CONDOMÍNIO
Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma
pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente,
sobre o todo e cada uma das partes (Caio Mario)
Estado anormal da propriedade, vez que esta pressupõe
assenhoreamento de um bem com exclusão de qualquer outro
sujeito, constituindo a cotitularidade uma anormalização de sua
estrutura (Clóvis)
Sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade
simultânea e concorrente de mais de uma pessoa, de modo que
todos são donos ao mesmo tempo e todos podem usar a coisa
toda, dentro dos limites da convivência harmônica
Teorias:
Propriedade Integral ou Total
Há no condomínio um só direito, e cada condômino tem direito à
propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício do direito de
propriedade é limitado pelos direitos dos demais condôminos
Adotada pelo Código Civil – art. 1314
Propriedades Plúrimas Parciais
Cada condômino só é dono de sua parte ideal, havendo no condomínio
diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja reunião dá origem ao
condomínio
Fração ideal
Ao condômino é assegurada uma fração ideal da coisa (e não
um parte dela)
A exclusividade da propriedade é atribuída ao conjunto de
condôminos, que a exerce em relação a terceiros
Comunhão
Gênero, do qual condomínio é espécie.
Quando determinado direito pode pertencer a várias pessoas
ao mesmo tempo
Situação em ocorre um estado de indivisibilidade absoluto
Espécies:
Quanto à
origem
Convencional
Eventual
Voluntário
Legal
Geral ou
tradicional
Necessário ou
legal
Condomínio
Edilício ou
em
edificações
Quanto à
forma
Pro diviso
Pro indiviso
Quanto à
necessidade
Transitório
Permanente
Quanto ao
objeto
Universal
Singular
Quanto à origem:
Convencional ou voluntário (1314 a 1326)
Resultante de acordo de vontade, no qual se estabelece a
quota que cabe a cada consorte (no silêncio, quotas iguais –
1315, § ú)
Incidente ou eventual
Resultante de causas alheias à vontade dos condôminos
(doação em comum a mais de uma pessoa, herança)
Legal ou forçado
Resultante de imposição legal (comunhão de paredes, cercas,
muros e valas)) – 1327 a 1330 – condomínio necessário
originário de direitos de vizinhança
aquisição da meação da parede, muro, valado ou cerca (1328) –
pagamento da metade do valor da obra, apurado de comum
acordo ou por perícia (1329) – utilização da obra divisória
somente após o pagamento da meação (1330)
condomínio de muros, cercas e tapumes (1297)
condomínio de paredes (1305 a 1308)
Quanto ao objeto:
Universal
Compreende a totalidade dos bens, inclusive frutos e
rendimentos (comunhão hereditária)
Singular
Restrito a determinadas coisas ou efeitos (paredes ou tapumes)
Quanto à necessidade:
Ordinário ou transitório
Que tem vigência por determinado tempo ou pode ser
extinto a todo tempo por qualquer condômino
Permanente
Condomínio legal, que não poderá se extinguir, face à
natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o
gerou (condomínio em paredes, cercas, muros e valas)
Quanto à forma:
Pro diviso
A comunhão existe juridicamente, mas não de fato
(condomínio em edifício de apartamentos), sendo que cada
proprietário tem uma parte certa e determinada do bem
Pro indiviso
A comunhão existe de fato e de direito, permanecendo o
bem indiviso (não existem partes certas e determinadas de
cada condômino)
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
Direitos e deveres dos condôminos (art. 1314 do Código Civil):
Usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer os
direitos compatíveis com a indivisão
- Direito de se instalar no imóvel, desde que tal fato não impeça os
demais condôminos de fazer o mesmo
- Direito aos interditos para impedir que outro condômino exerça
posse exclusiva sobre qualquer fração do condomínio
- Direito de estabelecerem os condôminos a divisão de fato do
condomínio, visando a utilização pacífica do direito de cada um,
dando origem a uma composse pro diviso
- Direito de pedir o imóvel para uso próprio, se estiver locado a
terceiros
- Dever de não alterar a destinação da coisa (na sua substância ou na
