ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E
DO USUFRUTO PARA PESSOAS
DIVERSAS
IV ENCONTRO REGIONAL
ANOREG - MT
José de Arimatéia Barbosa
Registrador de Imóveis
ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E
DO USUFRUTO PARA PESSOAS
DIVERSAS
José de Arimatéia Barbosa
Oficial do Registro de Imóveis de Campo Novo do Parecis – MT,
Pós-Graduado em: Direito Público; Direito Notarial e Registral;
Direito Civil e Processual Civil
Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela UMSA Universidad Del Museo Social Argentino.
I - A ORIGEM DA POSSE PROPRIEDADE
Registra a história que a posse tem
sua origem na lei das XII tábuas,
sucedida pelo Código de Justiniano que
vigorou no mundo romano-germânico,
influenciado na legislação européia,
copiado por vários Países do oriente ao
ocidente, vindo para o Brasil via
ordenações do Reino.
II - A ORIGEM DA POSSE PROPRIEDADE
Textos bíblicos, contidos no velho
testamento, revelam que a posse e/ou
propriedade e sua alienação, remontam
aos primórdios da própria civilização.
III- A ORIGEM DA POSSE PROPRIEDADE
“Tome
estes
documentos,
este
contrato de compra e venda, o exemplar
selado e a cópia aberta e coloca-os em
lugar seguro, para que se conservem por
muito tempo; porque assim disse o Deus
de Israel: “ainda se comprarão casas,
campos e vinhas nesta terra “Jer. 32:14-15”
BRASIL COLÔNIA
Descoberto
em
1500,
INCORPORADO foi o Brasil à Coroa
Portuguesa.
Dividido em Capitanias Hereditárias
Recebiam Sesmarias – Concessõesos Portugueses que viessem colonizar
as novas terras.
O SISTEMA DE SESMARIAS
Concessão concedida aos amigos do
Rei mediante certas condições, as quais
não cumpridas, dentro do prazo previsto
no título recebido, caía em comisso e a
terra era devolvida à Coroa Portuguesa.
SUSPENSÃO DAS
CONCESSÕES DE TERRAS
Em 17 de julho de 1822 - Suspensão
das concessões de terras, que eram
feitas, ora com o nome de sesmarias, ora
com o de datas. ( Resolução nº 76- Reino- Resolução
de consulta da mesa do desembargo do Paço )
PERÍODO IMPERIAL
A Posse e Propriedade eram Institutos
estranhos às Ordenações Portuguesas
(Afonsinas, Manoelinas e Filipinas),
pois não reconheciam a posse autônoma,
mas tão somente mera ocupação.
DOMÍNIO - PÚBLICO X
PRIVADO
Em 18 de setembro de 1850, foi
promulgada a Lei nº 601, com o fim de
discriminar o domínio público do
particular e regularizar a situação das
terras, mandando legitimar as posses e
revalidar as sesmarias.
I - OBRIGATORIEDADE DOS
REGISTROS DE TERRAS
A partir de 1822- com nossa
independência política, gradativamente a
propriedade foi passando para o domínio
privado.
II - OBRIGATORIEDADE DOS
REGISTROS DE TERRAS
Conclusão: considerando que à época
todas as terras brasileiras eram públicas,
qualquer pessoa que se intitule
proprietária de terras no País tem que
provar que seu imóvel foi desmembrado,
validamente, do patrimônio público.
III - OBRIGATORIEDADE DOS
REGISTROS DE TERRAS
Todos os possuidores de terras,
qualquer que seja o título de sua
propriedade,
ou
possessão,
são
obrigados a fazer registrar as terras que
possuíssem,dentro dos prazos marcados.
(Dec. 1.318, de 30 de janeiro de 1854- art. 91)
IV- OBRIGATORIEDADE DOS
REGISTROS DE TERRAS
As formas e informações necessárias
para que fossem realizados os registros,
entre os quais: localização, situação,
área, possuidor, título eram descritas nos
arts. 93, 100 e 101, do citado Decreto .
