TÍTULOS JUDICIAIS - QUALIFICAÇÃO
REGISTRAL – Títulos judiciais podem
substituir escrituras públicas?
26º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS
DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IRIB
1º A 3 DE JULHO DE 2.010
EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA
TABELIÃO E REGISTRADOR
2º OFÍCIO DE TERESÓPOLIS – RJ
Caso concreto
1) A e B eram proprietários em condomínio de dois imóveis, em
partes iguais;
2) A, que tinha dois herdeiros, fez um testamento no qual dispôs
que um dos imóveis deveria ficar para os herdeiros, e o outro
para o condômino;
3) A disposição envolvia negócio jurídico estranho à sucessão;
4) Com a morte de A, houve a transmissão aos seus herdeiros da
propriedade de metade de cada imóvel;
5) B e os herdeiros de A compareceram aos autos do inventário e
manifestaram sua concordância em cumprir a disposição
testamentária, recolhendo os tributos devidos pela permuta,
merecendo o ajuste homologação judicial.
INTRODUÇÃO AO TEMA
Os registradores deparam-se, com relativa freqüência, com títulos
judiciais contendo determinações de mutações jurídico-reais para as
quais a lei exige a escritura pública. São comuns as doações nos autos
de separação e divórcio e as cessões de direitos hereditários, gratuitas
ou onerosas, nos autos dos inventários e arrolamentos. A questão não é
nova, mas está longe de ser pacificada.
Ao qualificar tais títulos, devem os
registradores negar seu acesso ao fólio real?
A escritura pública pode ser substituída pela
ordem judicial?
A forma nos negócios jurídicos imobiliários.
Quanto aos negócios imobiliários, a lei civil brasileira
determinou a forma escrita, sendo a escritura pública
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem
à constituição, transferência, modificação ou renúncia
de direitos reais sobre imóveis (art. 108).
A cessão de direitos hereditários também exige a
escritura pública, nos termos do art. 1.793 do Código
Civil.
O negócio jurídico é nulo quando não revestir a
forma prescrita em lei (art. 166, IV, do Código
Civil).
Por que a escritura pública?
O tabelião identifica as partes, verifica sua capacidade e
garante a livre manifestação da vontade. Atua o
tabelião de notas preventivamente, evitando litígios
com a sua orientação e lavratura dos adequados
instrumentos, e também participa da solução de
conflitos já instaurados e que admitem composição na
via extrajudicial.
A orientação e aconselhamento do tabelião, atuando de
forma imparcial, são de extrema relevância para
permitir a reflexão e evitar qualquer defeito na
manifestação de vontade das partes.
O Poder Judiciário, as homologações de
transações, conciliações, e demais decisões
envolvendo direitos reais sobre imóveis –
doutrina e jurisprudência.
Podem os magistrados determinar a constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais, dispensando a lavratura da escritura pública, fora
das hipóteses expressamente previstas? O art. 108 do
Código Civil aplica-se ainda quando ocorre a
intervenção judicial? E quanto ao art. 1.793 do mesmo
diploma?
Humberto Theodoro Júnior e Yussef Said Cahali
admitem.
Silvio de Salvo Venosa e Leonardo Brandelli entendem
não ser possível.
Os tribunais se dividem.
Como devem agir os registradores?
CONCLUSÕES
1) Em regra os negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis devem ser celebrados por escritura pública, nos termos
do art. 108 do Código Civil, assim como a cessão de direitos
hereditários, por força do art. 1.793 do mesmo diploma;
2) Não me parece que as regras se apliquem quando há
intervenção do Poder Judiciário;
3) O processo judicial, público, presidido por um magistrado,
profissional do direito imparcial, ao qual se aplicam diversos
princípios constitucionais, confere a necessária segurança para
obtenção dos resultados que dele se espera;
CONCLUSÕES
4) Efetividade do processo: o processo deve alcançar os fins que
dele se espera, como instrumento de solução de conflitos.
Humberto Theodoro Júnior leciona que “o resultado esperado
da técnica processual há de se operar no campo das relações
jurídicas substanciais. É na produção desses resultados, em
nível satisfatório, que se poderá definir a maior ou menor
efetividade do processo”;
5) Portanto, não faz sentido que, em determinadas hipóteses, as
partes tenham que se socorrer do tabelião para tornar efetiva a
decisão judicial;
6) A razão de ser da escritura pública estará suprida pela
intervenção judicial, muitas das vezes com a participação do
Ministério Público. E haverá o duplo controle, pois o título
será qualificado pelo registrador;
CONCLUSÕES
7) A interpretação dos arts. 108 e 1.793 do Código Civil deve ter
em conta o fim do dispositivo, seu alcance prático.
Interpretando-os teleologicamente, não podemos deixar de
concluir que a exigência da escritura pública nas hipóteses
ventiladas, tem por finalidade garantir a segurança jurídica;
8) Sua aplicação, portanto, pode ser afastada quando há a
intervenção do Poder Judiciário, em razão das funções
inerentes a tal Poder e das garantias que gozam as partes,
estando absolutamente resguardada a segurança jurídica. O
equilíbrio entre as partes, a verificação da legalidade, a análise
da capacidade e a livre manifestação da vontade, não escapam
ao exame do magistrado no cumprimento do mister de proferir
a decisão, que servirá de título para o acesso ao fólio real;
CONCLUSÕES
9) Anote-se que a Lei 11.441/07 facultou a realização por escritura
pública do inventário e da partilha, em determinados casos.
Cabe aos interessados, a seu exclusivo critério, optar pela
esfera judicial ou pela lavratura no tabelionato. Nas duas
hipóteses, teremos títulos que acessarão o registro imobiliário,
ou seja, que se equivalem para fins de registro. Significa dizer
que a segurança conferida pelo Judiciário e pela atividade
notarial se equivale;
10)Diante do exposto, entendo viável a constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis e a
cessão de direitos hereditários sem a lavratura de escritura
pública quando há intervenção do Poder Judiciário;
CONCLUSÕES
11)Sendo incontestável que os títulos judiciais estão sujeitos à
qualificação registral, deve haver o recolhimento dos tributos
devidos e o cumprimento de todas as normas aplicáveis (arts.
222 e 225 da Lei 6.015/73, dentre outras);
12)Ao registrador imobiliário, profissional do direito que tem o
dever legal de qualificar os títulos que lhe são apresentados
para registro, cabe optar por uma das posições vistas neste
breve estudo. Anote-se que, qualquer que seja a posição
adotada, encontra bons argumentos, de sorte que o registrador
estará agindo dentro da legalidade, inexistindo risco para
sanção de qualquer natureza.
Muito Obrigado!
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza