Perspectiva do Setor Imobiliário para 2011
IMPLEMENTAÇÃO DO
S.F.I.
SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
Romeu Pasquantonio
Av. Paulista, 1.374 – 15º andar – São Paulo – SP
(011) 4081-4725
[email protected]
28/ 10/2010
22
Origina créditos hipotecários para
indivíduos que após são colocados
nos livros da Brazilian Mortgages
R$ 4,8 bilhões FIIs estruturados
R$ 671,1 milhões em
financiamentos
57% do mercado de
estruturação de FIIs
Fundos Estruturados
Participação no mercado
18%
Brazilian Mortgages
Produtos
BM Sua Casa
• Crédito imobiliário
para aquisição de
residências
BM Seu
Terreno
• Crédito imobiliário
para aquisição de
terrenos
BM
Construção
• Crédito imobiliário
para construção
residencial/comerci
al
BM Office
• Crédito imobiliário
para aquisição
comercial
Rio Bravo
7%
Banco Brascan
18%
57%
Others
BM Reforma
BM Crédito
Fácil
• Crédito imobiliário
reforma
residencial/comerci
al
• Crédito imobiliário
com Garantia
imobiliária
R$ 6.2 bilhões em CRIs Residências
e Comerciais emitidos e sob
administração
R$ 2.7 bilhões em fundos sob gestão
R$ 2.5 bilhões em ativos sob gestão
32% de participação no mercado
Participação Acumualda das
Companhias de Securitização por montantes
emitidos desde 1999 até 2010
16,0%
Fundos sob Gestão
Brazilian Securities
4,0%
32,0%
RB Capital
5,0%
BRC
19,0%
WT
24,0%
14%
Cibrasec
Outras
FII (REIF)
15%
71%
FIP
MBS
¹Data base para a Brazilian Securities de
10 de agosto de 2010
* Data base 30 de junho de 2010
C.R.I
A IMPORTANCIA DO SFI NO BRASIL
INTEGRAÇÃO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIO E DE CAPITAIS
Mercado Imobiliário
SECURITIZAÇÃO
Mercado de Capitais
C.R.I
A IMPORTANCIA DO SFI NO BRASIL
LEGISLAÇÃO – REGULAMENTAÇÃO – ARCABOUÇO LEGAL PRONTO
Lei 9.514 de 20/11/1997
Cria o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
Cria os CRI’s – Certificados de Recebíveis Imobiliários
Institui Regime Fiduciário
Institui a garantia da alienação fiduciária de bens imóveis.
Res. 2.517 de 29/06/1998
Considera um CRI como valor mobiliário, atribuindo sua
Normatização à CVM – Comissão de Valores Imobiliários.
Instrução CVM 400 de 29/12/2003
Regulamenta as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários.
Lei 10.931 de 02/08/2004
Cria as Cédulas de Crédito Imobiliário.
Instrução CVM 414 de 30/12/2004
Protege os interesses dos investidores e do mercado em geral
Dispõem sobre os Registro de Securitizadoras e sobre o Registro de Ofertas
Públicas de CRI’s.
Leis 11.033 de 21/12/2004 e 11.196 de 21/11/2005 (MP do Bem)
Isenção de imposto de renda para Pessoas Físicas
C.R.I
A IMPORTANCIA DO SFI NO BRASIL
Fontes Tradicionais de Recursos são limitadas e insuficientes
POUPANÇA
• É tradicional e facilmente associada com a casa própria
• Prazo – inadequado
• Spread – adequado
• Liquidez – inadequada => risco de descasamento
• Captação – barata para bancos de rede
• Limita redução de taxas de juros básicos
• Será insuficiente a partir de 2.013
• Securitização é a alternativa natural para o próximo momento do mercado
• FGTS
• É tradicional e associado à baixa renda
• Prazo – adequado
• Spread – adequado, dependendo de faixa de renda
• Liquidez - adequada
• Captação – sujeito a melhorias – transparência, burocracia
C.R.I
A IMPORTANCIA DO SFI NO BRASIL
Fontes de Recursos : irão suportar o vertiginoso crescimento do mercado
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
(CRI)
Imobiliário
Tributação
Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física
ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota
de 20%.
