Manual de orientação
do
“Síndico”
ELABORADO POR : Franz Schubert de Moraes
SUMÁRIO
1- Telefones Úteis ................................................................................................................................. 03
2- Relação de Proprietários e Inquilinos ............................................................................................... 05
3- Cronograma de tarefas......................................................................... ............................................ 09
4- Faxineiro............................................................................................................................................ 10
5- Porteiros............................................................................................................................................ 11
6- Extinto de Incêndio e Gás.................................................................................................................
12
7- Água.................................................................................................................................................. 13
8- Limpeza caixa d’água e Caixa de Gordura.......................................................................................
14
9- Ordem Pagamento............................................................................................................................ 14
10- Orçamentos e recibos ....................................................................................................................... 15
11- Garagem............................................................................................................................................ 15
12- Reunião de Condomínio.................................................................................................................... 16
13- Ordem de Rodízio Síndico................................................................................................................. 17
14- Comissão Administrativa................................................................................................................... 17
15- Contas Bancárias..............................................................................................................................
18
16- Seguro da Edificação......................................................................................................................... 19
17- Regulamento Interno......................................................................................................................... 20
18- O Condomínio e suas Leis................................................................................................................. 32
19- Informações Auxiliares Úteis.............................................................................................................
33
20- Anexos – Lei 4591/64 <Lei dos condomínios>................................................................................
46
2
TELEFONES ÚTEIS
 MULTISERVICE ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA – Administradora do Condomínio
Plantão 24 horas: 9955.2860 escritório: 32261.2860 – Fax 3261.6515 –
 COPASA – DISTRITO SUL
3344-5556 (125/160)
 CEMIG
800.310.196
(Central de Atendimento) 24 horas/dia
 POLÍCIA
190
 MINASGÁS
0800.313022
 CENTRAL DE MONITORAMENTO ZONA SUL <Portão Interfone>
3374.2257
 BOMBEIRO:
Newton Hidráulica (indicada pela administradora) 3223.9982
 CESTA BÁSICA
Impacto – Consulte à Administradora
 DEDETIZADORA:
Luck Dedetizadora Ltda – 3463-0748
 ELETRICISTA :
Antônio Eustáquio - 3373.6430 / 9627.1716
 CONSERTO PORTÕES ELETRÔNICO DAS GARAGENS:
Ver página serviços de manutenção (contrato de manutenção)
 PINTOR:
Almir – 3223-7601 – favor
3
 LIMPEZA CAIXA D’AGUA
O REI DAS CAIXAS DÁGUA – Sérgio – 9133.7369 / 3371.0028 / 3332.7369
 SERRALHEIRO:
Vicente – 3463-7614 / Antônio (ligar na Multiservice )
 RECARGA EXTINTORES INDÊNDIO:
EMBRAEX - 3334-8160
EXTINBEL – 3333-5793
EXTINTORES J. C. LTDA – 3468-0131
PREVENÇÃO – 3444-1892
CARDOZO – 3333-9924
 MATERIAL E PINTURA MAIS BARATO
ABATISTA – Rua tupis, 882 ( 3212-6966)
COLORTINTA – Av. Brasil, 718 -3224 -9799 / 3226-6210
REI DAS TINTAS – Av. Olegário Macile, 106 - 3201 -2311
CASA & TINTA – Rua Aimorés, 357 - 3226-3558
 SEGURO
Consultar à Administradora – 3261-2860
 MATERIAL DE LIMPEZA
IRMÃOS GROSSO LTDA (Magia da Limpeza) – 3221.7034
 OUTROS SERVIÇOS VER PÁGINAS AMARELAS
4
RELAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES
Condomínio do edifício
Rua x, – Bairro - Cep:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
5
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
APTO
Proprietário:
CPF:
Endereço :
Telefone:
Morador:
6
CRONOGRAMA E TAREFAS
1- JANEIRO
1.12- FEVEREIRO
2.13- MARÇO
3.14- ABRIL
4.15- MAIO
5.16- JUNHO
6.17- JULHO
7.18- AGOSTO
8.19- SETEMBRO
9.110- OUTUBRO
10.111- NOVEMBRO
11.112- DEZEMBRO
12.1-
7
FAXINEIRA
HORÁRIO:
De 7:00 às 17:00 horas, de segunda a sexta, aos sábados de 7:30 às 13:00 horas.
VÍNCULO EMPREGATÍCIO:
É empregado do condomínio
Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora.
ADMISSÃO E DISPENSA:
A cargo da Administradora, bem como as repreensões mais graves.
UNIFORME:
Sim
TAREFAS:
Coleta diária do lixo e limpeza de todas as dependências comuns do prédio.
Com tarefas a serem inseridas neste manual.
CHAVES:
Receber e devolver diariamente uma penca de chaves, o que vale como controle do ponto.
FALTA AO TRABALHO:
Solicitar à Administração quando a falta for programada lembrando que o condomínio pagará uma
plantonista para cobertura de falta. Ver telefone em telefones úteis.
MATERIAL DE LIMPEZA
-
Solicitar à administradora ou receber lista da faxineira e realizar as compras.
-
Material pode ser guardado no armário disponível no nível 2 da garagem ou ter a guarda
liberando aos poucos para controle.
-
Recomenda-se um caderno, onde é anotado o material fornecido à faxineira com assinatura da
mesma.
8
PORTEIROS
HORÁRIO:
Das 07:00 às 19:00 horas e 19:00 às 07:00, de segunda a Segunda, no plantão 12/36, ou seja, dia
sim/não;
VÍNCULO EMPREGATÍCIO:
CLT e convenção do sindicato da classe
Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora.
ADMISSÃO SUPERVISÃO E DISPENSA:
A cargo do síndico ou da administradora
UNIFORME:
Sim
TAREFAS:
Além dos cuidados com a portaria, observar os condôminos nas manobras de entrada e saída das
garagens, separar correspondências, zelar pela limpeza da guarita e da sua aparência pessoal,
simpatia e presteza aos condôminos de um modo geral.
CHAVES:
Disponível chaves da guarita, casa de máquinas, banheiro de serviço e outras das áreas comuns.
FALTA AO TRABALHO:
Solicitar a administradora com prazo de no mínimo de 24 hs, para cobertura da falta. Ver telefones
úteis número para contato.
9
EXTINTORES DE INCÊNDIO
1- QUANTIDADE INSTALADA:
2- TIPO:
Espuma
Pó químico seco
Água pressurizada
Outros
3- PROCEDIMENTO PARA RECARGA:
Colher mínimo de três orçamentos há firmas que não trabalham a domicílio.
4- PROFISSIONAIS DA ÁREA:
Ver páginas telefones úteis ou as páginas amarelas
10
GÁS
1- MEDIÇÃO
Mensalmente, entre os dias 15 a 20, o porteiro ou zelador ou síndico fazem a leitura do
consumo de cada apartamento, para remessa a administradora para cobrança.
2- QUANDO ACABAR O GÁS
Fecham-se as válvulas individuais (um a um) dos botijões vazios (cilindros). Fecha-se a chave
central, do conjunto de cilindros cheios (para que o gás não escoe para os vazios). Abre-se a
chave central do conjunto de cilindros cheios (ESTA CHAVE DEVERÁ FICAR NA
HORIZONTAL). Abre-se, em princípio, apenas um pouco a válvula individual de cada um dos
cilindros cheios (para evitar que o gás irrompa com violência pelos condutos). Após um
momento (20 segundos), abrem-se totalmente as válvulas individuais dos cilindros cheios.
3- COMO ENCOMENDAR GÁS
Após a operação de ligação dos cilindros cheios, comunicar a administradora a necessidade de
substituição do conjunto vazio. A administrador encomenda a remessa junto a MINASGAS dos
cilindros cheios. (sem taxa extra de entrega e com faturamento). Os cilindros retirados serão
pesados posteriormente pela distribuidora e o peso das sobras serão creditadas em conta
correntes e quando completada o peso de um cilindro, este não será cobrado, na próxima
entrega.
4- CUIDADO COM A SEGURANÇA
Em caso de vazamento do gás, solicitar à administradora que providencie a vistoria por técnico
competente.
5- SOBRE O COMPARTIMENTO DO GÁS
O recinto onde ficam os cilindros não deve ser usado para guarda de aparelhos ou objetos
alheios ao sistema, por questão de segurança, asseio e estética.
11
ÁGUA
1- CONSUMO DE ÁGUA
Periodicamente, comparar o consumo com o de outras residências, para detectar e corrigir
possíveis irregularidades.
2- QUANDO ACABAR A ÁGUA
Verificar se a caixa d´água inferior está com água. Se estiver, ver a seguir como ligar a bomba.
Verificar, na garagem do apto. 303, se o registro foi deixado fechado. Abri-lo, se for o caso.
Se a caixa inferior estiver vazia, contratar caminhão d´água, (a administradora pode ajudar
nisto, a qualquer hora).
Informar aos demais condôminos sobre a situação.
3- COMO LIGAR A BOMBA
A bomba só deve ser ligada se o nível de água da caixa inferior estiver acima do cano de
saída.
Fechar o registro de água na garagem do apto 303.
Na garagem contígua à portaria, ligar o interruptor da bomba. Se não funcionar, ligar um
segundo interruptor, que está junto, à bomba, em seu compartimento próprio.
Manter a bomba ligada por períodos de uma hora, com descanso de 30 minutos, para
esfriamento.
Observar sempre se o nível da caixa inferior não atingiu o cano de saída. Após o
funcionamento da bomba, abrir de novo o registro de água na garagem do apto 303.
12
LIMPEZA DA CAIXA D´ÁGUA E CAIXA DE GORDURA
CAIXA D´ÁGUA
Existem no prédio duas caixas d´água de uso geral: uma de reserva (nível do chão) e outra
superior.
Se faltar água, ver item ÁGUA.
LIMPEZA:
Contratar pessoa entendida. A administrador pode ajudar.
13
PAGAMENTOS MENSAIS
1- Seu objetivo é tornar transparente a gestão do dinheiro do condomínio.
2- Sua emissão é de competência exclusiva do síndico.
3- Após rubricá-la, o síndico a passa ao conselho fiscal (se necessário), acompanhada do
comprovante da despesa (orçamento, recibo, nota fiscal, conta de luz ou água, etc.)
4- O conselho fiscal apõe sua rubrica na mesma, antes de encaminha-la à administradora, para
os devidos acertos.
5- Ao iniciar sua gestão, o síndico recebe uma cópia do modelo, que deverá ser reproduzido de
acordo com a necessidade.
14
ORÇAMENTOS E RECIBOS
1- Providenciar sempre três ou mais orçamentos para os serviços (sobretudo os de maior monta).
2- As diferenças de preço costumam ser grandes.
3- Orçamentos e recibos dão transparência à gestão do dinheiro do condomínio.
4- Gastos que impliquem recolhimento de contribuições extras deverão ser aprovados
previamente em assembléia.
5- Orçamentos e recibos devem ser sempre feitos em nome do condomínio.
15
GARAGEM
Conforme convenção e escrituras lavradas nos cartórios de registros de imóveis, fica definido o uso das garagens
D I S T R I B U I Ç Ã O
NÍVEL1
NÍVEL 2
NÍVEL 3
NÍVEL 4
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REUNIÃO DE CONDOMÍNIO
ELABORAÇÃO DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO
Encomendar à Administradora, informado à mesma os dados necessários (local, dia, hora, pauta,
etc.)
DISTRIBUIÇÃO DO EDITAL
Oito ou dez dias de antecedência. Seria recomendável que se expedisse, no dia da reunião, um
lembrete (ou se afixasse esse lembrete num quadro de avisos, deste que este exista).
TIPO DE REUNIÃO
Assembléia Geral Ordinária
-
obrigatória
-
eleição do síndico e sub-síndico
Assembléia Geral extraordinária
-
eventual
-