REGISTRO DO VIGÁRIO
Posteriormente, essas descrições,
eram enviadas para os vigários, que as
conferiam, indicavam data de entrega,
devolviam uma via ao apresentante e a
outra era guardada para registro.
POSSE E PROPRIEDADE NA
CONSTITUIÇÃO DE 1824
Mesmo garantindo a propriedade em sua
plenitude, a constituição de 1824-art. 179-XXIIa exemplo das ordenações portuguesas,
manteve-se silente quanto aos institutos da
posse e da propriedade.
As terras continuavam ocupadas por
particulares ou eram do patrimônio imperial.
I - POSSE COMO FORMA DE
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
Lei 601 de 18/09/1850 (Lei de terras) obrigou os posseiros desprovidos de quaisquer
títulos a declararem suas posses perante os
Registros de Freguesia (posteriormente Registro
Paroquial ou Registro do Vigário )
Sobre a validade dessas declarações, assim
tem decidido nossos Tribunais:
II - POSSE COMO FORMA DE AQUISIÇÃO
DA PROPRIEDADE – DESCISÃO JUDICIAL
Registro de Imóveis – Registro
Paroquial – Lei Imperial n. 601, de 1850 –
Origem em simples declaração unilateral
de posse, não tendo valor como títulos de
domínio – Registro negado – Dúvida
procedente – Recurso não provido –
(JTJ/SP 137/595 )
PERÍODO REPÚBLICANO
Reconhecida a personalidade jurídica
da igreja ( Dec.119-A7/01/1890), tanto a
posse como a propriedade passaram a
ser titulares perante a Administração
Imperial.
Em 1917, em vigor o código civil,
afastada a posse, tornou-se obrigatório
no Registro de Imóveis os títulos de
venda de terras devolutas, excluindo-se
outras aquisições, senão por título de
compra feita ao império.
I - POSSE X PROPRIEDADE
Segundo a doutrina dominante, posse
é um poder de fato sobre uma coisa
corpórea: a efetiva subordinação física
da coisa a alguém.
Distingue-se da propriedade, que é
poder jurídico sobre a coisa, hoje não
mais absoluto.
Em síntese: posse é um fato; ao
passo que a propriedade é um direito.
II - IDENTIFICAÇÃO DA POSSE E
DA PROPRIEDADE
A posse é de fácil comprovação, já que ela
é um fato, comportamento ou atitude que pode
ser demonstrada até por prova testemunhal.
Propriedade é mais complexa, depende da
demonstração de presença de uma das formas
de sua aquisição prevista em lei - registro,
usucapião, dentre outras. (Miguel Reale)
III - POSSE – PROPRIEDADE –
DOMÍNIO
POSSE- Espelha o comportamento aparente ser o
proprietário. Condição daquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedade (art. 1.196 do CC);
PROPRIEDADE: Direito real subjetivo, de ter, usar,
gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem
como reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.(art.
1.228 do CC);
DOMÍNIO- Embora o código civil não o distingue de
propriedade , este retrata a propriedade real , física e
palpável sobre o bem.
I - POSSE X PROPRIEDADE EM
MATO GROSSO
Em nosso Estado,notadamente onde
predomina o latifúndio, salvo raras
exceções, por razões óbvias, o problema
mais tormentoso enfrentado pelos
Registradores e por todos aqueles
vicunlados ao notariado, acredita-se
seja distinguir onde está a posse e a
propriedade ou apenas, a mera
ocupação e/ou a propriedade?
II - POSSE X PROPRIEDADE EM
MATO GROSSO
Nós, os concursados do ano 2003/04,
recebemos de nossa eterna presidente, Nizete, a
seguinte advertência: Cuidado, muito cuidado,
pois aqui existem deslocamentos e muitas
sobreposições de áreas, ou mesmo papeis
desprovidos do respectivo imóvel.
