NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO
URBANO
ASPECTOS
PROCESSUAIS
ANTÓNIO JOSÉ FIALHO
Seixal 20/06/2006
MEIOS PROCESSUAIS PREVISTOS NO NOVO
REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
- ACÇÃO DECLARATIVA DE DESPEJO
(Artigo 14.º NRAU)
- ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
- ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DAS
RENDAS
(Artigo 15.º NRAU)
- SUSPENSÃO E DIFERIMENTO DA
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
(Artigos 930.º-B e 930.º-C do Código de Processo Civil)
A ACÇÃO DE DESPEJO
A acção de despejo destina-se a fazer
cessar a situação jurídica do
arrendamento, sempre que a lei
imponha o recurso à via judicial para
promover tal cessação e segue a forma
de processo comum declarativo.
Em termos gerais, baseia-se no
incumprimento do contrato pela parte
contrária e pressupõe uma conduta
grave e reiterada que torne inexigível a
manutenção do arrendamento.
ACÇÃO DE DESPEJO
1.º FUNDAMENTO
- A violação reiterada e grave
de regras de higiene, de
sossego, de boa vizinhança ou
de normas constantes do
regulamento do condomínio
(Artigo 1083.º, n.º 2, alínea a),
do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
2.º FUNDAMENTO
- A utilização do prédio
contrária à lei, aos bons
costumes ou à ordem
pública (Artigo 1083.º, n.º
2, alínea b), do Código
Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
3.º FUNDAMENTO
- O uso do prédio para fim
diverso daquele a que se
destina (Artigo 1083.º, n.º
2, alínea c), do Código
Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
4.º FUNDAMENTO
- O não uso do locado por mais de
um ano, salvo em caso de força
maior, doença ou cumprimento de
obrigações profissionais do próprio
ou do cônjuge do arrendatário ou
de pessoa que com este viva em
união de facto (Artigo 1083.º, n.º 2,
alínea d), do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
5.º FUNDAMENTO
- A cessão, total ou parcial,
temporária ou permanente e
onerosa ou gratuita, quando
ilícita, inválida ou ineficaz
perante o senhorio (Artigo
1083.º, n.º 2, alínea e), do
Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
6.º FUNDAMENTO
- Oposição do arrendatário à
realização de actos
necessários à avaliação fiscal
ou à determinação do
coeficiente de conservação do
local arrendado (Artigo 36.º,
n.º 3 do NRAU).
ACÇÃO DE DESPEJO
7.º FUNDAMENTO
- Denúncia do arrendamento
por necessidade de habitação
pelo próprio ou pelos seus
descendentes em 1.º grau ou
para demolição ou realização
de obra de remodelação ou
restauro profundos (Artigo
1101.º, n.º 2, alíneas a), e b),
do Código Civil).
ACÇÃO DE DESPEJO
Sendo a causa de resolução a
falta de residência
permanente do arrendatário, o
senhorio pode pedir
indemnização igual ao valor
da renda desde o termo do
prazo para contestar até à
entrega efectiva da habitação.
ACÇÃO DE DESPEJO
Na pendência da acção de
despejo, as rendas
vencidas devem ser pagas
ou depositadas nos
termos gerais.

ACÇÃO DE DESPEJO
Na falta de pagamento ou depósito
das rendas, encargos ou despesas
vencidos por um período superior a
três meses, é notificado o
arrendatário para, em dez dias,
proceder ao seu pagamento ou
depósito e ainda da importância da
indemnização devida, juntando
prova nos autos e sendo condenado
nas custas do incidente e nas
despesas de levantamento do
depósito, que são contadas a final.
ACÇÃO DE DESPEJO
Não sendo pagas ou depositadas
as rendas, pode o senhorio pedir
certidão relativa a este facto, a
qual constitui título executivo
para efeitos de despejo do local
arrendado, na forma de processo
executivo comum para entrega
de coisa certa.
