RESPONSABILIDADE CIVIL NAS
RELAÇÕES CONDOMINIAIS
ASPECTOS CONTROVERTIDOS
DA USUCAPIÃO
ORIGEM
Legislação romana (Corpus Iuris Civilis)
USUCAPIO
capio ou capionis = tomada, ocupação,
aquisição
usu = através do uso
CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
A usucapião é modo originário de aquisição de
propriedade e de outros direitos reais, pela
posse prolongada da coisa, acrescida de demais
requisitos legais.
CARACTERÍSTICAS DA POSSE AD
USUCAPIONEM OU POSSE
USUCAPÍVEL
a) Posse com a intenção de dono (animus domini) – intenção
psíquica do usucapiente de se transformar em dono da coisa.
Exclui-se da usucapião os possuidores que exercem
temporariamente a posse direta em razão de direito pessoal ou
real: locatários, comodatários, arrendatários, usufurtuários etc;
bem como os detentores que se encontrem subordinados ao
verdadeiro possuidor (ex: caseiros, motoristas particulares).
AÇÃO REIVINDICATÓRIA – ALEGAÇÃO DEFENSIVA DE USUCAPIÃO –
TESTEMUNHAS CONTRADITADAS A QUE SE DEU A VALORAÇÃO ADEQUADA –
COMODATO CARACTERIZADO – LEGATÁRIO QUE SEMPRE RESIDIU NO IMÓVEL
ATÉ SUA MORTE – CESSÃO GRACIOSA DE UM IMÓVEL NOS FUNDOS DA CASA
EM QUE RESIDIA – AUSÊNCIA DO “ANIMUS DOMINI” PELO OCUPANTE –
INDENIZAÇÃO DEVIDA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO –
RAZOABILIDADE JURÍDICA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (TJSP –
Apelação com Revisão 135.688-4 São Paulo – 8º Câmara de Direito Privado –
Rel. Nivaldo Balzano – 17.03.2003)
USUCAPIÃO. POSSE EM RAZÃO DE COMODATO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTO
GERADOR DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. A POSSE DO COMODATÁRIO NÃO
GERA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FALTA-LHE O "ANIMUS DOMINI".
CARACTERIZA-SE COMO SIMPLES DETENÇÃO. Processo: AC 2043689 DF;
Relator: GETÚLIO MORAES OLIVEIRA; Julgamento: 31/10/1994; Órgão
Julgador: 2ª Turma Cível; Publicação:DJU 30/11/1994 pág. : 15.076.
Destaque-se
o
crescente
entendimento
doutrinário que, alicerçado na função social da
propriedade, já admite a possibilidade de
usucapião por aqueles originariamente tidos
como possuidores diretos, mas que, após o
término da relação jurídica, prosseguiram na
posse sem qualquer oposição séria por parte
dos que lhe outorgaram a posse, caracterizando
o abandono da coisa pelo proprietário.
Enunciado nº 237 do Conselho da Justiça Federal “É cabível a
modificação do título da posse – interversio possessionis – na
hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato
exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto,
tendo por efeito a caracterização do animus domini”.
O fato de ser possuidor direto na condição de
promitente-comprador do imóvel, em
princípio, não impede que este adquira a
propriedade do bem por usucapião, uma vez
que é possível a transformação do caráter
originário daquela posse, de não própria para
própria”. (STJ, 4ª T., REsp 143.976/GO, rel. Min.
Barros Monteiro, DJU 14.06.04).
b) Posse mansa e pacífica – posse exercida sem
qualquer manifestação ou oposição do proprietário do
bem.
Não mais se tolera que notificações extrajudiciais,
cartas e outros atos materiais interrompam a
prescrição aquisitiva. A interrupção requer o devido
processo legal. Não se admite que uma relevante
situação subjetiva seja frustrada por medidas
extrajudiciais, nas quais não se conceda ao possuidor
as garantias constitucionais da ampla defesa e do
contraditório.
Efeitos práticos da oposição:
Procedência da Ação Reivindicatória ou Possessória – a
interrupção da usucapião retroagirá à data do
ajuizamento da ação (momento da distribuição),
impedindo que o interessado seja prejudicado pela
demora no julgamento.
Improcedência da Ação Reivindicatória ou Possessória
– não impede que a ação de de usucapião que estava
em curso quando de seu ajuizamento, chegue ao final
com a prolação da sentença favorável ao usucapiente.
c) Posse contínua e duradoura – a posse somente possibilita a
usucapião se for sem intervalos, ou seja, se não houver
interrupção. Quanto à duração, os prazos são estabelecidos em
lei, de acordo com a modalidade de usucapião.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo
exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a
dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam
contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e
de boa-fé.