qualquer assunto
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ORDEM NO RODÍZIO DE SÍNDICO
É definido em assembléia.
ORDEM
1º
2º
3º
4º
5º
6º
7º
APTO/SALA
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COMISSÃO ADMINISTRATIVA
ORIGEM
OBJETIVOS
Funciona como uma espécie de Conselho Fiscal, uma auditoria interna permanente, sua auditoria
não se impõe à do síndico, já que, legalmente, este é o real responsável por tudo.
Sua existência, porém, pode significar uma importante colaboração ao síndico, além de contribuir
para a transparência nas ações do mesmo, sobre tudo no que respeita à gestão do dinheiro.
Eventuais problemas de entendimento entre o síndico e a Com. Administrativa devem ser
discutidos e resolvidos em assembléia. A Com. Administrativa não pode e não deve tolher o poder
executivo do síndico em relação às pequenas obras.
Deve ficar com o síndico a responsabilidade e gestão das contas bancárias, cabendo à Com.
Administrativa o direito a todas as informações sobre a movimentação de tais contas e o emprego
do dinheiro ( prestação de contas do síndico).
Mensalmente, a administradora envia ao síndico uma projeção das despesas para o próximo mês.
E nesta tarefa poderá ter auxílio da comissão repassando-a em tempo hábil à comissão
administrativa para análise da mesma.
COMPOSIÇÃO
19
CONTAS BANCÁRIAS
COMO O SÍNDICO PODE MOVIMENTÁ-LAS
Levar ao banco livro de atas ( ou cópia autenticada da ata de eleição do síndico), para comprovar
a sua condição de síndico e fazer registro de assinatura e senha.
CONTAS EXISTENTES
Estão todas evidenciadas nos balancetes mensais, que encontram-se nos arquivos ou sobre a
responsabilidade do síndico ou membros do conselho fiscal;
20
SEGURO DA EDIFICAÇÃO
ARTIGO 13° DA LEI 4.591
“Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto das edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e parte comum, contra incêndio ou
outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio”.
PARÁGRAFO ÚNICO
O Seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data
da concessão do “habite-se” sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a
VIZ do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade”.
DATA DE CONTRATAÇÃO
LEVANTAMENTO PREDIAL (ver laudo da seguradora - apólice)
21
DIVERSOS
SÍNDICO: o representante do condomínio
E
scolhido para administrar e responsabilizar-se pelo condomínio, o síndico é uma figura bastante
controversa. Para muitos, ele não passa de um tirano que limita o espaço, distribui ordens,
controla a vida dos condôminos; para outros nada mais é do que alguém com quem implicar,
reclamar e exigir que no condomínio tudo funcione bem.
Nem uma coisa nem outra. O síndico, na verdade, é um indivíduo eleito pela Assembléia Geral dos
Condôminos para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do edifício. Em outras palavras, o
síndico é aquele ser que faz tudo aquilo que todos deveriam fazer pelo condomínio e não o fazem, seja
por falta de tempo ou de disponibilidade, seja por comodismo ou omissão. Ser síndico, portanto, não é
uma tarefa das mais fáceis. É preciso ter muita boa vontade e paciência: ser humilde e compreensivo;
um líder nato por excelência; e , por fim, estar ciente de que tudo o que acontece ou vier a acontecer no
condomínio é de sua inteira responsabilidade. Para isto foi eleito; afinal, é ele quem defenderá os
interesses dos condôminos; será seu porta voz, enfim, seu legítimo representante.
Diferente do que se costuma pensar, a figura do síndico não surgiu por acaso nem tampouco porque
alguém, de livre e espontânea vontade, se propôs a tomar para si os problemas vividos em um condomínio.
Muito pelo contrário, a figura nada mais é do que uma exigência legal, estabelecida no Brasil há mais de
25 anos.
O aparecimento do primeiro síndico ainda é um mistério, não se podendo precisar com certeza quando
tenha surgido. No entanto, deduz-se que tenha sido com o primeiro prédio de apartamentos da história
do homem e da necessidade de se designar alguém para cumprir a função de administrador do local.
No Brasil a figura existe oficialmente e obrigatoriamente desde 1964, quando uma lei federal
estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. Essa lei determina a existência de uma
convenção, criada e aprovada pela assembléia de condôminos, e a eleição de um síndico, cuja função é a
de se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.
Eleitos para a função por um mandato de dois anos, geralmente, os síndicos têm por incumbência
economizar nas contas do prédio, cuidar e manter a limpeza, contratar ou demitir funcionários, evitar
brigas entre vizinhos, zelar pela segurança dos condôminos, enfim fazer com que o edifício funcione
plenamente. O síndico é, na verdade, o autêntico representante do condômino, o seu responsável direto.
22
O trabalho do síndico, no entanto, não se resume apenas à parte exterior do edifício, ou seja, a sua
manutenção e conservação. Ele é muito mais abrangente e consiste em fazer cumprir as deliberações da
assembléia dos condôminos e, em especial, a dos encargos que a Convenção do condomínio lhe atribuir.
Compete ao síndico ainda a aplicação de multas previstas na Convenção ou no regulamento interno.
Promove as obras necessárias à conservação e manutenção do prédio, levando ao conhecimento da
assembléia ao conhecimento da assembléia as que se devam realizar. Organiza a previsão orçamentária
para o ano subseqüente e solicita o reforço de verba, caso um imprevisto eleve as despesas normais.
Presta contas à assembléia anual da receita e despesa do exercício anterior. Responde perante os
condôminos pela má execução das atribuições, como pela omissão culposa e também por atos que tenha
praticado abusivamente.
Como legítimo representante do condômino, o síndico poderá ingressar em Juízo contra o condômino ou
contra qualquer estranho, independentemente de prévia autorização da assembléia. Deve acionar o
condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes
comuns do edifício e que mude a fachada do prédio ou altere a decoração de portas, esquadrias, etc.
Dentro das suas funções, o síndico pode impedir, judicialmente, a transformação do apartamento que
venha a causar dano ou incômodo. Tem qualidade para litigar, como condômino ou estranho, no que se
refere às normas de boa vizinhança, como também na manutenção ou reintegração de posse sobre
coisas e áreas comuns. Passivamente tem a representação do condômino em processos relativos às
reclamações trabalhistas.
ELEIÇÃO
“A boa ou a má administração de um condomínio depende sobretudo de uma
boa ou má escolha do síndico pela Assembléia Geral”. A opinião do economista
Fernando da Cruz Lopes, que desde 1958 está no ramo de condomínios, tendo
exercido a função de síndico em vários edifícios, expressa com clareza a
responsabilidade dos condôminos na hora da indicação, escolha e eleição do
síndico.
A tarefa não é fácil, principalmente quando, no edifício, os condôminos se mostram alheios, nem sequer
participando das assembléias ou reuniões. Por isso, a Lei de Condomínio n° 4.591, de 16 de dezembro de
1964, prevendo a dificuldade na escolha do síndico, permite que a função seja confiada a “condômino ou
pessoa física ou jurídica estranhas ao condomínio”. Contudo, um síndico que seja eleito entre os próprios
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condôminos, residentes no condomínio, poderá exercer melhor a função e solucionar com mais rapidez os
problemas existentes.
Essa opinião, no entanto, não é totalmente compartilhada por Fernando da Cruz Lopes. Com sua
experiência de muitos anos como síndico, considera que a função pode ser exercida – e bem – sem que o
responsável pelo condomínio resida no local. “Já fui síndico em muitos edifícios nos quais não residia, e
tudo saía a contendo. Todo o trabalho consiste em administrar o condomínio, como um bom empresário
administra sua empresa, por isso não é imprescindível estar o tempo todo no local para saber de suas
reais necessidades” – afirma .
Para explicar melhor esse pensamento, Fernando da Cruz Lopes lembra que no condomínio o síndico
conta com o auxílio do zelador e de mais funcionários, sem falar no próprio condômino, que usufrui dos
efeitos da administração. “Em um condomínio existe uma escala hierárquica que facilita a realização do
trabalho. Ela parte do condômino para o síndico, deste para o zelador que por sua vez encerra-se nos
empregados” – ressalta Cruz Lopes.
O síndico poderá ser eleito através de uma indicação feita pela Assembléia Geral, ou ainda partir de um
condômino que porventura desejar assumir tal função. O indicado poderá recusar a proposta da
Assembléia, mas, caso aceite, será eleito por um período de dois anos, podendo ser reeleito.
No que se refere às condições básicas para assumir tal função, deve-se levar em conta o caráter da
pessoa, sua integridade, educação, energia e uma boa dose de paciência e de boa vontade. Além disso, é
conveniente ter conhecimentos gerais de administração, contabilidade das leis trabalhistas e
previdenciárias.
Para Fernando da Cruz Lopes, que atualmente é síndico em um edifício no Jardim Paulista, em São Paulo,
o essencial é que o indicado seja um condômino, proprietário de imóveis, pessoa de bem e de bens. “Caso
aconteça alguma irregularidade por parte do eleito quando no exercício de sua função, o mesmo poderá
ressarcir o condomínio dos prejuízos causados” – adverte Cruz Lopes, acrescentando ainda que ser
síndico é ocupar um cargo de grande responsabilidade e que a pessoa ao assumi-lo deve estar ciente de
que se vier a cometer uma falta deverá responde-la com seus bens.
Se a função implica responsabilidade surge então uma dúvida: deve ela ser remunerada? Em princípio, se
o cargo for exercido por um dos condôminos, presume-se gratuita. Mas nada impede que os condôminos
votem em assembléia verba de remuneração indireta – o condômino-síndico fica dispensado do
pagamento de sua cota nas despesas de condomínio, enquanto estiver no cargo. É uma espécie de
pagamento simbólico que os demais condôminos não devem confundir com um salário, transformando o
síndico num empregado.
Por outro lado, se a função é exercida por alguém estranho ao condomínio, pessoa física ou jurídica,
deve ser remunerada. Isto porque se trata de uma prestação de serviços de administração de terceiros
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ligados obrigatoriamente à função de síndico, e, portanto, não pode ser gratuita. Nesse caso, os demais
moradores do edifício devem exigir que o trabalho deste síndico seja bem feito.
Favorável à remuneração, o síndico Fernando da Cruz Lopes considera que ela poderia ser feita da
seguinte forma: o síndico receberia uma remuneração mensal no valor relativo à taxa de condomínio,
correspondente ao apartamento onde reside. Esta é uma forma de remunerar o síndico sem isenta-lo do
pagamento da taxa condominial.
Quanto à questão da destituição do síndico, ela estará sempre prevista na Convenção, ou no silêncio
desta, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia Geral Extraordinária,
especialmente convocada para tal fim.
Desde que justa, a destituição do síndico não pode ser modificada, em mesmo através do Poder
Judiciário. O único recurso do síndico é tentar provar que os argumentos feitos para destituí-lo não são
verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de destituição se não foi feito na fora e condições
previstas na Convenção ou nos termos da lei.
Observação : O candidato a síndico em débito com suas obrigações condominiais, não pode se
candidatar, nem tornar-se síndico do mesmo.
FUNÇAO ADMINISTRATIVA
De acordo com o estabelecido em lei, as funções administrativas do
condomínio são de inteira responsabilidade do síndico, as quais podem ser
