AFETAÇÃO PATRIMONIAL
na
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
João Paulo Ibañez Leal
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Lei 4.591, de 15 de Dezembro de 1964
Atividade empresarial que tem por objetivo construção e
comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias
autônomas integrantes de edificações coletivas.
Planejar, construir, vender, mais captar recursos e coordenar
meios e recursos para este fim.
CONTEÚDO SOCIAL DO CONTRATO E DA
PROPRIEDADE
PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL IMPLÍCITO
MECANISMOS GERAIS DE DEFESA DOS DIREITOS DOS
ADQUIRENTES NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
a) Incorporador só pode comercializar frações ideais e
acessões após arquivamento do memorial de
incorporação no Ofício Imobiliário competente;
(informações do imóvel, condições jurídica e
patrimonial do incorporador, ônus fiscais e reais
incidentes sobre o terreno, projeto arquitetônico,
orçamento da obra e etc. –art. 32)
b) Sanções civis e penais contra incorporador, construtor e
corretor que promover incorporação (proposta, contratos,
prospectos ou comunicação ao público) mediante
informação falsa sobre a constituição do condomínio,
alienação de frações ideais do terreno ou sobre a
construção (Art. 65 – crime contra a economia popular), e,
negociar frações ideais sem prévio registro do memorial no
RI, omitir existência de ônus real sobre o terreno, não
outorgar contrato de aquisição aos adquirentes, deixar de
mencionar no contrato orçamento da obra e paralisar a
obra por mais de 30 dias ou retardar injustificadamente seu
andamento (Art. 66 – contravenções penais);
c)mesmo que o incorporador recuse a outorga do
contrato ao adquirente, é assegurado ao
adquirente o direito de registrar o contrato
preliminar ou qualquer documento que o
incorporador tenha outorgado, produzindo
direito real oponível a terceiros – (Art. 35, p.
4o.);
d) o incorporador é obrigado, semestralmente, a
informar aos adquirentes o estado da obra ( Art.
43, inciso I)
MECANISMOS DE PROTEÇÃO - DECRETAÇÃO DA
FALÊNCIA/INSOLVÊNCIA OU PARALISAÇÃO ANTES
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI N.10.931
Art. 43
III - em caso de falência do incorporador, pessoa
física ou jurídica, e não ser possível à maioria
prosseguir na construção das edificações, os
subscritores ou candidatos à aquisição de
unidades serão credores privilegiados pelas
quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais
deste;
Art. 43
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente
comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias,
ou retardar-lhes excessivamente o andamento,
poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo
de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à
cobrança
executiva
das
importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos
interessados prosseguir na obra.
DEFEITOS DO SISTEMA ANTERIOR AO PATRIMÔNIO
DE AFETAÇÃO
1) ausência de controle/fiscalização anterior a quebra ou
paralisação – inviabilidade financeira da retomada;
2) não retomada na falência - condição de credor
privilegiado, e, na paralisação – vazio legal;
3) dificuldades para retomada da obra na falência dependência do síndico/MP/Juiz e ausência de
regramento
do
Condomínio/Condôminos
(representação, capacidade, prazos, alienação do
estoque, repartição de despesas e quorum para
deliberações);
4) insuficiência de regulamentação para destituição do
incorporador, na hipótese de paralisação.
SISTEMA DE PROTEÇÃO NO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO – LEI N. 10.931
É a separação ou segregação de um conjunto de
bens ou direitos do patrimônio que ficam
vinculados a um determinado fim, seja por
mandamento legal ou por destinação do seu
titular.
Separados do patrimônio e afetados a um fim são
tratados como bens independentes do patrimônio
geral do indivíduo. Derroga dois princípios
relevantes: a) excepciona a regra geral de
garantia geral dos credores pelo patrimônio, e, b)
impede e limita a utilização do patrimônio pelo
seu titular.
ESPÉCIES E CONSTITIUÇÃO
1. ESPÉCIES -Incorporação afetada sem o R.E.T.
-Incorporação afetada com o R.E.T.
2. CONSTITUIÇÃO - sem o R.E.T.: Requerimento R.I.
- com o R.E.T.: Requerimento R.I. + antes
início de vendas (art. 4o., p. 1o.) Termo de
Opção junto a Receita Federal
INCORPORADOR
ATRIBUIÇÕES DO INCORPORADOR - art. 31- D
- Organização,Planejamento e Viabilização (inciso I)
- Administração e Preservação do P.A. (inciso II)
- Viabilização Financeira do Empreendimento,
conforme sistema adotado para a sua
comercialização (inciso IV)
- Movimentação da conta bancária (inciso IV)
•
INCORPORADOR
OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR - art. 31- D
-Movimentação bancária por conta bancária exclusiva do
P.A. (inciso V)
-Escrituração completa do P. A. (inciso VIII)
- Balancetes e Demonstrativos Trimestrais do P.A. e
entrega à CR ( inciso VI)
-Fiscalização contábil e de engenharia
INCORPORADOR
RESTRIÇÕES – 31-A
-Na oneração dos bens e direitos do P.A (p. 3o.)