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do
seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse
à do antecessor, para os efeitos legais.
UNIÃO OU SOMA DE POSSES
ESPÉCIES
a) sucessio possessionis – decorre de título universal de
transmissão de posse (na sucessão de posses, o herdeiro
continua obrigatoriamente a mesma posse do de cujus, com
todas as suas características e vícios)
b) accessio possessionis – decorre de título singular de
transmissão de posse (ao sucessor singular abre-se a faculdade
de unir sua posse à do antecessor. Poderá optar por preservar o
período de posse anterior com todas as suas características, ou
descartar o tempo anterior, inaugurando uma nova posse, livre
dos vícios da relação anterior).
O que acontece quando o autor da usucapião
não perfaz o tempo de posse exigido em lei?
Haverá a improcedência da pretensão, mas o
possuidor poderá ajuizar nova ação ao
complementar o prazo faltante, sem que se
cogite de coisa julgada material, pois a nova
ação contará com uma nova causa de pedir.
E se o prazo for complementado no curso da lide?
O juiz deverá sentenciar o processo no estado em que se
encontra, recepcionando o fato constitutivo do direito
superveniente, prestigiando a efetividade processual (Art. 462
CPC).
Art. 462. Se, depois da propositura da ação, algum fato
constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no
julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de
ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a
sentença
O ônus de comprovar o tempo e a soma de posses cabe a quem
alega a usucapião.
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIO. AUSÊNCIA DE REQUISITO
DA TEMPORALIDADE INDISPENSÁVEL À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA.
SOMA DE POSSE. ÔNUS DOS AUTORES. ART. 333, I, DO CPC. No caso
concreto, ainda que, some-se a posse anterior à posse exercida pelos
autores no momento da propositura da demanda, esta não atinge o
lapso temporal indispensável a usucapião. Assim, embora as partes
venham exercendo a posse de boa-fé, mansa e pacífica, com animus
domini, falta-lhes o lapso temporal indispensável à prescrição
aquisitiva. Apelo desprovido. (TJRS – Processo 70015858889 – data:
23.08.2006 – Órgão julgador: Vigésima Câmara Cível – Juiz relator
Glênio José Wasserstein Hekman – Origem: Camarca de Rosário do
Sul).
Os tribunais têm admitido que a prova da acessio
possessionis seja feita por testemunhas, sem
necessidade de apresentação de um instrumento
formal de transferência da posse.
A transmissão da posse, permissiva da acessio
possessionis, pode ser comprovada não apenas por
ato translativo formalizado, mas, também,
passando-se num plano predominantemente
fático, por prova testemunhal concludente,
máxime se presente o próprio transmitente da
posse”. (TJ/RS, RT 596/182).
d) Posse de boa-fé e com justo título (na usucapião
ordinária).
Justo título – Trata-se de um título que, em tese,
apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a
transferir a propriedade, malgrado apresente algum
defeito que impeça a sua aquisição. Importa que
contenha a aparência de legítimo e válido, com
potencialidade de transferir o direito real, a ponto de
induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a
incidir em equívoco sobre a sua real situação jurídica
perante a coisa (ex: escritura de compra e venda;
instrumento de compromisso de compra e venda;
formal de partilha; carta de arrematação)
Vícios formais e substanciais que podem converter um ato
jurídico defeituoso em justo título:
a) Venda a non domino – o transmitente não é o dono da coisa,
mas o adquirente está na convicção de que trata com o
proprietário. (ex: falsificação de escrituras; utilização de
documentos adulterados).
b) Título com vício que gera invalidade – o transmitente é o
verdadeiro proprietário do bem, mas o ato jurídico é eivado de
vício passível de invalidação por nulidade ou anulabilidade.(ex:
imóvel alienado por um cônjuge sem a outorga do outro; bem
alienado por pessoa relativamente incapaz sem assistente;
imóvel alienado mediante instrumento particular quando o ato
demandava a solenidade da escritura pública).
O justo título dispensa a formalidade do registro para fins de
usucapião.
Enunciado nº 86 CJF/STJ – “A expressão justo título, contida nos
arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurídico
hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente
de registro”.
O compromisso de compra e venda, ainda que
desprovido de registro, é título hábil a embasar a
ocorrência de usucapião ordinária. (STJ, 2ª T., REsp.
174.108-SP, Rel. Min. Barros Monteiro).
Boa-fé – é o estado subjetivo de ignorância do
possuidor quanto ao vício ou obstáculo que impede a
aquisição da coisa. O possuidor de boa-fé tem a
convicção de que o bem possuído lhe pertence.
