Equipe:
Anna Carolina Kliner Oliveira
Camila Martins
Daiane Matias de Jesus
Eveline Gazola Ortiz
Helber Takao Miyata
Vanessa S. Costa Santos
032192
070322
070382
070632
040732
065312
Incorporação Imobiliária
Construção de edificações com diversas unidades
autônomas.
Incorporador
Não é necessariamente o construtor, ele é quem
promove a construção.
Memorial de Incorporação
É o conjunto de documentos (15 documentos) e deve
estar registrado no cartório de imóveis.
Financiamento do Empreendimento
Imobiliário
• Investimento direto;
• Empréstimos bancários.
Alienar: tornar alheio; transferir bens ou direitos do
patrimônio de uma pessoa para outra. Transferir para domínio
alheio (por venda, troca, doação, etc).
Averbação: ato ou efeito de averbar; averbamento,
registro; anotação à margem de um título ou registro de
alguma coisa inerente a ele.
Irrevogável: que não pode ser revogado, desfeito;
incontrastável.
Mora: demora, detença. Atraso no pagamento de um
título de crédito. Prorrogação de prazo de pagamento.
Ressalvar: declarar válido por meio de ressalva. Livrar
de responsabilidade. Garantir. Tomar ressalva. Prevenir
futuras responsabilidades. Acautelar-se, pôr-se a salvo.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
• O incorporador somente poderá negociar sobre as
unidades autônomas após ter arquivado os
documentos no Registro de Imóveis.
•
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a
prazo e preços certos ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
- Informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
- Responder civilmente pela execução da incorporação;
- Em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, os
subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas
quantias que houverem pagado ao incorporador, respondendo subsidiariamente os
bens pessoais deste;
- É proibido ao incorporador alterar o projeto, salvo com autorização
unanime dos interessados ou exigência legal;
- Não poderá modificar as condições de pagamento, nem reajustar o preço
das unidades, mesmo no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Comissão de Representantes:
- Composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para representá-los perante o construtor ou ao incorporador;
- Comprovada com ata da assembléia, devidamente inscrita no
Registro de Títulos e Documentos;
- A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e
revogar qualquer de suas decisões.
Despesas:
Deverá constar no contrato de construção a quem caberão
despesas com serviços públicos, despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
•
Esta poderá ser a preço fixo, ou a preço
reajustável por índices previamente determinados.
•
Em toda publicidade ou propaganda escrita em
que conste preço, serão discriminados explicitamente o
preço da fração ideal do terreno e o preço da
construção,
com
indicação
expressa
da
reajustabilidade.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
•
Será de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra.
•
Em caso de aumento de prestações deverá ser
comunicado aos contratantes com antecedência mínima
de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os
depósitos.
•
Em toda publicidade ou propaganda escrita serão
discriminados explicitamente preço da fração ideal de
terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da
construção com a indicação do mês a que se refere o dito
orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
•
O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela
só com seu trabalho ou com ele e os materiais.
•
O empreiteiro responderá, durante o prazo irredutível
de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo.
- Decairá o direito em cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito.
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
•
O proprietário da obra não pode introduzir
modificações no projeto por ele aprovado.
•
Poderá o empreiteiro suspender a obra:
I - por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
II - quando, no decorrer dos serviços, se
manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução,
resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras
semelhantes.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
•
A falta de pagamento de 3 prestações
do preço da construção:
- Rescisão do contrato;
- Público leilão;
- Multas e juros de mora em caso de atraso no
depósito de contribuições;
- O membro da Comissão de Representantes
que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito
à perda automática do mandato.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
•
Os órgãos que divulgarem publicamente sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e
62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância
correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante.
•
São contravenções relativas à economia popular:
- Negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem
previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
- Paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou
retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal
vigente no País.
lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
•
É crime contra a economia popular promover
incorporação,
fazendo,
em
proposta,
contratos,
prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa sobre a construção do
condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou
sobre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de
cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal
vigente no País
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
Secção I : Do Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o
direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao
sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de
propriedade vizinha.
Art. 1.280. O proprietário ou o
possuidor tem direito a exigir do dono do
prédio vizinho a demolição, ou a reparação
deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente.
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
Secção II : Das Árvores Limítrofes
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória,
presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem
a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade
particular.
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
Secção III : Da Passagem Forçada
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via
pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização
cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.
Secção IV : Da Passagem de Cabos e Tubulações
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda,
também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é
obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade
pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo
for impossível ou excessivamente onerosa.
lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002
Secção VII : Do Direito de Construir
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado,
terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar
edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições
estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções
feitas, respondendo por perdas e danos.
De acordo com a Lei Federal n° 4.591/64
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
De acordo com a Lei Federal n° 4.591/64
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária
da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.335
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais
possuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas
participar, estando quite.
Art. 1.336
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
Art. 1.336
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no
ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembléia geral, por dois terços no mínimo dos
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337
O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurem.
