MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO
Tipologia/Prazo/Renovações/Cessação
Regina Santos Pereira
29 Outubro 2014
TIPOLOGIA E DURAÇÃO DO CONTRATO DE
ARRENDAMENTO
1.Tipologia
2.Prazo
3.Renovações
4.Cessação (denúncia/oposição à renovação)
TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
(em função do Fim)
RAU
Arrendamento para habitação – art.74º
Arrendamento para comércio ou indústria – art.110º
Arrendamento para o exercício de profissões liberais –
art.121º
Arrendamento para outros fins não habitacionais –
art.123º
NRAU
Arrendamento para fim habitacional – art.1092º
Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º
TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
(em função da duração)
RAU
1. Arrendamento de duração limitada
2. Arrendamento sem duração limitada
designação específica) - vinculístico
NRAU
1. Arrendamento com prazo certo
2. Arrendamento de duração indeterminada
(não
tem
PRAZO
RAU
PRAZO
RAU
RAU
1 - Arrendamento de duração limitada
- Arrendamento para Habitação:
•
Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que
surgem contratos com prazo)
•
Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU
Excepções:
- contratos para habitação não permanente e fins especiais
transitórios
•
Prazo máximo de 30 anos
PRAZO
RAU
RAU
1 - Arrendamento de duração limitada
- Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal:
•
Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU
•
Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que
conste de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU
PRAZO
RAU
RAU
2 - Arrendamento sem duração limitada
•
As partes estipulavam prazo (ex. 6 meses, 1 ano) mas havia
vinculismo.
Características do Vinculismo:
•
A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei
– art.68º/2
•
Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para
habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU
•
Logo, os contratos eram de renovação automática
•
A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário
•
A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo
PRAZO
NRAU 2006
PRAZO
NRAU de 2006
NRAU de 2006
1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
- Arrendamento Habitacional:
•
Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC
Excepções: art.1095º/3
-contratos para habitação não permanente
-contratos para fins especiais transitórios
•
Prazo máximo de 30 anos
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação – art.1110º do CC
PRAZO
NRAU 2012
PRAZO
NRAU de 2012
NRAU de 2012
1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
- Arrendamento Habitacional:
Art.1095º/2:
•
Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos –
contrato pode ser celebrado por qualquer prazo;
•
No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos.
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e
oposição à renovação – art.1110º do CC (mantém-se o mesmo regime)
PRAZO
NRAU
NRAU
2 - Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC
- Arrendamento Habitacional:
•
Não há estipulação de qualquer prazo
- Arrendamento Não Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração,
denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU)
Prazo Mínimo – no âmbito do RAU
1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas
não referem que o contrato é de prazo certo/duração
limitada (consequências/vinculismo?)
Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se
celebrado como de prazo certo/duração limitada
Acórdãos:
Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009
STJ – 12/5/05 e 20/01/2010
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo
certo/duração limitada – mas estipulam um prazo
inferior a 5 anos
Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime do
prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo
Solução para os Contratos do RAU:
Discussão Jurisprudencial:
•
uma vez que o art.98º Rau é imperativo, a sua
violação tem como consequência a nulidade da
cláusula
•
Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Soluções contraditórias na Jurisprudência:
– Ac. STJ de 12/3/98:
Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar
é o que consta do art. 10º do Rau – 6 meses
Logo, o contrato passa a ser de renovação
automática/vinculístico
- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007
Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar
é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anos
Logo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução mais
consentânea com a vontade das partes)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Solução para os Contratos do NRAU DE 2006:
-
Art.1095º/2, 2ª parte – NRAU 2006:
O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser
inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se
automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos
limites mínimos e máximo quando, respectivamente,
fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
Preceito muito útil para contratos mal redigidos (com NRAU
de 2012 a questão já não se coloca porque não há
prazo mínimo)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU):
Prazo Máximo
O problema coloca-se em relação à articulação entre o
art.1095º/2 (prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima)
Duas teses opostas:
1ª
Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazo
no momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do
mesmo após sucessivas renovações
(ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos)
Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima
para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato
Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas
renovação automáticas
As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes
daquelas em que o contrato se renova
Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Seguidores desta tese:
Ac. Relação de Lisboa de 19/02/2013
Ac. Relação de Lisboa de 20/12/2012
Ac. STJ de 2/3/2004
Ac. RLx de 8/7/2004
Aragão Seia
Pires de Lima e Antunes Varela
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Duas teses opostas:
2ª
-
As partes não podem estipular um prazo superior a 30
anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o
contrato caduca.
Seguidores desta tese:
Ac. Relação Porto de 11/12/1984
Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter temporário,
por isso, permanecer para além de 30 anos é expropriar
o senhorio.
A discussão não é muito rica em argumentos...
RENOVAÇÕES
Renovações
RAU
Habitacionais:
Art. 100º - Renovações automáticas por períodos mínimos
de 3 anos, se não houver estipulação das partes
Podem as partes estipular períodos inferiores a 3 anos ?