Só poderá alegar boa-fé para efeito de usucapião o
possuidor municiado de um justo título. Esse é o
elemento objetivo que presume a convicção de dono
do possuidor (art. 1201, parágrafo único do CC).
Boa-fé é diferente de animus domini. Grande parte dos
possuidores detém a intenção de dono, mas sabem que
não o são.
MODALIDADES DE USUCAPIÃO
1) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
a) Regular ou comum (caput)
b) Por posse-trabalho (parágrafo único)
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá
de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a
dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
Requisitos:
Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus
domini.
Prazo de 15 anos ou 10 anos, se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou
seja, se a função social da posse estiver sendo
cumprida pela presença da posse-trabalho.
Independe de boa-fé e justo título.
2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA
a) Regular ou comum (caput)
b) Por posse-trabalho (parágrafo único)
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele
que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo
se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no
registro constante do respectivo cartório, cancelado
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de
interesse social e econômico
Requisitos:
Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus
domini.
Prazo de 10 anos ou 5 anos, se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelado
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
Depende de boa-fé e justo título.
Sendo o justo título uma doação ou formal de partilha, o prazo é o do caput
(10 anos).
O parágrafo único exige:
a) o justo título obtido de forma onerosa (compra e venda ou dação em
pagamento);
b) ter sido o justo título objeto de registro pelo usucapiente, porém cancelado
pelo atual proprietário posteriormente ao prazo de cinco anos de posse
titulada com registro pelo usucapiente (se o cancelamento se der antes dos
cinco anos, interrompe-se a contagem da usucapião; e se não houvesse o
cancelamento do título registrado, o usucapiente já seria proprietário pelo
modo de aquisição derivado);
c) o possuidor também deve ter estabelecido no imóvel a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico (posse trabalho)
3) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
a) Regular ou comum (art. 1.240)
b) Por abandono de lar; familiar ou pró-família (art. 1.240 –A)
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou
à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
3.1) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
REGULAR
A pessoalidade da posse é fundamental. Tanto na
usucapião especial urbana como na rural, ninguém
poderá adquirir propriedade pela habitação no local
por outra pessoa (detentor ou possuidor direto).
Afasta-se eventual pretensão de usucapião sobre bem
utilizado com fins não-residenciais, como consultórios
médicos, lojas, escritórios. Entretanto, se a destinação
for mista (para fins de residência e trabalho) não há
óbice à usucapião.
Não se permite usucapião especial em terreno sem
construção. Exige-se edificação, por mais modesta que
seja a construção (pró-moradia).
Uma pessoa jurídica pode usucapir nas modalidades
extraordinária e ordinária. Porém, devido à
pessoalidade da posse, fica inviável a usucapião nas
modalidades especiais. (Pessoa jurídica não mora,
possui sede. Pessoa jurídica não possui família, e sim
sócios).
Não se admite que uma pessoa que possua imóvel
cujas dimensões superem 250 m², passados cinco anos,
reduza sua pretensão em juízo ao limite máximo
permitido. (Ex: Possui imóvel de 800m² e pleiteia
depois de cinco anos a usucapião especial urbana de
250m² da propriedade, surpreendendo o proprietário,
pedindo os demais 550m², depois de mais cinco anos,
pela usucapião extraordinária de prazo reduzido).
Enunciado nº 313 CJF/STJ – Quando a posse ocorre
sobre área superior aos limites legais, não é possível a
aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o
pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.
Apartamento em zona urbana também é
usucapível.
Enunciado nº 85 CJF/STJ – Para efeitos do
art. 1240, caput, do Código Civil, entendese por “área urbana” inclusive unidades
autônomas vinculadas a condomínios
edilícios.
O usucapiente não pode ser proprietário de
outro imóvel. Essa proibição vale do primeiro dia
da posse até o alcance dos cinco anos. Qualquer
forma de aquisição de propriedade imóvel
dentro do prazo legal é fato sufuciente para
impedir a usucapião. (Ex: o possuidor se tornar
herdeiro de um imóvel).
Se o possuidor já foi proprietário de outro
imóvel antes de iniciar a contagem e o alienou,
isso não impedirá a usucapião.
A legislação impede a usucapião especial
urbana mais de uma vez. Se o possuidor
vier a ser reconhecido como proprietário,
jamais poderá buscar outra posse que lhe
conceda usucapião especial urbana,
mesmo que o imóvel objeto da primeira
aquisição originária venha a ser alienado
previamente e, ao momento da ocupação,
o possuidor não tenha qualquer
propriedade.
