ADRIANA DA SILVA INÁCIO
A IMPORTÂNCIA DE UMA ADMINISTRAÇÃO PROFISSIONAL NA
GESTÃO DE CONDOMÍNIOS
Monografia
apresentada
ao
Centro
Universitário de João Pessoa – UNIPÊ, como
requisito parcial para a obtenção do título de
Bacharel em Administração.
Orientador: Prof. Esp. Samuel von Laer Norat
JOÃO PESSOA/PB
2008
2
ADRIANA DA SILVA INÁCIO
A IMPORTÂNCIA DE UMA ADMINISTRAÇÃO PROFISSIONAL NA
GESTÃO DE CONDOMÍNIOS
Monografia apresentada ao Centro Universitário de João Pessoa – UNIPÊ, como
requisito parcial para a obtenção do título de bacharel em administração.
Aprovada em:
BANCA EXAMINADORA
_______________________________________
Prof. Esp. Samuel von Laer Norat
Orientador
_______________________________________
Prof. Oscar Stéphano Gonçalves Coutinho
Examinador
_______________________________________
Prof. Ms. Ana Flávia Uzêda Mancambira
Examinador
3
Quero agradecer de uma maneira muito
especial a Deus todo poderoso que me
concedeu o fôlego de vida durante esta
caminhada. Sem a sua proteção não teria
chegado até aqui. A minha mãe agradeço por
tudo, e ao meu filho pela visão que me fez
enxergar o mundo de uma forma brilhante,
Dedico.
4
[...] se tivermos fé, uma porta sempre será
aberta para nós, não, talvez aquela sobre a qual
nós mesmas nunca pensamos, mas aquela que
definitivamente se revelará boa para nós.
A. J. Cronin
5
AGRADECIMENTO
Tenho muito a agradecer. Primeiramente a Deus que a mim confiou a missão de amar,
compreender, reconhecer, esperar, persistir, chorar, sorrir e cantar junto com aqueles que
esperam e desejam o meu sucesso.
A minha mãe, Josineide S. Inácio, o meu agradecimento pela luta, esforço e coragem em me
ajudar nesta caminhada acadêmica que não foi fácil.
Ao meu filho Arthur S. Gomes pelas horas que lhe foram substituídas.
A todos que fazem parte do meu cotidiano agradeço pelo carinho e companhia, Gustavo
César, Alessandro, Alexandre, Caio César, minhas cunhadas Janete e Geovana, aos meus
sobrinhos Andressa Kelly, Gabriel, João Lucas (meus familiares).
Agradeço aos meus colegas de sala pela troca de experiências, pelas contribuições que cada
um deixa de maneira especial na minha vida.
A família Stropp que me abriu as portas para realização desse trabalho. (Lídia, Aparecida e
Marcela).
Agradeço aos professores: Maria Nilza e Reginaldo Cipriano que me incentivaram a
construção desse trabalho nos momentos de desânimo.
A professora Michelly Salles e Ana Lúcia que me serviram de exemplo: devemos caminhar
sempre, mesmo que pareça distante ou impossível chegar ao nosso objetivo final.
A professora Ana Flávia Uzêda pelo carinho e serenidade.
A toda equipe do curso de administração do Unipê.
Ao meu orientador Samuel Norat agradeço de forma especial, pois me fez acreditar na
realização desse trabalho, desde o primeiro momento, contribuiu significativamente com a sua
experiência e disposição em orientar, sendo sempre positivo.
Serei a todos infinitamente grata.
6
RESUMO
INÁCIO, Adriana da Silva. A importância de uma Administração profissional na gestão
de condomínios. 2008. 50 f. Curso de administração (Graduação). Centro Universitário de
João Pessoa – UNIPÊ.
Observando alguns aspectos da nossa população vê-se a necessidade do acompanhamento
administrativo oferecido pelas administradoras de condomínios. O condomínio ocorre quando
existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou
partes de um bem. Tecnicamente, e segundo a lei brasileira, temos expressa que a idéia do
direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Assim sendo o administrador
dá direção e rumo às organizações, proporciona liderança as pessoas e decide como os
recursos organizacionais devem ser arranjados e aplicados para o alcance dos objetivos da
organização. A administração é a ordenação do caos que se instala quando um grupo de
pessoas coopera na ânsia de conciliar metas estabelecidas por terceiros com seus objetivos,
interesses, desejos e ambições pessoais. Este trabalho tem como objetivo geral analisar a
importância de uma administração profissional na gestão de condomínios, por isso é
importante a entrega dos serviços do condomínio para uma empresa especializada
(administradora), a mesma possui uma gama de conhecimentos à respeito do assunto e
profissionais qualificados para desempenhar as atividades do edifício. Diante do que foi
analisado observou-se que a Controle (empresa pesquisada), possui profissionais capacitados
para essa área e seu trabalho é realizado dentro das leis condominiais, trabalhistas e
comercial. Diante o exposto, convém relatar que o método utilizado nesta pesquisa foi o
descritivo. O instrumento utilizado para adquirir mais informações sobre o assunto foi a
entrevista. Assim, analisando os dados observou-se que uma administradora qualificada faz
uma grande diferença para a vida dos condôminos que residem em condomínios bem
administrados, diferente dos que residem em edifícios administrados de forma amadora, por
isso conclui-se que é de fundamental importância à qualificação dos serviços promovendo
assim o bem estar e promovendo um melhor convívio social.
Palavras-chave: Administração profissional. Qualidade. Gestão de condomínios. Síndico.
7
ABSTRACT
INÁCIO, Adriana da Silva. The importance of a professional administration in the
management of condominiums. 2008. 50 f. Curso de administração (Graduação). Centro
Universitário de João Pessoa – UNIPÊ.
Observing some aspects of our population it is seen necessity of the administrative
accompaniment offered by the administrators of condominiums. The condominium occurs
when a domain of a person simultaneously of one exists more than determined well, or parts
of a good. Technical, and according to Brazilian law, we have express that the idea of the
right exerted for more than a person on the same object. Thus being the administrator of the
direction and route to the organizations, it provides to leadership the people and it decides as
the organizacionais resources must be arranged and be applied for the reach of the objectives
of the organization. The administration is the ordinance of the chaos that if she installs when a
group of people cooperates in the anxiety to conciliate goals established for third with its
personal objectives, interests, desires and ambitions. This work has as objective generality to
analyze the importance of a professional administration in the management of condominiums,
therefore the delivery of the services of the condominium for a specialized company is
important (administrator), the same one possesss a gamma of knowledge regarding the
qualified subject and professionals to play the activities of the building. Ahead of what it was
analyzed the Control was observed that (searched company), possesss professionals enabled
to this area and its work is carried through inside of the condominiais, working laws and
commercial. Ahead the displayed one, agrees to tell that the method used in this research was
the description. The used instrument to acquire more information on the subject was the
interview. Thus, analyzing the data it was observed that a qualified administrator makes a
great difference for the life of the joint owners whom managed condominiums inhabit well in
different of that inhabits in managed buildings of amateur form, therefore concludes that it is
of basic importance to the qualification of the services thus promoting the welfare and
promoting one better conviviality social.
