecer, em
pagamento da dívida vencida, seu direito eventual
sobre a coisa, o que depende da anuência do
credor.
• Se, na venda subsequente ao inadimplemento, o
preço apurado não for suficiente para saldar o
débito, ai incluídas as despesas de cobrança, o
devedor continuará obrigado pelo restante.
• Se terceiro pagar a dívida, seja ele interessado ou
não, sub-rogar-se-á nos direitos do credor
ficuciante.
DIREITO REAIS SOBRE COISAS
ALHEIAS
• Como já visto, os direitos reais são limitados por lei.
Observamos também que a PROPRIEDADE é o direito
real de maior amplitude, vez que confere ao seu
titular as prerrogativas de usar, gozar, dispor da coisa
e reavê-la de quem a injustamente a possua ou
detenha.
• Em alguns específicos casos, entretanto, a lei confere
direitos ao titular do domínio, para que possa
destacar alguns dos poderes que tem (usar, gozar,
dispor) a fim de incorporá-lo ao domínio de outrem. E
é essa relação jurídica que será por nós estudada a
partir de agora, os chamados DIREITOS REAIS SOBRE
COISAS ALHEIAS.
• Segundo o Código Vigente, podemos concluir que hoje possuímos
onze direitos reais sobre coisas alheias, todos previstos no art.
1.225 do CC/2002, quais sejam:
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–
a superfície (inciso II);
as servidões (inciso III);
o usufruto (inciso IV);
o uso (inciso V);
a habitação (inciso VI);
o direito do promitente comprador do imóvel (inciso VII);
o penhor (inciso VIII);
a hipoteca (inciso IX);
a anticrese (inciso X);
a concessão de uso especial para fins de moradia (inciso XI);
e a concessão de direito real de uso (inciso XII) – sendo que estes dois
últimos incisos foram acrescentados pela Lei n. 11.481/2007.
• Para a constituição dos direitos reais, também já foi visto que
depende da tradição, em se tratando de bens móveis (art. 1.226,
CC/2002); e registro no Cartório de Registro Imobiliário, em se
tratando de bens imóveis (art. 1.227, CC/2002).
ENFITEUSE
• CONCEITO DE ENFITEUSE. (PREVISÃO LEGAL, ART.
678 A 694, CC/1916)
– Washington de Barros Monteiro, define enfiteuse da
seguinte forma: “é a relação jurídica por via da qual o
senhorio direto autoriza outra pessoa a usar, gozar e
dispor da coisa, com certas restrições, inclusive
pagamento de retribuição anual, chamada pensão”.
– O dono do imóvel dado em enfiteuse continua sendo o
proprietário, porém, o domínio útil passa a pertencer
ao enfiteuta, como se proprietário fosse. Vale lembrar
que a enfiteuse também é conhecida como
AFORAMENTO ou EMPRAZAMENTO.
• CARACTERES E SUJEITOS
– A enfiteuse tem como características:
• a PERPETUIDADE – pois se o imóvel for dado com prazo
acordado, não se trata de enfiteuse, mas sim de
arrendamento ou locação, vez que essa é a principal distinção
entre tais institutos;
• OBJETO – pode ocorrer apenas em terras não cultivadas ou
terrenos que se destinem à edificação, pois sua finalidade é o
aproveitamento de terras incultas ou terrenos baldios;
• PAGAMENTO – o enfiteuta terá que pagar uma renda anual,
também chamada de foro, canon ou pensão.
– Tem-se, necessariamente, que existir dois sujeitos, o
SENHORIO, que dispõe do domínio direto e exclusivo,
pois é o único proprietário; e o ENFITEUTA, que possui o
domínio útil da coisa.
• OBSERVAÇÕES CONCERNENTES À ENFITEUSE
– Atualmente no Código Civil, não mais se vislumbra a figura da
enfiteuse, entretanto a doutrina ainda continua a prestigiá-la por
força do capítulo destinado às disposições finais.
– Na verdade não mais se pode constituir enfiteuse, porém, as já
existentes continuam vigentes, (art. 2.038 do CC/2002), que
estipula o seguinte: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinado-se as existentes, até sua extinção, às
disposições do CC de 1916, e leis posteriores”.
– Antigamente eram constituídas por transcrição, usucapião ou
sucessão hereditária.
– Para a doutrina o instituto da enfiteuse foi substituído pelo
instituto da superfície, cuja primeira aparição no ordenamento
jurídico pátrio é bem recente (Lei 10.257/2001, Art. 21 a 24 –
Estatuto da Cidade).