3.2) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
POR ABANDONO DE LAR
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com excônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, inclui no
sistema uma nova modalidade de usucapião,
que pode ser denominada como usucapião
especial urbana por abandono do lar, usucapião
familiar ou usucapião pró-família.
A principal novidade é a redução do prazo para
exíguos dois anos, o que faz com que a nova
categoria seja aquela com menor prazo previsto,
entre todas as modalidades de usucapião,
inclusive de bens móveis (o prazo menor era de
três anos).
O abandono do lar é o fator preponderante para a
incidência da norma, somado ao estabelecimento da
moradia com posse direta.
Além do abandono é necessário que esteja configurada
a separação de fato, pois havendo pedido de divórcio
ou dissolução da união nos dois anos subsequentes,
opera-se, em tese, a oposição em relação ao imóvel
ocupado pelo abandonado, pois haverá o pedido de
partilha dos bens. Em havendo disputa relativa ao
imóvel, não ficará caracterizada a posse ad
usucapionem, não sendo o caso de subsunção do
preceito.
O comando pode atingir cônjuges ou
companheiros, inclusive homoafetivos,
diante do amplo reconhecimento da união
homoafetiva como entidade familiar,
equiparada à união estável.
O prazo para exercício desse novo direito
deve ser contado por inteiro, a partir do
início da vigência da alteração legislativa.
O bem objeto da Usucapião Pró-Família deve ser comum, e
após o abandono do lar, o domínio será exercido de forma
exclusiva por aquele que ali permaneceu pelo prazo
ininterrupto e sem oposição de dois anos. Desta forma o
imóvel comum na Usucapião Pró-Família pode ser fruto dos
regimes de comunhão total ou parcial, regime de
participação final de aquestos. Quando o regime for de
separação convencional de bens, a ausência de bens
comuns não permite a aplicação da Usucapião Pró-Família.
No regime de separação convencional não há perspectiva
de comunicação de patrimônio entre cônjuges e
companheiros, afastando-se a Usucapião Pró-Família, sendo
cabível as demais espécies de usucapião previstas no
Ordenamento Legal com prazo mais longo.
4) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de
imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco
anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em
zona rural não superior a cinquenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.
Observe-se que não basta a posse com finalidade de
moradia. É necessário o exercício de uma atividade
econômica, seja ela rural, industrial ou de mera
subsistência da entidade familiar.
5) USUCAPIÃO URBANA COLETIVA (Lei
nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade)
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta
metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para
sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por
este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto
que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada
pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no
cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um
ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo
passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no
mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de
urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial
serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes,
obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da
ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio
originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de
moradores
da
comunidade,
regularmente
constituída, com personalidade jurídica, desde que
explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é
obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da
assistência judiciária gratuita, inclusive perante
o cartório de registro de imóveis.
O magistrado não contará o prazo de cinco anos de
forma individualizada e rígida para cada um dos
possuidores, mas observará a área como uma unidade
que começou a ser ocupada há mais de cinco anos.
O inciso III do art.12, prevê para a usucapião coletiva
uma modalidade de substituição processual. As
associações de moradores, quando autorizadas pelos
possuidores, cujus nomes figurarão na inicial, serão
legitimadas extraordinárias a pleitear usucapião
coletiva em nome próprio, na defesa de interesses
alheios.
A aérea urbana deve ter, no mínimo, 250m².
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu pela
viabilidade de soma de posses, não quanto ao tempo, mas
sim quanto ao espaço, para configuração da usucapião
coletiva.
Usucapião coletivo – Imóvel urbano – Cômodos
integrantes de um mesmo imóvel – Soma das possesAdmissibilidade – Legitimidade dos possuidores em
estado de composse ou litisconsórcio- Aplicação do
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) – Prazo- Cômputo a
partir da Constituição de 88- Cassada a sentença extintivaRecurso provido. (TJSP, Apelação 297.047-4/1-00- São
Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Testa Marchi,
14.03.2006)
6) USUCAPIÃO INDÍGENA
(Lei nº 6.001/1973)
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe
como próprio, por dez anos consecutivos, trecho
de terra inferior a cinquenta hectares, adquirirlhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se
aplica às terras do domínio da União, ocupadas
por grupos tribais, às áreas reservadas de que
trata esta Lei, nem às terras de propriedade
coletiva de grupo tribal.
A usucapião indígena dispõe de pouca
ou quase nenhuma eficácia. Em se
tratando de área máxima de 50
hectares, por que o índio esperaria dez
anos para usucapir, quando a lei lhe
faculta usucapir em cinco anos nas
modalidades de usucapião especial?
Obrigada pela atenção!
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