O Novo Regime
do Arrendamento
Urbano
Pós-graduação em Gestão Imobiliária
FEP
Porto 2008
Enquadramento Jurídico do
Arrendamento Urbano
Contrato de locação
Aluguer
Arrendamento
Rústico
Para habitação
Urbano
Para fins não
habitacionais
Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses

Forma escrita (art. 1069ºCC), com indicação de:
• Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento
e estado civil (art. 2º, a) do DL 160/2006);
• Identificação e localização do arrendado, ou da sua parte (art. 2º,
b) do DL 160/2006);
• Fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando,
quando habitação não permanente, o motivo da transitoriedade
(art. 2º, c) do DL 160/2006);
• Existência da licença de utilização, o seu número, a data e a
entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível (art.
2º, d) do DL 160/2006);
• Quantitativo da renda (art. 2º, e) do DL 160/2006);
• Data da celebração (art. 2º, f) do DL 160/2006);
Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses (Cont.)

Quando aplicável, deve mencionar ainda:
• A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso
comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o
objecto principal do contrato (art. 3º, n.º 1, a) do DL 160/2006);
• A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado
com base num direito temporário ou em poderes de administração de
bens alheios (art. 3º, n.º 1, b) do DL 160/2006);
• O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se
encontrar omisso (art. 3º, n.º 1, c) do DL 160/2006);
• O regime da renda, ou da sua actualização (art. 3º, n.º 1, d) do DL
160/2006);
• O prazo (art. 3º, n.º 1, e) do DL 160/2006);
• A existência de regulamento da propriedade horizontal (art. 3º, n.º 1, f)
do DL 160/2006);
• Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes,
directamente ou por remissão para regulamento anexo (art. 3º, n.º 1, g)
do DL 160/2006);
Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato
de Arrendamento Urbano Celebrado por
Período Superior a 6 meses (Cont.)

Licença de utilização do imóvel, quando exigível
(art.
1070º CC e art. 5º do DL 160/2006)

Regulamento de condomínio ou qualquer outro para
que o contrato remeta, assinado pelas partes (art. 3º, n.º
2 do DL 160/2006)

Documento onde se descreva o estado de conservação
do local e suas dependências, bem como do prédio (art.
3º, n.º 2 do DL 160/2006)


Registo, nos termos e condições dos art. 2º, n.º 1, m)
e art. 5º, n.º 5 do Código do Registo Predial
Imposto do selo (art. 2º, n.º 1, g) e 3º, n,º 3, b) do CIS)
Algumas obrigações do
senhorio

Entregar ao arrendatário o imóvel locado
(art. 1031º, a)
CC)





Assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os
fins a que este se destina (art. 1031º, b) CC)
Obrigação de preferência (art. 1091º CC)
Realizar obras e reparações no imóvel (art. 1074º CC +
Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados- RJOPA- aprovado
pelo DL n.º 157/ 2006, de 8 de Agosto)
Pagamento dos encargos do imóvel locado
CC)
Reembolso de benfeitorias
(art. 1074º, n.º 5 CC)
(art. 1078º
Algumas obrigações do
arrendatário


Pagar a renda (art. 1038º, a) e art. 1075º a 1077º CC)
Permitir ao senhorio o exame do imóvel arrendado
(art. 1038º, b)
CC)




Respeitar as limitações impostas aos proprietários de coisas
imóveis (art. 1071º CC)
Usar o imóvel arrendado (art. 1072º CC)
Não usar o imóvel arrendado para fins diferentes daqueles a que
ele se destina (art. 1038º, c) CC)
Não fazer uma utilização imprudente do imóvel (art. 1038º, d), 1043º
e 1073º CC)


Restituir o imóvel, findo o contrato (art. 1038º, i) e 1081º, n.º 1)
Publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos
interessados (art. 1081º CC)
Sucessão na posição de
arrendatário

Arrendamento habitacional (art. 1106º CC)