Word-key: Professional administration. Quality. Management of condominiums. Syndic.
8
LISTA DE QUADROS
QUADRO 1:
QUADRO 2:
QUADRO 3:
QUADRO 4:
QUADRO 5:
Funções do administrador……………………………………………...
Ciclo administrativo……………………………………………………
Teoria da administração………………………………………………..
Níveis administrativos x habilidades…………………………………..
Diferenças entre líderes e gestores……………………………………..
15
15
16
18
23
9
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1:
FIGURA 2:
Modelo situacional de Kersey e Blanchard…………………………….
Localidade da Administradora Controle……………………………….
25
42
10
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO................................................................................................
11
2
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.6.1
2.1.6.2
2.1.7
2.1.8
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA.................................................................
A ADMINISTRAÇÃO.....................................................................................
Conceito............................................................................................................
Funções.............................................................................................................
Habilidades e papéis administrativos............................................................
A atividade administrativa..............................................................................
Papel do administrador...................................................................................
A liderança nas organizações..........................................................................
Liderança gerencial..........................................................................................
Abordagens contigenciais de liderança..........................................................
Princípios básicos da administração..............................................................
Tomada de decisão...........................................................................................
12
12
12
14
17
19
20
21
22
23
26
27
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.2.7
2.2.7.1
ADMINISTRAÇÃO GERAL DE CONDOMINIOS....................................
Conceito de condomínios.................................................................................
Administradora................................................................................................
Tarefas da administradora de condomínios..................................................
Técnicas de administração..............................................................................
Legislação de condomínios..............................................................................
Responsabilidade Legal do Síndico................................................................
Tipos de administração...................................................................................
Co-gestão e Autogestão....................................................................................
28
28
29
32
32
33
34
36
36
2.3
2.3.1
QUALIDADE NO ATENDIMENTO..............................................................
Prestação de serviço.........................................................................................
37
37
3
3.1
3.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.4
3.4.1
3.4.2
PROCEDIMENTO METODOLÓGICO.......................................................
CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA............................................................
PROBLEMÁTICA............................................................................................
OBJETIVOS......................................................................................................
Objetivo Geral..................................................................................................
Objetivos Específicos.......................................................................................
CAMPO EMPÍRICO.........................................................................................
Universo/Amostra.............................................................................................
Instrumento e coleta de dados.........................................................................
40
40
40
41
41
41
42
43
43
4
ANÁLISE DOS DADOS..................................................................................
45
5
CONSIDERAÇÕES FINAIS..........................................................................
53
REFERÊNCIAS................................................................................................
54
APÊNDICE.......................................................................................................
56
ANEXOS...........................................................................................................
60
11
1 INTRODUÇÃO
É relevante mencionar, neste trabalho, a administração enquanto ciência para toda e
qualquer organização que almeje um resultado positivo.
Observando alguns aspectos na mudança da nossa população, vê-se a necessidade do
acompanhamento administrativo oferecido pelas administradoras de condomínios. Ou seja,
um trabalho qualificado e eficiente que atenda aos anseios e necessidades da população
condominial hoje, existente em quase toda a parte do mundo.
Percebe-se o aumento das construções verticais e horizontais voltadas para o convívio
coletivo (condomínio), que tem impactado diretamente os ramos de: construção civil,
imobiliárias, corretoras de imóveis e administradoras de condomínios, haja vista que, para
este tipo de convívio requer, dos moradores (condomínos a consciência dos deveres e
obrigações que terão a necessidade de conhecer, baseados na lei 4.591 de 16 de Dezembro de
1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias).
O estudo da administração é indispensável para qualquer atividade e não poderia ser
diferente em um condomínio, sendo fundamental para tanto uma administração qualificada
por meio de administradores capacitados e experientes que buscam estudar os temas que serão
abordados a seguir.
Por fim serão observados assuntos que abrangem administração, administração de
condomínios, qualidade nos serviços a serem oferecidos e a forma como atua a Controle
Administradora de Bens e condomínios Ltda, no mercado desta Capital (João Pessoa).
O trabalho é dividido em 4 partes: a introdução que mostra a problemática,
justificativa do assunto em questão. A segunda parte trata da fundamentação teórica, na qual
mostra-se o conceito, funções, habilidades e papéis, atividade administrativa, o papel do
administrador, a liderança nas organizações, a liderança gerencial, as abordagens
contingenciais de liderança, princípios básicos da administração e a tomada de decisão; da
administração do condomínio e da prestação de serviços. A terceira parte trata da análise dos
dados da administradora Controle, e a quarta e última parte das considerações finais.
12
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Este capítulo apresenta a parte da administração com a finalidade de demonstrar o
conceito, funções, habilidades, papéis administrativos, atividade, papel do administrador,
liderança nas organizações, liderança gerencial e abordagens contigenciais de liderança.
2.1 A ADMINISTRAÇÃO
Não poderíamos deixar de conceituar a administração, de forma abrangente e
discursiva, pois trata-se de um tema de extrema relevância. Prima-se pela compreensão do
tema a ser abordado, por isso conceitua-se de acordo com vários autores, ou seja, várias
visões.
2.1.1 Conceito
Definições são importantes para que os conceitos tornem-se mais claros e precisos e a
utilização do termo possa ser algo imediato. Por isso, estudar administração é interagir com
todos, cada dia, dentro das organizações. Antigamente a administração era vista, segundo
Silva (2002, p. 4), como: a) um conjunto de funções; b) uma série de papéis; c) a aplicação de
certas habilidades específicas.
Como bem ressalta Silva (2002, p. 5), existem tantas definições para administração
quanto livros sobre o tema. No entanto, a maioria das definições compartilha uma idéia
básica, “a administração está relacionada com o alcance de objetivos por meio dos esforços de
outras pessoas”.
A administração é a ordenação do caos que se instala quando um grupo de pessoas
coopera no afã de conciliar metas estabelecidas por terceiros com seus objetivos, interesses,
desejos e ambições pessoais.
Maximiano (2004, p. 25) conceitua administração como:
Processo de tomar e colocar em prática decisões sobre objetivos e utilização de
recursos. Na qual o processo de administrar (ou processo administrativo) é inerente
a qualquer situação em que haja pessoas utilizando recursos para atingir algum tipo
de objetivo.
13
Enquanto ciência, a administração estuda as necessidades sócio-técnicas da
organização, seu conjunto de diretrizes, cultura, processos, recursos e capital, possibilitando a
realização de seu negócio de forma estruturada, integrada e consolidada.
Segundo Kwasnicka (1995, p. 17):
O mais importante e consistente uso do termo administração é aquele em que ele é
visto como um processo integrativo fundamental, buscando obtenção de resultados
específicos, administrar é, portanto, um processo pelo qual o administrador cria,
dirige, mantém, opera e controla uma organização.
Na concepção sistêmica, a administração é entendida como um mecanismo
estruturador e articulador de processos e recursos empresariais para a consecução dos
resultados almejados: geração de bens, lucro e promoção do bem-estar social.
