LOCAÇÃO DE
COISAS
Disposições Gerais
É o contrato no qual uma das partes
(locador), mediante remuneração que a
outra se obriga a pagar (locatário),
compromete-se a fornecer-lhe, durante
certo lapso de tempo, o uso e gozo de um
bem infungível, a prestação de um serviço
economicamente apreciável ou a execução
de alguma obra determinada.
Espécies de locação
1 – locação de coisa (locatio conductio rerum) –
é aquela que trata do uso e gozo de um bem que
não seja fungível, sob pena de implicar um mútuo,
no qual o mutuário tem o dever de restituir ao
mutuante outro bem da mesma espécie,
quantidade e qualidade.
O locador transfere ao locatário apenas o uso e o
gozo de um direito, por meio da posse direta,
remanescendo como possuidor indireto e
auferindo uma remuneração em dinheiro (art. 565
CC).
2 – Locação de serviço (locatio conductio
operarum) – é a execução de certo serviço ou
trabalho lícito, material ou imaterial, não protegido
por leis trabalhistas, tendo em vista um fim certo ou
um efeito determinado, independentemente de
resultado, mediante retribuição (arts. 593 e 594 CC).
3 – Locação de obra (locatio conductio operis) ou
empreitada – é o contrato em que o empreiteiro se
obriga a realizar determinada obra, pessoalmente ou
por meio de terceiros, com uso de material próprio ou
não, mediante remuneração a ser paga pelo dono da
obra, seguindo suas instruções, porém sem qualquer
vínculo de subordinação (art. 610 CC).
Características
1 – Cessão temporária de uso e gozo
2 – Remuneração – proporcional ao tempo
contratado ou à obra realizada no caso da
empreitada.
3 – Contratualidade
bilateral;
oneroso;
comutativo;
consensual;
execução continuada;
intuitu personae ou impessoal;
Locação de Coisas
Art. 565 CC – é o contrato pelo qual uma das partes
(locador) se obriga a ceder a outra (locatário), por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível, mediante certa retribuição,
Requisitos:
1 – SUBJETIVOS: a capacidade específica é uma
condição de validade e eficácia do contrato sentido
de limitar o poder contratual. Hipóteses:
a) Os cônjuges tem liberdade de locar bem
próprio, e de bem comum, quando se tratar de
locação urbana por prazo superior a dez anos, exigirse autorização do outro (art. 3ª, Lei 8.245/91);
b) tutor e curador podem locar imóvel do incapaz sob
sua guarda, desde que prestem contas e preço seja
compatível com o bem (art. 1745, V CC);
c) qualquer dos pais poderá, no exercício do poder
familiar, locar imóvel do filho, que como usufrutuário ou
administrador;
d) a pessoa que não é proprietária do bem locado só
pode dar a coisa em locação se puder cedê-la ao locatário
para o uso e gozo;
O contrato de locação tornar-se inválido se apresentar vício
de consentimento. O consentimento deverá ser firme e
seguro, não necessitando, contudo, ser expresso.
Situações em que o locador não é proprietário do
bem, podendo celebrar contrato de locação:
a) Possuidor a título precário;
b) Usufrutuário;
c) pais podem locar bem dos filhos;
d) Tutor e curador;
e) administrador do condomínio – art. 1314 e
1323 CC;
f) locatário pode sublocar – art. 13 LL;
g) possuidor direto;
2 – Objetivos : recai quanto ao objeto do contrato de
locação (bem e remuneração)
Características do objeto locado:
2.1) Infungibilidade : só recai sobre bens infungíveis,
na medida em que a fungibilidade converte-se em mútuo.
Exceção – ad pompam vel ostentationem.
A locação de imóvel recai no todo ou em partes.
Na locação mercantil de prédios pretende o legislador a
proteção do ponto comercial, em benefício do inquilino
empresário, impedindo que o locador se aproveite da
necessidade do locatário em relação a clientela, através
da ação renovatória.
Requisitos da ação renovatória:
a) contrato de locação deverá ser estabelecido
por escrito e com prazo determinado;
b) contrato deve ter vigência mínima de cinco
anos;
c) locatário precisa explorar o mesmo ramo de
atividade econômica pelo prazo ininterrupto de três
anos;
O direito à ação renovatória deverá ser exercido
dentro do prazo decadencial de um ano até seis
meses da data do término do contrato a prorrogar.