– A enfiteuse pode ser transferida (total ou parcialmente), situação
esta que surge o instituto do LAUDÊMIO, ou seja, valor a ser pago
ao senhorio, pelo enfiteuta, que por lei é de 2,5% do valor da
negociação, podendo ser estipulado modo diferente, desde que
aquele (senhorio direto) não exerça seu direito de preferência.
• NATUREZA JURÍDICA DA ENFITEUSE
– É o mais amplo direito real sobre a coisa imóvel alheia,
de gozo, já que se pode tirar dela todas as utilidades e
vantagens que encerra e empregá-la sem destruir a
substância, tendo, contudo, a obrigação de pagar ao
proprietário certa renda anual denominada foro, canon
ou pensão.
• EXTINÇÃO DA ENFITEUSE
– Extingue-se a enfiteuse pelos modos gerais de extinção dos
direitos reais, ou seja, pela perda do imóvel, pela usucapião,
pelo abandono e pela desapropriação.
– Mas podem ocorrer fatos específicos, como:
• a) pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a
não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
• b) pelo COMISSO, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas,
por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das
benfeitorias necessárias;
• c) falecendo o enfiteuta sem herdeiros, salvo o direito dos credores;
• d) pela CONSOLIDAÇÃO, quando o enfiteuta exerce o direito de
opção no caso de venda da nua propriedade, passando a ter a
propriedade plena, ou quando o senhorio direito exerce a opção,
em caso de venda do domínio útil;
• e) RESGATE, todos os aforamentos são resgatáveis 10 anos depois e
constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de
2,5% sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 pensões
anuais pelo foreiro.
SUPERFÍCIE
• CONCEITO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE
– É o direito real pelo qual o proprietário concede por tempo
determinado, gratuita ou onerosamente, a outrem, o direito de
construir, ou plantar em seu terreno.
– Clóvis Bevilaqua diz que “consiste no direito real de construir,
assentar qualquer obra, ou plantar em solo alheio”. Enquanto
perdurar o direito de superfície, a construção e a plantação
pertencerão a uma pessoa e o imóvel a outra.
• CARACTERES E SUJEITOS
– O direito de superfície sofre algumas alterações dependendo do
diploma que o consagra, isso porque o referido instituto tem
regramento no CC/2002 e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01,
arts. 21/24). O instituto tratado no Código Civil têm pelo menos
3 (três) distinções as quais podemos destacar:
• a) só pode ser concedido por tempo determinado;
• b) não autoriza obras no subsolo, salvo determinadas condições;
• c) proíbe que se estipule pagamento por sua transferência.
– A lei denomina os SUJEITOS de proprietário e superficiário,
ou concedente e concessionário.
– É constituído por contrato, mediante escritura pública
registrada no Cartório de Registro de Imóveis e, segundo a
doutrina, por testamento ou usucapião. Podendo ser
gratuito ou oneroso, de transmissão inter vivo ou causa
mortis.
– Extinto o direito de superfície o proprietário recuperará o
pleno domínio do imóvel, sendo agraciado com as acessões
e benfeitorias, independentemente de indenização, salvo se
contrário estiver expresso no contrato.
• REGRAS GERAIS DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
– O superficiário responde pelos encargos e tributos que
incidirem sobre o imóvel (art. 1.371, CC/2002). Em caso de
alienação do terreno ou do direito de superfície, tanto o
proprietário quanto o superficiário terão direito de
preferência (assim como ocorre na enfiteuse).
– O direito de superfície pode transferir-se a terceiro e, por
morte do superficiário, a seus herdeiros (art. 1.372,
CC/2002). Não poderá ser estipulado pelo concedente, a
nenhum título, qualquer pagamento pela transferência
(parágrafo único do art. 1.372, CC/2002).
– Às pessoas jurídicas de direito público interno aplicam-se
quanto ao direito de superfície, no que couber, o CC/2002
em tudo aquilo que não for disciplinado por leis especiais
em sede de concessão de terras públicas e respectivo direito
de uso (art. 1.377, CC/2002).
• EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
– Extingue o direito de superfície pelo advento do termo; pelo
descumprimento das obrigações assumidas pelo
superficiário; quando o superficiário der ao imóvel
destinação diversa daquela para a qual foi concedida a
superfície. Esta extinção deverá ser averbada em cartório
competente.