delegadas a pessoa de confiança do síndico. A responsabilidade neste caso,
continuará sendo sempre do síndico, que responderá perante os condôminos pelas contas de sua gestão.
A função administrativa delegada pelo síndico a pessoa física ou jurídica de sua confiança necessita da
aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos.
Não são todas as atribuições que admitem delegação, somente as administrativas. Dessa forma, são
insuscetíveis de sub-estabelecimento a imposição de multas, a prestação de contas, a representação do
condomínio, a convocação de assembléias, que competem apenas ao síndico, não podendo ser atribuídas a
ninguém. É, também, privativa do síndico a ação conta condômino, para cobrar despesas de condomínio.
Ao delegar a função administrativa a alguma pessoa física ou jurídica a escolha à aprovação da
Assembléia Geral. Se esta negar o voto, abre-se uma alternativa inevitável: ou o síndico submete-se e
substitui a escolhida, de forma a contentar os condôminos, ou então deixará o cargo, traduzindo-se em
voto de desconfiança a recusa da aprovação.
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Se após a votação desfavorável por parte da Assembléia Geral o síndico persistir na sua escolha,
sua rebeldia e intransigência lhes imporão, necessariamente, a destituição. Isto porque o síndico não
pode manter uma administradora ou um administrador com delegação de suas funções contra a vontade
dos condôminos, manifestava através do voto contrário da Assembléia Geral.
O subsíndico e o Conselho Consultivo
Visando a auxiliar o síndico na sua árdua tarefa de administrar o condomínio, que na verdade tem
por função substituir o síndico nos casos de ausência deste, não permitindo desta forma que o
condomínio fique sem representação quando do afastamento ou impedimentos de seu representante
legal.
A eleição de subsíndico não é obrigatória. Entretanto, a Convenção do condomínio poderá
estabelece-la, caso julgue necessário. Sendo assim, o subsíndico será eleito por dois anos na mesma
Assembléia Geral que escolher o síndico, podendo ser reeleito. Deverá ser estabelecido ainda o número
de subsíndicos a serem admitidos (um, dois, três), além da definição de suas atribuições.
A mesma lei que criou a figura do subsíndico criou também o Conselho Consultivo. Caso a
Convenção o admita, o Conselho será composto de três condôminos, eleitos para um mandato de dois
anos, sendo permitida a reeleição.
Cabe à Convenção determinar as atribuições do Conselho Consultivo, que no geral consistem em
aconselhar o síndico e assessora-lo na solução dos problemas concernentes ao condomínio. Cabe,
entretanto, ressaltar que a função do Conselho é exclusivamente consultiva, a menos que a Convenção
lhe atribua outra atividade. Assim, deve ficar claro que, embora exista o Conselho, a figura do síndico é
fundamental, uma vez que é ele o legítimo representante do condomínio.
O Condomínio e suas leis
A convivência social é regida por inúmeras leis. No caso dos condomínios, hoje inseridos com
predominância nos grandes centros urbanos, há também muitas normas, a maioria delas as mesmas que
regulam o convívio social, a começar pela lei maior, a Constituição, as do Código Civil, Penal, Lei do
Inquilinato, decretos, regulamentos, portarias, leis estaduais, municipais, etc. Em relação ao condomínio,
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o Código Civil traz um capítulo especial e quando se trata de questões trabalhistas, seguem a
Consolidação das Leis do Trabalho. Nesse complexo de leis há uma específica para o condomínio.
Lei do Condomínio
A Lei do Condomínio é a lei federal, número 4.491, de 16 de dezembro de 1964, que “dispõe
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.
A Lei especial sobre o condomínio define sua configuração e regula a convenção condominal, a
assembléia de condôminos, a administração, competência do síndico, despesas do condomínio, infrações e
o seguro obrigatório.
A Lei do Condomínio sofreu raras modificações no longo período desde que foi promulgada.
Devido a inúmeras novas situações surgidas nas relações de condomínio, tem havido constantes apelos
para que uma moderna legislação substitua a lei de 1964, em diversos casos superada. Enquanto esta lei
permanece, muitas questões, quando acionadas, vêm sendo resolvidas pela jurisprudência.
O Condomínio
Condômino é a figura que vem do direito romano ( cum = com + dominus = senhor). É o senhor, o
dono, com outro ou outros. E condomínio (condominium) é o domínio, a co-propriedade, que pertence a
mais de uma pessoa.
Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o condomínio ou co-propriedade é
forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão
dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente. O mesmo jurista diz que
cada condômino pode usar da coisa comum, segundo o destino, que lhe é próprio, porém de modo a não
impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão; de onde se
conclui que o condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos.
A definição lega de condomínio vem no artigo 1° da Lei do Condomínio, como sendo as edificações
ou conjunto de edificações, constituídas sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não residenciais, como os comerciais.
27
Lei n° 4.864,de 1965, acrescentou parágrafos referentes ao direito à guarda de veículos nas
garagens ou locais a isso destinados. Em muitos edifícios a vaga, quando não é fixa, é feita por sorteio
periódico, tendo em vista que não seja um condômino sempre privilegiado por um local melhor. Muitas
vezes isso consta do regulamento interno. Eis um exemplo de como as circunferências vão criando
adaptações à margem da lei específica que rege o condomínio.
Ainda quanto à vaga da garagem ela pode ser transferida a outro condômino, mas é proibida, pela
lei, a transferência às pessoas estranhas ao condomínio.
Além da convenção condominal, os condôminos estão sujeitos à observância de regras de
comportamento, constante de normas internas, que variam de condomínio para condomínio. Esses
regulamentos, embora limitando a atuação de cada condômino, são feitos em benefício de todos, dentro
do princípio de convivência social de uma comunidade especial que é o condomínio.
A Lei do Condomínio e o regulamento interno são normas a serem observadas pela comunidade
dos seus moradores, e como na sociedade as leis são feitas para o seu
bom ordenamento, muito
especialmente o bem comum é o objetivo desse agrupamento fechado de um edifício, o condomínio, que
se faz como se fosse uma só família.
A Convenção de Condomínio
A Convenção de Condomínio de edifícios de apartamentos é um ato contratual, derivado da
vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse caráter contratual é um ato normativo, isto é, que se
impõe e se perpetua aos que habitam o edifício ou possuem uma unidade, aos seus sucessores e mesmo
às pessoas que eventualmente nele ingressem. Como regras de convívio e de utilização do edifício, a
convenção condominial constitui, apesar de serem normas particulares, fonte e força formais
obrigatórias de Direito. A Convenção de Condomínio é lei própria dele e como tal vem explícita no
Capítulo II da Lei do Condomínio.
A Convenção pode ser comparada ao estatuto de uma sociedade civil ou comercial e como tal
indica os caminhos a serem seguidos pela comunidade condominial, sejam especificando as partes
individuais e comuns do condomínio, as maneiras de usa-las, as proporções, de contribuições e despesas
de manutenção e as extraordinárias, os modos de escolher o síndico, o conselho consultivo e fiscal, a
remuneração ou não do síndico e os prazos e as formas para convocação e reuniões das assembléias
gerais e o quorum para elas, bem como o exigido para a alteração da convenção. Enfim, a convenção deve
conter todas as regras para o convívio dessa sociedade, que é o condomínio, as quais, principais, acima
relacionadas, constam dos itens do artigo 9° da Lei do Condomínio.
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Dois pontos são necessários para a validade da convenção, além da aprovação de pelo menos 2/3
dos condôminos, de acordo com o parágrafo 2° do artigo 9°. Um é que ela seja registrada no Cartório de
Registro de Imóveis e outro é que não contrarie as leis em vigor. Quanto ao registro, diz o parágrafo 1°
do mesmo artigo: Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das
suas eventuais alterações.
Regulamento Interno
A Lei do Condomínio não fala com detalhes sobre o Regulamento Interno, onde somente é
mencionado na letra “m”
do parágrafo 3° do artigo 9°, que diz sobre
“a forma e o quorum para
aprovação do regimento interno, quando não incluído na própria convenção”. Assim, o regulamento
interno não vem como uma forma institucional constante da lei especial de condomínio, mas é um ato
administrativo.
O Regulamento Interno é uma decorrência da convenção condominial, destinado a estabelecer
detalhes e disciplinar as normas gerais nela contidas. São resoluções complementares, necessárias às
peculiaridades de cada edifício.
O condomínio é uma comunidade, onde cada condômino está sujeito, ao lado de normas jurídicas,
à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos. Essas normas, embora restrinjam
a liberdade particular de cada indivíduo, são prescritas no princípio da convivência social de uma
comunidade especial. Essas normas, portanto, devem ser obedecidas por todos, inclusive pelos visitantes
ou pessoas que eventualmente transitem no edifício na execução de algum serviço.
Muitos juristas, como Caio Mário Pereira, dizem o seguinte: Sentindo o imperativo de
estabelecer regras de comportamento conveniente à tranqüilidade, ao conforto, à higiene do edifício,
em proveito de todos, a norma regulamentar, interna tem a natureza de lei particular daquele
agrupamento, aplicável aos seus membros, como a qualquer estranho que penetre no seu recinto.
O Regulamento Interno se faz lei dentro do condomínio. É lei especial, particular de um edifício,
que deve ser obedecida.
Assembléia Geral
A Assembléia Geral é da maior importância na vida em condomínio. Ela é o órgão soberano, o
fórum, no qual são discutidos e aprovados todos os assuntos de interesse dessa comunidade especial que
é o grupo de condôminos.
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A Assembléia Geral é obrigatória pela Lei do Condomínio, que a estabelece no seu capítulo VII.
Pode ser ordinária ou extraordinária.
A Assembléia Ordinária, pela lei, artigo 24, deve reunir-se anualmente. Esta deve, além dos
assuntos inscritos na ordem do dia, aprovar as contas da administração, as verbas para as despesas de
conservação, manutenção, serviços e outras relacionadas. Também é matéria da assembléia eleger o
síndico, pelo prazo que a Convenção, determinar, nunca maior que dois anos, bem como a eleição dos
componentes do Conselho Consultivo e Fiscal.
A Assembléia Extraordinária, artigo 25, será sempre realizada quando se tornar necessário
discutir determinado assunto de interesses geral e será convocada pelo síndico ou por condomínios que
representem um quarto, no mínimo, do condomínio, no caso do síndico não convoca-la.
A lei manda e assegura a realização da Assembléia Geral, sendo que se ela não se reunir até 15
dias, após sua convocação, ao juiz cabe decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer
interessado.
As decisões da assembléia (parágrafo 1° do artigo 24) obrigam a todos os condôminos, ausentes
ou que não concordem com a decisão da maioria. É claro que as decisões não podem violar as disposições
legais.
Por ser caráter formal e solene a Assembléia Geral difere de uma simples reunião e existem
formalidades que devem ser seguidas.
Convocação
