Conceito de Securitização
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Conceito de Securitização
Integração dos mercados imobiliário e de capitais, com objetivo de permitir a captação de
recursos necessários para o desenvolvimento da construção civil e do financiamento imobiliário.
Mercado
Imobiliário
Mercado de
Capitais
Bancos
Bancos
Empresas
Fundos de
Investimento
Fundos de
Pensão
Incorporadoras
Pessoa Física
Companhias
Hipotecárias
Seguradoras
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Conceito de Securitização
Operação pela qual os créditos imobiliários são expressamente vinculados à uma emissão.
Créditos
Imobiliários
Cédula de
Crédito
Imobiliário
Certificados de
Recebíveis
Imobiliários
• Crédito decorrente de operação de venda e compra a prazo, ou
financiamento (CCBIM ou Debênture) e locação de imóveis, sejam estes
residenciais, comerciais ou industriais.
• Consistem em um fluxo de pagamentos de contraprestações em razão da
aquisição de bens imóveis, ou do pagamento de aluguéis.
• Documento representativo do crédito originado pela existência de direitos
de crédito imobiliário com pagamento à prazo.
• Uma CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora para lastrear
uma emissão de CRI.
• Títulos de renda fixa lastreado em créditos imobiliários emitidos por
Companhia Securitizadora.
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Conceito de Securitização
Garantias normalmente utilizadas.
• Colateral: cessão fiduciária de direitos creditórios.
De Liquidez
• CRI Subordinado: atua como proteção para valores de classe sênior.
• Fundo de liquidez: garante a inadimplência limitada ao fundo.
Fidejussória
• Coobrigação/Fiança: obrigação de pagamento pelo cedente/fiador.
• Retrocessão: recompra do crédito inadimplente.
• MIP: morte ou invalidez permanente.
• DFI: danos físicos ao imóvel.
Securitária
• Seguro performance: garantia de conclusão do empreendimento.
• Seguro de obra ou de responsabilidade civil: risco de engenharia ou a
terceiros.
Real
• Alienação Fiduciária: transferência ao credor da propriedade resolúvel do
imóvel.
• Hipoteca: direito real do devedor sem transmissão de posse.
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Conceito de Securitização
Natureza do Lastro
Pulverizados
Corporativos
Securitização de contratos de compra e
venda de unidades residenciais, comerciais
ou lotes, que possuem devedores
pulverizados (pessoas físicas)
Securitização de contratos imobiliários
(compra e venda/locação, cessão de direito
de superfície) que possuem uma empresa
como principal devedor (pessoa jurídica)
Residencial, Loteamento ou Comercial
Shopping Center, Desimobilização ou
Build-to-Suit
Originadores: instituições financeiras
e empreendedores imobiliários
(incorporadoras e loteadores)
Originadores: empresas detentoras
ou
adquirentes
de
imóveis
comerciais
Risco pulverizado, descentralizado
Risco concentrado na empresa devedora
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Conceito de Securitização
Incorporadoras e
Loteadoras
Bancos e Cias
Hipotecárias
Corporações
Cessão de
Recebíveis
Servicer
Emissão
CVM
Agente
Fiduciário
Agências de
Rating
CRI
Clearing House
Distribuição
Custodiante
Investidores
Coordenador
Líder
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Conceito de Securitização
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão regulatório ao qual submete-se a CIBRASEC, divulga instruções
referentes ao mercado de securitização. Dentre as instruções mais importantes, destacam-se:
Instrução CVM 356/ 393
consolidada
• Regula a constituição e o funcionamento de fundos de
investimento em direitos creditórios e de fundos de investimento
em cotas de fundo de investimento em direitos creditórios.
Instrução CVM 400
• Dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores
mobiliários, nos mercados primário ou secundário.
Instrução CVM 414
• Dispõe sobre o registro de companhia aberta para companhias
securitizadoras de créditos imobiliários e de oferta pública de
distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Instrução CVM 443
• Altera a instrução 414 que dispõe sobre o registro de companhia
aberta para companhias securitizadoras de créditos imobiliários e
de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis
Imobiliários.
Instrução CVM 429
• Institui o registro automático de oferta pública de distribuição de
valores mobiliários nas hipóteses que especifica e altera a
Instrução 400.
Instrução CVM 476
• Dispõe sobre as ofertas públicas de valores mobiliários
distribuídas com esforços restritos e a negociação desses valores
mobiliários nos mercados regulamentados.
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Conceito de Securitização
Foram promulgadas leis específicas contemplando a securitização imobiliária.
Dentre as leis destacam-se:
Lei 9.514 (Sistema de
Financiamento
Imobiliário)
Lei 10.931
• Promulgada em 20/11/1997, dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa
imóvel e dá outras providências.
• Promulgada em 02/08/2004, dispõe sobre o patrimônio de
afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito
Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito
Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969,
as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de
julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras
providências.
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Mercado de Securitização
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Evolução do Mercado
Billions
Volume por ofertas e quantidade total de ofertas.
189
16
200
173
14
180
14.3
160
12
130
140
124
10
120
9.6
8
100
8.0
80
6
5.6
60
4
40
3.7
2
2.7
2.1
1.6
-
20
0
2010
Volume 476 (coluna esquerda)
Fonte: CVM e BMF & BOVESPA
Período: Até 31/12/2013
2011
2012
Volume 400 (coluna esquerda)
2013
Total Ofertas (coluna direita)
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Evolução do Mercado
Billions
Volume de emissões de CRI por tipo de operação.
12.0
10.0
9.6
8.7
8.0
6.0
7.0
5.6
5.3
5.1
4.0
4.5
2.0
2.2
2010
2011
Corporativo
Fonte: UQBAR/ CRIBRASEC
Período: Até 31/12/2013
2012
2013
Pulverizado
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Evolução do Mercado
Billions
Estoque de CRI e volume de emissões.
50.0
45.4
45.0
40.0
33.4
35.0
30.0
27.8
25.0
18.9
20.0
15.0
9.1
10.6
10.0
5.0
7.2
9.8
3.8
4.9
2.9 1.5
16.4
14.3
0.0
2007
2008
2009
2010
Estoque
Fonte: CETIP/CIBRASEC
Período: 31/12/2013
2011
2012
2013
Emissões
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Evolução do Mercado
A expansão do crédito imobiliário influenciou positivamente o mercado de capitais para ativos de
lastro imobiliário como CRI e FII, que atingiram recordes históricos em volume de emissões nos
últimos anos.
PL Acumulado de FII
Billions
16
14
14
12
10
9
10
35
35
30
24
20
6
13
15
3
3
2009
-
2
2008
5
1
5
2007
0
4
2006
1
0
4
5
3
2005
0
2004
0
3
2003
1
9
10
2002
4
Fonte: CVM
Período: Até 31/12/2013
Fonte: CVM e BMF & BOVESPA
Período: Ultimo dado, nov. de 2013.
2013
2012
2011
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
-
2010
2
40
25
8
8
2002
Billions
Emissão de FII
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Evolução do Mercado
Comparativo do Montante de CRI Emitidos, por Classe de Investidor.
0.40%
6.60%
2010
2012
2011
2.50%
3.67%
2.30%
1.10%
7.83% 11.02%
16.02%
10.30%
8.29%
46.41%
23.48%
30.03%
4.83%
77.90%
23.34%
Bancos comerciais
Instituições financeiras
Entidades de previdência privada
Fonte: UQBAR
23.96%
Pessoas físicas
Fundos de investimento
Outros
*Outros: demais pessoas jurídicas, demais instituições
financeiras e instituições intermediarias.
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