A Administração é o conjunto de atividades voltadas a direção de uma organização
utilizando-se de técnicas de gestão para que alcance seus objetivos de forma eficiente, eficaz e
com responsabilidade social e ambiental. Lacombe e Heilborn (2003, p.4) diz que:
[...] a essência do trabalho do administrador é obter resultados por meio das pessoas
que ele coordena. A partir desse raciocínio de Lacombe, temos o papel do "Gestor
Administrativo" que com sua capacidade de gestão com as pessoas, consegue obter
os resultados esperados.
Drucker (1998, p. 2) diz que administrar é manter as organizações coesas, fazendo-as
funcionar.
Chiavenato (2004, p. 82) a respeito da administração comenta:
O mundo mudou, os negócios também e muitas organizações ficaram para trás nesse
processo de corrida e de transformação contínua e progressiva. Existe hoje uma forte
e urgente necessidade de talentos e competência humanas, pois nas organizações,
são muitos os pedreiros, mas poucos os arquitetos do sucesso empresarial.
A administração se refere à combinação e aplicação de recursos organizacionais,
humanos, materiais, financeiros, informação e tecnologia, para alcançar objetivos e atingir
desempenho excepcional. A administração movimenta toda a organização em direção ao seu
propósito ou objetivo através de definição de atividades que os membros organizacionais
devem desempenhar.
Na era industrial clássica apareceram três abordagens tradicionais da administração,
que segundo Chiavenato (2004, p. 32) são: a) Administração Cientifica: enfatizando as tarefas
14
do operário. b) Teoria Clássica e Modelo Burocrático: enfatizando a estrutura organizacional
e Teoria das Relações Humanas: enfatizando o papel das pessoas nas organizações.
A definição apresentada observa as abordagens tradicionais da administração na era
industrial clássica.
2.1.2 Funções
As funções do administrador na Teoria Neoclássica correspondem aos elementos da
Administração, que Fayol definira no seu tempo (prever, organizar, comandar, coordenar e
controlar), mas com uma roupagem atualizada. Dentro da linha proposta por Fayol, os autores
neoclássicos adotam o processo administrativo como núcleo de sua teoria eclética e
utilitarista. Cada autor, conforme Chiavenato (2000), todavia desvia-se dos demais por adotar
funções administrativas ligeiramente diferentes.
Teoria Neoclássica caracteriza-se por: uma forte ênfase nos aspectos práticos da
Administração, pelo pragmatismo e pela busca de resultados concretos e palpáveis, embora
não se descuide dos conceitos teóricos. Os neoclássicos desenvolvem seus conceitos de forma
prática e utilizável, visando à ação administrativa. A teoria somente tem valor quando
operacionalizada na prática. Quase todos os neoclássicos referem-se a essa prática da
Administração ou a essa ação administrativa, enfatizando aspectos instrumentais da
Administração. A Teoria Neoclássica representa a contribuição do espírito pragmático
americano. Busca de resultados concretos e palpaveis, embora não descuide dos conceitos
teoricos, visando à ação administrativa, enfatizando aspectos instrumentais da administração.
As funções do administrador, segundo Silva (2002, p. 09) são:
Aquelas atividades básicas que devem ser desempenhadas por administradores para
alcançar os resultados determinados e /ou esperados pelas organizações. Estas
funções constituem o processo administrativo e são: planejamento, organização,
direção e controle.
De um modo geral, aceita-se hoje o planejamento, a organização, a direção e o
controle como as funções básicas do administrador. Essas quatro funções básicas: planejar,
organizar, dirigir e controlar constituem o chamado processo administrativo. Vejamos:
15
FAYOL
URWICK
GULICK
KOONTZ E
NEWMAN
DALE
O’DONNELL
Prever
Investigação
Planejamento
Planejamento
Planejamento
Planejamento
Previsão
Planejamento
Organizar
Organização
Organização
Organização
Organização
Organização
Comandar
Comando
Adm. de
Designação de
Liderança
Direção
Coordenar
Coordenação
Pessoal
pessoal
Direção
Direção
Controle
Controle
Coordenação
Controlar
Controle
Informação
Controle
Orçamento
QUADRO 1: Funções do administrador
Fonte: CHIAVENATO, 2000, p. 192.
O quadro acima permite uma rápida idéia dessa diferenciação, mais adjetiva do que
substantiva.
A seqüência das funções do administrador forma o ciclo administrativo, a saber,
salienta Chiavenato (2000, p. 192):
Planejamento
Controle
Ciclo
Administrativo
Organização
Direção
QUADRO 2: Ciclo administrativo
Fonte: CHIAVENATO, 2000, p. 193.
Na medida em que se repete o ciclo administrativo, ocorre uma contínua correção e
ajustamento por meio da retroação. Assim, o desenvolvimento de um ciclo permite definir
quais as correções que deverão ser introduzidas no ciclo seguinte e assim por diante.
16
Na realidade, as funções do administrador, ou seja, o processo administrativo, formam
mais do que uma seqüência cíclica, pois elas estão intimamente relacionadas em uma
interação dinâmica.
Alguns estudiosos denominam a função Direção, como liderança, o que está ocorrendo
na maioria dos livros norte-americanos. Todavia, deve se entender que liderança é uma
condição da direção, uma qualificação da direção e não pode ser substituída pela função de
direção. Pode-se dirigir sem liderar, o que não é a melhor condição: liderar é dirigir com
qualificações de modo a tornar a função de direção mais eficaz.
As funções administrativas, segundo Silva (2002, p. 10), têm as seguintes
características:
1. Planejamento
* estabelecer objetivos e missão
3. Direção
* conduzir e motivar os empregados na
realização das metas organizacionais
* examinar as alternativas
* estabelecer comunicação com os
trabalhadores
* determinar as necessidades de recursos
* apresentar solução dos conflitos
* criar estratégias para o alcance dos * gerenciar mudanças
objetivos
2. Organização
4. Controle
* desenhar cargos e tarefas específicas
* medir o desempenho
* criar estrutura organizacional
* estabelecer comparação do desempenho
com os padrões
* definir posições de staff
* tomar as ações necessárias para melhoria
do desempenho
* coordenar as atividades de trabalho
* estabelecer políticas e procedimentos
* definir a alocação de recursos
QUADRO 3: Teoria da administração
Fonte: SILVA, 2002, p. 10.
Quando consideradas um todo integrado, as funções administrativas formam o
processo administrativo. Quando consideradas isoladamente, o planejamento, a direção, a
organização e o controle constituem funções administrativas.
Ainda que todos os administradores realizem o mesmo conjunto de funções, eles são
classificados em níveis dentro da organização. De maneira geral os administradores são
encontrados em três níveis da organização: no topo, no nível intermediário e na área de
operação, sendo classificados em alta administração.
17
Todos esses níveis, comenta Silva (2002), são considerados administrativos ou
gerenciais por terem diretamente ligados às suas atividades à outras pessoas de quem
dependem para a consecução daquelas atividades.
Maximiano (2004) salienta que a composição da alta administração depende do
tamanho, da complexidade e do grau de profissionalização da organização. Numa empresa de
grande porte, a alta administração compreende o executivo principal (presidente ou diretor
geral) e os diretores.