Segundo o Decreto n° 67.223, de 1967, a convocação da Assembléia Geral dever ser feita pelo
síndico e na falta deste pelo presidente do conselho, pelos condôminos, quando a Convenção dispuser e
mesmo judicialmente. Deve conter a indicação do lugar, data e hora da mesma e a ordem do dia em que
devem constar claramente os assuntos a serem apreciados. A notificação aos condôminos deve ser feita
por escrito.
O condômino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro o poder para representá-lo. A
procuração não pode ser verbal e tem de ser manuscrita ou datilografada, com sua assinatura. Pode ser
com fins gerais, com ou sem plenos poderes ou restrita para determinadas decisões. Também pode
estabelecer prazo, que vencido perde sua validade. Menor e incapazes não podem ser procuradores.
Na Assembléia é obrigatória a existência de uma folha de presença. Os participantes designarão
o presidente da mesa e o secretário incumbido de lavrar a ata.
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A ata
As reuniões das assembléias dos condôminos devem ser narradas por escrito em alta feita pelo
secretário da mesa. Após, a mesma tem de ser registrada no Registro e Títulos e Documentos, com seu
termo de abertura e de encerramento assinados pelo síndico ou presidente do Conselho Consultivo,
tendo suas folhas rubricadas por um deles.
A redação da ata, feita logo ao término da assembléia, deve ter uma linguagem simples e
compreensiva, narrando-se o essencial e evitando-se pormenores desnecessários, como apartes de
oradores e detalhes das discussões, salvo quando houver resolução, voto ou declaração de um ou mais
dos condôminos em assuntos que possam ser objeto de questões judiciais. É preciso ainda não deixar
espaços em branco e as emendas se houverem serem colocadas as devidas ressalvas.
Terminada a assembléia, a ata será lida e aprovada pelos presentes, ficando sua guarda em
poder do síndico. Este, seguindo o que vem prescrito, textualmente, no parágrafo 2° do artigo 24 da Lei
de Condomínio, nos oito dias após a assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado,
inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas e promoverá a arrecadação, tudo
conforme o que foi decidido.
Anulação da Assembléia
A minoria vencida pode anular, judicialmente, as deliberações da assembléia e mesmo um só
condômino pode faze-lo quando a decisão estiver em desacordo com a convenção ou a assembléia ter
sido reunida irregularmente em algum ou em muitos dos seus aspectos. Exemplificando, se for realizada
sem as normas de sua convocação ou desenvolvimento, quando deliberar assuntos não constantes da
ordem do dia ou eleição de pessoas para a administração, que não mereçam a confiança dos condôminos e
ainda sobre despesas e verbas de fundo de caixa. Quanto às matérias fora de ordem do dia, elas podem
ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por votação que as aprovem.
Assim, contra as deliberações errôneas da assembléia admite-se recurso ao Judiciário. A ata da
assembléia é uma das provas em Juízo. Baseada em fatos concretos, a Justiça tem dado ganho de causa
a muitas petições de anulação de assembléias.
A assembléia, mesmo decidindo por maioria, não tem poder discricionário que vá contra a
Convenção condominial, as leis em vigor ou prejudique o direito adquirido de um ou mais dos condôminos.
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Administração do Condomínio
O capítulo VI da Lei de Condomínio é dedicado à administração. O síndico é a figura principal, do
qual falaremos depois desta parte que dedicamos ao Conselho Consultivo.
O Conselho Consultivo, por lei, dever ser constituído exclusivamente por condôminos, ao
contrário do síndico, que pode ser uma pessoa fora da comunhão de condôminos, embora em geral é um
deles. A função do conselho é meramente consultiva, salvo se a convenção lhe atribuir atividades mais
amplas.
O artigo 23 desse capítulo VI diz: Será eleito, na forma prevista da convenção, um conselho
consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos,
permitida a reeleição. Parágrafo único: Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para
assessora-lo na solução de problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir
suas atribuições específicas.
Muitas convenções não fazem constar a eleição do conselho consultivo, de acordo com o artigo,
acima descrito e outras inserem um conselho com outras denominações como fiscal, administrativo,
deliberativo etc.. Entretanto, a lei é clara no que se refere a eleição do conselho consultivo.
O síndico
No condomínio, a figura principal e de maior importância é a do síndico. Síndico entre os romanos
era a pessoa encarregada de administrar os bens de alguém atingido por incapacidade absoluta. Depois
designou o representante permanente das corporações e das cidades. Da expressão síndico originou-se
sindicância, sindicar, sindicatário, sindicato e palavras correlatas.
O síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica fora do condomínio, no caso alguém
que represente uma administradora.
Devido as funções que o síndico exerce, ele se faz representante ou mesmo o chefe da
comunidade condominial. Pela característica do seu cargo de chefia, a pessoa mais importante do
condomínio, ele é sempre requisitado, a todo instante, muitas vezes até para resolver problemas que não
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são de sua responsabilidade. Por isso, o síndico deve ser uma pessoa cordial, enérgica e respeitada, ao
mesmo tempo na função que de um lado a lei lhe impõe e de outro, no trato diário com todos os
condôminos, convivência essa que também deve se estender aos vizinhos do condomínio.
Um grupo de síndicos dos bairros paulistanos de Higienópolis e Perdizes elaborou um conjunto de
regras, onde são destacados os principais itens exigidos de um síndico, para que possa desempenhar ao
contendo suas funções. São elas:
1- Observar a Lei do Condômino e as disposições posteriores sobre os condomínios.
2- Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das
Assembléias.
3- Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua
desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a
sua fachada.
4- Estar atento sempre com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao
cumprimento das exigências dos poderes públicos.
5- Manter bom relacionamento com os condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os
diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam condôminos ou
administradores.
6- O síndico não deve ser apenas um somador de despesas: deve economizar tudo o que for possível,
sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e energia
elétrica.
7- Informar os condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, apresentando com
antecedência os orçamentos. Tomar em consideração que boa conservação economiza alto custo de
reformas.
8- Aplicar os recursos aprovados pela assembléia para os seus fins específicos.
9- Propor a assembléia a criação de Comissão de Obras.
10- Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês subseqüente e o do ano
findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estar sempre à
disposição dos condôminos.
11- Insistir e conscientizar sobre a presença dos condôminos nas assembléias.
12- Proporcionar aos filhos dos condôminos recreação condizente com as facilidades que o Condômino
dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nos jardins,
quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepção do edifício.
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13- Estas regras dão ao síndico subsídios para a atuação, completando, na parte que lhe cabe, s itens
que constam no regulamento interno, que por todos devem ser observado.
O síndico, segundo a Lei de Condomínio, eleito na forma prevista pela Convenção, terá mandato
14-
que não poderá exceder de dois anos, permitindo-se a reeleição. As funções legais a ele atribuídas
são relacionadas no artigo 22 dessa lei:
a) representar, ativa a passivamente, o condomínio, em Juízo ou fora dele, e praticar os atos de
defesa dos interesses conferidas por esta lei ou pela convenção.
b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações no que respeita a
sua vigilância e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.
c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno.
d) Cumpri e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar
as deliberações da assembléia.
e) Prestar contas à assembléia dos condôminos.
f)
Manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Zelador, porteiro e garagista
Visando desafogar o acúmulo de tarefas do síndico, a própria Lei de Condomínio descentralizou
suas funções, criando o subsíndico e o conselho consultivo, encarregados de auxilia-lo.
Com o decorrer do tempo outros auxiliares surgiram, principalmente depois de maior
complexidade dos grandes edifícios de apartamentos como o zelador, o porteiro e mesmo o garagista.
Se a Lei de Condomínio explicitamente não os mencionam, falando somente do subsíndico e do conselho
consultivo, deu
a entender , por extensão, que o síndico precisa de pessoas que auxiliem em suas
funções, fazendo a entender também que ele possa delega-las distribuindo-as a outros. Este, aliás, tem
sido o entendimento de especialistas.
O zelador é o funcionário-chave de um condomínio.
Deve aliar as condições de cordialidade e de energia. É necessário que tenha iniciativa própria,
procurando resolver situações desagradáveis. Ele deve levar o mínimo possível de problemas ao síndico,
recorrendo a este somente em casos especiais.
Dentre as obrigações de suas funções, podemos relacionar: cuidar do edifício como se fosse
propriedade sua; ser atencioso com todos os condôminos e visitantes; ser prestativo dentro dos limites
do Regulamento Interno; cumprir e fazer cumprir, com bom senso e energia, as regras estabelecidas
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neste; não permitir que crianças ou mesmo adultos importunem os moradores e os vizinhos do prédio ou
danifiquem a propriedade comum; manter, sob seu controle, as condições de higiene e conservação do
hall, corredores, escadas, elevadores, o compartimento de lixo, os jardins e as demais partes comuns do
edifício e controlar os produtos de limpeza, evitando-se desperdício. As instalações elétricas ou limpeza
da caixa d´água também se acrescentam a sua responsabilidade.
O porteiro é o guardião do edifício. A ele cabe vigiar e controlar a entrada do prédio. Atender
visitantes, comunicar-se por interfone com os moradores e distribuir as correspondências, são, em
geral, suas funções.
Atualmente, em muitos edifícios, com elevado número de veículos, surge a figura do garagista.
Zelador, porteiro e garagista podem ser responsabilizados judicialmente por procedimentos
culposos ou danos que cometam. Ao zelador, porteiro e garagista acrescentam-se outros empregados,
como os encarregados de limpeza e de manutenção. Todos estão sujeitos às leis trabalhistas, tanto no
seu trabalho em si como nas eventuais questões judiciárias. Nestas, o condomínio se faz representar
pelo síndico ou seu preposto, acompanhado de advogado.
SEGURANÇA
Nos dias atuais, a segurança é uma preocupação constante de todos. Ela assume uma posição
privilegiada no roteiro de prioridades, ou das coisas mais importantes sob responsabilidade do Síndico,
do Zelador e dos Administradores de condomínios.
Segurança Patrimonial
São todas as medidas tomadas para se garantir a preservação, manutenção e condições ideais de
habitação e utilização de um patrimônio ou imóvel, no caso o condomínio ou o edifício. Assim, todo o
edifício deve estar sempre funcionando de acordo com a legislação específica.
Para tanto, o Síndico deve:

