LEI N. 12.112 - APERFEIÇOAMENTO
DA LEI DO INQUILINATO
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João Paulo Leal
Porto Alegre, 23 de fevereiro de 2.010
I - INTRODUÇÃO
- Evolução Legislativa:
- CCB 1916 – Parte Especial Contratos
(*esbulho);
- 1ª. Lei Especial – Lei N. 4.403, 22/01/21 –
prorrogação automática;
- Lei N. 4.624, 28/12/22, inquilino provar que o
locador não precisava do imóvel;
- Lei 6.649/79 (emendada pela Lei N. 6.698/79)
– proibiu a denúncia vazia;
- Lei N. 8.245, 18/10/91, retomada do imóvel
residencial em contrato com 30 meses (ou 60
meses) e recepcionou regras básicas do
Dec.24.150/34 (proteção ponto comercial).
INTRODUÇÃO
- Alteração da Lei N. 8.245, 18/10/91 –
Projeto do Deputado José Carlos Araújo;
- Lei N. 12.112, 09/12/09, publicada em
10/12/09 e vigência em 24/01/10;
- Necessidade de aperfeiçoamento – (i)
novo CCB, (ii) mudanças CPC, e, (iii)
jurisprudência acumulada;
- Mudanças substantivas – (i) repercussão
social e (ii) econômica;
II - ALTERAÇÕES
MATERIAIS/CONTRATUAIS
II.1.) Devolução do imóvel pelo
Locatário antes do prazo contratual
• Art.4º. Pagamento da multa pactuada
proporcional ao período que falta ou ...;
• Art. 924 CCB/16 e 413 CCB/03;
• Favorecimento legal do locatário - redução
imperativa – norma cogente art. 45 Lei N.
8.245/91;
• Limite pena – 412 CCB – limite do contrato
(prática 03 meses);
• Art. 421 CCB – função social da cláusula.
II.2. Sub-rogação do contrato no caso de
separação de fato-judicial, divórcio ou
dissolução união estável
Art. 12 – Substituição do locatário independente da
vontade
do
locador
na
locação
residencial;
- mantida comunicação locador e acrescida fiador;
- exoneração não mais automática – fiador comunica
no prazo 30 dias e responde por 120 dias;
extensão
ao
Art.
11;
Pena – não indicado novo fiador ou outra
garantia – infração contratual (art. 40, §
único).
* veto Art. 13–transferência controle acionário-cessão
II.3. Extensão das garantias até a entrega das
chaves – prorrogação legal do contrato por
prazo indeterminado
Art. 39 – “... ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado, por força desta lei.” - Indeterminado - > 30 dias do final sem
manifestação locador ou entrega.
Inciso X, Art. 40 – fiador exonerar-se e locatário
apresentar nova garantia (art. 37);
Posição do STJ (Súmula 214 – Art. 819 CCB)
II.3. continuação
-Exoneração:
- cláusula expressa garantia até chaves (STJ
inaplicabilidade da Súmula 214);
- sem cláusula de renúncia (Art. 835 CCB).
* controvérsia renúncia e cogência X, art. 40.
- Novo fiador – Art. 825 CCB (idoneidade,
domicílio e bens)
III – ALTERAÇÕES PROCESSUAIS
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III. 1. LIMINARES – NOVAS HIPÓTESES
Art. 59 – 15 dias desocupação, sem audiência e
mediante caução equivalente 03 meses de aluguel.
05 hipóteses anteriores ( (i) acordo art. 9º., I, (ii) prova escrita
rescisão contrato de trabalho – art. 47, II, (iii) término locação
temporada, (iv) morte locatário sem substituto, e, (v)
sublocatário, extinta a locação.
VI – reparações urgentes Poder Público (IV, 9º.)
VII – Art. 40, § único;
VIII – término locação não residencial;
IX – falta de pgto. aluguéis e acessórios, sem
garantia (elisão).
III.2. Procedimentos na ação de despejo por
falta de pgto. ou acessórios
Art. 62 – detalhou aluguel provisório ou acessórios
I – cumulação de ações;
II – evitar rescisão (+ fiador) 15 dias citação pgto.
débito atualizado (sem cálculos);
III – efetuada purga e remanescendo diferença,
intimação para pgto. em 10 dias – locatário ou
procurador;
IV – não pgto. integral prossegue pedido;
§ único – não emenda mora caso utilizada 24 meses
anteriores a propositura da ação.
III.3. – PRAZO SENTENÇA DESPEJO E
UNIFORMIZAÇÃO HIPÓTESES ART. 9º.
Art. 63 – antes fixava, agora determina expedição
mandado desocupação voluntária 30 dias.
- 15 dias - citação e sentença + 4 meses ou art.
9º. e § 2º. do art. 46.
(antes somente incisos II e III)
III.4. – DISPENSA PRESTAÇÃO CAUÇÃO
EXECUÇÃO PROVISÓRIA DESPEJO POR
FALTA DE PGTO.
Art. 64 – todas as hipóteses do Art. 9º. sem caução e
reduziu 6 a 12 meses o valor.
Art. 58, inciso V – efeito apelação;
Depósito caução para prestação caução;
** aluguéis vencidos e próprio imóvel.
III.4. – ALTERAÇÕES PROCEDIMENTO
AÇÃO REVISIONAL
Art. 68 – (i) procedimento sumário, (ii)
conciliação e (iii) fixação aluguel provisório +
perícia.
Ação Locador – até 80% do pedido;
Ação Locatário – não inferior 80% do aluguel
vigente.
V – pedido revisão interrompe prazo para recurso
da decisão aluguel provisório
III.5. – AÇÃO RENOVATÓRIA
Art. 71 – idoneidade do fiador mesmo sendo o mesmo
do contrato renovado.
III. 6. – ALTERAÇÃO PRAZO
DESOCUPAÇÃO CASO IMPROCEDENTE
A AÇÃO RENOVATÓRIA
Art. 74 – antes fixava 6 meses do trânsito em
julgado e na atual determina expedição de
mandado para desocupação em 30 dias,
condicionado a pedido expresso na contestação.
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