2.2) Incosumibilidade – o uso natural do objeto locado não pode
gerar perecimento ou desgaste na substância da coisa;
2.3) Fruibilidade
2.4) Determinabilidade
2.5) Titularidade
2.6) Alienabilidade
Remuneração : é a renda que periodicamente o locatário paga ao
locador pelo uso do bem, devendo gozar de seriedade e certeza.
O legislador não autorizou que fossem utilizados
como indexador o salário mínimo, moeda estrangeira
ou as taxas de câmbio (art. 17, LL)
arts. 46, 47 e
16, LL
O preço poderá ser reajustado conforme a vontade
das partes ou após três anos de vigência do contrato,
por meio de revisão contratual – art. 19, LL. Caso o
contrato por prazo determinado contenha cláusula de
reajuste, pode executá-la – art. 18, LL.
A dívida de aluguel é quesível, podendo entretando,
ser convencional a portável.
3 – Formal : A locação é um contrato informal,
inclusive pelo caráter social do direito envolvido,
sendo que em algumas hipóteses formal:
a) cessão da locação, a sublocação e o
empréstimo do imóvel dependem do consentimento
prévio e escrito do locador (art. 13, da LL);
b) locação residencial estipulada por escrito e
por prazo superior a trinta meses autoriza a
resolução – art. 46, § 1º , da LL;
c) locação não residencial – ação renovatória –
art. 51, I , da LL;
Lapso temporal
A locação poderá ser convencionada por prazo
determinado ou não, porém não possa ser permanente,
tendo em vista sua natureza temporária.
Algumas regras envolvendo prazo:
a) toda locação urbana comprazo superior a dez
anos necessita de outorga uxória ou marital (art. 3º , da
LL);
b) locação residencial com prazo certo, igual ou
superior a trinta meses cessa automaticamente – art.
46 , da LL;
c)locação de prédio rústico, por prazo
indeterminado, vigora a presunção de que é por tempo
necessário para realizar uma colheita (art. 92, estatuto
da Terra);
Direitos e deveres do
locador
Direitos:
a) Receber pagamento integral do aluguel (art.
565 CC) – Ação de cobrança dos alugueres prescreve
em três anos da data do vencimento (art. 206, § 3º, I
CC);
b) Cobrar antecipadamente o aluguel –
temporada (3 meses) arts. 20, 42, 48 e 50. art. 43, III ,
da LL;
c) Exigir do locatário garantias: caução real em
bens móveis e imóveis, caução em dinheiro, garantia
fidejussória, seguro de fiança locatícia;
d) Mover ação de despejo (arts. 5º, 59 e 66 , da
LL)
Denúncia vazia – nas locações superiores a trinta meses
após o término do prazo e desde que exigida a desocupação
nos trinta dias subseqüentes pelo locador (art. 46 , da LL);
Denúncia cheia – nas locações inferiores a trinta meses nas
hipóteses taxativas dos incisos I a V, art. 47 , da LL;
Imóveis não residenciais – denúncia vazia – art. 51 , da LL
e) Retomada da coisa locada após o vencimento da
locação – art. 4º , da LL;
f) Autorizar o locatário, por escrito, a celebrar cessão da
locação, da sublocação e do empréstimo do prédio (art. 13 ,
da LL);
g) pedir revisão judicial do aluguel ou autorização deste
nas locações residenciais (art. 17 , da LL);
h) Ser comunicado de sub-rogação na locação – art. 12
, da LL;
Obrigações:
a) entregar ao locatário a coisa alugada – art. 566 CC;
b) manter o bem nas mesmas condições em que foi entregue,
salvo cláusula expressa em contrário;
c) garantir o uso pacífico da coisa locada durante o tempo do
contrato (art. 22, II , da LL, art. 568 CC);
d) responder pelos vícios ou defeitos do bem locado anteriores
à locação (arts. 568 CC, art. 22, IV , da LL);
e) pagar impostos, taxas e despesas imobiliárias – art. 22, VII e
VIII , da LL;
f) fornecer o recibo de aluguel ou encargo – art. 22, VI , da LL;
g) Indenizar as benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo
locador de boa-fé – arts. 35 e 36 , da LL, art. 1219 CC;
h) dar preferência ao locatário ou sublocatário na aquisição do
prédio – arts. 27 e 34 , da LL;
i) não exigir qualquer valor além de alugueres e encargos
privados – art. 43, I , da LL;
Direitos e deveres do
locatário
Direitos:
a) exigir do locador a entrega da coisa;
b) exigir do locador o recibo do aluguel;
c) exigir do locador a manutenção da coisa
locada pelo tempo estabelecido no contrato;
d) exigir do locador o inventário da coisa
locada (art. 22, V , da LL);
e) reter o imóvel locado no caso de ter
realizado benfeitorias necessárias e úteis (art.