Rematava dizendo que em MT é muito
comum alguém dominar uma área de 10 mil
hectares, sendo 1000-propriedade-titulada
pelo Estado e/ou União, e 9000- posse ou
mera ocupação, desprovida de qualquer
documento.
III - POSSE X PROPRIEDADE EM
MATO GROSSO
Esse estado de coisas não é privilégio
mato-grossense, já que sua presença é
marcante também na Região Norte, nordeste e
em outros Estados do Centro Oeste do Brasil.
(Vide Relatório da CPI da Ocupação das Terras Públicas na
Amazôniamatrículas-
bem como-Averbação de BLOQUEIO de
provimento
013/2006-CJCIDJPA-nº
3672,de23/06/2006)
CONCEITO – PROPRIEDADE REGISTRO IMOBILIÁRIO
Ao contrário de outras codificações ,
nosso Código Civil, não apresenta um
conceito de propriedade. Limita-se a
descrever seus elementos constitutivos,
quando diz, em seu
Art. 1.228:
Conclui-se,
portanto
que
a
propriedade,
torna-se
juridicamente
constituída, quando registrada no RGI,
junto à Matrícula do respectivo imóvel.
LEGISLAÇÃO - PROPRIEDADE
Registro na Atualidade
Várias são as normas jurídicas dispondo
sobre o direito real de propriedade:
CF/88, art. 5º, inc. XXII: “É garantido o
direito de propriedade”;
Código Civil, art. 1225: trata dos direitos
reais, dentre os quais está a propriedade;
Adiante, art. 1228 e ss. identifica o que é o
direito de propriedade, sua aquisição etc.
GARANTIAS CONSTITUCIONAIS
DA POSSE E DA PROPRIEDADE
Com as mesmas garantias constitucionais
inerentes à propriedade, (art. 5º - XXII e XXIII), o
Código Civil as recepcionou; quanto à posse
(art. 1.210), e no que tange à propriedade,
(art. 1.228), tutelando-as somente quando
estas cumprem sua função social.
CONSOLIDAÇÃO DOS REGISTROS DA
PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
O registro da propriedade imobiliária, como
função do Estado, foi instituído, no Brasil, pela Lei nº
1.237, de 24 de setembro de 1864, seguido pelo
código civil de 1916, arts. 856 a 262, atuais arts.
1234 a 1247.
Somente em 09 de novembro de 1939 foi editado o
Decreto 4.857, modificado pelo Decreto 5.318/40,
dispondo
quanto
a
execução
dos
serviços
concernentes aos registros públicos. Sobre o tema está
em vigor a lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que
só entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976.
LEGISLAÇÃO - PROPRIEDADE –
DIREITOS REAIS
O Art. 1.225, I do Código Civil, além
da propriedade, elenca vários outros
direitos reais, cuja aquisição depende do
correspondente registro imobiliário.
Por hora nos interessa apenas a
aquisição
da
propriedade
pelo
REGISTRO do título (arts. 1245 a 1247
do CC).
PROCEDIMENTOS – REGISTRO
DIREITOS REAIS
A Lei dos Registros Públicos disciplina
a forma e o procedimento para registro
dos direitos reais no registro imobiliário:

Artigo 227;

Artigo 236;

Artigo 176, §1°, inc. I, inc. II, 3, “a” e “b” e
§§ 3° e 4°, todos da Lei 6.015/73.
LIMITAÇÃO PARA ALIENAÇÃO DE
TERRAS PÚBLICAS SEM AUTORIZAÇÃO
DO SENADO DA REPÚBLICA
Constituições de 1934 - art.130 e a de 1937,art155=
10.000,00ha.
Emenda nº 10,de 09/1946, art.6º , e a Constituição
de 1967, art. 154, reduziram o limite para 3.000,00 ha.
Constituição de 1988, reduziu o limite para 2.500
ha, passando a autorização a ser concedida pelo
Congresso Nacional.
