ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO
ÂMBITO DE APLICAÇÃO
ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO
1º grupo: ARTIGO 26º
•Contratos habitacionais celebrados depois do RAU –
Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro
•Contratos não habitacionais celebrados depois do
Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro
2º grupo: ARTIGOS 27º A 54º 
•Contratos habitacionais celebrados antes do RAU –
Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro
•Contratos não habitacionais celebrados antes do
Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro
NORMAS TRANSITÓRIAS
ARTIGOS 27º a 58º
•Princípio geral: artigo 27º - os contratos celebrados
antes do RAU e do DL 257/95 passam a estar
submetidos ao NRAU, com especificidades dos
artigos:
-28º/2, 3, 4 e 5;
-30º a 37º;
-50º a 54º
DENÚNCIA PELO SENHORIO
ARTIGO 28º /2
ARTIGO 28º - 2º grupo de contratos
•
•
Âmbito de aplicação: habitacionais antes do RAU
e não habitacionais antes do DL 257/95
Artigo 28º/2:
Não se aplica a denúncia pelo senhorio (artigo 1101º/c) –
2 ANOS de antecedência) – os contratos não são
denunciáveis/mantém-se vinculismo
EXCEPÇÕES: ...
ARTIGO 28º/3 e 4 - 2º grupo de contratos
EXCEPÇÕES:
-Há denúncia pelo senhorio – (mas de) 5 anos – quando
ocorra:
a)Trespasse;
b)Locação do estabelecimento;
c)Cessão do arrendamento para profissão liberal
d)Transmissão inter vivos de posições sociais que
determinem alteração de titularidade em mais de 50%
-Quando os referidos negócios ocorram após a entrada
em vigor da presente lei (ver especificidade da alínea c))
-Consequências para quem celebra estes negócios
ARTIGO 28º/3 - 2º grupo de contratos
a) Trespasse – 1112º - transmissão definitiva, por acto
inter vivos, de um estabelecimento comercial (muda o
inquilino);
b) Locação do estabelecimento – 1109º - transmissão
temporária, por acto inter vivos, de um
estabelecimento comercial (o inquilino mantém-se);
c) Cessão do arrendamento para profissão liberal –
1112º - transmissão definitiva, por acto inter vivos, da
posição de arrendatário, para o exercício de prof.
liberal – pessoa ou sociedade profissional;
d) Transmissão inter vivos de posições sociais que
determinem alteração de titularidade em mais de 50%
- cessão de quotas ou outra forma de transferência da
mesma (o arrendatário tem de ser sociedade).
DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
ARTIGO 26º /4 – a)
(APLICÁVEL POR REMISSÃO DO 28º/1)
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 26º/4-a) – continua a aplicar-se o disposto
na alínea a) do artigo 107º do RAU
Artigo 107º- a) do RAU
1. O direito de denúncia (...) não pode ser exercido
quando no momento em que deva produzir efeitos
ocorra alguma das circunstâncias:
a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou,
independentemente desta, se encontre na situação
de reforma por invalidez absoluta, ou, não
beneficiando de pensão de invalidez, sofra de
incapacidade total para o trabalho
NESTES CASOS O CONTRATO NÃO É
DENUNCIÁVEL
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 1102º - Pagamento de indemnização pela
denúncia:
•Art. 26º/4-b) – 1 ano de renda - renda correspondente a
1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))
A INDEMNIZAÇÃO
DIVERSA
É
CALCULADA
DE
FORMA
DENÚNCIA JUSTIFICADA
ARTIGO 26º /4 – b)
(APLICÁVEL POR REMISSÃO DO 28º/1)
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
Artigo 1103º/6,7,8:
• Senhorio fica obrigado em alternativa e por acordo a:
1) Pagamento de indemnização de um ano de renda –
Art. 26º/4-b) – renda correspondente a 1/15 do valor
patrimonial (art.35º/2-a) e b))
2) Relalojamento do arrendatário:
- Condições análogas às que já detinha quanto ao local
e ao valor da renda e encargos, por período não
inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006
Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a
indemnização – na data da entrega da casa
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
Excepção:
• Se o inquilino tiver 65 anos ou mais ou incapacidade
superior a 60% - o senhorio fica obrigado a:
Relalojamento do arrendatário:
- Condições análogas às que já detinha quanto ao local
e ao valor da renda e encargos, por período não
inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006
NA FALTA DE ACORDO NÃO HÁ INDEMNIZAÇÃO –
MAS SIM REALOJAMENTO OBRIGATÓRIO
ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS
ARTIGOS 30º A 37º e 50º a 54º
 A aplicação do novo regime depende da iniciativa do
senhorio
O valor da nova renda é vinculada a:
•1/15 do valor patrimonial do imóvel; e
•rendimentos do agregado familiar do arrendatário
Regime e Duração do contrato
1) Possibilidade do senhorio impedir a renovação
automática dos contratos – Transição para o NRAU – na
falta de acordo – o contrato considera-se celebrado pelo
prazo certo de 5 anos
Excepções à Transição para o NRAU:
-quando o arrendatário tem idade igual ou superior a 65
anos ou
-possui grau de incapacidade superior a 60%
Regime e Duração do contrato
2) Transição para o NRAU - prazo certo de 5 anos.
Excepções aos 5 anos:
- habitação - arrendatário com carência económica
- não habitacional - microentidade/associação privada sem
fim lucrativo ou república de estudantes
Nestes casos – Prazo total de contrato – 7 anos (5+2)
Regime e Duração do contrato
3) Possibilidade do senhorio denunciar o contrato
mediante o pagamento de indemnização
Excepções:
-65 anos
-incapacidade superior a 60%
-carência económica
-microentidade/associação privada sem fim lucrativo ou
república de estudantes
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
 REGIME DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
 REGIME DE TRANSIÇÃO PARA O NRAU
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
• Envio pelo senhorio de carta registada com aviso de recepção
(art. 30º)
•
-
Teor da carta:
Proposta de nova renda
Proposta de tipo e duração do contrato
Indicação do valor do locado
Envio de cópia da caderneta predial
• 30 dias para o inquilino responder (art.31º/1)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
• Situações possíveis – inquilino:
• 1ª - falta de resposta (31º/6) – as propostas do senhorio
consideram-se aceites – aplicam-se 90 dias após a
comunicação do senhorio
• 2ª - inquilino aceita (31º/7) – as propostas do senhorio
aplicam-se 60 dias após a recepção da resposta do
arrendatário
• 3ª - inquilino denuncia o contrato (31º/3-d)):
- Entrega da casa – 90 dias após a resposta do inquilino (34º)
- Não há actualização da renda (34º)
- Pode haver direito a benfeitorias (29º/2 e 1273º a 1275º) –
obras
lícitas/regime
do
possuidor
de
boafé/independentemente do estipulado no contrato
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
• 4ª - inquilino opõe-se ao valor da renda (33º/2) /apresenta ou
não novo valor da renda:
Situações possíveis - senhorio (30 dias):
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Situações possíveis do senhorio (30 dias):
1ª - aceita a proposta do inquilino (33º/1 e 4):
-As propostas do inquilino aplicam-se 60 dias após a recepção
da carta do senhorio (33º/4-a))
-Na falta de acordo ou no silêncio – o contrato considera-se
celebrado pelo prazo de 5 anos (33º/4-b)
2ª - falta de resposta (33º/3)
- As propostas do inquilino consideram-se aceites 90 dias após a
carta do inquilino (33º/4-a)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Situações possíveis do senhorio (30 dias):
•3ª - denuncia o contrato (33º/5-a):
-Pagando indemnização correspondente a 5 anos de renda
-Calculada com base no valor médio das propostas /
agravamento da indemnização: dobro (10%) ou 50% (20%) –
33º/6
-A pagar na data da entrega da casa (33º/9)
-Data da entrega da casa – 7 meses (33º/7) ou 13 meses (33º/8)
-Durante este período de tempo – vigora a renda antiga ou a que