Não Habitacionais:
-
A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não
tiver sido estipulado – art. 118º
Renovações
NRAU de 2006
Habitacionais:
Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos
mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das
partes (regime igual ao Rau)
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
•
Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau
•
A renovação é de 3 anos, se outro período superior
não tiver sido previsto no contrato – pretende terminar
com a discussão anterior ? Parece que pretende
ampliar eventuais renovações inferiores a 3 anos.
Renovações
NRAU de 2006
Não Habitacionais:
As regras relativas à renovação do contrato são
livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na
falta de estipulação, o regime da habitação
Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3
- Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau
A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender
terminar com a discussão doutrinal de existir apenas
uma renovação nos arrendamentos comerciais (posição
defendida por Aragão Seia)/por oposição à tese de que
se renovam automaticamente
No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e
se as partes estipularam renovação diferente ? – tal
como o podiam fazer (at.118º/2 Rau)
Renovações
NRAU de 2012
Habitacionais:
Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se outro
não tiver sido estipulado – liberdade das partes
Não há lugar a renovação automática – nos contratos
celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo
estipulação em contrário
Norma transitória do Nrau: art. 26º/3
Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau
A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período
superior não tiver sido previsto no contrato
Renovações
NRAU de 2012
Não habitacionais:
Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária do
regime habitacional
Norma transitória do Nrau: art. 26º/3
Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados
antes do Nrau
A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período
superior não tiver sido previsto no contrato
Deixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)
CESSAÇÃO
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Rau:
•
Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim
ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso,
impedindo que ele se renove
(Corresponde à actual oposição à renovação)
•
Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao
contrato, mediante aviso prévio (90 dias)
NRAU:
•
Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista
no Rau
•
Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau
•
Revogação: bilateral
Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta
matéria)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Acórdão da Rel.Lx de 27/01/2011:
I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe
qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração,
impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em
face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo
"denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de
revogação unilateral.
II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento,
ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o
termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que
pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à
renovação.
III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins
não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera
"sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma das partes o
denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência relativamente ao
seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição à renovação, e
não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia
Acórdão da Rel.Lx de 3/03/2011:
V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável
aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do
art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra
aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime,
normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no
preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o
acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral
dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma
disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de
decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o
arrendamento
VI- A expressão “ denúncia ” , até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o
NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que
dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua
duração, impedindo que ele se renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo
“denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de
“revogação unilateral”.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
RAU
Senhorio:
Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial
avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim
do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o
cumprimento da NJA:
Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para
habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial
avulsa do arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o
fim do prazo contratual, notificação que se frustrou por culpa do
notificando que se ausentou do arrendado e mandou dizer pelos
filhos que tinha ido para o estrangeiro, tem de se concluir, no
termos do nº2 do artigo 224º do Código Civil, que a
notificação se tem por eficaz.
Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a
execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1
do RAU.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
NRAU de 2006:
Senhorio
Art. 1097ºCC e 9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia
para oposição à renovação
-
Carta registada com aviso de recepção
-
Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim
do prazo ou da renovação em curso
-
Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
NRAU DE 2012
Senhorio:
Mantém a carta registada com aviso de recepção
Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do
contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo
ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
RAU
Inquilino
Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o tempo
com antecedência de 90 dias em relação à data em que se
operam os seus efeitos
NRAU de 2006
Art. 1098ºCC – prevê:
Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a 120
dias do termo do contrato
Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a
todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias
dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ?
Ac.Rel.Lx 17/11/2009 (10 meses)
O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas
obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de
pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
NRAU
Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009:
I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº
6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o
direito de denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o,
porém, ao pagamento das rendas correspondentes, por um
lado, a um período mínimo de duração do contrato, que fixa
em seis meses, e, por outro, ao período de 120 dias,
antecedência imposta para a comunicação da denúncia
relativamente ao termo previsto.
Conclusão: 10 meses de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO
CERTO
PRAZO CERTO
NRAU de 2012
Inquilino
Art. 1098ºCC – prevê:
Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3
do prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do
mesmo ou de renovação que estiver em curso
Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de
duração inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a
duração do contrato.
Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer
a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato
com 30 dias de antecedência.
Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não
obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas
correspondentes ao período de pré-aviso
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO
INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
Não têm prazo
Não têm renovações
RAU
Senhorio:
Estes contratos não tinham esta terminologia e assemelham-se aos
contratos de renovação automática
Art. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a Necessidade para
habitação e Ampliação do prédio
Inquilino:
Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a duração do contrato –
é sempre reportada ao fim do contrato ou da renovação em
curso.
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO
INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2006
Senhorio:
Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos:
A) Necessidade de habitação – acção judicial;
B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro
profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006
de 8 de Agosto)
C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e
requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo
de 12 a 15 meses em relação à data do termo
Inquilino:
Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6 meses
de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO
INDETERMINADA
Contratos de Duração Indeterminada
NRAU de 2012
Senhorio:
Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita:
A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência);
-
B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro
profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de
Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto)
-
C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é
eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/DURAÇÃO
INDETERMINADA
Inquilino:
Art.1100º CC:
-
Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato
-
Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a
duração efectiva do contrato já decorrida.
-
Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer
a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato
com 30 dias de antecedência.
Obrigado
Regina Santos Pereira