No entanto, os executivos principais e os diretores, muitas vezes, não administram
sozinhos e compartilham sua autoridade por meio de alguma forma de administração
colegiada.
2.1.3 Habilidades e papéis administrativos
Segundo Katz (1955), o sucesso do administrador depende mais do seu desempenho
do que de seus traços particulares de personalidade. As habilidades, como salienta Chiavenato
(2004, p. 19), podem ser:
Habilidades técnicas: envolvem o uso de conhecimento especializado e facilidade na
execução de técnicas relacionadas com o trabalho e com os procedimentos de
realização. Habilidades humanas: estão relacionadas com o trabalho com pessoas e
referem-se à facilidade de relacionamento interpessoal e grupal. Habilidades
conceituais: envolvem a visão da organização ou da unidade organizacional como
um todo, a facilidade em trabalhar com idéias e conceitos, teorias e abstrações.
Contudo, essas três habilidades, técnicas, humanas e conceituais, requerem certas
competências pessoais para serem colocadas em ação com êxito.
As habilidades são necessárias, para um bom desempenho em qualquer tipo de
atividade, em qualquer situação.
Segundo Silva (2002, p. 14), habilidades “são as destrezas específicas para transformar
conhecimento em ação, que resulte no desempenho desejado para alcance dos objetivos”.
Nos diversos níveis administrativos, as habilidades estão distribuídas conforme mostra
o quadro 4 abaixo discriminada.
18
Níveis
administrativos
Alta administração
(diretoria)
Média administração
(gerencia)
Administração
operacional
(supervisão)
Habilidades
Conceituais
Humanas
Técnicas
QUADRO 4: Níveis administrativos x habilidades
Fonte: SILVA, 2002, p. 15.
Observa-se que no nível da alta administração é necessária pouca quantidade de
habilidade técnica, mas grande quantidade de habilidade conceitual.
Na alta administração (diretoria) deve se ocupar em resolver tarefas complexas e
abstratas, tais como soluções de problemas, tomadas de decisão, criatividade, dentre outras
que envolvem estudos analíticos e quantitativos.
A média administração (gerência convencional) necessita relativamente menor
quantidade de habilidade conceitual do que a alta administração para a sua eficácia funcional,
porém a necessita em maior quantidade do que a supervisão.
Já a administração operacional (supervisão), por outro lado, necessita de grande
quantidade de habilidades técnicas (o saber fazer), por causa da necessidade de resolução
rápida dos problemas operacionais (que dependem mais do conhecimento técnico do que de
qualquer outra variável).
Hellriegel e Slocum Jr. (apud SILVA, 2002, p. 16), com base no trabalho de Katz,
sugerem o estudo de outras habilidades gerenciais, além daquelas já mencionadas, tais como:
habilidades de comunicação: aquelas relacionadas ao recebimento e envio de
informações, pensamentos, sentimentos e atitudes;
habilidades de pensamento crítico: as relacionadas à consideração cuidadosa das
implicações de todos os elementos conhecidos de um problema.
O aumento de habilidades só tende a crescer ainda mais a capacidade dos profissionais
dentro da organização. Por isso, o aumento dessas duas habilidades mostrou um melhor
conhecimento e capacidade do administrador perante o mercado.
O verdadeiro papel do administrador, como deve ser, é chefiar para que não seja
considerado “chefe ruim”. É importante saber que o mercado de trabalho está à procura de um
salvador da pátria, ou melhor, salvador de suas organizações. Porém esta expectativa não
pode ser suprida por um simples administrador. Antes, é necessário saber as verdadeiras
19
atribuições do administrador e saber se ele pode ajudar de forma sadia e profissional esta
organização.
Lacombe (2003, p.4) diz que a essência do trabalho do administrador é “obter
resultados por meio das pessoas que ele coordena”. A partir desse raciocínio de Lacombe,
temos o papel do "Gestor Administrativo" que com sua capacidade de gestão com as pessoas,
consegue obter os resultados esperados.
Segundo Silva (2002, p. 17), as categorias de papéis administrativos são:
1. papéis interpessoais – aqueles desempenhados para o relacionamento e interação
com outras pessoas. São três os papéis interpessoais: chefe, líder e ligação. 2. papéis
informacionais – aqueles desempenhada ao trocar e processar informações. Também
são três os papéis informacionais que o administrador deve desempenhar (monitor,
disseminador e interlocutor) e; 3. papéis decisoriais – aqueles desempenhados
quando os administradores tomam decisões. São quatro os papéis decisórias
desempenhados pelo administrador (empreendedor, solucionador de conflitos,
alocador de recursos e negociador).
Os papéis administrativos, de acordo com o descrito acima, são papéis diferenciados,
conforme a habilidade do administrador.
2.1.4 A atividade administrativa
A administração determina os objetivos específicos e os fraciona para as diversas áreas
da organização, em metas a serem alcançadas. É uma função de criar e estabelecer as
políticas.
Com este pensamento, diz-se que os administradores pensam e os gerentes agem, ou
seja, a administração é uma atividade do mais alto escalão e o gerenciamento é uma atividade
de nível médio (de realização).
Farmer e Ryan (1969) diferenciam administração e gerência, como a seguir:
Definimos um gerente como alguém que se esforça para alcançar objetivos
quantificáveis, relacionados às finalidades do subsistema e um administrador como
aquele que se esforça para atingir objetivos não quantificáveis, independentemente
do efeito final de sua consecução.
Por isso, o trabalho está voltado para o setor serviço (Controle / Administração que
visa mostrar como se procede esse tipo de atividade no mercado de condomínios).
20
Portanto, a atividade do administrador, segundo Chiavenato (2004), consiste em guiar
e convergir às organizações rumo ao alcance de objetivos.
2.1.5 Papel do administrador
Durante anos nota-se a evolução do papel do Administrador nas empresas, desde o
desaparecimento dos rótulos preconceituosos criados no início como pelo aumento
significativo do reconhecimento da profissão e do respeito aos Administradores atuais.
Diante disso, pode-se dizer que existe espaço para que seja ainda mais intensificada a
função do administrador nas empresas, a exemplo de outros profissionais de nível superior
que devem ter o seu nome assinado em relatórios e cálculos de importância e responsabilidade
perante a sociedade. Os administradores tem espaço para buscar essa responsabilidade e esse
papel nas organizações, uma vez que grande parte das organizações atuais tem problemas de
ordem administrativa e organizacional. Grande maioria das empresas de pequeno e médio
porte não planejam corretamente suas atividades nem ao menos a Gestão da empresa
propriamente dita. E, diante disso, existe espaço para que as empresas realizem o seu Plano de
Gestão.
Nos dias atuais, o administrador é um gestor. Embora não seja possível encontrar uma
definição universalmente aceita para o conceito de gestão e, por outro lado, apesar deste ter
evoluído muito ao longo do último século, existe algum consenso relativamente a que este
deva incluir obrigatoriamente um conjunto de tarefas que procuram garantir a afectação eficaz
de todos os recursos disponibilizados pela organização, a fim de serem atingidos os objectivos
pré-determinados.
Por outras palavras, cabe à gestão a optimização do funcionamento das organizações
através da tomada de decisões racionais e fundamentadas na recolha e tratamento de dados e
informação relevante e, por essa via, contribuir para o seu desenvolvimento e para a satisfação
dos interesses de todos os seus colaboradores e proprietários e para a satisfação de
necessidades da sociedade em geral ou de um grupo em particular.
Sendo o gestor alguém pertencente à organização e a quem compete a execução das
tarefas confiadas à gestão, torna-se agora mais fácil encontrar um conceito que o identifique.
Segundo o conceito clássico, desenvolvido por Henri Fayol, comenta Nunes (2006, p.
3): o gestor é definido pelas suas funções no interior da organização, assim, o gestor “é a
pessoa a quem compete a interpretação dos objectivos propostos pela organização e actuar,
21
através do planeamento da organização, da liderança ou direcção e do controle, a fim de
atingir os referidos objectivos”.
Infere-se que o gestor é alguém que desenvolve os planos estratégicos e operacionais
que julga mais eficazes para atingir os objectivos propostos. Concebe as estruturas e
estabelece as regras, políticas e procedimentos mais adequados aos planos desenvolvidos e,
por fim, implementa e coordena a execução dos planos através de um determinado tipo de
comando (ou liderança) e de controle.
Assim sendo, o administrador dá direção e rumo às organizações, proporciona
liderança às pessoas e decide como os recursos organizacionais devem ser arranjados e
aplicados para o alcance dos objetivos da organização.
Essas atividades se aplicam não somente ao presidente ou aos altos executivos, mas
também aos supervisores de primeira linha ou aos líderes de equipes. Em outras palavras, elas
se aplicam ao administrador situado em qualquer nível da organização.
2.1.6 A liderança nas organizações
Muito se tem estudado e discutido quanto à forma apropriada do exercício da liderança
e da participação ativa dos colaboradores nas empresas, principalmente, nos momentos
presentes de constantes mudanças econômicas, políticas, sociais e organizacionais.
Liderança, salienta Maximiano (2004), é o processo de influenciar pessoas no sentido
de que ajam em prol dos objetivos da instituição. É a capacidade de levar alguém a cooperar
espontaneamente. Quando o gerente não tem liderança, o funcionário adota a estratégia de
fingir que faz ou que obedece e faz o mínimo necessário para não perder o emprego. A
liderança traz o poder sólido e sustentável. Para falar de liderança é necessário que se faça
uma explanação sobre o que vem a ser organização. Para Maximiano (2004) objetivos e
recursos são as palavras-chaves na definição de administração e também de organização.
Uma organização é uma combinação de recursos que deliberadamente realiza algum
tipo de objetivo (ou conjunto de objetivos). Em outras palavras pode-se dizer que é uma
combinação de esforços individuais que tem por finalidade realizar propósitos coletivos, além
de pessoas nas organizações que utilizam outros recursos, como máquinas e equipamentos,
dinheiro, tempo, espaço e conhecimento (MAXIMIANO, 2004).
Para Silva (2002, p. 44), as organizações são entidades dinâmicas e altamente
complexas, que podem ser conceituadas de algumas diversas maneiras. A conceituação mais
22
comum é que “uma organização é definida como duas ou mais pessoas trabalhando juntas
cooperativamente dentro de limites identificáveis, para alcançar um objetivo ou meta
comum”.
Assim sendo, o gerente é uma pessoa normal que possui conhecimentos a mais e para
se tornar um líder precisa ser diferente em termos de criatividade e conhecimentos.
Por isso, convém estudar mais abaixo sobre a liderança gerencial, porque a Controle se
torna diferente em termos de liderança numa organização.
2.1.6.1 Liderança gerencial
As empresas buscam líderes “hands on”, como aqueles que fazem acontecer os
resultados, que saibam operar o processo, que saibam lidar com as situações com os quais se
deparam com a devida astúcia e sabedoria. Hersey e Blanchard (1986), demonstram que o
líder eficaz é aquele que consegue liderar de acordo com a diversidade do nível de maturidade
de seus subordinados, por ocasião da consecução de suas diversas atividades profissionais.
O gerente do futuro, comenta Silva (2002, p. 27) com base nos estudos de Plunkett e
Attner, dentre outras, tem as seguintes características:
procurar a mudança – as coisas nunca ficam como estão;
observar as realidades externas – estar atento às mudanças de mercado, tais como
tecnologia, concorrência, consumidor;
promover um estilo de treinamento – ajudar os funcionários a visualizar novas
maneiras de fazer as coisas;
eliminar o medo – dos funcionários, em enfrentar os desafios para alcance das meta
organizacionais;
criar especialização – desenvolvimento de meios de treinamento e aprendizagem
em todos os níveis funcionais da organização;
ter visão – ter habilidades de focar onde a organização, ou o trabalho, seja o mais
vibrante, versátil ou responsivo;
negociar para resolver problemas – usando a autoridade do cargo, para atingir os
alvos, contrabalanceando as necessidades da organização com aquelas dos membros
de equipes;
valorizar a diferença – da força de trabalho, abrindo-se para novas maneiras de
pensar porque as pessoas são diferentes;
desenvolver a administração participativa – fazendo de cada funcionário um
elemento de poder criativo com um pouco de autoridade para a tomada de decisão;
desenvolver o poder das equipes – o que acontecerá, ou por gerenciamento amplo
da delegação, ou criando equipes de projeto com autoridade adequada para
funcionar;
ser obcecado pela qualidade dirigida ao cliente – tanto dos produtos quanto dos
processos ou serviços, que devem ser continuamente melhorados.
23
Os gerentes não são, necessariamente, líderes, embora se tenha constatado que os
gerentes mais eficazes sejam também líderes.
Os gerentes sempre servem para a realização das atividades organizacionais e a
eficácia gerencial é tão desenvolvida quanto se queira.
Assim sendo, os líderes são pessoas com características especiais e que em alguns
casos não servem para as atividades organizacionais.
2.1.6.2 Abordagens contingenciais de liderança
O líder, por seu lado, pode atuar em grupos formais e informais e nem sempre é um
administrador. A liderança é, de certa forma, um tipo de poder pessoal. Atráves da liderança,
uma pessoa influencia outras pessoas em função dos relacionamentos existentes.
A liderança é um fenômeno tipicamente social que ocorre exclusivamente em grupos
sociais e nas organizações. A liderança é exercida como uma influência interpessoal em uma
dada situação e dirigida através do processo de comunicação humana para a consecução de
um ou mais objetivos específicos.
A liderança, nos dias de hoje, é de tal forma importante na gestão das organizações o
que permite que se confunda com gestão. Vejamos:
Líderes
* atitude positiva
*
inovadores
(desenvolvem
novas
abordagens para velhos problemas e abrem
campos para novas acções)
* criativos
* inspiradores
* visionários
* originais
* proactivos
* assentam em valores
* influenciam
* guiam
* orientam
* sabem o que é necessário fazer
* lidam com a mudança
* estilos mais imprevisíveis
* mais intuitivos do que racionais
* emocionais (detectam sinais emocionais e
tornam-nos significativos numa relação)
QUADRO 5: Diferenças entre líderes e gestores
Fonte: TAVARES, 2000, p.17.
