Índice de Preços Imobiliários para o
Brasil: Estudos para Discussão
Comentários de Adolfo Sachsida
Introdução
• Não tenho nada a dizer que já não tenha sido
dito antes....
• Mas dado que tenho que falar alguma coisa,
vamos lá.
Dificuldades 1
• Registros de cartório
– Informações falsas
• Seja para diminuir tributação, seja para maquiar evolução de
patrimônio
• Valor do imóvel pelo IPTU
– Subestimado
• A realidade política de cada cidade , bem como sua
capacidade de fiscalização, ditam o valor da subestimação
– A grande maioria das cidades quase não recolhe IPTU
Dificuldades 2
• Valor imóvel CEF
– A avaliação tende a ser similar com o preço informado por
quem pede financiamento
• Qualidade da avaliação ou comportamento estratégico?
• Volume enorme de novos contratos atrapalha a qualidade da
avaliação
– O que interessa a CEF é o colateral, se o comprador
financia parcela importante do imóvel a avaliação perde
parte do sentido
– Contratos de gaveta (minha casa, minha vida)
• O imóvel tem seu preço fixado num patamar baixo, e é oferecido a
apenas pessoas de baixa renda. Contudo, estas são usadas como
laranjas por investidores (dado que o preço da casa é superior ao
estabelecida pelo programa)
Sugestão
• Pegar informações diretamente de jornais e
sites da internet
• Desvantagem: são preços de pedida inicial
– nada garante que sejam os preços transacionados
• Vantagens:
– Relativamente fácil de coletar (baixo custo)
– Velocidade do processo de coleta
– Grande número de observações
Como combater a desvantagem?
• Pit = Pit* + ei
– Quero saber Pit, mas observo apenas Pit*
– Caso ei não varie no tempo (por exemplo, se ele for
um percentual constante do preço), e tirando a
primeira diferença, temos que
– DPi = DPi*
• Isto é, apesar de não sabermos o preço real do imóvel com a
característica i, podemos calcular a inflação dele sem
problemas
– Checagens na CEF e em cartórios poderiam confirmar
a invariância de ei no tempo.