571 CC);
f) exigir preempção no caso de o locador
alienar o imóvel locado (arts. 27 e 37 , da LL);
g) direito de purgar a mora (art. 62, II , da LL);
h) ser despejado somente nos casos previstos em lei
mediante denúncia vazia ou cheia;
i) ceder, emprestar ou sublocar o imóvel locado, com
prévia e expressa anuência do locador;
j) renovar a locação;
Obrigações:
a) Usar o bem para o destino da locação – art. 569, I CC)
b) cuidar d bem alugado como se fosse seu;
c) pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, ou
na falta, até o sexto dia do mês, art. 23, IV , da LL e art. 569 II
CC);
d) levar ao conhecimento do locador as turbações de
terceiros – art. 23, IV , da LL e art. 569, III CC;
e) restituir a coisa ao locador no mesmo estado em
que a recebeu – art. 23, III , da LL e 569, IV CC;
f) pagar os encargos e despesas referentes ao uso
regular da coisa – art. 23, VIII , da LL;
g) permitir a vistoria do imóvel pelo locador – art. 23,
IX , da LL;
h) fazer consertos no bem locado – art. 23 V , da LL;
i) cumprir integralmente a convenção do condomínio
e demais regras – art. 23, XX , da LL;
j) pagar despesa ordinárias do condomínio – art. 23,
XI , da LL;
l) permitir que o locador realize reparos urgentes –
art. 26 , da LL;
Cessão da locação
A cessão da locação consiste na transferência
dos direitos e obrigações do locatário para um
terceiro, desligando-se de sua posição primitiva e
vinculando o cessionário diretamente ao locador.
Para que a figura em questão ocorra é
imprescindível o consentimento expresso do
locador. Encerra-se uma locação e inicia-se
outra.
Sublocação
A sublocação só é admitida se não houver
qualquer cláusula proibitiva no contrato.
De acordo com o art. 14 LL, são aplicadas as
mesmas disposições relativas à própria locação.
Efeitos:
a) temos duas relações jurídicas distintas;
b) sublocatários têm os mesmos direitos
assegurados ao locatário;
c) o locatário continua responsável pela
conservação da coisa e pelo pagamento do
aluguel, já que não se faz substituir em sua
posição contratual;
d) sublocação pode ser total ou parcial,
abrangendo um bem no todo ou em parte;
e) sublocatário tem o direito de preferência
na aquisição do bem – art. 30 LL;
f) sublocatário responde subsidiariamente
ao locador pelos aluguéis devidos – art. 16 LL;
g) sublocatário é assitente do locatário na
ação de despejo contra este – art. 59, § 2º LL;
h) com a resolução ou rescisão da locação
extingue-se a sublocação;
Extinção do contrato de
locação
1 – Distrato: é o acordo entre o locador e o
locatário – art. 9º, I LL;
2 – Retomada do bem locado: denúncia
vazia ou cheia;
3 – Cláusula resolutiva expressa;
4 – Perecimento da coisa locada;
5 – Deterioração da coisa locada;
6 – Termo final do prazo contratual;
7 – Desapropriação do prédio locado – art.
5º LL;
8 – Morte do locatário – art. 11 LL;
9 – Vícios antecedentes do contrato – art.
45 LL;
10 – Resilição unilateral;
11 – Extinção de usufruto – art. 7º LL;
12 – Falência ou concordata de um dos
contratantes;