Denunciar, ou tomar as providências cabíveis, sempre que observar qualquer problema de erosão
junto aos alicerces do edifício, rachaduras nas paredes e infiltrações de água.

Fazer cumprir, junto aos condôminos, o regulamento ou a especificação da capacidade de
sustentação de peso. Não permitir que seja levado a qualquer andar do edifício uma peça com peso
maior do que a construção foi feita para suportar, por exemplo.

Verificar periodicamente o estado das instalações elétricas, hidráulicas e de gás, tomando as
providências cabíveis imediatamente quanto preciso.
35

Divulgar junto aos condôminos, da forma que for possível, informações úteis sobre segurança,
visando a conscientização sobre o problema.

Cuidar para que os sistemas de combate a incêndio estejam sempre prontos para o uso, com a devida
manutenção técnica.

Proporcionar treinamento dos funcionários, e mesmo dos condôminos com atualização periódica, para
uma ação adequada quando for necessário.

Manter um sistema de sinalização instrutiva e educativa sobre o funcionamento do condomínio, setas
indicativas de saída de emergência, equipamentos contra incêndio, instruções sobre procedimentos,
etc.

Ter sempre fácil a relação de endereços e telefones de emergência, como hospitais, farmácias,
polícia, bombeiros, empresas de manutenção e consertos, etc.

Cuidar atentamente para que as condições de higiene do edifício sejam satisfatórias, obedecendo às
instruções da saúde pública.

Tentar solucionar imediatamente quaisquer problemas, independente do tamanho, que possam
colocar em risco a segurança do edifício ou condomínio.

Cuidar para que a integridade do edifício, suas instalações e acessórios, sejam preservados e
conservados em bom estado.
Segurança Pessoal
Entende-se por segurança pessoal as medidas tomadas para garantir a integridade física e os direitos
básicos do cidadão.
Apesar de ser de cunho mais particular, de cada um, os Síndicos podem, e devem, colaborar na busca
das condições adequadas para que a segurança pessoal dos condôminos seja a melhor possível.
Não existe nenhuma fórmula mágica ou especial capaz de garantir a segurança das pessoas.
Ninguém está isento de um acidente, de um imprevisto, e até mesmo de um assalto.
Prevenir, portanto, continua sendo a melhor forma de conviver e enfrentar o problema.
No condomínio, se as medidas de segurança patrimonial forem eficientes, estarão contribuindo
sobremaneira para a segurança pessoal dos condôminos.
O Síndico deve, entretanto, cuidar de conscientizar-se da realidade e dos problemas da segurança para
que possa ser útil nas horas que for requisitado. As observações a segui relacionadas poderão contribuir
para o melhor desempenho.
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
É muito importante que o Síndico, o Zelador, o Porteiro, e demais funcionários saibam quem é quem
no condomínio, e vice-versa.

O sistema de vigilância deve funcionar como norma de prevenção e assistência, com a identificação
de todos que circulam no prédio.

Nas reuniões o Síndico deve por em pauta e conversar sobre os problemas que julgar importante
para a segurança de todos.

Deve-se divulgar junto aos condôminos nas instruções sobre a utilização adequada dos recursos o
condomínio, visando a melhor segurança pessoal, principalmente das crianças.

O Síndico deve chamar a polícia sempre quando for necessário, para resolver problemas que lhe
fujam do controle.

Os regulamentos e/ou estatutos do edifício devem ficar sempre visíveis ao usuários do edifício.

Deve-se cuidar para que as medidas preventivas quanto à segurança das pessoas que vivem e ou
trabalham no condomínio, sejam adotadas (circulação dos vigias por todos os cantos).

O Síndico é o responsável primeiro pelo bom funcionamento do condomínio. Assim, deve instruir os
seus comandados para que identificação das pessoas que entram no edifício seja eficiente, bem
como o controle de sua circulação pelo prédio.

Deve-se cuidar para que ações de pronto-socorro destinadas à segurança dos condôminos estejam
sempre prontas.

Manter um bom relacionamento com as autoridades sanitárias, médicas, policiais e com os
bombeiros, será muito importante numa eventualidade.

Se possível, o Síndico deve fazer instalar sistemas eficientes de comunicação entre a portaria e os
apartamentos/conjuntos; alarmes de prevenção contra incêndios e sistemas de segurança nas
entradas do edifício-portaria e garagem.