Gestores
* organizados
* eficientes
* nacionais
* provocam
* realizam
* assumem responsabilidades
* comandam
* sabem o que devem fazer
* conservadores
* analíticos
* calculista
* eficiente
* procedimental
* imitadores
* reactivo
* “frio” (baixo nível de envolvimento
emocional)
24
Segundo Tavares (2000), ninguém pode ser bom, simultaneamente, a liderar e a gerir.
Para as organizações serem bem sucedidos necessitam de dois tipos de pessoas (líderes e
gestores), combinando assim forte liderança e forte gestão, usando uma para balancear a
outra.
Os estudos, desenvolvidos sobre liderança, consideram quatro abordagens possíveis,
segundo Rodrigues (2006, p. 05): 1) abordagens dos traços; 2) abordagens comportamentais;
3) abordagens situacionais ou contigenciais; e 4) abordagens de liderança carismática e
transformacional.
As teorias situacionais ou contigenciais de liderança procuram incluir a liderança no
contexto ambiental em que ela ocorre, levando em conta o líder, os liderados, a tarefa, a
situação, os objetivos, etc. Constituem um avanço em relação às teorias baseadas
exclusivamente no estilo de liderança. As principais teorias situacionais são, conforme
Chiavenato (2004, p. 460), “escolha de padrões de liderança, modelo contigencial e teoria do
caminho-meta”.
Quanto à escolha de padrões de liderança, Tannenbaum e Schmidt (1973) consideram
que o líder deve escolher os padrões de liderança mais adequados para cada situação em que
se encontra. Para ambos, a liderança é um fenômeno situacional, pois se baseia em três
aspectos, a saber:
As forças no gerente. Ou seja, a motivação interna do líder e outras forças que
agem sobre ele;
As forças nos subordinados. Ou seja, a motivação externa fornecida pelo líder e
outras forças que agem sobre os subordinados;
As forças na situação. Ou seja, as condições dentro das quais a liderança é
exercida.
Este tipo de abordagem surgiu a partir dos anos 70, tendo-se mantido dominantes. As
diferentes teorias partem do pressuposto de que o comportamento mais apropriado do líder
depende das situações ou circunstâncias, com que este se depara.
Nas teorias contingenciais consideram-se três tipos de variáveis fundamentais, sendo
elas: o líder, o grupo e a situação. Pode sim referir-se que o líder eficaz é o que tem a
capacidade de se adaptar a grupos de pessoas com determinadas características sob condições
extremamente variadas.
Fiedler (1967) desenvolveu um modelo contingencial de liderança eficaz a partir da
idéia de que não existe um estilo único e melhor de liderança, que seja válido para toda e
qualquer situação. Pelo contrário, os estilos eficazes de liderança são situacionais: cada
situação requer um diferente estilo de liderança. O modelo contingencial se baseia em três
25
fatores situacionais, que são: poder de posição do líder, estrutura da tarefa e a relação entre
líder e membros.
Quanto maior o poder da posição, a estruturação da tarefa e o nível das relações entre
líder e membros, maior a favorabilidade situacional para a liderança eficaz. Essas três
dimensões podem ser combinadas em diferentes proporções, produzindo diferentes grau de
favorabilidade situacional para o líder alcançar bons resultados.
O modelo situacional de Hersey e Blanchard (apud RODRIGUES, 2006) é, sem
dúvida, uma das mais conhecidas teorias situacionais. Baseia-se na interacção de duas
variáveis: comportamento do líder (orientação para as tarefas e orientação para o
relacionamento) e maturidade dos subordinados.
O modelo estabelece correspondência entre o estilo do líder e a maturidade dos
subordinados. A teoria diferencia quatro níveis de maturidade que são: M1 – nível de
maturidade baixo, os subordinados são incapazes e não têm vontade de assumir
responsabilidades; M2 – os subordinados mostram alguma vontade mas não se sentem
preparados para assumir responsabiliddaes; M3 – os subordinados são capazes, mas não estão
dispostos a assumir responsabilidades; M4 – os subordinados são capazes e querem assumir
responsabilidades.
R
E
L
A
C
I
O
N
A
M
E
N
T
O
S3
Apoio
S2
Instrução
S4
Delegação
S1
Direção
Tarefa
M4
Muita
M3
Bastante
M2
Alguma
M1
Pouca
FIGURA 1: Modelo Situacional de Kersey e Blanchard
Fonte: RODRIGUES, 2006, p. 08.
26
Constata-se que à medida que os subordinados vão atingindo mais altos níveis de
maturidade, o líder responde não só com redução de controle sobre as atividades, mas também
diminuindo o grau de comportamento de relação.
Mesmo sendo o modelo mais utilizado nas organizações, este tem sido criticado
essencialmente no que respeita à reduzida fundamentação teórica, conceitualização ambígua
(definição de maturidade) e ao fato de ignorar outras variáveis situacionais.
Assim sendo, a teoria situacional ou contingencial foi definida conforme explicita
acima.
2.1.7 Princípios básicos da administração
As organizações consistem no conjunto de posições funcionais e hierárquicas
orientadas para alcançar objetivos estratégicos. Há uma definição de linhas formais de
autoridade e a adoção de mecanismos para coordenar as diversas tarefas organizacionais.
Os princípios vistos, em sua acepção geral, correspondem às proposições diretoras de
uma ciência, às quais todo o desenvolvimento posterior dessa ciência deve estar subordinado.
Os primórdios da Administração ou Gestão Capitalista sofreram influências diversas
que vão desde a era histórica primitiva. O filósofos, os economistas liberais, os primeiros
empreendedores capitalistas, a organização religiosa, a organização militar e, principalmente,
a Revolução Industrial, que tornou as organizações mais complexas, maiores e
desorganizadas, o avanço tecnológico e a necessidade de atualização por parte das
organizações trouxeram novos problemas que ameaçavam a sua eficiência e a sua
competência.
Taylor, em 1911 publicou o livro considerado uma bíblia dos organizadores do
trabalho: Princípios da administração cientifica, que tornou-se um best-seller no mundo
inteiro.
Hoje as propostas pioneiras de Taylor deflagraram uma “febre” de racionalização, que
prepararam o terreno para o advento do TQC (Total Quality Control), ocorrido ao longo do
pós-guerra.
Paralelamente aos estudos de Taylor, Henri Fayol, que era francês, defendia princípios
semelhantes na Europa, baseados em sua experiência na alta administração. Enquanto os
métodos de Taylor eram estudados por executivos europeus, os seguidores da administração
cientifica só deixaram de ignorar a obra de Fayol quando a mesma foi publicada nos Estados
27
Unidos. O atraso na difusão generalizada das idéias de Fayol fez com que grandes
contribuintes do pensamento administrativo desconhecessem seus princípios. Fayol
relacionou 14 (quatorze) princípios básicos que podem ser estudados de forma complementar
aos de Taylor.
As 05 (cinco) funções precípuas da gerência administrativa como: planejar, comandar,
organizar, controlar e coordenar, o já conhecido e exaustivamente estudado nas escolas de
administração (GOMES, 2005).