Cônjuge com residência no locado ou pessoa que
com o arrendatário vivesse no locado em união de
facto e há mais de um ano;
Pessoa que com o arrendatário residisse em
economia comum e há mais de um ano;
Arrendamento para fins não
habitacionais (art. 1113º CC)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano
Revogação (art. 1082º CC)
 Resolução (art. 1083º CC):

Cláusula geral (art. 1083º, n.º 2 CC)
 Pelo senhorio: enumeração exemplificativa:

• Mora do arrendatário superior a 3 meses no
pagamento da renda, encargos ou despesas
(art.
1083, n.º 3 CC)
• Oposição do arrendatário à realização de obra
ordenada por autoridade pública (art. 1083, n.º 3 CC)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)
• Violação reiterada e grave de regras de higiene, de
sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do
regulamento do condomínio (art. 1083º, n.º 2, a) CC)
• Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou
à ordem pública (art. 1083º, n.º 2, b) CC)
• Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina
(art. 1083º, n.º 2, c) CC)
• Não uso do locado por período superior a um ano, excepto
nas situações previstas no art. 1072º, n.º 2 (art. 1083º, n.º
2, d) CC)
• Cessão do gozo do prédio a terceiro, quando ilícita,
inválida ou ineficaz perante o senhorio (art. 1083º, n.º 2, e)
CC)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)

Pelo arrendatário: enumeração
exemplificativa:
• Não realização pelo senhorio das obras que a
este caibam, quando tal omissão comprometa a
habitabilidade do locado (art. 1083º, n.º 4 CC)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)

Caducidade



(art. 1051º CC)
Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei
(art. 1051º, a) CC)
Verificação da condição resolutiva ou certeza da não
verificação da condição suspensiva (art. 1051º, b) CC)
Extinção do direito ou dos poderes de administração
com base nos quais o contrato foi celebrado (art.
1051º, c) CC)

Morte ou extinção do arrendatário, salvo convenção
escrita em contrário (art. 1051º, d) CC. V. contudo art. 1106º
e 1113º CC)

Perda do imóvel arrendado
(art. 1051º, e) CC)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)

Expropriação por utilidade pública, que não seja
compatível com a subsistência do contrato (art.
1051º, f) CC)



Cessação dos serviços que determinaram a
entrega do locado (art. 1051º, e) CC)
Confusão das qualidades de senhorio e
arrendatário
Não reocupação do locado pelo arrendatário no
prazo de 3 meses após a realização das obras pelo
senhorio ou pelo município, salvo justo
impedimento ( art. 10º, n.º 7 e 17º RJOPA e 16º NRAU)
Modalidades de extinção do
arrendamento urbano (cont.)

Denúncia e oposição à renovação

Arrendamento para habitação
• Arrendamento de duração indeterminada
• Denúncia pelo arrendatário- a qualquer momento, com
antecedência não inferior a 120 dias (art. 1100º CC)
• Denúncia pelo senhorio:
• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus
descendentes em primeiro grau (art. 1101º, a) CC)
• Demolição ou realização de obra de remodelação ou
restauro profundos (art. 1101º, b) e 1103º, n.º 3CC)
• Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência
não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a
cessação (art. 1101º, c) CC)
Regime transitório

Contratos habitacionais celebrados na
vigência do RAU e contratos não
habitacionais celebrados depois do DL
257/95, de 30 Setembro (art. 26º NRAU)
Transmissão por morte
 Denúncia e oposição à renovação

Regime transitório (cont.)

Contratos habitacionais celebrados antes
da vigência do RAU e contratos não
habitacionais celebrados antes do DL
257/95, de 30 Setembro (art. 27º a 58º
NRAU)
Regime
 Regime
 Regime
 Regime
 Regime

da actualização das rendas
das benfeitorias
das obras
da transmissão por morte
da denúncia pelo senhorio
Normas processuais
Acção de despejo (art. 14º NRAU)
 Acção executiva para entrega de imóvel
arrendado (art. 15º NRAU e art. 930º- A a 930º- E

do CPC)

Acção executiva para cobrança de rendas
(art. 15º, n.º 2 NRAU)

Consignação em depósito de rendas
17º NRAU)
(art.
Mariana Costa
[email protected]