ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO
ÂMBITO DE APLICAÇÃO
ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO
1º grupo: ARTIGO 26º 
•Contratos habitacionais celebrados depois do RAU –
Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro
•Contratos não habitacionais celebrados depois do
Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro
2º grupo: ARTIGOS 27º A 58º
•Contratos habitacionais celebrados antes do RAU –
Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro
•Contratos não habitacionais celebrados antes do
Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro
NORMAS TRANSITÓRIAS
ARTIGOS 26º a 58º
•Objectivo das normas transitórias: estabelecer um
regime intermédio entre duas ou mais leis – no caso
em estudo destinam-se a regular a aplicação do novo
regime do arrendamento urbano previsto na Lei nº
6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU) aos contratos
celebrados antes da sua entrada em vigor.
•Princípio geral: artigo 26º/1 e 27º - os contratos
celebrados antes do NRAU passam a estar
submetidos ao NRAU, com especificidades – quais
?
ARTIGO 26º - 1º grupo de contratos
•
Âmbito de aplicação: habitacionais depois do RAU
e não habitacionais depois do DL 257/95
•
Artigo 26º números 2 e 3 – já tratados em aulas
anteriores
•
Artigo 26º/4:
1) Aos contratos sem duração limitada (vinculísticos)
aplicam-se as regras dos contratos sem duração
limitada, com as seguintes especificidades:
2) Denúncia:
Denúncia para habitação – artigo 1102º
Denúncia justificada – artigo 1103º
Denúncia pelo senhorio – artigo1101º
DENÚNCIA PELO SENHORIO
ARTIGO 26º /4 – c)
ARTIGO 26º /4 – c)
Denúncia pelo senhorio
• Antes do NRAU – os contratos de arrendamento
sem duração limitada só podiam ser denunciados
pelo senhorio nos seguintes casos: Art. 69º do
RAU
a) Quando necessite do prédio para habitação (sua
ou dos descendentes) ou para nele construir a sua
residência;
b) Quando pretenda ampliar o prédio ou construir
novos edifícios, aumentando o número de locais
arrendáveis;
ARTIGO 26º /4 – c)
Denúncia pelo senhorio
c) Quando o prédio era irrecuperável pelo estado de
degradação que apresentava (DL nº329-B/2000 – 22
Dez);
d) Quando contrato se transmitia para descendentes
ou afins em certas condições (idade/portador de
deficiência/reforma por invalidez/incapacidade total
para o trabalho) – implicava o pagamento de
indemnização correspondente a 10 anos de renda –
ver artigos 87º, 89º-A, B, C e D.
ARTIGO 26º /4 – c)
Denúncia pelo senhorio
Conclusão: os casos excepcionais de denúncia pelo
senhorio tinham um regime tão “apertado” que a
denúncia só se verificava pontualmente.
Este regime legal era uma das características do
vinculismo – que tornava os arrendamentos “quase
perpértuos”
ARTIGO 26º /4 – c)
Denúncia pelo senhorio
• NRAU – artigo 1101º/c) - os contratos de duração
indeterminada passam a poder ser denunciados
pelo senhorio com antecedência não inferior a 2
anos por carta registada com aviso de recepção
(no NRAU de 2006 a antecedência era de 5 anos)
• Esta regra passa a ser aplicável aos contratos de
arrendamento sem duração limitada, excepto
quando:
- Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65
anos;
- Arrendatário tiver incapacidade superior a 60%
É uma das medidas para terminar com o vinculismo
DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
ARTIGO 26º /4 – a)
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 1102º – REQUISITOS SUBSTANTIVOS:
a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou
usufrutuário do prédio há mais de 2 anos;
b) Se
tiver
adquirido
por
sucessão
–
independentemente de prazo;
c) Não ter casa própria que satisfaça as suas
necessidades
habitacionais
ou
dos
seus
descendentes em 1º grau:
- Há mais de um ano;
- Na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus
limitrofes ou;
- No respectivo concelho quanto ao resto do país.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• A denúncia para habitação dos descendentes em
1º grau depende da verificação:
a) dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) em
relação ao senhorio;
b) dos requisitos da alínea c) em relação ao
descendente
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
Questões
controversas
na
jurisprudência
relativamente à denúncia para habitação:
•Conceito de necessidade de habitação:
-Ac. Rl Lx 12/11/2009 - A necessidade de habitação
tem que ser apreciada objectivamente, com vista à
satisfação das necessidades básicas de habitação do
senhorio ou descendente, de modo a não exigir ao
inquilino com a denúncia do contrato de
arrendamento um sacrifício injustificado.