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
1.º CASO
CESSAÇÃO POR REVOGAÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- ACORDO REVOGATÓRIO DO
CONTRATO (Artigo 1082.º, n.º 2 do
Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
2.º CASO
CESSAÇÃO POR CADUCIDADE DO
PRAZO DE ARRENDAMENTO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO ESCRITO DE
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO NÃO
PERMANENTE OU PARA FIM ESPECIAL
TRANSITÓRIO DONDE CONSTE A
FIXAÇÃO DO PRAZO DE CADUCIDADE
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
3.º CASO
CESSAÇÃO POR OPOSIÇÃO À
RENOVAÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO ESCRITA AO
ARRENDATÁRIO IMPEDINDO A
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA COM
ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A UM
ANO DO TERMO DO CONTRATO
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
4.º CASO
DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO COM
ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A CINCO
ANOS SOBRE A DATA DA CESSAÇÃO
- COMUNICAÇÃO CONFIRMATÓRIA COM A
ANTECEDÊNCIA DE QUINZE MESES A UM
ANO SOBRE A DATA DE EFECTIVAÇÃO
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
5.º CASO
RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO
DE OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO
ONDE SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A
OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA DE MORA
SUPERIOR A TRÊS MESES NO
PAGAMENTO DA RENDA, ENCARGOS OU
DESPESAS (Artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1
do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
6.º CASO
RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE
OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE
SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO
INCUMPRIDA (OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE
OBRAS)
- COMPROVATIVO EMITIDO PELA
AUTORIDADE COMPETENTE DA OPOSIÇÃO À
REALIZAÇÃO DE OBRAS ORDENADAS POR
AUTORIDADE PÚBLICA
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
7.º CASO
DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO DA DENÚNCIA DO
CONTRATO PELO ARRENDATÁRIO EM
CONSEQUÊNCIA DE OPOSIÇÃO À
ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS (Artigos
37.º, n.º 5 e 43.º, n.º 5, do NRAU)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
8.º CASO
RECONHECIMENTO DA
OBRIGAÇÃO DE ENTREGA PELO
ARRENDATÁRIO
TÍTULO EXECUTIVO
- DOCUMENTO PARTICULAR ASSINADO
PELO ARRENDATÁRIO COMPROVANDO A
EXTINÇÃO DO CONTRATO E A
CONSEQUENTE OBRIGAÇÃO DE
ENTREGAR O IMÓVEL (Artigo 46.º, n.º 1,
alínea c), do Código de Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
9.º CASO
COMUNICAÇÃO COM VISTA A
IMPEDIR A RENOVAÇÃO
AUTOMÁTICA DO CONTRATO
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO DESTINADA A IMPEDIR A
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO
(Artigo 1098.º do Código Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
10.º CASO
COMUNICAÇÃO COM VISTA A EFECTUAR
A DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO DE
DURAÇÃO LIMITADA
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMUNICAÇÃO DESTINADA A EFECTUAR
A DENÚNCIA DO ARRENDAMENTO NOS
CONTRATOS DE DURAÇÃO
INDETERMINADA (Artigo 1100.º do Código
Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
PAGAMENTO DE
RENDAS
TÍTULO EXECUTIVO
- CONTRATO DE ARRENDAMENTO
- COMPROVATIVO DA
COMUNICAÇÃO AO
ARRENDATÁRIO DO MONTANTE
EM DÍVIDA
FORMALIDADES DAS
COMUNICAÇÕES
As comunicações pelo senhorio com
vista à cessação do contrato por
resolução são efectuadas mediante
notificação judicial avulsa, ou
mediante contacto pessoal de
advogado, solicitador ou solicitador
de execução, sendo feito na pessoa do
notificado, com entrega de duplicado
da comunicação e cópia dos
documentos que a acompanhem,
devendo o notificado assinar o
original (Artigo 9.º, n.º 7 do NRAU).
FORMALIDADES DAS
COMUNICAÇÕES
As comunicações relativas à
cessação do contrato de
arrendamento, actualização da
renda e obras são realizadas
mediante escrito assinado pelo
declarante e remetido por carta
registada com aviso de recepção
(Artigos 9.º, n.º 1 e 15.º, alíneas
c), e d), ambos do NRAU).