sua forma de utilização) sem o consenso dos demais condôminos
(art. 1314, § único)
- Responder aos demais condôminos pelos frutos percebidos e pelo
dano causado (art. 1319) – pagamento de alugueres (após a citação
ou após o término da comunhão)
- Dever de, sem prévio consenso, dar posse, uso ou gozo da
propriedade a estranhos (art. 1314, § único)
- Sujeitar-se à deliberação da maioria, se não for possível o uso
comum (art. 1323
Reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiros
- Direito de reivindicar a coisa inteira e não apenas a quota parte
do condômino
- Direito de defender a sua posse contra terceiro e contra outro
condômino, podendo fazer uso dos interditos
Alhear ou gravar a respectiva parte indivisa
- Direito de alienar a parte indivisa, com a restrição do art. 504
CC, que dá aos demais condôminos o direito de preferência
- Direito de dar a parte indivisa em garantia real (art. 1420, § 2º,
CC)
Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum
Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum (art. 1320 CC)
- Pacto de indivisão, por até cinco anos, passível de prorrogação (§ 1º) –
se estabelecida pelo doador ou testador, entende-se que será por
apenas cinco anos (§ 2º), sendo que o juiz poderá determinar a divisão
antes do prazo, a requerimento de qualquer interessado e se graves
razões o aconselharem (§ 3º)
- Divisão amigável, por escritura pública, se todos os condôminos forem
maiores e capazes (será judicial se houver incapaz, por aplicação das
regras de partilha da herança (art. 1321 cc art. 2016 CC)
- Divisão judicial, mediante ação de divisão (imprescritível e
simplesmente declaratória – os condôminos já eram proprietários e a
divisão apenas declara e localiza a parte de cada um deles), estando a
sentença sujeita a registro
- Se a coisa for indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a
um só, indenizando aos outros, será a mesma vendida e repartido o
apurado, dando-se preferência na venda ao condômino (art. 1322 CC)
Deveres dos condôminos
Concorrer com as despesas (1315), podendo eximir-se se renunciar à
parte ideal (1316)
- Se os demais condôminos assumirem as despesas e dívidas, adquirirão
a parte ideal do renunciante, na proporção dos pagamentos que
fizerem (§ 1º)
- Se não houver condômino que assuma as dívidas e despesas, a coisa
comum será dividida (§ 2º)
- Se a dívida foi contraída por todos os condôminos, entende-se que
cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa
comum (art. 1317)
- Se a dívida foi contraída por um dos condôminos em proveito da
comunhão, estará este obrigado ao pagamento, mas terá ação
regressiva contra os demais (art. 1318)
Responder pelos frutos e danos (art. 1319)
Administração do condomínio
Regras gerais:
- O uso e gozo da coisa comum é de todos os condôminos (decorre de ajuste
entre as partes) – maioria (art. 1323 CC)
- As decisões, no que se refere à administração, venda ou aluguel, compete à
maioria (o minoritário pode pedir a dissolução do condomínio)
- Condômino que administrar sem oposição presume-se representante
comum (art. 1324 CC)
- Opção pela venda da coisa comum, bastando a vontade de um só
condômino
- Maioria calculada pelo valor dos quinhões (art. 1325 CC), sendo que nos
casos de dúvida, o valor dos quinhões será avaliado judicialmente (§ 3º)
Condomínio necessário
Condomínio necessário ou legal é aquele imposto pela lei (paredes, cercas,
muros e valas), regulados pelos arts. 1297 e 1298, 1304 a 1307 do CC.
Natureza indivisível e permanente – perdura enquanto persistir a situação que o
determinou
O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas,
muros ou valas, adquirirá a meação do vizinho, embolsando a metade do que
valer a obra e o terreno ocupado (1328)
Preço da obra arbitrado de comum acordo ou judicialmente (art. 1329)
Se não pagar ou depositar, o proprietário não poderá fazer qualquer uso da
parede, cerca, muro ou vala (art. 1330) – se edificar, poderá ser obrigado a
demolir
Compáscuo – utilização em comum de grandes áreas de pastagem,
pertencentes a diversos proprietários – aplicação do regime do condomínio
geral