-No reembolso do custo da aquisição do terreno
(p. 7o.)
-Na apropriação dos recursos excedentes as
obrigações do P.A (p. 8o., inciso I)
- Vinculação dos valores recebidos na venda das
frações ideais do terreno ao P.A com exceções (p.
8o., inciso II)
COMPRADOR
GARANTIAS
NA
RELAÇÃO
COM
INCORPORADOR – 31-A
-Vinculação da receita do P.A ao seu fim (p. 6o.)
-Oneração do terreno e suas acessões apenas para o
financiamento da edificação (p. 3o.)
- Vinculação do produto da securitização de créditos
ao P.A (p. 4o.)
COMPRADOR
GARANTIAS
FRENTE
AO
PASSIVOGERAL DO INCORPORADOR
INSOLVENTE OU AFASTADO
-PARCIAL, no caso do P.A sem o R.E.T.
•Obrigações próprias do P.A e dívidas
tributárias do Incorporador
-TOTAL, no caso do P.A. com R.E.T.
* Obrigações próprias do P.A
CONDIÇÃO ESSENCIAL PARA EFETIVIDADE DA
PROTEÇÃO PATRIMONIAL
FISCALIZAÇÃO EFICIENTE DURANTE A
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:
1) PERMITIRÁ A VIABILIDADE ECONÔMICA DA
RETOMADA
OU
LIQUIDAÇÃO
DO
EMPREENDIMENTO
(evitar
passivos
ocultos
fiscal/previdenciário e financiamento) *débitos c/
fornecedores e trabalhista;
2) FACULDADE (decisão) DOS ADQUIRENTES NA
RETOMADA OU LIQUIDAÇÃO (autonomia Poder
Judiciário –Síndico-MP);
3) NÃO INTEGRAR O UNIVERSO DE CREDORES DA
MASSA
FALIDA/VAZIO
LEGAL
DA
PARALISAÇÃO.
COMISSÃO DE
REPRESENTANTES/INSTITUIÇÃO
FINANCIADORA
PODERES / DEVERES – ART. 31-C
-nomeação de pessoa física ou jurídica para
fiscalizar e acompanhar o P.A
-Responsabilidade pela falta de zelo, dedicação e
sigilo informações comerciais, tributárias e outras
- Instituição deverá fornecer cópia do relatórios a
CR
PROCEDIMENTO NA OCORRÊNCIA DO SINISTRO – arts.
31-F e 9o. Da Lei N. 10.931
1) Assembléia Geral dos Condôminos para
deliberar pela continuidade ou liquidação;
2) Prazo AG – 60 dias da decretação da falência;
3) Convocação – CR, na falta, 1/6 dos titulares
das frações ideais, instituição financiadora, ou,
ainda, decisão do Juiz da falência;
4) Quorum –
4.1. maioria simples –ratificar ou eleger CR;
4.2. 1a. convocação –2/3 dos votos adquirentes e
2a. Convocação maioria absoluta -deliberação
RETOMADA DA OBRA
1) condôminos se sub-rogam nos direitos , obrigações e
encargos relativos a incorporação, inclusive ao contrato de
financiamento – 31-F, parágrafo 11;
2) excluídas obrigações diretas ou indiretas devidas pelo
Incorporador ao IR e CSL, e outras obrigações de outras
atividades não relacionadas com a incorporação afetada;
3) custo da conclusão – 31-F, parágrafo 12, inciso IV – todo
custeio da construção e averbação;
4) divisão do custo – 31-F, parágrafo 12 4.1.coeficiente de construção cada unidade, ou,
4.2.critério de rateio deliberado AG.
COMISSÃO DE REPRESENTANTES (art. 31-F, parágrafos 3o. e 14)
poderes/obrigações na forma da lei e AG
a) irretratável para firmar contratos, inclusive após a
conclusão das obras;
b) se liquidação, alienar terreno e acessões;
c) realizar leilão no prazo de 60 dias da deliberação de
continuidade ou liquidação do estoque;
d) pagar, prazo de 5 dias, da alienação do estoque as
obrigações trabalhistas, previdenciárias, tributárias do
patrimônio de afetação e ressarcir adiantamentos dos
condôminos;
COMISSÃO DE REPRESENTANTES
e) pagar obrigações trabalhistas, previdenciárias,
fiscais, reembolsar adquirentes, instituição financiadora
e proprietário do terreno e entregar à massa falida saldo
remanescente (prazo 5 dias do recebimento);
f) receber parcelas do preço, e,
g) prestar contas ao Condomínio/Condôminos.
ARTIGO 9o. – passivo tributários, previdenciário e trabalhista
PRAZO PARA LIQUIDAÇÃO – 01 ano da deliberação da
retomada ou concessão habite-se, fato que ocorrer primeiro
1) Perda da eficácia da deliberação se não ocorrer a
liquidação deste passivo:
-
prazo aleatório (?)
-
atos realizados (?)
-
controle do pagamento (?)