Ford (2004) compõe de 3 princípios básicos para que a produção em massa preceda o
consumo em massa, e o torne possível, ao reduzir os custos e permitir assim maior
conveniência tanto de uso como de preço, são eles: princípio da intensificação, princípio da
economicidade e princípio da produtividade (KOTLER, 2006).
Já Fayol (2005) parte da proposição que toda empresa precisa ou necessita dos 14
princípios que são: divisão de trabalho, autoridade e responsabilidade, disciplina, unidade de
comando, unidade de direção, subordinação do interesse particular ao interesse geral,
remuneração do pessoal, centralização, hierarquia ou cadeia escalar, ordem, equidade,
estabilidade do pessoal, iniciativa e espírito de equipe (KOTLER, 2006).
2.1.8 Tomada de decisão
A melhoria do processo de tomada de decisão deve ser uma preocupação constante das
organizações.
Qualquer escolha que se faça numa organização implica numa tomada de decisão. Em
todos os níveis e subunidades, as pessoas decidem e assim determinam a quantidade de
criação de valor. A tomada de decisão é o processo de responder a um problema, procurando
e selecionando uma solução ou ação que irá criar valor para os acionistas da organização,
sendo o problema de diversas naturezas, como o de procurar os melhores recursos, decidir
como fornecer um serviço ou saber como lidar com um competidor agressivo (RASKIN,
2003).
O processo decisório é necessário que se analisem as influências sofridas pelo decisor
durante esse processo, uma vez que são diversos os fatores comportamentais que influenciam
a quem compete decidir.
A primeira preocupação, ao focalizar o processo decisório, é conceituá-lo e
caracterizá-lo no contexto organizacional, pois a realidade atual nos conduz a situações em
28
que, na preocupação de levar sua empresa a alcançar os objetivos almejados, as decisões
tomadas passam a ter relevante peso na vida de cada administrador, podendo trazer
conseqüências diretas e imediatas para a empresa.
Na verdade, o processo decisório envolve alguns procedimentos necessários à
definição de problemas, avaliação de alternativas e escolha de uma diretriz e/ou de soluções.
O tomador de decisão é o elemento que faz uma opção entre várias alternativas, podendo ser
influenciado pela situação em que está envolvido, pelos valores pessoais e até mesmo pelo
envolvimento social.
A importância da tomada de decisão na organização é bastante clara e pode ser
percebida empiricamente em qualquer análise organizacional. E esta relação é tão estreita, que
é impossível pensar a organização sem considerar-se a ocorrência constante do processo
decisório.
Com isso, conclui-se que um dos grandes desafios enfrentados por um administrador,
tendo em vista às atribuições delegadas ao seu gerenciamento, nos seus mais diversos níveis
hierárquicos organizacionais, são essencialmente atividades implicativas a um constante
processo de tomada de decisão e conseqüente resolução de problemas.
2.2 ADMINISTRAÇÃO GERAL DE CONDOMÍNIOS
Este item visa mostrar ao leitor a administração da empresa em estudo na gestão de
condomínios, dando ênfase às tarefas, técnicas, legislação utilizada, empregados e clientes e a
forma de administração da administradora de condomínios.
2.2.1 Conceito de condomínios
O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa
simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. Tecnicamente, e segundo a
lei brasileira, temos expressa que a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o
mesmo objeto. No Brasil tem-se, o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de
uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de
suas partes. Sendo assim, o conceito de condomínio, segundo Oliveira (2005, p. 15) é
formado por “uma associação de pessoas denominadas condôminos, que são proprietários
29
conjuntamente com outros do mesmo objeto, ou seja, representa uma propriedade mista de
domínio individual e coletivo.”
Essa definição fornece uma idéia clara sobre o que venha a ser um condomínio, sendo
utilizada desde o Direito Romano até os dias atuais.
O Condomínio em plano horizontal, o qual recebeu o título de Condomínio Edilício no
Código Civil de 2002, nasceu no início do século passado, devido à grave crise habitacional
que a sociedade estava passando e da procura por habitações que tivessem maior
aproveitamento do espaço a um preço mais acessível.
O condomínio origina-se de uma edificação ou construção, que pode apresentar-se em
forma de conjunto de unidades em loteamento (ex.: casas) ou edifício de pavimentos (ex.:
apartamentos, salas, lojas etc) da qual constam unidades privativas autônomas, de uso
exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos (MACIEL, 2007).
Assim sendo, começa o crescimento de moradias que se projetam verticalmente,
ficando assim as moradias umas sobre as outras, transformando o mundo em cidades verticais
e, a partir dessas mudanças, é que surgiu as leis para melhor desenvolver o controle dessas
edificações.
Uma vez que se trata de propriedades individuais sobre unidades autônomas, surgem
várias restrições, isto é, subordinações que se referem a regulamentos que descrevem todo o
funcionamento do condomínio desde o convívio com a vizinhança até a conservação do
mesmo no qual deverá ser seguido para que, assim, tenha-se uma moradia saudável.
2.2.2 Administradora
Administrar um condomínio, enquanto atividade prestadora por uma organização, ou
mesmo por um profissional de maneira individual, é uma prestação de serviços e, como tal,
deve primar pela qualidade e eficiência.
Cavalcante (1972, p. 06) define a administração de condomínio como:
Um conjunto de processos administrativos que visa o bem – estar social de
sua comunidade e a valorização de imóvel. É uma atividade mesclada de arte
e ciência, que leva o síndico a alcançar os seus objetivos com menos
desperdício de energia humana, mais economia de tempo e de recursos e
menos atritos nas relações humanas.
30
A definição apresentada já demonstra, por si só, a importância da administração de
condomínio, pois além de contribuir para uma melhor estruturação do mesmo, contribuirá
para o bem-estar social e para um melhor convívio dos condôminos.
A administração de condomínios, na verdade, já existia desde muito tempo atrás,
porém quem exercia as atividades era apenas o síndico, isto é, não existiam empresas
especializadas em administrar condomínios, mas com a evolução da construção civil e com o
crescente número de edificações, as administradoras de condomínios começaram a conquistar
seu espaço no mercado.
Hoje, isto mostra que a administração do condomínio pode ser realizada por
autogestão, onde os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da
administradora, pois o síndico é responsável pela administração geral de condomínios. Mas, a
administradora veio para melhorar o trabalho do síndico, e juntos trabalharem com a
finalidade de desenvolver um trabalho mais eficiente e eficaz com qualidade de serviço.
A tarefa de escolha e contratação de uma administradora de condomínio é de
responsabilidade do síndico, porém é importante que seja votada em assembléia geral do
condomínio para que haja a escolha e que esta tenha total respaldo, devendo, em seguida, o
contrato de prestação de serviços ser assinado pelo próprio síndico, como também se vier ao
caso a rescisão deste contrato, que igualmente será de responsabilidade do síndico, não sendo
necessário assembléia para tal decisão, porém o síndico terá que agir com bom senso, isto é,
analisando todos os fatores positivos e negativos, uma vez que dependendo da tomada de
decisão irá refletir diretamente no condomínio.
Segundo Oliveira (2005, p. 31), síndico é “a pessoa física, não necessariamente
moradora do condomínio, contratada para prestar serviços de condomínios”.
