RETIFICAÇÃO DE
REGISTROS
Uma nova realidade
A NOVA SISTEMATICA
ADOTADA PELA LEI 10.931
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Retificação de Registros
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A retificação administrativa
Benefícios e ganhos reais
Agilidade
Simplificação
Segurança
Co-responsabilidade do Município e dos
profissionais técnicos
Responsabilidade dos Registradores Imobiliários
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Retificação de Registros
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Como nasce um PARADGIMA...
Um grupo de cientistas colocou cinco macacos numa jaula, em cujo centro puseram uma
escada e, sobre ela, um cacho de bananas.
Quando um macaco subia a escada para apanhar as bananas, os cientistas lançavam um
jato de água fria nos que estavam no chão.
Depois de certo tempo, quando um macaco ia subir a escada, os outros enchiam-no de
pancadas.
Passado mais algum tempo, nenhum macaco subia mais a escada, apesar da tentação
das bananas.
Então, os cientistas substituíram um dos cinco macacos.
A primeira coisa que ele fez foi subir a escada, dela sendo rapidamente retirado pelos
outros, que o surraram.
Depois de algumas surras, o novo integrante do grupo não mais subia a escada.
Um segundo foi substituído, e o mesmo ocorreu, tendo o primeiro substituto participado,
com entusiasmo, da surra ao novato.
Um terceiro foi trocado, e repetiu-se o fato. Um quarto e, finalmente, o último dos
veteranos foi substituído.
Os cientistas ficaram, então, com um grupo de cinco macacos que, mesmo nunca tendo
tomado um banho frio, continuavam batendo naquele que tentasse chegar às bananas.
Se fosse possível perguntar a algum deles porque batiam em quem tentasse subir a
escada, com certeza a resposta seria:
"Não sei, as coisas sempre foram assim por aqui..."
3
Retificação de Registros
1. INTRODUÇÃO
Paradigma
Ética do Caráter
Ética da Personalidade
O Poder de uma Mudança de
paradigma
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Retificação de Registros
É absolutamente necessário que haja
uma percepção coletiva, por parte da
classe dos Registradores de Imóveis,
da importância e abrangência da
missão que nos foi confiada, e que
ela é fruto de uma mudança de
paradigma.
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Retificação de Registros
2.
CRONOLOGIA,
DESDE
A
APRESENTAÇÃO DO ANTEPROJETO NO
INSTITUTO
DOS
ADVOGADOS
BRASILEIROS ATÉ A APROVAÇÃO DA LEI
Nº 10.931/2004.
Cartilha "Lei 10.931/2004 - Um Marco para o
Mercado Imobiliário", publicada pela CBIC –
Câmara Brasileira da Industria da Construção
Civil)
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Retificação de Registros
3.
A ANTIGA REGRA PARA AS
RETIFICAÇÕES DE REGISTRO, REVOGADA
PELA LEI Nº 10.931
A retificação como Processo de Jurisdição
Voluntária
Os registros são públicos, mas os interesses são
privados. Os direitos reais são disponíveis, mas
sua publicidade é de interesse público.
O Poder Público restringe a possibilidade de o
titular do direito real modificar o instrumento
que lhe dá publicidade.
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Retificação de Registros


Retificação de Registro – Jurisdição Voluntária
“não é ela senão a “administração pública
dos direitos privados”, pela “limitação aos
princípios de autonomia e liberdade, que
caracterizam
a
vida
juríco-privada,
limitação essa que se funda e baseia na
interferência, e no perigo de eventuais
contrastes, entre interesses privados e
interesses públicos “. (José Frederico
Marques)
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Retificação de Registros



Quando a retificação puder causar prejuízo a
terceiro, exige a lei seja determinada pelo
Juiz.
Uma retificação de área intra muros não tem
nenhuma litigiosidade e, apesar disso,
processa-se judicialmente, com citação
daqueles que potencialmente teriam algum
risco.”
A atribuição dada pela lei ao registrador
para retificar o assento é excepcional; em
regra deve ser determinada pelo Juiz.
9
Retificação de Registros

O Oficial de não pode praticar o ato solicitado
fazendo conjecturas, quantificando o risco, levando
em consideração a honradez de quem requer. Se
houver risco, a intervenção judicial será de rigor.
Não se trata de decidir se o risco é menor ou maior,
mas apenas se há risco.