Ter sempre o controle total das chaves do edifício.
Como evitar desperdícios
Água
As Repartições de águas, costumam divulgar conselho aos usuários, para prevenir desperdícios
de água, energia elétrica e evitar a eventual contaminação dos reservatórios. São medidas corriqueiras
e aparentemente irrelevantes. Mas só aparentemente , pois, quando consideradas em conjunto impedem
um grande esbanjamento de água, energia, dinheiro e saúde...
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A omissão dessas medidas, realmente corriqueiras, provoca o chamado “consumo fantasma”, que
leva ao esvaziamento precoce dos reservatórios e, portanto, à necessidade de ligar, com maior
freqüência e durante mais tempo, as bombas de sucção, que enchem as cisternas e as elevatórias, que
impelem a água para as caixas superiores, aos diversos andares e unidades do prédio.
As bombas hidráulicas são dispositivos que consome muita energia elétrica. Portanto, os
pequenos desperdícios de água, quando considerados em conjunto e multiplicados pelo número de
consumidores omissos em relação a cuidados tão corriqueiros, levam o condomínio a pagar tarifas mais
elevadas do que o necessário, tanto pelo excesso de consumo de água, quanto pelo uso suplementar de
energia. Essa despesa, logicamente, e repassada aos condôminos, em rateio. O omisso, o negligente,
prejudica a si mesmo, aos demais moradores do prédio e a toda a comunidade.
Cabe ao Síndico a iniciativa de realizar uma campanha de esclarecimento aos condôminos, assim
como a instituição de um programa de inspeções periódicas nas instalações das unidade, para que sejam
feitos os consertos necessários, cobrando-se o material e a mão-de-obra, juntamente com as cotas
condominiais.
É preciso evitar torneiras pingando ou escorrendo água. Isto pode acontecer por duas
diferentes razões:
a) a torneira foi mal fechada e fica escorrendo ou pingando;
b) o dispositivo de vedação, vulgarmente chamado de “carrapeta” ou “reparo” está desgastado e
precisa ser substituído. Seu preço é ínfimo e a substituição é facílima.
Observação: Uma torneira pingando continuamente pode desperdiçar de 30 a 50 litros de água por dia.
Se fizermos os cálculos verificaremos que cada usuário negligente, com duas torneiras pingando, poderá
jogar fora de 1.800 a 3.000 litros por mês. Se houver, no prédio, vários negligentes... é fácil prever o
resultado (I).
Tudo isto pode acontecer, apenas porque alguém não se dispõe a desatarraxar uma
torneira e substituir uma peça que, em geral custa muito pouco.
Descarga vazando
Outra causa considerável esbanjamento de água é a caixa de descarga do vaso sanitário, quando
seu mecanismo de vedação não funciona bem. Com a bóia furada ou o dispositivo que, veda a admissão da
água desgastado, ele continua a entrar na caixa depois de atingir o nível apropriado.
O excesso é
ejetado por meio de um extravasor (ladrão) diretamente para o interior do vaso e, muitas vezes, nem se
percebe esse fato. A maneira mais simples de constatar um vazamento desses, é sacudir, na água do
vaso, uma pequena quantidade de cinza de cigarro. Se houver vazamento, a cinza fica se movimentando.
Se não houver, ela se imobiliza no fundo.
38
Lavagem de automóveis e pisos
Para lavar automóveis, pisos e calçadas, algumas pessoas usam mangueiras ligada a torneiras,
distante do local de lavagem e , por comodismo, deixam a água correr livremente mesmo quando não
necessário.
O conveniente seria conectar á extremidade da mangueira um dispositivo encontradiço no
mercado que, além de regular a intensidade do jato, pode interromper o fluxo, quando for oportuno.
Pequenos descuidos
É muito comum o pernicioso costume de manter a torneira aberta, desnecessariamente,
enquanto se faz a barba, escova-se os dentes ou lava-se louças, por exemplo. Seria interessante que
todos desenvolvessem o hábito reflexo de fechar a torneira nos intervalos em que se ocupam da
atividade manual característica desses atos, abrindo-a somente quando precisarem usar a água.
Instalações hidráulicas
As condições das instalações hidráulicas (reservatórios, cisternas e
tubulações) devem ser examinadas com a maior freqüência possível, pois as
rachaduras, fissuras e trincas que provocam vazamentos, impedindo o controle
do consumo, ainda oferecem riscos de contaminação da água. As tampas das cisternas deve situar-se
acima do solo cerca de 20 centímetros, para evitar infiltrações indesejáveis.
Controle de consumo
Nos prédios dotados de hidrômetro (relógio medidor do consumo de água) os síndicos ou
zeladores devem aprender a acompanhar a medição, registrando o consumo em cadernetas apropriadas
que são fornecidas pelas repartições de água. Qualquer excesso constatado deve ter sua causa
imediatamente apurada, para que se possa providenciar prontamente os reparos eventualmente
necessários.
Estimativa de consumo
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Existem várias versões para as estimativas de consumo de água. Acreditamos que as variações
devem ser atribuídas a problemas climáticos. Uma das versões mais aceitáveis é a que atende a uma
média bastante razoável. É a que escolhemos e está expressa no quadro abaixo.
As sugestões dos técnicos das empresas concessionárias de energia elétrica para reduzir o
consumo devem ser consideradas com muita atenção e seriedade pelos usuários, principalmente em
momentos como o atual, quando há risco de racionamento, para evitar o colapso dos sistemas. Além
desse aspecto social, existe, ainda, o fator econômico, pois as tarifas estão bastante elevadas.
Algumas dessa sugestões são dirigidas diretamente aos síndicos e zeladores de edifícios.
Elevadores
Os elevadores contribuem preponderantemente para o consumo de energia dos edifícios. Por
isto é importante a adoção de medidas que reduzam o número de viagens. Conhecendo bem o movimento
dos respectivos prédios, síndicos e zeladores têm condições de esquematizar de forma econômica o uso
dos elevadores. Mas existem algumas medidas-padrão que se aplicam a todos os prédios.
A primeira indicação é a redução, ao mínimo indispensável, do número de elevadores
simultaneamente em uso. Nos prédios de maior movimento, onde são utilizados ascensoristas, estes
devem ser instruídos a retardar um pouco as partidas, para que cada viagem possa conduzir um número
maior de passageiros, o que reduzirá, evidentemente, o número de viagens.
Os prédios com dois ou mais elevadores, cujos botões de chamada seja independentes, devem
promover a unificação do sistema de chamadas, pois os usuários, instintivamente, apertam todos os
botões e o primeiro elevador que chega não desfaz as chamadas dos outros, cada um dos quais acaba por
fazer uma viagem desnecessária àquele pavimento, consumindo energia inutilmente. A despesa com a
adaptação será rapidamente recuperada pela economia de energia.
Bombas d´água
A potência dos motores da bombas d´água deve ser dimensionada corretamente. A bomba com
potência maior do que a necessária consome mais energia do que deveria. A que tenha potência
insuficiente, trabalhando mais tempo do que o natural, consome demais e se desgasta rapidamente. É
preciso manter bem regulado o nível dos automáticos das bóias, para evitar a perda de água através dos
extravasores.
É indispensável a cuidadosa manutenção das bombas, verificando-se o estado das gaxetas,
mantendo-se uma lubrificação perfeita, para evitar o atrito excessivo entre o eixo do motor e os seus
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mancais, que também contribui para maior consumo. Por outro lado, qualquer aquecimento anormal do
motor é indício de mau funcionamento e de desperdício de energia.
Iluminação
Alguns conselhos sobre iluminação:

Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lâmpadas de menor intensidade.

As lâmpadas devem ser dimensionadas de acordo com o tamanho e a finalidade do ambiente.

Reduza ou cancele a iluminação meramente ornamental, pelo menos durante a crise
energética.

Nos ambientes que exigem iluminação mais intensa, use lâmpadas fluorescentes. Duas
lâmpadas fluorescentes de 20W iluminam mais do que uma incandescente de 100W.

