ABUSIVIDADES NO DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
A compra de imóveis na planta tem se tornado cada vez mais comum
para muitos brasileiros, seja para morar ou para investir, vez que
possuem vantagens na forma de pagamento e preços mais acessíveis.
Entretanto, muitas vezes, durante o período em que o imóvel está em
construção, vários fatores, tais como: atraso na entrega do imóvel,
falta de orientação no momento da assinatura do contrato ou até
mesmo uma mudança repentina na situação financeira do promitente
comprador, podem resultar no desfazimento do negócio.
Assim, havendo a vontade de rescindir o contrato de promessa de
compra e venda, que possui caráter irretratável e irrevogável, é
necessária a formalização de um distrato, que implica na resilição do
contrato por mútuo acordo entre as partes, podendo até mesmo ser
motivada por iniciativa do credor. Em qualquer das situações, o
comprador terá sempre direito a restituição dos valores pagos, com as
deduções cabíveis em favor do promitente vendedor, referentes às
despesas administrativas, formalizando os instrumentos contratuais,
as despesas publicitárias e a corretagem de venda do bem, assim como
o aluguel mensal do imóvel, caso tenha ocorrido a ocupação do bem.
No entanto, tem ocorrido de as partes não alcançarem o consenso com
relação ao percentual a ser retido pela construtora do valor pago pelo
promitente comprador, obtendo o termo de distrato o caráter de
adesão, uma vez que não é permitido ao consumidor discutir suas
cláusulas e condições, o que tem aumentado significativamente as
demandas judiciais envolvendo o assunto.
Nesse contexto, o TJDFT tem entendido que é abusiva a cláusula que
determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações
pagas, pois caracteriza vantagem exagerada do incorporador.
Desta forma, o promissário comprador tem o direito de rescindir o
contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção
de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas
pela construtora, em percentual variável entre 10% a 25% do valor
pago, desde que justificadas as despesas, sendo legítimo ao
magistrado afastar o percentual estipulado pela empresa quando este
se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
Para ilustrar tal situação, cabe destacar que, em decorrência da
elevada quantidade de processos com discussões nesse sentido, o
TJ/SP sumulou os seguintes entendimentos:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Portanto, é possível afirmar que foi pacificado pela jurisprudência o
entendimento de que é abusiva e ilegal a cláusula do distrato
decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral
ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador,
sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o percentual
adequado a título de retenção, estabelecendo-se os percentuais
mínimo de 10% e máximo de 25%, observadas as circunstâncias de
cada caso, consoante o entendimento do STJ.
Helena Moreira Alves, advogada inscrita na OAB/DF nº 28.143.