-Ac. Rl Lx 25/02/2010 – a necessidade deverá ser
real, séria e actual para que, justificando-se as
exigências de habitação do senhorio
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Conceito de necessidade de habitação:
- Ac. Rel. Lx 17/02/2009 - O verdadeiro fundamento
do direito de denúncia pelo senhorio, a causa de
pedir da acção, é a sua necessidade de habitação,
necessidade que não implica só, querer, desejar
ou pretender o arrendado.
- Ac. Rel. Lx 25/01/1996 - A necessidade de
habitação em relação ao arrendado há-de ser
actual séria e objectiva, não obstando a que possa
ser futura, embora, neste caso haja de ser
iminente. Invocando-se a necessidade de
habitação para casamento, é necessário a prova
da seriedade do propósito de casar e a realização
próximo do casamento.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Conceito de necessidade de habitação:
- Ac. STJ 25/01/2007 - É de considerar verificado
este requisito relativamente a um jovem que
concluiu a sua licenciatura em Aveiro, regressou a
Lisboa onde habita em casa dos pais, ocupando
um quarto, pretende casar e constituir família e
foi admitido como bolseiro duma fundação situada
na capital, situando-se a fracção arrendada na área
da comarca de Oeiras.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Conceito de necessidade de habitação:
- Ac. STJ 22/06/2005 - A necessidade só ocorre
quando se comprovar um verdadeiro estado de
carência motivado por um condicionalismo que,
segundo a experiência comum, determinaria a
generalidade das pessoas que nele se
encontrassem a precisar do arrendado para
habitação, devendo portanto ser séria e medida por
um critério objectivo, não se podendo confundir
com uma simples maior comodidade.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 26º/4-a) – continua a aplicar-se o disposto
na alínea a) do artigo 107º do RAU
Artigo 107º- a) do RAU
1. O direito de denúncia (...) não pode ser exercido
quando no momento em que deva produzir efeitos
ocorra alguma das circunstâncias:
a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou,
independentemente desta, se encontre na situação
de reforma por invalidez absoluta, ou, não
beneficiando de pensão de invalidez, sofra de
incapacidade total para o trabalho
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Momento da produção de efeitos da denúncia –
antecedência não inferior a 6 meses sobre a data
pretendida para a desocupação – artigo 1103º/1
• Quando o senhorio comunica a denúncia para
habitação – não podem verificar-se as referidas
circunstâncias no fim dos 6 meses
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Questões jurisprudenciais:
- Ac. Rel. Lx de 21/02/2007 - A limitação ao direito
de denúncia do contrato de arrendamento
constante do artigo 107.º/1, alínea a) do Regime do
Arrendamento Urbano, de natureza excepcional, a
favor do arrendatário que sofre de incapacidade
total para o trabalho é portador de deficiência a que
corresponde incapacidade superior a dois terços,
tal limitação, nos termos da lei, vale para o
arrendatário, não para o cônjuge que sofra das
referidas deficiência ou incapacidade.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Questões jurisprudenciais:
- Ac. Re. Évora de 23/04/1998 – Só a reforma do
inquilino, por invalidez absoluta (que abrange a
incapacidade para toda e qualquer profissão ou
actividade), ou tal incapacidade integram a
limitação ao direito de denúncia prevista na al. a)
do nº 1 do art. 107º do RAU. Não a integra a
invalidez relativa que abrange apenas a própria
profissão ou equivalente.