Risco
Risco de crédito do devedor do crédito imobiliário lastro do CRI.
Lastro
Créditos imobiliários.
Prazo
Não superior ao prazo do crédito imobiliário lastro do CRI.
Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH)
Tributação
Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física
ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota
regressiva aplicável aos investimentos de renda fixa.
Risco
Risco de crédito do emissor, que obrigatoriamente deve ser instituição
financeira ou assemelhada.
Lastro
Créditos imobiliários garantidos por hipoteca (LH e LCI) ou por alienação fiduciária (LCI)
de imóvel.
Prazo
LCI: Mínimo de 60 dias e máximo não superior ao prazo dos créditos lastro.
LH: Mínimo de 180 dias e máximo equivalente ao vencimento das linhas de crédito.
C.R.I
A IMPORTANCIA DO SFI NO BRASIL
Fontes de Recursos : irão suportar o vertiginoso crescimento do mercado
Imobiliário
Quotas de Fundos Imobiliários
Tributação
Isenção de Imposto de Renda a pessoa física e outro FII quotista relativamente
aos rendimentos distribuídos pelo FII. Rendimentos distribuídos aos demais
investidores estão sujeitos à alíquota de 20% de Imposto de Renda.
Risco
Risco associado aos ativos do fundo.
Lastro
Imóveis ou bens e direitos relativos a imóveis.
Prazo
Indeterminado ou prazo constante no regulamento do fundo.
C.R.I
A SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
SITUAÇÃO ATUAL DO MERCADO DE SECURITIZAÇÃO
► Legislação adequada e pronta para geração de volume de
operações
► Agentes que operam o mercado demonstram bom nível de conhecimento
► Taxas de juros permanecem em níveis adequados
► Lições aprendidas com o que ocorreu no mercado
internacional
► Maior conhecimento / iniciativa por parte dos grandes investidores
C.R.I
A SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
NECESSIDADES DE ADEQUAÇÕES PARA DESENVOLVIMENTO DO MERCADO
▶ CRIAÇÃO DO MERCADO SECUNDARIO
DAR LIQUIDEZ AO PAPEL : ▸ OS FUNDOS DE CRI´S OCUPARÃO UM PAPEL IMPORTANTE PARA O
DESENVOLVIMENTO DO MERCADO SECUNDÁRIO
▸ INCENTIVAR A CRIAÇÃO DE MARKET MAKERS
▶ VOLUME
Desenvolvimento de escala para a consolidação do mercado
C.R.I
A SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
TIPOS DE CRÉDITOS SECURITIZÁVEIS
► Créditos oriundos de venda de imóveis residenciais ou comerciais
► Créditos oriundos de vendas de lotes urbanos
► Aluguéis de Shoppings
► Aluguéis comerciais
► Créditos oriundos de operações estruturadas – build to suit
C.R.I
A SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
ESTRUTURA DE UM CRI DE CRÉDITOS PULVERIZADOS
AGENTES
GARANTIAS
Regime Fiduciário
Servicer
independente
Alienação Fiduciária
Agente Fiduciário
Subordinação CRI JR
Empresa de Rating
CRI
Fundo de Liquidez
C.V.M.
Fundo de Reserva
CETIP
Pagamento Pro-rata e
Sequencial
RATING
CLASSE “ A”
C.R.I
A SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
CARACTERÍSTICAS PADRÃO DOS CRÉDITOS SECURITIZÁVEIS
► Escritura Definitiva com Alienação Fiduciária
► Créditos representados por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI)
► Previsão de seguros DFI e MIP e taxa de administração
► LTV < 80% (o cliente já deve ter pago pelo menos 20% do valor do imóvel)
► Histórico de pagamento adimplente de 12 meses ou demonstração de renda
► SERASA limpo quando da cessão da carteira
► Taxa de juros do contrato : 1,00% ao mês
Correção monetária : IGPM mensal
Prazo : até 30 anos
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SECURITIZAÇÃO NO BRASIL
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