Nas partes comuns do prédio, use minuteria: interrruptores com dispositivo de tempo, que
desligam as luzes automaticamente, um minuto depois de terem sido acesas.
Disjuntores
Empregue disjuntores automáticos, corretamente dimensionados, entre os aparelhos elétricos e
suas fontes de energia. Esses dispositivos desarmam a ligação sempre que ocorrer um aquecimento
anormal ou sobre-tensão da corrente, evitando curto-circuitos, sempre perigosos.
Natureza do uso
Residências unifamiliares
Apartamentos
Edifícios públicos ou comerciais
Escritórios
Garagens
Jardins
Consumo (litros/dia)
150 por pessoas
200 por pessoas
50 por pessoa
50 por pessoa
60 por pessoa
1,56 por m2
41
Dicas sobre conservação de
energia elétrica
A instalação elétrica interna de um condomínio é de fundamental importância para os moradores. Ela
deve proporcionar conforto e segurança, o que depende diretamente de sua qualidade, da forma como é
utilizada e da maneira como é conservada.
Dicas
o
Utilize, sempre que possível, a iluminação natural, abrindo janelas, cortinas e persianas em
ambientes como hall social, sala de visitas, salão de jogos, etc.
o
Instrua os empregados do prédio a desligarem as lâmpadas de ambientes que não estão ocupados,
salvo aquelas que contribuem para a segurança.
o
As lâmpadas fluorescentes são mais econômicas que as incandescentes:
-
duas lâmpadas fluorescentes de 20 Watts iluminam mais do que uma lâmpada incandescente de
100 Watts.
-
Uma lâmpada fluorescente compacta de 9 Watts produz uma iluminação semelhante a uma
incandescente de 60 Watts.
o
Evite pintar com escuras as paredes de áreas comuns. As cores escuras exigem mais iluminação e
acarretam um maior consumo de energia elétrica.
o
Verifique a possibilidade de instalar um temporizador no sistema de iluminação de áreas comuns.
-
Verifique a possibilidade de desligar diariamente, de maneira alternada, um dos elevadores no
horário de menor movimento e menor utilização (por exemplo: das 22 às 6 horas e nos
domingos e feriados).
-
O desperdício de água, além de acarretar maior consumo de energia elétrica para o
conjunto do motor –bomba.
-
Se houver aquecimento central de água, verifique o estado do isolamento térmico do
aquecedor e de canalização que conduz a água quente.
-
O aquecimento de água através da energia solar proporciona significativa economia de
energia elétrica, desde que os equipamentos sejam instalados e utilizados corretamente.
CEMIG – Companhia Energética
Governo de Minas Gerais
42
Economize Energia
Embora você não sinta, nem veja para onde está indo a energia
desperdiçada, é importante lembrar que poderia estar sendo utilizada em
melhor benefício. Por isso é muito importante ter a consciência da necessidade de se economizar
energia. A economia, além disso,trás benefícios para você e para a sua empresa, para o seu condomínio.
Assim, procure economizar, observando as seguintes ocorrências:
-
quanto tempo o motor da bomba de recalque que leva água à caixa superior fica ligado
desnecessariamente?
-
As instalações elétricas do edifício são condizentes com a carga que atendem em condições de pico?
Quando se trata de energia elétrica não se admite improvisações.
-
Os elevadores estão sendo utilizados da forma correta? O sue consumo de energia é proporcional ao
funcionamento. Não permite que crianças façam do elevador “brinquedos sobe e desce”. Cuide para
que os elevadores não sejam acionados desnecessariamente, inclusive pelos servidores do
condomínio.
-
As lâmpadas de iluminação de corredores só devem ficar acesas se necessário, se houver circulação
nas dependências.
-
Existem lâmpadas e sistemas de iluminação que podem reduzir sensivelmente o consumo, já pensou
sobre isso?
-
Vazamentos de água nas dependências e nos conjuntos também são formas de desperdiçar energia.
Inspecione periodicamente este item.
-
Faça cópias e afixe em locais de fácil visão, ou distribua aos condôminos, as tabelas de consumo de
eletrodomésticos, como a abaixo. Você os estará ajudando a economizar energia e evitando
sobrecarga, na medida em que eles racionalizarem o uso desses aparelhos.
A Potência (em watts) dos eletrodomésticos pelo tempo de utilização determina o consumo. Com a
tabela abaixo, fornecida pela concessionária é possível se controlar o consumo medi de energia elétrica
dos aparelhos.
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Aparelho
Potência
Aparelho
Potência
Aquecedor central de água 1500 a 4000
Lâmpada Fluorescente
16 a 65
Aspirador de pó
300 a 800
Liquidificador
150 a 300
Batedeira
100 a 400
Máquina de lavar louça
1200 a 2700
Cafeteira elétrica
500 a 1000
Máquina de lavar roupa
500 a 1000
Chuveiro elétrico
2000 a 6000
Rádio
50 a 100
Condicionador de ar
750 a 4000
Secador de cabelo
300 a 2000
Enceradeira
300 a 400
Secador de roupas
2500 a 6000
Ferro elétrico
500 a 1000
Toca-discos
50 a 100
Fogão elétrico com forno
3000 a 12000
Torneira elétrica
2000 a 4000
Freezer
350 a 500
Torradeira
500 a 1000
Geladeira
150 a 400
Ventilador
100 a 500
Lâmpada incandescente
15 a 200
*Divulgue essas idéias aos condôminos, conscientize-se das vantagens econômicos que eles terão estes procedimentos. Na seção
Páginas Amarelas, nos títulos: eletricidade, Engenharia, Instalações Elétricas e Manutenção Predial, você encontra os profissionais que
podem resolver o seu caso, de consumo de energia.
PRIORIDADE PARA LIMPEZA DE CAIXA D´ÁGUA
O setor de fornecimento de água do edifício é uma das atribuições fundamentais do síndico,
seguido de uma controle direto do seu porteiro-chefe ou zelador. Por outro lado, a higiene dos
reservatórios de água é um item que merece atenção, para evitar que alguma doença suja no prédio em
decorrência da contaminação da água.
A limpeza e a higienização dos depósitos de água do prédio devem ser executadas por firmas e
profissionais especializados, que estão altamente capacitados para a realização do serviço. Da mesma
forma, o fornecimento de água no prédio deve ser feito por empresas especializadas em hidráulica, para
a conservação de bombas em especial, com assistência dia e noite e que possuam bombas para
substituição em caso de emergência.
As lavagens das caixas d´água são imprescindíveis para evitar o surgimento de várias doenças,
como por exemplo a hepatite e o tifo, moléstias que podem se agravar tornando-se letais. Isto porque
um recipiente sujo, com paredes rachadas, sistema de canalização instalado erroneamente ou cuja
tampa não esteja perfeitamente vedada, transforma-se rapidamente em “ninho” de insetos, facilitando
a proliferação de bactérias transmissoras de doenças graves.
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A rede de água pode ser contaminada ainda pela infiltração dos esgotos devido à precariedade e
defeitos, tanto na rede de esgotos como na de água que, às vezes, correm paralelas no subsolo do
prédio. Numa área onde a carga é permanente, a contaminação é mais difícil de ocorrer; isto porque a
água atua como pressão de dentro para fora do cano, impedindo a penetração de resíduos, mesmo
quando há furos ou rachaduras.
Dedetização e Impermeabilização
Quando a limpeza da caixa d´água, faz-se ainda a dedetização da tampa. Quanto a isso, os
condôminos não precisam temer ocorrências de envenenamentos, porque a tampa da caixa nunca entra
em contato direto com a água, garantem os técnicos, por isso não há perigo da dedetização que no caso,
se faz necessária.
A firma especializada que executa a limpeza da caixa também limpa a cisterna do prédio. A
limpeza é feita com o esvaziamento total da caixa; em seguida removem-se os detritos escova-se o
interior, enxáguas-se a caixa e, só então, recebe o cloro necessário para a purificação da água.
O cloro residual encontrado na água é mantido como meio de conservar a água desinfetada até
que esta seja consumida. Se a água perder este cloro residual pode de se contaminar facilmente,
perdendo sua potabilidade. Daí a importância do cloro na água que, no entanto, deve ser colocado na
medida exata.
Em uma limpeza o item que mais encarece é a impermeabilização. Contudo, não é necessário que
toda a vez que se efetue uma limpeza de caixa d´água execute-se igualmente a impermeabilização, pois
a função desta é evitar vazamentos. Porém é importante salientar que antes de se contratar uma
empresa para a impermeabilização deve-se avaliar o custo médio e a qualidade do serviço prestado.
Existem empresas altamente gabaritadas no assunto.
Como se pode avaliar, a limpeza e a manutenção da caixa d´água são de suma importância num
edifício, que deve ser primordial no trabalho do síndico. Por situar-se fora do alcance visual, este
serviço pode passar despercebido do síndico, mas é indispensável que ele mande realizar a limpeza duas
vezes ao ano e a impermeabilização conforme as solicitações impostas.
Existem ainda repartições governamentais que realizam gratuitamente o exame de água nos
edifícios, que é periodicamente obrigatório. Mas a falta de cuidados especiais em reservatórios, caixas
e encanamentos de prédios anulam os trabalhos de controle de potabilidade da água feito por esses
órgãos governamentais.
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ANEXOS
Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964
“LEI DO CONDOMÍNIO”
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.
O Presidente da República,
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
Art.1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais
ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações
desta lei.
§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética,
para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e
coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagens comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no
caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º - O direito de que trata § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro
condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada
sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
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§ 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e
suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino (VETADO).
Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua
aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento
dos condôminos (VETADO).
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo
dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio.
Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito
comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade
autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou
por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a
descrição interna da unidade.
Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele
desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também
aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, com jardim
e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que
eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades
do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que
corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em
comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias
ou para as unidades entre si.
47
CAPÍTULO II - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes
cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por
escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de
edificações.
§ 1º - Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação
das suas eventuais alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,
promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá
conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de
custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
I) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na
própria convenção.
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.8º, a convenção de
condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das
várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
Art.10 - É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificação;
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III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de
forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção
ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou
abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar
desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for
estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra
que (VETADO) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos.
Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as
importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na
forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III - DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º - Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo lhe promover, por via
executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção
fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito,
que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de
correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de
mora por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de
edificações ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o
concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direitos à aquisição
de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo
incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da
assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá
como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
49
CAPÍTULO IV - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO
E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
Art.13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em
parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único - O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito
dentro de 120 dias, contados da data de concessão do habite-se sob pena de ficar
o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável
executivamente pela municipalidade.
Art.14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de
uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de
votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para
este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno,
e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que
receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo
destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a
contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art.15 - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão
ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a
maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na
vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente,
poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as
importâncias depositadas: o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará
constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez
dias para a contestação (VETADO).
§ 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o
condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de
juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar,
ou pagará o total devido, com os juros de mora a contar da citação.
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§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a
maioria, que deverá registrá-la no registro de imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença,
encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a
minoria.
Art.16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o
síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas
partes danificadas.
Art. 17 - Os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total
de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento)
do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do
prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no
caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua
insegurança ou insalubridade.
§ 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.
§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma
edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno
onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que
representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão
decidir por sua alienação total, procedendo - se em relação à minoria na forma
estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta lei.
§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à cota dos
condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou
adjacente com a mesma área útil de construção.
Art. 18 - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações,
ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no
condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do
condomínio e do regulamento interno.
CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua
unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e
outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de
maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem
obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único - (VETADO).
51
Art. 20 - Aplicam - se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações
referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o
infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo
da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único - Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa,
por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a
qualquer condômino.
CAPÍTULO VI - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio,
cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta lei ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no
que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar
e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de
verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do
síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia
geral dos condôminos.
§ 3º - A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a
assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha
ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger,
salvo se a convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na
convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos,
presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º - A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
52
Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo,
constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.
Parágrafo único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para
assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a
convenção definir suas atribuições específicas.
CAPÍTULO VII - DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 24 - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos,
convocadas pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das
demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º - O síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia, comunicará aos
condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão
orçamentaria, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que
a convenção previr.
§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa
da convenção.
§ 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio,
o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Art. 25 - Ressalvando o disposto no § 3º do art. 22. poderá haver assembléias
gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem
um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único - Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser
modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26 - (VETADO).
Art. 27 - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe
competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito,
mediante requerimento dos interessados.
TÍTULO II - DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 28 - As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão
pela presente lei.
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Parágrafo único - Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas (VETADO).
Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas. (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas.
Parágrafo único - Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno
e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou
de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou
pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30 - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.
Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão
ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou
promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea "a" do art..
32;
b) o construtor (Decretos nºs 23,569, de 11.12.33, e 3.995, de 31.12.41, e Decretolei n.º 8.620, de 10.1.46) ou corretor de imóveis ( Lei n.º 4.116. de 27.8.62).
§ 1º - No caso da alínea "b", o incorporador será investido, pelo proprietário do
terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário,
de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa
desta lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os
negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º - Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção.
§ 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que
em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.
54
CAPÍTULO II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR
Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após
ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes
documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de
compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em
frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de
títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área
construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que
se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada
de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários
referidos no art. 54, discriminando - se, também, o custo de construção de cada
unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a
elas corresponderão:
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto
de edificações:
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art.
39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34 );
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que
opere no país há mais de cinco anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que
a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
§ 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de registro
de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
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§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de
que trata este artigo.
§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo
dos anúncios "classificados".
§ 4º - O registro de imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia
fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos
documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela
parte interessada.
§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não
impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito,
todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as
referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando
a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da
mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de
divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º - O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o
arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... ( VETADO
)... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º - O oficial do registro de imóveis que não observar os prazos previstos no § 6º
ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em
montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo,
aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos.
§ 9º - O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos
que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas
alíneas "e", "g", "h", "l" e "p" deste artigo, desde que assinados pelo profissional
responsável pela obra.
§ 10º - As plantas do projeto aprovado (alínea "d" deste artigo) poderão ser
apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra,
acompanhada de cópia de licença de construção.