Parágrafo único: O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado
comportamento
anti-social,
gerar
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia.
Art. 1.338
Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.340
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serve.
Art. 1.341
A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluntárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Art. 1.342
A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às
já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a
utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos
dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas
partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.347
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348
Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa
dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembléia;
Art. 1.348
Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
O que é a Câmara de Mediação Secovi-SP?
A Câmara de Mediação Secovi-SP é um espaço para a resolução de
impasses, divergências e conflitos por meio do diálogo. A mediação faz
com que seus participantes encarem seus impasses de forma madura e
consciente, co-responsabilizando-se pela busca de uma solução.
As partes envolvidas contratam o mediador por intermédio da Câmara
de Mediação e, a partir daí, são agendados os encontros.
O mediador
A principal função do mediador é colaborar para que os envolvidos
cheguem por si só na solução das questões a serem resolvidas.
O mediador é totalmente imparcial. Ele não interfere e nem decide
pelos envolvidos.
A ele cabe apenas criar um espaço de conversação que favoreça a
construção da confiança e a transformação da adversidade em
cooperação.
Conviva bem com os seus vizinhos:
Regra básica: na compra ou locação de um imóvel dentro de
condomínios verticais ou horizontais, informe-se antes sobre as normas
de convivência:
Avisos
Toda decisão que irá envolver o coletivo deve ser
antes debatida em assembléia entre os
proprietários (inquilinos podem participar quando
tiverem aval do proprietário para
representá-lo). Após tomada qualquer decisão, o
síndico ou zelador deverá repassar um
comunicado a todos. Um mural fixado no andar
térreo é uma boa saída para os avisos. Uma dica:
é deselegante usar elevador para deixar recados,
pois visitantes não precisam saber sobre as
normas internas do condomínio.
Fumantes
Quando não houver restrição explicita
em relação ao hábito de fumar nas
dependências comuns do condomínio
ou edifício, prevalece o bom senso de
não se consumir cigarros nos
corredores, no saguão ou elevador. Se
for permitido fumar nessas áreas, é
recomendável que as bitucas sejam
jogadas em cinzeiros, jamais em vasos
ou jardins. No interior do apartamento,
na sacada, área de serviço ou no
quintal da casa, o consumo de cigarro
é um direito do morador.
Lixo
O condomínio deve informar sobre a prática de
separação ou não do lixo e dispor de recipientes
específicos para colocar plástico, vidro e
materiais orgânicos.
Varais
Evite pendurar roupas nas sacadas. Em
alguns prédios, a prática é proibida.
Mudança
Cheque com antecedência se há horários e dias
pré-determinados para mudar e se o
condomínio cobra taxa extra pelo uso do
elevador de serviço.
Porteiros
Crianças
Não é de bom tom ficar de fofoca sobre outros
moradores na portaria. Verifique se o condomínio
permite que os funcionários (porteiro, faxineiros e
zelador) prestem pequenos favores aos moradores
como troca de chuveiro, lâmpadas ou carregar
compras. Isso deve ser evitado para que eles não
saiam de suas funções, sendo mantida a
permanência na portaria, contudo, a segurança do
prédio ou condomínio.
Elas devem brincar no playground ou área
destinada a recreação. Evite que a garotada
ande de bicicleta, patins e patinetes na
garagem, pois um descuido poderá danificar o
veículo de um morador.
Cães e gatos
Som
Procure saber se o condomínio aceita moradores
com animais de estimação e como você deverá
circular com ele pelas pendências. Geralmente o
dono deve carregar no colo o seu cão, gato ou
papagaio até a saída da portaria, assim impede
que o animal ataque outras pessoas ou faça suas
necessidades em áreas de uso comum. Se o
cachorro fizer xixi em local indevido, o dono
deverá providenciar a limpeza e nunca encarregar
o serviço a um funcionário do condomínio.
Cabe respeito a “Lei do Silêncio” que restringe
ouvir música alta entre 22h e 7h. Em condomínios
onde há salões de festas, na maioria das vezes, o
horário é estendido até meia-noite. Em todo caso,
o melhor é baixar o volume do som para não
incomodar a vizinhança.
Correspondências, jornais e revistas
Se o prédio não tiver caixa individual por moradia,
é melhor que o porteiro entregue as
correspondências e outros periódicos aos
moradores. Para assegurar que a entrega foi feita,
vale registrar tudo em um livro ata da portaria.
Garagem
Em locais onde o uso de garagens é rotativo cabe
a identificação dos veículos com algum tipo de
selo fornecido pelo condomínio. A regra também
vale para condomínios com entradas separadas
para moradores e visitantes, isso ajudará no
trabalho da portaria. A locação ou empréstimo de
vagas são aceitas quando as garagens são fixas e
numeradas.
-
Lei n° 4.491, de 16 de Dezembro de 1964.
-
Lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
-
Incorporação e Administração de Condomínios:
www.casaemcasa.com.br. Acesso em 26/05/2010.
FIM