AS PERSPECTIVAS DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO
BRASIL
1
I - HISTÓRIA
II – QUADRO ATUAL
III – TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS
IV – DESAFIOS AINDA A SEREM VENCIDOS
2
I - HISTÓRIA
1. PERÍODO ATÉ 1964;
2. FINAL DOS ANOS 60 ATÉ O INÍCIO DOS ANOS 80;
3. INÍCIO DOS ANOS 80 ATÉ 1994:
3.1 – ATÉ O 1990 (PLANO COLLOR);
3.2 – DE 1990 ATÉ 1994 (PLANO REAL);
4. DO PLANO REAL ATÉ 2004;
5. DE 2005 ATÉ O INÍCIO DA CRISE MUNDIAL EM 2008;
6. PERÍODO MAIS AGUDO DA CRISE MUNDIAL;
7. QUADRO ATUAL.
3
II – QUADRO ATUAL
A.
INSTRUMENTOS CRIADOS PARA INTERLIGAÇÃO DO
SETOR IMOBILIÁRIO COM O MERCADO DE CAPITAIS:
1. DEBÊNTURES IMOBILIÁRIAS;
2. FUNDOS IMOBILIÁRIOS;
3. A
SECURITIZAÇÃO
IMOBILIÁRIOS – SFI;
DOS
CRÉDITOS/RECEBÍVEIS
4. AS ABERTURAS DE CAPITAIS (IPOs);
5. OS FIDCs;
6. OS CEPACs;
7. OS FIPs.
4
II – QUADRO ATUAL
B. OS INSTITUTOS
1. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PARA BENS IMÓVEIS;
2. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO;
3. REGIME FIDUCIÁRIO;
4. CESSÃO FIDUCIÁRIA DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS;
5. O PRINCÍPIO LEGAL DO “INCONTROVERSO” NAS AÇÕES
JUDICIAIS;
6. PROCESSO ARBITRAL COMO MEIO PARA SOLUÇÃO DE
CONTROVÉRSIAS E CONFLITOS CONTRATUAIS;
7. O DÉBITO CONSIGNADO.
5
II – QUADRO ATUAL
C. OS TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS:
C.1 – TÍTULOS DE INVESTIMENTO:
1. O CRI;
2. A LH;
3. A LCI;
4. AS COTAS DE FUNDOS – FIIs, FIDCs E FIPs;
5. AS DEBÊNTURES;
6. AS AÇÕES
C.2 – TÍTULOS REPRESENTATIVOS DE CRÉDITOS:
1. A CH;
2. A CCI;
3. A CCB.
6
II – QUADRO ATUAL
D. AS PRINCIPAIS SOLUÇÕES PARA O ESTOQUE:
1. COMPRA DE PARTE DOS CRÉDITOS CONTRA O
FCVS PELO BACEN PARA USO NO ÂMBITO DO
PROER E PROES;
2. A SECURITIZAÇÃO DOS CRÉDITOS CONTRA O
FCVS.
7
II – QUADRO ATUAL
E. A OFERTA DE RECURSOS:
E.1 – MELHORA DAS MACRO – VARIÁVEIS:
1.
2.
3.
4.
E.2
MATURIDADE NA ESTABILIZAÇÃO DOS ÍNDICES DE
INFLAÇÃO;
TAXA DI versus TAXAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO;
TAXA DE TÍTULOS PÚBLICOS versus CUSTO ATUARIAL DOS
INVESTIDORES INSTITUCIONAIS;
A POLÍTICA CAMBIAL;
AS INTERVENÇÕES DO SETOR PÚBLICO POR
PROGRAMAS E INCENTIVOS.
-
E.3 – OS RECURSOS TRADICIONAIS:
1.
2.
3.
CADERNETA DE POUPANÇA;
FGTS;
FAT.
8
II – QUADRO ATUAL
F. A DEMANDA PELOS RECURSOS:
F.1 –DOS BENEFICIÁRIOS FINAIS – PESSOAS FÍSICAS:
1. MELHORA NO NÍVEL DO EMPREGO E DA RENDA;
F.2 – DOS EMPREENDEDORES:
1.
PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS;
2.
PARA IMÓVEIS COMERCIAIS;
3.
PARA IMÓVEIS ADMINISTRATIVOS;
4.
PARA IMÓVEIS OPERACIONAIS.