A cautela que a lei reclama do registrador não inclui
o conhecimento pessoal que tem dos fatos. Ele deve
agir como se nada soubesse. Todo o seu
convencimento deve basear-se no que consta do
assento e dos documentos que lhe são
apresentados.”
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Retificação de Registros
4.
A NOVA REGRA PARA AS
RETIFICAÇÕES
DE
REGISTRO,
CRIADA PELA LEI Nº 10.931
4.1.
O ALCANCE SOCIAL DO NOVO
ORDENAMENTO JURIDICO.
4.2. A NOVA LEX.
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Retificação de Registros

O
novo
ordenamento
jurídico
estabelecido pela redação dada aos arts.
212, 213 e 214, da LRP (Lei nº 6.015/73),
levou em consideração a realidade fática
existente no País, abandonando a ficção
existente na lei e, fugindo da abstração
jurídica representada pelo engessamento
da lex derrogada, acompanhou a evolução
do mundo e do Direito.
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Retificação de Registros


O novo comando legal levou em consideração,
conforme exemplar posicionamento adotado pela
Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul (Provimento nº 17/99-CGJ, que instituiu o
Projeto “MORE LEGAL II”, que:
a construção de um Estado Democrático de Direito, em
que a plenitude do exercício da cidadania, com o
resguardo dos valores mínimos da dignidade humana,
avulta com um de seus autênticos objetivos
fundamentais;
a moderna função do Direito não se limita à clássica
solução conceitual de conflitos de interesses e de
geração de segurança jurídica, mas em criar condições
para a valorização da cidadania e em promover a justiça
social;
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Retificação de Registros



a Carta Maior, ao consagrar o direito de propriedade,
não estabeleceu limitações outras, assegurando ao
cidadão não apenas o acesso e a posse, mas a
decorrente e imprescindível titulação, porque só com a
implementação deste requisito torna-se possível seu
pleno exercício;
a
inviolabilidade
do
direito
à
propriedade
necessariamente precisa ser conjugado com o
princípio, também constitucional, de sua função social;
um dos objetivos das regras legais regulamentadoras
do solo urbano sempre visou a proteção jurídica dos
adquirentes de imóveis, especialmente quando
integrantes de loteamentos ou parcelamentos
assemelhados;
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Retificação de Registros


os fracionamentos, mesmo quando não planejados ou
autorizados administrativamente de forma expressa,
geram, em muitas hipóteses, situações fáticas
consolidadas e irreversíveis, adquirindo as unidades
desmembradas autonomia jurídica e destinação social
compatível, com evidente repercussão na ordem
jurídica;
a integridade das normas de legislação ordinária sobre
aquisição, perda e função da propriedade imóvel
devem ser vistas para a preservação da unidade
interna e coerência do sistema;
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Retificação de Registros

eventual anomalia no registro pode ser alvo de
ação própria objetivando sua anulação em
processo contencioso.

Lei nº 6.01573 – Lei de Registros Públicos
Art. 216. O registro poderá também ser retificado ou
anulado por sentença em processo contencioso, ou
por efeito do julgado em ação de anulação ou de
declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado
sobre fraude à execução.
Art. 217. O registro e a averbação poderão ser
provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as
despesas respectivas.


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Retificação de Registros

5.
CONCLUSÕES

Em reunião conjunta realizada na cidade de Venda Nova do
Imigrante (ES), aos 18.09.04, promovida pelo COLÉGIO
REGISTRAL-ES, pela ANOREG-ES e pelo SINOREG-ES,
com o objetivo discutir e uniformizar os procedimentos a
serem adotados pelos Serviços Notariais e de Registro do
Estado do Espírito Santo quanto às novas regras aplicáveis
às RETIFICAÇÕES DE REGISTRO, criadas pela Lei nº
10.931, de 02 de agosto de 2004, realizada com a presença
de inúmeros Registradores e Notários que prestigiaram o
evento e contribuíram com os debates realizados, levadas em
consideração também as deliberações tomadas pelo
Departamento de Registro de Imóveis da SERJUS –
Associação dos Serventuários da Justiça do Estado de Minas
Gerais sobre a matéria, foram aprovadas as seguintes
diretrizes:
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Retificação de Registros

1. A retificação de que tratam os artigos 212 e 213
estende-se também à matricula, apesar do legislador
ter mencionado somente os termos “registro” e
“averbação”. Entendeu-se que as expressões foram
utilizadas em sentido amplo e irrestrito, abrangendo
tanto os registros e averbações propriamente ditos,
quanto a matrícula. Todos são passíveis de retificação,
obedecidas as normas legais.
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Retificação de Registros