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS:
1) Pagamento de indemnização:
•1102º/1 – o direito de denúncia depende do pagamento
do pagamento de um ano de renda – contratos
celebrados depois do NRAU – renda vigente
•Art. 26º/4-b) – arrendamentos de pretérito – renda
correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e
b))
•Momento do pagamento – data da entrega da casa
(1103º/8)
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS:
2) Forma da comunicação: artigo 1103º/1
– indicação expressa do fundamento da denúncia:
•Qualidade do senhorio (proprietário, comproprietário,
usufrutuário há mais de dois anos ou aquisição por
sucessão);
•Não ter habitação própria que satisfaça as suas
necessidades habitacionais ou dos descendentes em 1º
grau (necessidade de habitação);
•Data pretendida para a desocupação;
•Valor da indemnização a pagar pelo senhorio;
•Carta registada com aviso de recepção (NRAU de 2006
era através de acção judicial).
ARTIGO 26º /4 – a)
Denúncia para Habitação
• Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS:
-O senhorio deve ir residir para a habitação cujo contrato
foi denunciado – no prazo de 3 meses após a entrega e
durante 2 anos – art.1103º/5
-Sanção: pagamento de indemnização correspondente a
10 anos de renda – art.1103º/9
-Arrendamentos após NRAU – renda vigente
-Arrendamentos de pretérito (1ºgrupo) – renda
correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e
b))
DENÚNCIA JUSTIFICADA
ARTIGO 26º /4 – b)
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
• Art. 1101º/b):
A) denúncia para demolição – artigo 7º do DL nº
157/2006 de 8 de Agosto
B) denúncia para realização de obra de remodelação
ou restauro profundo
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
• Art. 1101º/b) – denúncia para realização de obra de
remodelação ou restauro profundo – REQUISITOS
SUBSTANTIVOS:
- DL nº 157/2006 de 8 de Agosto
- Obras que obriguem à desocupação do locado;
a) Obras sem controlo prévio – descritivo das obras a
realizar/indicação de isenção de controlo
prévio/razões que levam à desocupação do locado
– junção de comprovativo de que a pretensão não
foi rejeitada, quando depende de comunicação
prévia - (art.1103º/1 e 3)
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
b) Obras com controlo prévio – junção de:
- comprovativo do procedimento de controlo prévio;
- termo de responsabilidade de técnico habilitado que
declare que as obras à desocupação do locado.
- a denúncia só produz efeitos com a confirmação do
deferimento da operação urbanística
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
Artigo 1103º/6,7,8 – REQUISITOS FORMAIS:
• Senhorio fica obrigado em alternativa e por acordo a:
1) Pagamento de indemnização de um ano de renda –
contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente
• Art. 26º/4-b) – arrendamentos de pretérito – renda
correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2a) e b))
• Momento do pagamento – data da entrega da casa
(1103º/8)
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia Justificada
Artigo 1103º/6,7,8 – REQUISITOS FORMAIS:
2) Relalojamento do arrendatário:
- Condições análogas às que já detinha quanto ao local e
ao valor da renda e encargos – art. 6º/4 e 5 do DL
157/2006
-Por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL
157/2006
•Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a
indemnização – na data da entrega da casa
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia para Justificada
• Artigo 1103º – REQUISITOS FORMAIS:
Forma da comunicação: artigo 1103º/1
• Indicação expressa do fundamento da denúncia;
•Data pretendida para a desocupação;
•Valor da indemnização a pagar pelo senhorio/condições
de realojamento;
•Carta registada com aviso de recepção (NRAU de 2006
era através de acção judicial).
ARTIGO 26º /4 – b)
Denúncia para Justificada
• Artigo 1103º – REQUISITOS FORMAIS:
-O senhorio deve iniciar a obra 6 meses após a
desocupação – art.1103º/9
-Sanção: pagamento de indemnização correspondente a
10 anos de renda – art.1103º/9
-Arrendamentos após NRAU – renda vigente
-Arrendamentos de pretérito (1ºgrupo) – renda
correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e
b))
ARTIGO 26º /4 – a e b)
• As limitações das alineas a) (art. 107º do RAU) e b)
(forma de cálculo das indemnizações pelas denúncias)
cessam se:
- Houver transmissão por morte para filho ou enteado
- Depois da entrada em vigor do NRAU de 2006