Análise das alterações da Lei do
Inquilinato-tratamento da locação sob
medida- “built to suit”
Ministrante:Luciane Lopes Silveira
A expressão Build-To-Suit (BTS) tem origem na
língua inglesa
 Build-To-Suit (BTS) - Construir para
Servir
To build = construir;
To built = construído;
To suit = servir, acomodar
 Built to suit =construído para servir
 Build-To-Suit (BTS) designa o sistema para
construção de imóveis com o conceito de ser
construído para servir.
Podemos entender também como um sistema
que gera um imóvel sob encomenda, que foge
à padronização comum do mercado, destinado
a um perfil de locatário que não se satisfaz em
se adaptar aos imóveis disponíveis no
mercado, pois necessita que os imóveis se
adaptem às suas exigências.
Built to suit=BTS
 Identifica contratos de locação a longo prazo
no qual o imóvel é construído para atender
os interesses do locatário, já prédeterminado, considerando seu ramo de
atividade e suas necessidades, o que
caracteriza a construção com várias
peculiaridades, enquanto o investidor/locador
adquire o terreno e ergue a construção de
acordo com as exigências do locatário, que o
recebe por cessão temporária de uso
mediante pagamentos mensais dos valores
pactuados.
Síntese
 usuário (locatário)
 empreendedor (locador)
 Desenvolvimento de um imóvel com
implantação de projeto específico como
investimento
 fluxo futuro de aluguéis = renda do
investidor

Fonte: www.cnf.org.br (Confederação Nacional das Instituições Financeiras).
Há dois pontos importantes que norteiam este
contrato:
1º) Prazo:
O prazo da maioria dos contratos de BTS varia de 7 a 15 anos, sendo
mais comum o prazo de 10 anos. No Brasil, é comum verificar-se o
prazo de 10 anos como referencial para a maioria dos negócios em
investimentos imobiliários. No entanto, cabe colocar que o prazo
recomendado para análise da qualidade de empreendimentos de base
imobiliária é de 20 anos.
O período contratual deve se adequar ao investimento realizado pelo
empreendedor e suas perspectivas de rentabilidade, pois uma possível
desocupação do imóvel antes do prazo contratual pode prejudicar a
qualidade do investimento.
Em relação a esse sistema construtivo existem multas e garantias
diferenciadas, sendo que as garantias contratuais que estão sendo
utilizadas recaem na fiança bancária, que visa cobrir pelo menos 80%
do contrato total.
Fonte: www.cnf.org.br (Confederação Nacional das Instituições Financeiras).
2º) Valor do aluguel
O valor do aluguel mensal está associado:
a) ao prazo determinado fixado no contrato
b) às especificidades do projeto para atender às necessidades do
locatário (quanto mais específico, maior a dificuldade de garantir
nova locação a outro locatário, razão pela qual o valor inicial
costuma ser maior).
c) à proporção do investimento, o que exige análises técnicas e
comerciais para garantir a vantagem do investidor com o negócio,
considerando o retorno do investimento, o nível de confiabilidade
da locatária( capacidade de adimplemento) e na rentabilidade
desejada na operação
d) considerar que no caso de quebra de contrato, o valor do aluguel
para outro usuário será o de mercado, já que se configurará em
uma contratação convencional
Vantagens para o locatário

viabilização de projetos de empreendimentos imobiliários que
atendam as rígidas normas estabelecidas pelos futuros
usuários da construção e os prazos curtos para execução.

evita a imobilização do capital da empresa que faz a locação
em imóveis com instalações projetadas sob medida para
atender necessidades funcionais

a empresa-locatária pode direcionar os recursos para
investimentos concentrados no seu próprio negócio

o imóvel deverá ser construído de modo a atender às
necessidades específicas, como: localização, área de terreno,
área construída do imóvel, arquitetura, layout, infra-estrutura
e aspectos específicos para utilização, adequando a edificação
às necessidades peculiares do negócio a ser instalado.
 benefícios tributários pela apuração de despesa gerada
pelo pagamento dos aluguéis. No âmbito fiscal, o
pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa
operacional, gerando uma redução da carga tributária.
 não há envolvimento direto do locatário na gestão da
construção ou reforma do imóvel

