TIPOLOGIA E DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE
ARRENDAMENTO
1.
2.
3.
4.
Tipologia
Prazo
Renovações
Cessação
DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
• Rau – Decreto-lei nº 321-B/90 de 15 de
Outubro
(vigência – 14 de novembro de 1990)
• NRAU de 2006 – Lei nº6/2006 de 27 de
Fevereiro
(vigência – 27 de junho de 2006) e C.C.
• NRAU de 2012 - Lei nº31/2012 de 14 de
Agosto
(vigência – 12 de novembro de 2012)
1. TIPOLOGIA
TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
(em função do Fim)
RAU
•Arrendamento para habitação – art.74º
•Arrendamento para comércio ou indústria – art.110º
•Arrendamento para o exercício de profissões liberais – art.121º
•Arrendamento para outros fins não habitacionais – art.123º
NRAU
•Arrendamento para fim habitacional – art.1092º e seguintes
•Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º e seguintes
DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
2. PRAZO
DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RAU
•Arrendamento de duração limitada
•Arrendamento sem duração limitada (não tem designação específica)
NRAU
•Arrendamento com prazo certo
•Arrendamento de duração indeterminada
DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RAU
1. Arrendamentos de duração limitada:
- Arrendamento para Habitação:
•Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que surgem
contratos com prazo)
•Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU
Excepções:
-contratos para habitação não permanente e fins especiais
transitórios
•Prazo máximo de 30 anos
- Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal:
•Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU (5 anos)
•Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que conste
de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU
DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RAU
2. Arrendamento sem duração limitada:
Características do Vinculismo:
• A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei –
art.68º/2
• Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para
habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU
• Logo, os contratos eram de renovação automática
• A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário
•A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo
DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
NRAU DE 2006
1. Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
-Arrendamento Habitacional:
•Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC
•Prazo máximo de 30 anos
Excepções: art.1095º/3
-contratos para habitação não permanente
-contratos para fins especiais transitórios
NRAU DE 2012:
Art.1095º/2:
• Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos – contrato
pode ser celebrado por qualquer prazo;
• No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos.
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação – art.1110º do CC
DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
NRAU
2. Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC
- Arrendamento Habitacional:
•Não há estipulação de qualquer prazo
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração,
denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU)
Prazo Mínimo
1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas
não referem que o contrato é de prazo certo/duração
limitada (consequências/vinculismo?)
Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se
celebrado como de prazo certo/duração limitada
Acórdãos:
- Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009
- STJ – 12/5/05 e 20/01/2010
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo
certo/duração limitada – mas estipulam um prazo inferior
a 5 anos
• Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime
do prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo
Solução para os Contratos do RAU:
• Discussão Jurisprudencial: uma vez que o art.98ºRau é
imperativo;
- a sua violação tem como consequência a nulidade da
cláusula;
- Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Soluções contraditórias na Jurisprudência:
– Ac. STJ de 12/3/98:
• Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a
aplicar é o que consta do art. 10º do Rau – 6 meses
• Logo, o contrato passa a ser de renovação
automática/vinculístico
- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007
• Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a
aplicar é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anos
• Logo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução
mais consentânea com a vontade das partes)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Solução para os Contratos do NRAU de 2006:
- Art.1095º/2, 2ª parte:
O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser
inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se
automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos
limites mínimos e máximo quando, respectivamente,
fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
Preceito muito útil para contratos mal redigidos
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU):
Prazo Máximo
- O problema coloca-se em relação à articulação entre o art.1095º/2
(prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima)
Duas teses opostas:
1ª
- Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazo
no momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do
mesmo após sucessivas renovações
(ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos)
- Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima
para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato
- Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas
renovação automáticas
- As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes
daquelas em que o contrato se renova
- Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Seguidores desta tese:
- Ac. STJ de 2/3/2004
- Ac. Rlx de 8/7/2004
- Aragão Seia
- Pires de Lima e Antunes Varela
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Duas teses opostas:
2ª
- As partes não podem estipular um prazo superior a 30
anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o
contrato caduca.
Seguidores desta tese:
- Ac. Relação Porto de 11/12/1984
- Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter
temporário, por isso, permanecer para além de 30 anos
é expropriar o senhorio.
A discussão não é muito rica em argumentos/apesar do
argumento do carácter temporário ser tentador…
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS
2. RENOVAÇÕES
Renovações
RAU
Habitacionais:
• Art. 100º - Renovações automáticas por períodos
mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das
partes
• períodos inferiores a 3 anos ?
Não Habitacionais:
- A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver
sido estipulado – art. 118º
Renovações
NRAU de 2006
Habitacionais:
• Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos
mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das
partes (regime igual ao Rau)
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
• Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau
• A renovação é de 3 anos, se outro período superior não
tiver sido previsto no contrato – pretende terminar com a
discussão anterior ? Parece que pretende ampliar
eventuais renovações inferiores a 3 anos.