9
III – TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS
AUMENTO DA OFERTA DE RECURSOS, COM:
-AUMENTO DOS PRAZOS;
-AUMENTO
DOS
FINANCIAMENTO;
PERCENTUAIS
DE
-REDUÇÃO DAS TAXAS DE JUROS E CUSTOS EM
GERAL;
-AGILIDADE NA ANÁLISE E APROVAÇÃO DAS
OPERAÇÕES.
10
30,0
Financiamentos Imobiliários - SBPE
18,3
25,0
10,0
4,9
15,0
9,3
20,0
5,0
Fonte: Abecip
12,01
8,48
15,00
11,38
20,00
7,56
Crescimento de 42% nos
valores financiados para
aquisição de imóveis nos
primeiros 8 meses de 2009
em relação a igual período
do ano passado
Em R$ bilhões
25,00
19,57
19,86
(*) 2009
2008
2007
2006
-
2005
Em R$ bilhões
30,0
19,6
35,0
(*) dados até Agosto
Fonte: BCB e ABECIP
10,00
5,00
Construção
Aquisição
Jan.08 a ago.08
Total
Jan.09 a ago.09
11
Financiamentos Imobiliários - SBPE
65,0
% de Financiamento em Relação ao Valor do Imóvel
2004 a 2009
58,6
%
60,0
56,4
53,2
55,0
50,0
60,5
46,8
47,8
2004
2005
45,0
40,0
2006
2007
2008
2009 (*)
Comportamento do LTV - Em 2009
75,0
61,7
61,4
61,8
59,7
59,8
59,5
60,0
59,2
65,0
58,9
%
70,0
55,0
50,0
(*) Até Agosto
Fonte: ABECIP
12
Financiamentos Imobiliários - SBPE
Unidades Financiadas
-1,5%
179,2
Em mil unidades
200,0
150,0
19,9
-9,4%
197,7
+21,2%
84,7
102,7
100,0
50,0
113,0
-32,4%
76,5
-
Jan.08 a ago.08
Construção
Jan.09 a ago.09
Aquisição
R$ Bilhões
250,0
Valores Financiados
18,0
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
-
8,5
19,6
+41,6%
12,0
11,4
-33,5%
7,6
Jan.08 a ago.08
Construção
Jan.09 a ago.09
Aquisição
Fonte: BCB e ABECIP
13
Mercado de Capitais
4,500,000
Emissões de CRI
por natureza do lastro
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
Pulverizado
Concentrado
14
Mercado de Capitais
2,750,000
Emissões de CRI
por natureza do lastro - 1999 a 2009
2,500,000
2,250,000
2,000,000
1,750,000
1,500,000
1,250,000
1,000,000
750,000
500,000
250,000
0
Pulverizado
Concentrado
15
Novos Mercados
Financiamentos Imobiliários (% PIB)
%
Fonte: IFC – International Funding Corporation
16
CRÉDITO NO BRASIL
PIB HOJE:
R$ 2.936 Bi
ESTOQUE DE CRÉDITOS:
R$ 1.327 Bi - 45,20%
- CRÉDITO IMOBILIÁRIO:
R$ 175,5 Bi
17
CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
ORIGEM/MODALIDADE
VALOR
% PIB
SBPE
98,6
3,36
FGTS
63,5
2,16
EMGEA
13,4
0,45
COHABs
-----
-----
CDHUs
-----
-----
VENDA DIRETA DOS
EMPREENDEDORES
IMOBILIÁRIOS
-----
-----
OUTROS (1)
-----
-----
TOTAL
175,5
5,97
(1) POR EXEMPLO: CARTEIRA DE FINANCIAMENTOS A ASSOCIADOS DAS
.....FUNDAÇÕES DE PREVIDÊNCIA.
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IV – DESAFIOS AINDA A SEREM VENCIDOS
1. A SEGURANÇA JURÍDICA;
2. AS ANÁLISES JURÍDICAS;
3. A ANÁLISE E APROVAÇÃO CREDITÍCIA:
3.1 – O CREDIT SCORING;
3.2 – O CADASTRO POSITIVO;
4. A PADRONIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES.
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ROBERTO SANTOS ZANRÉ
CIBRASEC – CIA BRASILEIRA DE
SECURITIZAÇÃO
GERÊNCIA DE PRODUTOS
TEL: (11) 3266-3223
FAX: (11) 3266-3229
E-MAIL: [email protected]
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