“desimobilização” (desfazer o imobilizado), através da
qual um proprietário vende o imóvel para um investidor,
alugando de volta para utilização por longo prazo.
Esta desimobilização de ativos libera capitais para
reinvestimentos no próprio negócio, o que alavanca o
desenvolvimento da empresa locatária.
Vantagens para o locador/investidor
 prazo longo do contrato calculado de
modo que o lucro obtido com o uso do
imóvel cubra os custos do empreendimento
 o valor dos aluguéis pagos pelo locatário
que solicitou o desenvolvimento do projeto
garantem maior retorno ao investidor do
que na locação convencional
 diversificação dos investimentos
 garantia de locação imediata , após a
conclusão das obras, o que afasta o risco
em assumir despesas com impostos e
taxas, além das despesas inerentes à
conservação.
 previsibilidade e segurança do fluxo
projetado em relação à renda gerada pelo
investimento, o que permite a securitização
deste contrato, através da distribuição de
títulos a investidores, que terão como lastro
o pagamento das parcelas contratadas.
Tratamento do contrato BTS antes
da alteração da Lei do Inquilinato
 Tratava-se de um contrato atípico cuja celebração é
autorizada pelo artigo 425 do Código Civil no âmbito da
autonomia privada dos particulares.
 nos contratos atípicos utiliza-se as regras gerais e
princípios gerais de direitos que sustentam os contratos
 Prevalência do pacta sunt servanda, qual seja, o
contrato faz lei entre as partes, logo, há de prevalecer o
negócio jurídico entre as partes quando estas atuarem
sob a égide da boa fé.
 Sérias divergências doutrinárias e jurisprudenciais
quanto à natureza do contrato
Lei 12.744 de 19/12/2012
 A fim de garantir tipicidade a este tipo de contrato foi
editada a Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012,
que alterou a Lei no 8.245, de 1991, e que veio dispor
sobre o negócio jurídico “built to suit”, segundo o
disposto no artigo 54-A:
 “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel
urbano na qual o locador procede à prévia aquisição,
construção ou substancial reforma, por si mesmo ou
por terceiros, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as
condições livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposições procedimentais previstas
nesta Lei”.
 A modificação legislativa em relação ao art.
54-A e seus parágrafos é indispensável
para a segurança jurídica desta modalidade
contratual uma vez que a renúncia ao
direito da revisional de aluguel enfrentava o
risco de ser considerada cláusula nula de
pleno direito em contratos de locação, nos
termos do artigo 45 da lei n. 8.245/91,
assim como cláusula para afastar a
proporcionalidade da multa pela entrega
antecipada do imóvel.
 A lei passou a regular o contrato built to
suit, estabelecendo, diferentemente dos
princípios protetivos ao locatário, maior
amplitude à autonomia da vontade.
 As cláusulas livremente pactuadas são
válidas e não padecerão de nulidade,
porque o pressuposto das locações
convencionais (vulnerabilidade do locatário)
não está presente nos contratos built to
suit.
 as disposições procedimentais previstas na
lei 8.245/91 são aplicáveis aos contratos
built to suit.
 Não serão válidas as cláusulas que afastem
algumas dessas normas procedimentais.
Por exemplo, a ação de despejo por falta de
pagamento deve respeitar o direito do
locatário de purgar a mora, não tendo valor
eventual disposição contratual que retire do
inquilino tal prerrogativa.
 § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito
de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de
vigência do contrato de locação.
 Há a possibilidade de se ajustar a renúncia ao direito
de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de
vigência do contrato.
 A regra é acertada porque o valor da locação não
corresponde necessariamente ao valor de mercado de
ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido
também o investimento feito (construção ou reforma)
para atender ao locatário.
 A cláusula garante a preservação do
equilíbrio econômico do contrato.
 A revisão, nos moldes ditados pela
Lei do Inquilinato (considerando como
parâmetro o valor de mercado)
acarretaria a falência do contrato e
prejuízo aos envolvidos direta e
indiretamente no negócio.
 Após o prazo determinado, o locatário passa a ter o
direito de pleitear a revisão do aluguel se estiverem
preenchidos os demais requisitos legais, pois o
montante investido pelo locador já foi recuperado,
porque estava diluído nos valores locatícios do
contrato durante a sua vigência por prazo
determinado.
 Daí a importância da equação preço do aluguel x
prazo determinado do contrato que é a engenharia
econômico-financeira traçada inicialmente que
garante a sorte desta modalidade contratual.
 Art. 4º. Durante o prazo estipulado
para duração do contrato, não poderá
o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2º
do art. 54-A, o locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente
estipulada.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício
pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos
valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