2. O pedido de retificação será dirigido ao
Oficial pela parte interessada, que também
poderá fazê-lo por meio de procedimento
judicial, sendo indispensável constar no
requerimento dirigido ao Serviço Registral que
“foram respeitadas as divisas do imóvel
registrado”. Foi entendido que esta
declaração, ainda que não expressamente
prevista em lei, é fundamental para minimizar
os riscos de “usucapião” disfarçado de
retificação de registro.
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Retificação de Registros

“Insiste-se em que o processo não contencioso
de retificação de registro não é adequado como
forma de aquisição de domínio, não é uma
espécie simplificada de usucapião. Qualquer
modificação da área do imóvel só pode ser
objeto de averbação na forma do art. 213 da Lei
nº 6.015/73 se resultar de medição intramuros,
isto é, dentro das divisas descritas no título.
Nenhuma área externa ao título pode ser
acrescentada, porque o processo destina-se,
exclusivamente, a adequar o registro à
realidade. (Narciso Orlandi)
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Retificação de Registros


A aluvião é forma de acessão, que, por sua vez, é
forma ordinária de aquisição da propriedade (art. 530, II,
c.c. art. 536, II, do Código Civil – CC 1916). É o
acréscimo que se forma nos terrenos marginais a
águas correntes, aumentando-os (Pontes de Miranda,
Tratado de Direito Predial, José Konfno Editor, 1947, v. I,
p.102). É disciplinada nos arts. 16 a 18 do Código de
Águas (Decreto nº 24,643/34).
Pela própria definição da aluvião vê-se que ela não
decorre de desencontro entre o registro e a realidade.
Ela implica modificação da descrição e da área do
imóvel, mas por acréscimo que o direito reconhece. A
redescrição depende de prévia declaração judicial
da aquisição do domínio do imóvel agregado à área
titulada. (Narciso Orlandi)
21
Retificação de Registros

Igual tratamento merece a avulsão, em que a acessão
ocorre de uma só vez, abruptamente, enquanto que na
aluvião ela é paulatina, imperceptível. E é bom
esclarecer que o trabalho do homem não resulta em
aluvião ou avulsão. (Narciso Orlandi)
22
Retificação de Registros

Da mesma forma, a aquisição de domínio sobre álveo
abandonado não pode merecer apreciação e deslinde
no âmbito restrito da mera retificação de registro
imobiliário. O pleito ... envolve operação “extra muros”
e não “intra muros” (JTJ 157/171). (Narciso Orlandi)
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Retificação de Registros

Também quem adquire a propriedade pela conjugação
da posse aos outros requisitos da lei civil, deve buscar a
declaração na via contenciosa da ação de usucapião.
Não pode o simples pedido de retificação, por linhas
transversas, transformar-se em forma aquisitiva da
propriedade (RDI 14/112). O processo não pode ser
utilizado como tentativa de aquisição de domínio sobre
área de simples posse (RDI 15/105). Não se pode
simplificar
o
procedimento
de
usucapião,
transformar simplesmente em fixação de divisas,
fazer uma divisão da propriedade, sem os cuidados
maiores da própria ação de usucapião (RJTJRGS
93/391). (Narciso Orlandi)
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Retificação de Registros

3. Entende-se como “parte interessada” no pedido,
qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o
objeto ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado,
considerando-se, desta forma, “parte interessada”
qualquer pessoa que figure em um dos pólos da
cadeia filiatória existente entre a matrícula (ou
transcrição) e o título causal.

4.
No requerimento de retificação deverá ser
solicitado o reconhecimento de firma do interessado,
sem a necessidade de concordância do cônjuge ou
companheiro(a). Igual procedimento deverá ser
adotado nas assinaturas dos confinantes lançadas na
planta e no memorial.
25
Retificação de Registros


5. O pedido de retificação deverá ser autuado (nos
moldes dos processos de incorporação e loteamento)
e prenotado no Livro 1, como qualquer título, devendo
a análise do mesmo ser procedida dentro de 15
(quinze) dias, e a respectiva averbação no prazo
máximo de 30 (trinta) dias, recomendando-se que este
exame se dê de forma célere, objetivando a prestação
de serviço de forma eficiente, sem perder de vista a
segurança que o mesmo exige.
6. Havendo exigência a ser satisfeita, a mesma
deverá ser indicada por escrito e entregue à parte
interessada para satisfazê-la no prazo de 30 (trinta)
dias.
26
Retificação de Registros