DIREITOS REAIS - USUFRUTO
Além da PROPRIEDADE, dentre os
direitos reais, encontra-se elencado no
Código Civil, art. 1.225-IV, o USUFRUTO.
Fundamento legal, quando houver seu
destaque da propriedade, através de sua
reserva e/ou instituição- arts 1.390 e
segts. Do Código Civil
I - PROPRIEDADE UNA E
INDIVISÍVEL
Doação ou venda da propriedade
onerada com usufruto – transmissão da
propriedade plena e após o registro do
ônus, ou usufruto.
- Divisão da propriedade em suas
diversas faculdades, que agrupadas na
mesma pessoa demonina-se “Domínio”.
-
II - PROPRIEDADE UNA E
INDIVISÍVEL
Interpretando-se os arts. 1.228 e
1.394, conclui-se que a cisão dos direitos
inerentes a propriedade, mesmo que
temporária, foi acolhida pelo Código Civil,
quando diz, de um lado, a posse, o uso,
administração e percepção dos frutos, e
de outro a disposição e seqüela.
III - PROPRIEDADE UNA E
INDIVISÍVEL
Justificadamente, s.m.j. entendemos ser
desnecessário um segundo ato de registro,
sobre o título de “Reservar ou manter”, o
usufruto, eis que este não foi objeto de
transmissão.
De acordo com o art. 167 – I – 7 – O
usufruto, objeto de registro autônomo seria o
de sua aquisição, oriunda do primitivo
proprietário, ou de sua instituição por parte
do adquirente da plena propriedade.
BIPARTIÇÃO DA
PROPRIEDADE
PLENA- Quando todas as faculdades
do uso, gozo, disposição e reivindicação
pertencem exclusivamente a um mesmo
titular.
LIMITADAQuando
uma
das
faculdades é destacada e transferida a
outrem, a exemplo do USUFRUTO , em
que o direito de uso e gozo passa a
pertencer a outra pessoa.
ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E DO
USUFRUTO NUM SÓ TÍTULO
É legal o proprietário vender, no mesmo
ato, a uma pessoa a nua propriedade, e a
outra, o usufruto?
A proibição contida no Código Civil (art.
1.393), refere-se à alienação do usufruto, uma
vez instituído.
A alienação efetuada pelo nu proprietário,
em conjunto com o usufrutuário, a terceiro é
legal (Constituição de Usufruto – DLI nº
19/2003).
I - MANTER-RESERVAR- INSTITUIRALIENAR
AQUISIÇÃO-USUFRUTO
Manter e reservar difere de instituir,
notadamente quando da transmissão da plena
propriedade de um imóvel para uma terceira
pessoa.
In casu, não há falar-se em manter ou
reservar o usufruto sobre o imóvel alienado, eis
que o transmitente (primitivo proprietário) não
mais detem parte destacada daquela
propriedade.
II- MANTER-RESERVAR- INSTITUIRALIENAR
AQUISIÇÃO-USUFRUTO
Somente aquele que tem a plena
propriedade pode manter, reservar,
alienar ou instituir o usufruto sobre um
bem, cujo domínio lhe pertence.
III - MANTER-RESERVARINSTITUIR-ALIENAR
Conclusão: um novo ou o primitivo proprietário
poderá optar pela instituição do usufruto a favor de um
terceiro usufrutuário, ou então, alienar para este tão
somente a parte destacada da propriedade, qual seja o
usufruto, o fazendo em forma de venda e compra, ou
em último caso alienar, em forma de doação, mantendo
ou reservando para si o direito real de usufruto.