FORMALIDADES DAS
COMUNICAÇÕES
Se o local arrendado constitui
casa de morada de família,
aquelas comunicações devem
ser dirigidas separadamente a
cada um dos cônjuges, o que
também é exigido quando
existir pluralidade de
arrendatários (Artigos 11.º, n.º 4
e 12.º, n.º 1 do NRAU)
FORMALIDADES DAS
COMUNICAÇÕES
Se a carta vier devolvida por o
arrendatário se ter recusado a recebê-la
ou não a ter levantado no prazo
previsto no regulamento dos serviços
postais, o senhorio deve enviar nova
carta num prazo não inferior a 30 dias
nem superior a 60 dias após o envio da
primeira carta (Artigo 10.º, n.º 3 do
NRAU).
FORMALIDADES DAS
COMUNICAÇÕES
Em caso de devolução desta
segunda carta, considera-se que
a comunicação foi recebida no
décimo dia posterior ao seu
envio, formando-se assim título
executivo para a acção executiva
de entrega de imóvel arrendado
(Artigo 10.º, n.º 4 do NRAU).
JUSTO IMPEDIMENTO
O evento não imputável à parte
em contrato de arrendamento
urbano que obste à prática
atempada de um acto previsto
na lei ou à recepção das
comunicações que lhe sejam
dirigidas e deve ser invocado
logo após a sua cessação.
JUSTO IMPEDIMENTO
Compete à parte que invocar o
justo impedimento a
demonstração dos factos em que
se funda.
Em caso de desacordo entre as
partes, a invocação do justo
impedimento só se torna eficaz
após decisão judicial.
TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA
EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADO
I) - Baseada em sentença judicial: A) - não tem despacho liminar;
B) - o executado é citado para entregar o
imóvel locado ou deduzir oposição;
C) - são fundamentos da oposição: - os motivos indicados no Artigo 814.º do Código de
Processo Civil;
- a existência de benfeitorias a que o executado
tenha direito, se os tiver feito valer na acção
declarativa.
TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA
EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE
IMÓVEL ARRENDADO
I) - Baseada em título extra-judicial: A) - carece de despacho liminar;
B) - o executado é citado para entregar o
imóvel locado ou deduzir oposição;
C) - são fundamentos da oposição: - os motivos indicados nos Artigos 814.º e 816.º do
Código de Processo Civil;
- a existência de benfeitorias a que o executado
tenha direito (Artigo 929.º, n.º 1 do Código de
Processo Civil).
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
Se a execução se basear em título
extra-judicial, a dedução de
oposição à execução suspende
automaticamente a mesma
(Artigo 930.º-B, n.º 1, alínea a), do
Código de Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
SUSPENSÃO PROVISÓRIA DA
DESOCUPAÇÃO
Se for exibido pelo detentor do imóvel
título que permita o gozo legítimo do
prédio e com data anterior ao início da
execução, o agente de execução deve
suspender as diligências executórias
(Artigo 930.º-B, n.º 2 do Código de
Processo Civil)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA
ENTREGA DE IMÓVEL
ARRENDADO
Tratando-se de arrendamento para
habitação, o agente de execução
suspende as diligências executórias
quando lhe seja apresentado atestado
médico que indique o prazo para a
suspensão e que a diligência põe em
risco a vida da pessoa que se encontra
no local por razões de doença aguda
(Artigo 930.º-B, n.º 3 do Código de
Processo Civil)
DIFERIMENTO DA
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
REQUISITOS
- Arrendamento para habitação
- Invocação de razões sociais
imperiosas;
- Apresentação imediata das
provas e indicação das
testemunhas (até ao limite de
três);
- Não pode exceder o prazo de
dez meses.
DIFERIMENTO DA
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
- O incidente tem carácter urgente.

- É liminarmente indeferido se: -for apresentado fora de prazo;
- o fundamento não se ajustar a nenhum
dos referidos na lei; ou
- for manifestamente improcedente.

- Se for recebido, é notificado o
exequente para contestar.
DIFERIMENTO DA
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
O pedido de diferimento de
desocupação do locado deve ser
decidido no prazo máximo de
trinta dias a contar da sua
apresentação, sendo a decisão
oficiosamente comunicada ao
Fundo de Socorro Social do
Instituto de Gestão Financeira
da Segurança Social.
NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO
URBANO
ASPECTOS
PROCESSUAIS
ANTÓNIO JOSÉ FIALHO
Seixal 20/06/2006