O dispositivo permite que o valor da multa pela extinção
antecipada do contato corresponda à totalidade dos
aluguéis vincendos. Garante-se, assim, que, finda a locação
antecipadamente, por iniciativa do locatário, o locador
possa reaver o valor que investiu no bem, inclusive porque
ele pode enfrentar dificuldades para encontrar outros
pretendentes para locar o mesmo bem, já que a compra,
construção e/ou reforma foi feita por encomenda do
locatário, de acordo com as peculiaridades exigidas por
este.
 “ A devolução do imóvel, em pleno curso do
contrato, tiraria do empreendedor–construtor o
maior atrativo do negócio, que é a certeza da
percepção dos aluguéis, pelo prazo necessário
ao retorno do capital investido”.
Sylvio Capanema de Souza. A Locação do Imóvel Urbano e seus Novos
Modelos. Revista da EMERJ, v. 13, nº 50, 2010
 A entrega antecipada é a resilição
unilateral, e está amparada no artigo
473, parágrafo único, do Código Civil
que respalda o conceito de locação
neste formato, cuja rescisão somente
poderá ser efetivada pelo usuário
antes do prazo quando transcorrido o
período equivalente à natureza e
vulto dos investimentos realizados.
Parágrafo 3º - vetado
 “§ 3o Desde que devidamente registrado o contrato de
locação no registro de títulos e documentos da situação
do imóvel, os valores relativos aos aluguéis a receber até
o termo final contratado serão livremente negociáveis
pelo locador com terceiros, na forma dos arts. 286 a 298
da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código
Civil), responsabilizando-se o locatário e eventuais
garantidores pelo respectivo adimplemento.”

Razões do veto
“Ao exigir que o contrato seja levado ao Registro de Títulos e
Documentos, o dispositivo cria ônus adicional, contrário à própria
finalidade do projeto. Ademais, a supressão do dispositivo não obstrui
a cessão de crédito nos termos da legislação vigente.”
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Superadas incertezas doutrinárias e
jurisprudenciais, embora escassas
diante deste modelo locatício que
ainda é novo no Brasil, o legislador
decidiu por submetê-lo ao regime da
Lei 8.245/91, ainda que respeitando
eventuais cláusulas atípicas
 Vislumbra-se na estrutura interna do
sistema BTS uma promessa de locação,
feita pelo terceiro interessado, que assim
evita imobilizar expressivo capital na
compra do terreno e na construção, além
da vantagem de poder se instalar em
imóvel adequado às suas necessidades
físicas, cujas especificações são por ele
formuladas.
 A contraprestação paga pelo locatário
não remunera somente a utilização
(cessão da posse e uso do bem), mas
também:
-aquisição do terreno pelo investidor;
-a construção por encomenda
-a captação de recursos no mercado

Ultrapassa os limites de mera relação locatícia, razão pela
qual o texto de lei o tipifica como um contrato de locação
mas, ao mesmo tempo afasta o regramento comum a este
microsistema legal, admitindo a liberalidade de contratar
em face da complexidade deste tipo de avença, que se
apresenta como uma rede contratual – “coligação de
contratos de forte dependência destinada a organizar uma
operação econômica unitária”*

Rede contratual BTS= Financiamento ou Securitização (em
alguns casos) + Empreitada + Locação.
* Luciano de Camargo Penteado”Redes contratuais e Contratos Coligados”, in Direito Contratual Temas Atuais. Ed.
Método.
Características do contrato
 disciplina legal mínima, enquadrado como modalidade
de locação não residencial,

admite o princípio da autonomia privada-liberdade de
contratar – pacta sunt servanda
 deve considerar os princípios da boa-fé e da função
social do contrato (arts 421 e 422 do CCB).
 o dirigismo contratual que apresenta-se com força na
Lei do Inquilinato, tem menor incidência neste tipo de
locação
 Preservação da manutenção do equilíbrio econômicofinanceiro
Valorização dos “Fundos Imobiliários, que se destinam ao
desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como a
construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, e de projetos
que viabilizem a sua locação, instituídos pela Lei 8.668/93,
regulamentada pela Instrução CVM 472/08.
Este sistema autoriza a emissão de Certificados de Recebíveis
Imobiliários-CRI’s, o que é da competência exclusiva das
companhias securitizadoras, dos quais podem servir de lastro
aluguéis de shoppings centers e aluguéis comerciais,
especialmente os decorrentes de operações estruturadas pelo
sistema built to suit.