o arrendatário propôs – a que for mais elevada (33º/10)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Situações possíveis do senhorio (30 dias):
•4ª - actualiza a renda para 1/15 do vpt e o contrato passa a ser
de prazo certo de 5 anos (33º/5-b):
-O prazo de 5 anos conta-se a partir da carta do senhorio;
-A nova renda é devida 60 dias após a carta do senhorio
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Regimes de excepção - inquilino:
1º - inquilino alega carência económica - RABC inferior a 5
RMNA (€33.950,00):
-Junta comprovativo do RABC (32º/1)
-Se não o tiver – junta comprovativo do pedido (32º/2)
-Após a obtenção do documento – deve juntá-lo em 15 dias
(32º/2)
-O RABC refere-se ao rendimento do ano civil anterior
-O inquilino é obrigado a fazer prova anual do RABC (no mesmo
mês) – sob pena de não poder prevalecer-se da situação de
carência económica
-DL nº158/2006 de 8 de agosto (forma de determinar o RABC)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Consequências do Regime de excepção:
•A renda é actualizada consoante o RABC do inquilino (35º/2-b):
-Até €500,00: 10%;
-De €500,01 a €1.500,00: 17%;
-De €1,500,01 a €2.829.00: 25%
•A renda mantém-se inalterada durante 5 anos – no fim de 5
anos é actualizada para 1/15 do vpt
•O contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de 5 anos a
contar da resposta do inquilino (35º/1)
•Findos os 5 anos – o senhorio pode promover a transição para o
NRAU (35º/6) – o inquilino não pode voltar a alegar carência
económica – o contrato considera-se celebrado por 2 anos (5+2)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Regimes de excepção - inquilino:
2º - inquilino alega e prova idade igual ou superior a 65 anos
e/ou incapacidade superior a 60%:
Consequências do Regime de excepção:
•O contrato não transita para o NRAU (36º/1) – só por acordo;
•O limite máximo de actualização da renda é de 1/15 do vpt
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO
Regimes de excepção - inquilino:
3º - inquilino alega e prova:
a) idade igual ou superior a 65 anos e/ou incapacidade
superior a 60%
+ carência económica:
Consequências dos 2 Regimes de excepção:
• O contrato não transita para o NRAU (36º/1) – só por acordo;
• A renda é actualizada consoante o RABC do inquilino.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA FIM NÃO HABITACIONAL
 REGIME DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
 REGIME DE TRANSIÇÃO PARA O NRAU
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA FIM NÃO HABITACIONAL
• Aplica-se o regime previsto para os contratos para
habitação:
1) Falta de resposta (51º/1 e 3);
2) Aceitação das propostas (31º/7, 51º/7, 51º/3-a);
3) Denúncia pelo inquilino (53º);
4) Denúncia
pelo
senhorio
mediante
pagamento
de
indemnização;
5) Na falta de acordo – limite máximo de actualização da renda –
1/15 do vpt (51º/3 e 52º) – não há regime de excepção relativo
a RABC do inquilino;
6) Na falta de acordo – contrato considera-se celebrado pelo
prazo certo de 5 anos (51º/7 e 31º/7)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA FIM NÃO HABITACIONAL
Regimes de excepção - inquilino:
1º - casa fruída por república de estudantes - 51º/4-c);
2º - estabelecimento comercial aberto ao público que é
microentidade (ver requisitos) – 51º/4-a);
3º - associação privada – 51º/4-b)
-sem fins lucrativos;
-regularmente constituída e não profissional;
-actividade cultural/recreativa/desportiva;
-declarada de interesse nacional ou municipal
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
PARA FIM NÃO HABITACIONAL
Consequências do regime de excepção - inquilino:
•O contrato só transita para o NRAU no prazo de 5 anos (54º/1);
•Findos os 5 anos – o senhorio pode promover a transição para o
NRAU – inquilino não pode voltar a alegar o regime de excepção
– na falta de acordo – o contrato considera-se celebrado pelo
prazo certo de 2 anos (54º/6)
Prazo total de contrato – 7 anos (5+2)