7. Se houver necessidade de publicação de editais ou
da realização de notificações pelo próprio Serviço
Registral, os efeitos da prenotação subsistirão de
forma análoga ao que ocorre com a suscitação de
dúvida de que tratam os artigos 198 e seguintes da Lei
6.015/73, não se operando a regra do art. 205 da LRP.
(Art.
205. Cessarão automaticamente
prenotação se, decorridos 30 (trinta)
lançamento no Protocolo, o título não tiver
por omissão do interessado em atender
legais).
os efeitos da
dias do seu
sido registrado
às exigências
27
Retificação de Registros

8. Não é da competência do registrador imobiliário
questionar a capacidade técnica do profissional que
elaborou o memorial descritivo, nos casos de
inserção, alteração de medidas ou apuração do
remanescente de imóvel urbano ou rural.
Deve o registrador exigir apenas a apresentação de uma
via quitada da Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART emitida pelo profissional responsável pelo serviço
efetuado, cabendo exclusivamente ao respectivo Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura a responsabilidade
pela fiscalização do exercício da atividade.
Não pode o Registrador de Imóveis invadir
competência fiscalizatória privativa dos órgãos
reguladores e controladores do exercício de
profissões legalmente regulamentadas.
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Retificação de Registros

9. É de exclusiva e completa responsabilidade da
parte interessada e do profissional que elaborou o
memorial descritivo, a indicação dos proprietários e
confinantes dos imóveis. Cabe ao oficial apenas seu
exame formal, uma vez que a própria Lei 6.015/73, no
§ 14 do artigo 213 determina os responsáveis por
eventuais discrepâncias.
(§ 14 – Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros
os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os
requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos
causados, independentemente das sanções disciplinares e
legais.)
29
Retificação de Registros

10. Não cabe ao oficial indagar se o confinante
indicado na planta é proprietário, posseiro (com ou
sem título) ou eventual ocupante. Também não será
sua atribuição efetuar qualquer verificação dos
confrontantes
indicados
com
aqueles
que
eventualmente
constem
da
tábula
registral
(confrontantes tabulares). O legislador tratou de
definir, de forma ampla, geral e irrestrita, o que é
confrontante para os fins desta nova retificação no §
10 do art. 213.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários
dos imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes.; o
condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do
Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o
condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do
Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou
pela comissão de representantes.
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Retificação de Registros


11. O Condomínio comum, previsto nos arts. 1.314 e
seguintes do Código Civil, será representado por
qualquer dos condôminos; o condomínio edilício,
previsto nos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil e
na Lei 4.591/64, será representado pelo síndico ou
pela comissão de representantes, conforme o caso,
sendo desnecessária a comprovação das referidas
qualificações, suprida pela simples declaração e
assinatura, indispensável o respectivo reconhecimento
de firma.
12. Quando a notificação do confrontante for feita por
edital (§ 3º do art. 212 – estando o confrontante em
local incerto e não sabido), o prazo de quinze dias
começa a ser contado a partir da publicação do
segundo edital.
31
Retificação de Registros


13. Averbada a retificação do imóvel, poderá o
registrador imobiliário, de ofício ou a requerimento da
parte interessada, encerrar a matrícula existente e
abrir nova matrícula, já aperfeiçoada com a descrição
retificada do imóvel, para ela transportado, quando for
o caso, os ônus existentes. Este procedimento visa
“limpar” a matrícula, de molde a facilitar o correto
entendimento e visualização de seu conteúdo.
14. O pedido de Retificação também poderá ser
instrumentalizado por meio de uma escritura pública
declaratória, que certamente revestirá o ato de maior
transparência e segurança.
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Retificação de Registros

15.
Os dados constantes de memorial
georreferenciado
poderão
ser
lançados
nas
matrículas, tanto para imóveis urbanos quanto para
imóveis rurais.
A Lei 10.931/04, posterior à Lei 10.267/01, não fez
nenhuma ressalva quanto à amplitude da retificação,
não exigindo prévia aprovação do INCRA quando se
tratar de imóvel rural.
A nova redação do art. 213, alínea “d” do inciso I, e
caput do inciso II, salvo melhor juízo, estabelece
claramente que o lançamento do dados retificatórios,
aí incluídos os georreferenciados, independe de
aprovação prévia de quem quer que seja, obedecidas
apenas as regras ali estabelecidas.
33