§ 11º - Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 ( quinze ) dias da entrega ao
cartório do registo de imóveis da documentação completa prevista neste artigo,
feita por carta enviada pelo ofício de títulos e documentos, não tiver o cartório de
imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por
escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito
completado o registo provisório.
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§ 12º - O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o
número do registro de títulos e documentos referente à remessa dos documentos
ao cartório de imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o
adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo cartório, bem como de completar o registro definitivo.
Art. 33 - O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o
qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar
unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo.
Art. 34 - O incorporador poderá fixar para efetivação da incorporação, prazo de
carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a
alínea "n", do art. 32, onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a
desistir do empreendimento.
§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo
de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao registro de
imóveis...(VETADO)...e comunicada por escrito, a cada um dos adquirentes ou
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do
incorporador.
§ 5º - Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o
parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35 - O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final
do prazo de carências, se houver, para promover a celebração do competente
contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de
construção e da convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante
da alínea "i", do art. 32.
§ 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de
qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se
o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições
previamente estabelecidas, por escrito, ao registro de imóveis, a não-concretização
do empreendimento.
§ 3º - Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a
incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o
outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias
subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável
com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à
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aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no "caput"
deste artigo.
§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art.
31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no "caput" deste artigo nos
prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão
ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real oponível
a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato
correspondente.
§ 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na
multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via
executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º - Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada
uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os
demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham
tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o
tenham.
Art. 36 - No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o
incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as
importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu
valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços,
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as
variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano,
sobre o total corrigido.
Art. 37 - Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os
alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o fato será
obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação
de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38 - Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o
caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve
esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento
total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em
todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em
metros quadrados.
Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o
alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
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Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração
ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos
correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a
resolução, o direito sobre a construção porventura existente.
§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à
aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela
de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido
causada pelo ex-titular.
§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o
alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre
a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à
cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu
pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41 - Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo cota de terreno e construção, inclusive com parte
do pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da
cota de terreno e o da construção.
§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de
parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a
aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda
que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o
pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora
recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte
construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e
partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á
nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação
à construção.
Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão
impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em
seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não
se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das
obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este
couber a culpa;
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III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser
possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou
candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que
houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais
deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à
unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviarse do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das
unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra,
salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento,
procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as
obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o
juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes
o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser
destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das
importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra ( VETADO ).
Art. 44 - Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o
incorporador deverá requerer ( VETADO ) a averbação da construção das
edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação ( VETADO ) o construtor
requerê-la-á; ( VETADO ) sob pena de ficar solidariamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes.
§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser
requerida por qualquer do adquirentes de unidade.
Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante
apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do
prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste
prazo, for denunciada a incorporação.
Art. 46 - Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos
acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito
ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite
em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o
vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga
até a referida data limite.
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Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente , este ficará responsável,
para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e
acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal (
VETADO ).
Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto
sobre lucro imobiliário, acréscimos e adicionais devidos pelo alienante é transferida
ao adquirente, dever-se-á explicar o montante que tal obrigação atingiria, se sua
satisfação se desse na data da escritura.
§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável
perante o Fisco.
§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for
o caso, em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se
refere o art. 4º da Lei n.º 4.357, de 16.7.64.
§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a
circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro
imobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕES EM CONDOMÍNIO
Seção I - Da construção em geral
Art. 48 - A construção de imóveis, objeto de incorporação, nos moldes previstos
nesta lei, poderá ser contratada sob o regime da empreitada ou de administração,
conforme adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
( VETADO ), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e
complementar do contrato.
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e
formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49 - Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar
de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas
deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de
propriedade previsto na legislação.
§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 ( um terço) dos votos
dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do
assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo,
com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a
segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em
primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória
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a presença, em qualquer caso, do incorporador ou do construtor, quando
convocantes, e, pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado,
se for o caso.
§ 4º - Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas
frações ideais de terreno.
Art. 50 - Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia
especial devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de
Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os
contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso
do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.
§ 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da
assembléia, devidamente inscrita no registro de títulos e documentos, esta ficará
de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as
atribuições e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção lhe
deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes,
ou, se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
§ 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos
contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros
quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º - Respeitados os limites constantes desta lei, o contrato poderá discriminar as
atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a
estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação
de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao subrogatário, salvo se este não o aceitar.
§ 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou
inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto, as atribuições que esta lei
confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos
anteriores.
Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime, deverá constar
expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único - Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os
contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias, no caso de não estarem elas
obrigadas a fazê-las ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
impossibilidade.
Art. 52 - Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade
se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção,
exercendo o construtor e o condomínio, até então, o direito de retenção sobre a
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respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo
incorporador.
Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a
celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas
(A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n.º 4.150, de
novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam,
para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;
II - critérios e normas para execução de orçamento de custo de construção, para
fins do disposto no art. 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da
alínea "h" do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do
disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das
prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação, inclusive
para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se
atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais ( subsolo, pilotis
etc.);
b) o padrão da construção ( baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de
acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica
autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$
10.000.000 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação,
vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se
necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com A.B.N.T., estipular-se-á a atualização
periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados
a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com
observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo
deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer
subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
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§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os
índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de
construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere
este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos
desta lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois
meses anteriores.
Seção II - Da construção por empreitada
Art. 55 - Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices
previamente determinados.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer
que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nele expressamente prevista, em função da
variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes
fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações,
exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável,
a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da
obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos
custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao
mesmo.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se
como sendo a preço fixo
Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em
que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do
terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a
realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de
incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto nos itens II, III, IV
(VETADO) e VI, do art. 43.
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Seção III - Da construção por administração
Art. 58 - Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de
administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as
seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às
transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio
dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a
construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela
forma que for fixada no contrato.
Art. 59 - No regime de construção por administração, será obrigatório constar do
respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com
estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53, e a
data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não
poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não
poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra,
aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O
contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam
alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à
distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que
deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61 - A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os
contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e
despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a
documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra
ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor,
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desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em
desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda
de incorporação com construção pelo regime de administração, em que conste
preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o
montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos Arts. 59 e
60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado
a que se vincule o mesmo.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todo os papéis utilizados para a
realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
CAPÍTULO IV - DAS INFRAÇÕES
Art. 63 - É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a
falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do
preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10
dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se
fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à
respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada na forma abaixo
estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da
Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a
efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato
previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da cota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato
de construção.
§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo
inadimplente, para a cota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as
percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado,
ainda que inferior àquele total (VETADO).
§ 3º - No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por
decisão unânime de assembléia geral, em condições de igualdade com terceiros,
terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao
condomínio.
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§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito,
todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais
5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual
será entregue o saldo, se houver.
§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo,
na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para,
em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para
este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e
obrigações decorrentes do contrato de construção e da cota de terreno e
construção; outorgar as competentes escrituras e contratos , receber preços, dar
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e
ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também
dos poderes "ad judicia", a serem substabelecidos a advogado legalmente
habilitado.
§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução, se tratar de
sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá
ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos
devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão
a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o
saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social,
devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente
a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade
credora.
§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como
penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência
de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições, sem
prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso seja
corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado
pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da
moeda nacional.
§ 10º - O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista
neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser
substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64 - Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicidade sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do art. 32 e pelos Arts. 56 e 62, desta lei, sujeitarse-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
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Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em
proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção de edificações.
Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior
salário-mínimo legal vigente no país.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou
gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em
proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou
comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades,
fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações
ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar,
ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiro, bens ou
haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia
autorização dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo singular,
aplicando-se os Arts. 5º, 6º e 7º da Lei n.º 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do
indiciado dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º.
Art. 66 - São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do
art. 10 da Lei n.º 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer
às exigências constantes desta lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se
referem os Arts. 37 e 38, desta lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a
hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à
fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da convenção do condomínio;
IV - (VETADO);
V- omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do art. 55,
desta lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país.
Parágrafo único - No caso de contratos relativos a incorporações, de que não
participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste
artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do
terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o
incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
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CAPÍTULO V - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou
condições variáveis ou específicas.
§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes
contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, termos e condições
contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad
verbum, no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e
das folhas do competente registro.
§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será
obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do
contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste
artigo.
§ 4º - Os cartórios de registro de imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
anterior.
Art. 68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais
ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas
para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão,
previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao
regime instituído nesta lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art. 69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre o
registro de imóveis (VETADO).
Art. 70 - A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o
Decreto n.º 5.481, de 25 de junho de 1928, e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.
CASTELO BRANCO
Milton Soares Campos.
Franz Schubert de Moraes
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