Renovações
NRAU de 2006
Não Habitacionais:
-
As regras relativas à renovação do contrato são livremente
estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o
regime da habitação
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
- Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do Nrau
- A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender terminar com
a discussão doutrinal de existir apenas uma renovação nos
arrendamentos comerciais (posição defendida por Aragão Seia)/por
oposição à tese de que se renovam automaticamente
- No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e se as
partes estipularam renovação diferente ? – tal como o podiam fazer
(at.118º/2 Rau)
Renovações
NRAU de 2012
Habitacionais:
• Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se
outro não tiver sido estipulado – liberdade das partes
• Não há lugar a renovação automática – nos contratos
celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo
estipulação em contrário
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
• Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau
• A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período
superior não tiver sido previsto no contrato
Renovações
NRAU de 2012
Não habitacionais:
• Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária
do regime habitacional
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
• Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do
Nrau
• A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período superior não
tiver sido previsto no contrato
• Deixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS
4. CESSAÇÃO
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Rau:
• Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim
ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso,
impedindo que ele se renove
(Corresponde à actual oposição à renovação)
• Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao
contrato, mediante aviso prévio (90 dias)
NRAU:
• Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista
no Rau
• Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau
• Revogação: bilateral
Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta
matéria)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Acórdão da Rel.Lx de 27/01/2011:
I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe
qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração,
impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em
face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo
"denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de
revogação unlateral.
II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento,
ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o
termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que
pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à
renovação.
III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para
fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se
considera "sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma
das partes o denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência
relativamente ao seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição
à renovação, e não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Acórdão da Rel.Lx de 3/03/2011:
V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável
aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art
117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra
aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime,
normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no
preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o
acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida
ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se
estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5
anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento
VI- A expressão “ denúncia ” , até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o
NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que
dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua
duração, impedindo que ele se renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo
“ denúncia” , não já o conteúdo de “ oposição à renovação ” , mas o de
“revogação unilateral”.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessação
PRAZO CERTO
RAU
Senhorio:
• Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial
avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim
do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o
cumprimento da NJA:
• Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para
habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial avulsa do
arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o fim do prazo
contratual, notificação que se frustrou por culpa do notificando que se
ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o
estrangeiro, tem de se concluir, no termos do nº2 do artigo 224º do
Código Civil, que a notificação se tem por eficaz.
Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a
execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1 do RAU.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessação
PRAZO CERTO
NRAU de 2006:
Senhorio
• Art. 1097ºCC/9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia para
oposição à renovação
-
Carta registada com aviso de recepção
-
Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo
ou da renovação em curso
-
Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO
NRAU DE 2012
Senhorio:
• Mantém a carta registada com aviso de recepção
• Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do
contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo
ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
Requisitos da carta de oposição à renovação:
- Importância – (era título executivo no Nrau de 2006 –
passou a servir de base ao PED) – art. 15º/1-c) Nrau de
2012
- Identificação correcta do locado
- Alegação relativa ao contrato (prazo, renda, finalidade)
- Manifestação inequívoca de se opor à renovação
- Data dos efeitos – fim do prazo ou da renovação em
curso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO
RAU
Inquilino
• Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o
tempo com antecedência de 90 dias em relação à data em que se
operam os seus efeitos
NRAU de 2006
• Art. 1098ºCC – prevê:
- Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a 120
dias do termo do contrato
- Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a
todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias
dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ? Ac.Rel.Lx
17/11/2009 (10 meses)
- O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas
obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de
pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO
NRAU
Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009:
I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº
6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o direito de
denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porém, ao pagamento
das rendas correspondentes, por um lado, a um período mínimo de
duração do contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao período
de 120 dias, antecedência imposta para a comunicação da denúncia
relativamente ao termo previsto.
Conclusão: 10 meses de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO
PRAZO CERTO
NRAU de 2012
Inquilino
• Art. 1098ºCC – prevê:
- Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3 do
prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do mesmo ou
de renovação que estiver em curso
- Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de duração
inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a duração do
contrato.
- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a
oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com
30 dias de antecedência.
- Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não
obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas
correspondentes ao período de pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO
Contratos de Duração Indeterminada
• Não têm prazo
• Não têm renovações
RAU
Senhorio:
• Estes contratos não tinham esta terminologia e
assemelham-se aos contratos de renovação automática
• Art. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a
Necessidade para habitação e Ampliação do prédio
Inquilino:
• Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a
duração do contrato – é sempre reportada ao fim do
contrato ou da renovação em curso.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2006
Senhorio:
• Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos:
- A) Necessidade de habitação – acção judicial;
- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro
profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006 de
8 de Agosto)
- C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e
requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo de
12 a 15 meses em relação à data do termo
Norma transitória do Nrau: art. 26º/4-C)
- A alínea c) do 1101ºCC – a denúncia com a antecedência de 5
anos não se aplica aos contratos sem duração limitada
(vinculísticos) celebrados antes do Nrau
Inquilino:
• Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6
meses de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2012
Senhorio:
• Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita:
- A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência);
-
B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro
profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de
Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto)
-
C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é
eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2012 - Normas transitórias
•
Art. 26º/4-C) – aplicável aos contratos sem duração limitada
celebrados após Rau e após DL 257/95:
- A alínea c) do 1101ºCC – denúncia com a antecedência de 2
anos, é aplicável a todos os contratos, com excepção dos casos de
arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com
incapacidade superior a 60%.
• Art.28º/2,3,4 - aplicável aos contratos sem duração limitada
celebrados antes do Rau e do DL 257/95:
- A alínea c) do 1101ºCC não se aplica (28º/2)
- A antecedência da denúncia é elevada para cinco anos nos casos
previstos nas alíneas a) e b) do nº 3 do art.28º e desde que os
negócios aí referidos ocorram após o NRAU de 2012.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2012
Inquilino:
• Art.1100º CC:
-
Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato
-
Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a
duração efectiva do contrato já decorrida.
-
Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a
oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com
30 dias de antecedência.