Sendo o instituidor menor, mesmo que através de
seus genitores, necessário se faz o Alvará Judicial
específico , autorizando que o menor contraia aquele
ônus real, a favor dos mesmos genitores ou de
terceiros.( art. 1.691-Cód.Civil )
INVENTÁRIO – ARROLAMENTO – PARTILHA AMIGÁVEL
– IMÓVEIS – USUFRUTO À VIÚVA MEEIRA E A NUAPROPRIEDADE AOS HERDEIROS- ADMISSIBILIDADE
O Usufruto é destacável da nuapropriedade, como direito autônomo. Tanto a
viúva meeira como os herdeiros possuem
partes ideais no todo.
Portanto, nada obsta a que concretizem
essas partes pela forma avençada na partilha.
(AI 69.033-1 – TJSP – 3ª.C. – j.3.12.85 – Rel. Des. Rodrigues
Porto – “in” RT 606/106)
INVENTÁRIO – PARTILHA AMIGÁVEL- DIVERSOS IMÓVEIS
USUFRUTO EM ALGUNS DELES ATRIBUIDO À VIÚVA E A NUA
PROPRIEDADE AOS HERDEIROS – ADMISSIBILIDADE –
INCORRÊNCIA DE DOAÇÃO
Se, no inventário, a viúva meeira e todos os
herdeiros têm partes iguais em todos os
imóveis, nada obsta a que tais partes se
definam como sendo o usufruto e a nua
propriedade. Inocorre, na partilha assim
avençada, doação alguma mas simples
atribuição das partes ideais. (A.I. - TJ-SP, “in” RT
541/118)
PENHORA – INCIDÊNCIA SOBRE GRAVADO
COM CLÁUSULA DE USUFRUTO – EXECUÇÃO
PROMOVIDA CONTRA O NU-PROPRIETÁRIO
Quanto à nua-propriedade, razão assiste ao
agravante
quando
sustenta
a
sua
penhorabilidade. Isto porque, sendo passível
de alienação, inocorre a restrição do citado
artigo 717 do Código Civil, restrita ao usufruto
propriamente dito. (JTA 128/119)
VALIDADE DO ATO CONSTRITIVO – HIPOTESE EM
QUE O IMÓVEL LHE FOI DOADO
EXPRESSAMENTE, EXERCENDO O DOMINIO
JUNTAMENTE COM OUTRAS PESSOAS
Penhora – Usufruto – Admissibilidade – Direito real
da usufrutuária não afetado – Intimação desta,
providenciada pelo credor, que tem o simples fito de
dar ciência de possível alteração do nu-proprietário, ou
possibilitar-lhe concorrer à aquisição do bem – Artigo
615, inciso II e 619 do CPC – Desfazimento da
arrematação somente por ação própria e não através
de embargos de terceiro – Art. 1.046 do Código de
Processo Civil – Constrição mantida – Embargos de
terceiro parcialmente procedentes – Recurso
improvido. (Ap. nº 662.634-4 – 1ª Câm. J. 23.09.1996)
É DEFESO ALIENAR O
USUFRUTO
Uma
vez
instituído,
mantido,
reservado, ou adquirido por compra, o
usufruto não pode ser alienado a
terceiros.
Fundamento Legal: 1.393 –Código
Civil- Doutrina e Jurisprudência
EXTINÇÃO DO USUFRUTO
A forma mais comum de extinção do direito
real de usufruto, ocorre pela Renúncia ou morte
do
usufrutuário,
consolidando-se,
em
conseqüência, a plena propriedade, na pessoa
do nu proprietário ( art. 1.410-I- Código Civil ).
Em obediência ao princípio da continuidade
registrária , a mutação ocorrida, prescinde de
averbação na matrícula do respectivo imóvel.
I - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES
INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA
PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA - ITBI
Em CNP - MT, a incidência do ITBI, acha-se
regulamentada pelo CTM, em seu art. 215 e seguintes,
c/c art. 156 - II – CF/88.
Tratando-se de instituição de usufruto, o valor
venal do imóvel, será reduzido a 1/3 (um terço).
No caso de transmissão da nua propriedade a
redução será de 2/3 (dois terço).
II- ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES
INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA
PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA - ITBI
Estão compreendidos na incidência do
imposto, segundo a maioria dos CTMs dos
municípios brasileiros, além da instituição
convencional, sua extinção por consolidação
na pessoa do nu proprietário.(CTM – DF)
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA PELO
PAGAMENTO DO ITBI
- Os tabeliães, escrivães e demais
serventuários de ofício, relativamente aos
atos por eles praticados ou que por eles
tenham sido coniventes, em razão do seu
ofício, ou pelas omissões de que foram
responsáveis. (Art. 219 – CTM/CNP).
III - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES
INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA
PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA – ITCD?
Quanto ao ITCD, s.m.j., no caso em
exame não há sua incidência, tendo em
vista trata-se de transmissão inter-vivos,
por ato oneroso.
Regula-se o ITCD sobre a doação e
ou instituição,por ato gratuito,o Código
Tributário Estadual, c/c art. 155 - CF/88.
IV - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES
INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA
PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA – ITCD?
Quando a extinção do ITCD
operar-se
pela
morte
do
usufrutuário, não existe incidência
de imposto. (Boletim IRIB/08/99)
DOAÇÃO DE IMÓVEL AOS NETOS COM
USUFRUTO EM FAVOR DO FILHO
Determinado cidadão doou um
imóvel aos netos e instituiu usufruto
sobre o mesmo imóvel em favor de seu
filho. A quem compete tributar a
instituição do usufruto?
CARTÓRIO 1º OFÍCIO –
REGISTRO DE IMÓVEIS E TÍTULOS E
DOCUMENTOS
Comarca de Campo Novo do Parecis – MT.
Rua Roberto Carlos Brólio, n. 432,
Bairro N. Sra. Aparecida – CEP 78.360-000.
Fone/fax: (65) 3382-4316 e 3382-4317
E-mail: [email protected]
REGISTRO DE IMÓVEIS
OFICIAL REGISTRADOR
A Lei 8.935/94, denominada Lei dos
Notários e Registradores, apresenta a
seguinte definição:
 Artigo 3º: “Notário, ou tabelião, e oficial de
registro, ou registrador, são profissionais
do direito, dotados de fé pública, a quem é
delegado o exercício da atividade notarial
e de registro”.
REGISTRO DE IMÓVEIS
MISSÃO DO REGISTRADOR
Conhecer todos os pormenores dos ATOS
REGISTRAIS, objetivando praticá-los de
forma perfeita, empregando, para tanto, a
melhor técnica que ao seu alcance estiver.
REGISTRO DE IMÓVEIS
NATUREZA JURÍDICA
Por força do artigo 236 da Constituição de
1988, os serviços notariais e de registro
são exercidos em caráter privado, por
delegação do Poder Público.
 Se há delegação do Estado, os registros
promovidos são atos administrativos;
 Aplicação dos princípios específicos
atinentes à Administração Pública.
REGISTRO DE IMÓVEIS
SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA
Confere-se a presunção RELATIVA (juris
tantum) de verdade ao ato registral, o
qual, até prova em contrário, atribui
eficácia jurídica e validade perante
terceiros (art. 252 da Lei 6.015/73 e art.
1.245 e ss. do Código Civil).
LEGISLAÇÃO
LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS
 Art.
252 - O registro, enquanto não
cancelado, produz todos os efeitos legais
ainda que, por outra maneira, se prove
que o título está desfeito, anulado, extinto
ou rescindido.
Decreto.......
 Art. 91. Todos os possuidores de terras,
qualquer que seja o título de sua
propriedade, ou possessão, são obrigados a
fazer registrar as terras, que possuírem,
dentro dos prazos marcados pelo presente
Regulamento, os quais se começarão a
contar, na Corte, e Província do Rio de
Janeiro, da data fixada pelo Ministro e
Secretário de Estado dos Negócios do
Império, e nas Províncias, da fixada pelo
respectivo Presidente.