Sylvio Capanema de Souza . A Locação do Imóvel Urbano e seus Novos Modelos Revista da
EMERJ, v. 13, nº 50, 2010
A companhia securitizadora de recebíveis,
mediante recebimento dos créditos
transferidos pelo locador, lhe antecipará o
valor do contrato e transformará os
créditos de aluguéis em lastro de
Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRI's) colocando-os no mercado,
distribuindo-os a investidores, na forma da
Lei n. 9.514/1997.
 Em geral, os investidores organizam-se em uma Sociedade de
Propósito Específico (SPE)- personalidade jurídica formada para
a execução de determinado empreendimento previamente
identificado e em prazo limitado. Ficam responsáveis pela
aquisição de terreno e implementação do empreendimento, o
que inclui aprovação do projeto, licenças e alvarás, construção e
viabilização de recursos e contratação de construção, em geral,
por empreitada global.
 A empresa contratante tem autonomia para fiscalizar a obra e
assegurar-se de que o projeto, com o qual tem um
comprometimento contratual, se desenvolva da forma
especificada. Por isso, é comum contratar uma gerenciadora
para acompanhar a obra.

Contratos Built To Suit - Um Estudo Da Natureza, Conceito E Aplicabilidade Dos Contratos De
Locação Atípicos No Direito Brasileiro. Rodrigo Ruete Gasparetto, Scortecci Editora
1ª edição - 2009
 - o contrato será desenvolvido por especialistas em
áreas variadas, como por exemplo, corretores do
mercado imobiliário, finanças, arquitetura, planejamento
de espaço, engenharia de avaliações, urbanismo,
engenharia civil, marketing, contabilidade, ...
 - é possível oferecer ao final do contrato a opção de
compra pelo valor de mercado na época, ou também
pode constar no contrato de locação a opção de compra
do imóvel ao final do período por valor pré-determinado,
corrigido monetariamente com base em determinados
índices.
 Os contratos firmados no período anterior à vigência
da Lei 12.744/12 eram tratados como se atípicos
fossem, de modo que os Tribunais – em sua maioria –
entendiam que a elas não se aplicava a Lei de
Locações de Imóveis Urbanos, mas o Código Civil,
prevalecendo o que havia sido estipulado pelos
contratantes.
 Agora, como há permissão para que valha sempre e
prevalentemente o acordado, os contratos anteriores
à Lei 12.744/12 continuarão sendo regulados da
mesma forma que outrora – o que implica dizer que a
eles não se aplicam as restrições impostas pela Lei
8.245/91.
 No sistema BTS os contratantes
estabelecem suas obrigações antes mesmo
do início da construção.
 Se houver algum fato que altere as
condições pactuadas, ocasionando uma
onerosidade excessiva para uma das
partes, deverá ser aplicada a cláusula rebus
sic stantibus (teoria da imprevisão),
possibilitando revisão contratual, trazendo
novamente para a relação jurídica o
equilíbrio pretendido.
Para o êxito do modelo BTS é
indispensável:
a) que o tempo de duração do contrato seja
suficientemente longo para que o locador recupere o
que investiu e realize sua remuneração ( análise da
rentabilidade) ;
b) que o valor do aluguel considere a complexa equação
que garanta uma remuneração global pelo
empreendedor observado um período para amortizar
o investimento do locador, e não possa ser reduzido
no prazo determinado;
c) que seja vedada a denúncia antecipada do contrato,
por iniciativa do locatário, salvo pagando adequada
multa compensatória.
 O contrato de built-to-suit só se mostra
viável se todas as figuras que direta ou
indiretamente influenciaram em sua
consolidação estiverem seguras de que a
retribuição mensal, que remunera o capital
investido, não sofrerá redução e muito
menos solução de continuidade, caso
contrário, o investidor realizaria outros
negócios, e a sociedade locatária teria que
suportar o investimento nos seus próprios
imóveis.
Para concluir, vale lembrar de Sam Walton,
o fundador da Wal-Mart – grande usuária
de imóveis “built-to-suit” e a ela locados
por terceiros -, que disse:
“Estou no negócio de vendas a varejo, não
no negócio de imóveis. Se tiver que
construir uma loja eu o farei. Mas, em
seguida, a venderei”.
Fonte: Ivan Tauil – Jornal Valor Econômico, ed. 11.04.2008
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