O síndico é eleito de forma prevista em Convenção, por até 2(dois) anos, com direito à
reeleição. Conforme determina o art. 1.347 do CC:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, porá prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
O síndico, perante a Previdência Social, é classificado como contribuinte individual e,
portanto, caso seja remunerado ou dispensado do pagamento da sua cota condominial (forma
indireta de remuneração), estará sujeito aos recolhimentos previdenciários.
31
O Síndico poderá ser destituído, desde que motivadamente, quando não prestar contas,
praticar irregularidades, ou não administrar convenientemente o condomínio, em assembléia
geral especialmente convocada e pelo voto da maioria absoluta de seus membros.
A função de subsíndico não está prevista no Código Civil, razão pela qual ela pode ser
criada pela convenção. O subsíndico servirá para substituir o síndico em sua ausência ou
impedimento temporário.
A cada dia torna-se mais difícil e complexa a atividade de se administrar um
condomínio, tornando cada vez mais importante a presença de uma administradora de
condomínios que possa exercer essa função de maneira eficiente.
A administradora segundo Oliveira (2005, p. 31) é:
A pessoa jurídica que presta serviços aos condomínios. Esta é indicada pelo
síndico e deverá ser aprovada pelos condôminos em assembléia. A
administradora é obrigada a acatar as deliberações tomadas pelo síndico e
prestar contas aos condomínios mensalmente.
É relevante lembrar que os problemas de um condomínio, quando mal administrado,
reflete em todos os seus moradores, pois não se pode simplesmente decretar a falência de um
condomínio, ou mesmo fechá-lo. Por isso, para que problemas não sejam criados e para que
prejuízos não sejam suportados pelos moradores, a eficiência dessa administração é
imprescindível.
Sendo a administração realizada por administradora, algumas precauções deverão ser
tomadas, segundo Oliveira (2005, p. 32):
a) Compare pelo menos três empresas;
b) Peça a lista de serviços oferecidos por cada empresa e seus respectivos
custos;
c) Examine os custos, analisando se a taxa de administração também incide
sobre receitas ou despesas extraordinárias;
d) Peça um modelo de extrato mensal de prestação de contas e veja se há
clareza nos lançamentos;
e) Entenda qual será a taxa de remuneração das sobras de caixa;
f) Visite a sede da administradora e observe seu horário de funcionamento,
rapidez no atendimento, existência e custo de cobrança bancária das taxas
condominiais, informatização, organização e limpeza em geral;
g) Verifique se a empresa é filiada a alguma entidade de classe;
h) Exija da administradora uma apólice de responsabilidade civil, eximindo
o condomínio de responsabilidade caso algum funcionário terceirizado cause
danos em serviço;
i) Leia atentamente o contrato e assine por prazo determinado;
j) Verifique se têm departamento jurídico e departamento pessoal próprios.
32
2.2.3 Tarefas da administradora de condomínios
A administradora fica responsável pelo setor de administração de pessoal, onde
envolve contratação e demissão de funcionários, treinamento, escala de trabalho,
acompanhamento das atividades de zelador, porteiros e serventes, elaboração de folha de
pagamento, efetuar pagamento, elaborar guias e seus recolhimentos trabalhistas, atender as
exigências da C.L.T.
No setor de contabilidade, envolve a responsabilidade dos pagamentos das despesas do
condomínio, elaborar e distribuir títulos para recolhimento da receita, enviar relatório de
prestação de contas mensal para o síndico, conselho e condomínios, acompanhar
movimentação da conta do condomínio para ter saldo atualizado a qualquer momento, emitir
segundas vias de boletos quando necessário, no escritório ou via internet para quem tem
acesso ao sistema, encaminhar cartas de cobranças a inadimplentes, entrega e retirada de
documentos no condomínio pelo sistema de malote.
2.2.4 Técnicas da administradora
Síndicos e Gestores Profissionais precisam fazer um planejamento anual ou plurianual
(três anos) das necessidades de seus condomínios, mensurando tempos, custos, riscos e
qualidades, equacionando-os de forma a estabelecerem o equilíbrio entre suas variáveis e
buscando a compatibilização ótima entre Retornos e Riscos, limitados pelos seus recursos
físicos e financeiros.
As técnicas utilizadas pela administradora são desenvolvidas segundo os papéis ou
documentos repassados para a administradora e analisados junto com o síndico o que deve ser
feito em cima dos problemas ocorridos no condomínio.
Primeiro, analisam-se os documentos, depois começa todo o planejamento de todas as
obrigações do condomínio com empregados, órgãos, etc, e, no final, os direitos relacionados
aos condôminos. Segundo, mensalmente a administradora repassa um relatório ao síndico
mostrando tudo o que fez no decorrer do mês, em termos de pagamento, recebimento, etc.
33
2.2.5 Legislação de condomínios
Diante dos fatos atuais de crescimento das edificações (construção civil) surgem leis
para regulamentar esse setor. Então, surgiu a lei 4.591/64 que regula o condomínio e no novo
código civil a Lei nº 10.406/2002 que também regulamenta o condomínio edilício. E a Lei
8.245/91, denominada como Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos, que trata das locações residenciais, também dispôs alguns artigos referentes ao
condomínio e à responsabilidade do locatário e locador.
Há outras duas normas que regem o condomínio. São as suas leis internas, não
podendo ser contrárias à legislação específica. Segundo Oliveira (2005) são elas: a Convenção
do Condomínio e o Regulamento Interno.
Tanto a Convenção do Condomínio como o Regulamento Interno devem ser
aprovados por, no mínimo, 2/3 dos proprietários. A convenção é o conjunto de normas do
condomínio constituindo sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais,
por escrito, e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das
frações ideais, além de ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Assim dispõe o
Código Civil:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornase, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O regulamento Interno são normas que regulam a conduta interna dos condomínios,
locatários ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes, etc, para que haja uma
convivência harmônica entre as pessoas. O regulamento poderá constar do próprio texto da
convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em
assembléia geral.
Baseada na Lei 4.591/64, regulamenta a administração e as relações entre os
condôminios e possui força de lei, desde que sejam seguidos os arts. 9º ao 11, que
estabelecem as regras gerais para sua confecção. Deverá ser aprovada por, no mínimo, 2/3 das
frações ideais e ser registrada em Cartório de Imóveis.
A convenção do Condomínio não é um contrato. Tem caráter institucional ou
normativa, obrigando seu cumprimento pelos condôminos.
34
Oliveira (2005, p. 19) comenta sobre assuntos inerentes e importantes que devem estar
contidos na Convenção e/ou no Regulamento Interno, disposto a seguir:
Animais: para que os animais tenham a permissão ou proibição de entrada, o local
determinado e a locomoção dentro do condomínio, isso deve estar previsto na convenção ou
no regulamento interno.
Construções e obras: as construções e obras, bem como as reformas ou alterações nas
áreas internas privativas, são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em
legislação específica para edificação e na convenção, e que não comprometam a estrutura do
edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser
alteradas, salvo aprovação de todos os condôminos.
Fachada: segundo a legislação de condomínio, proíbe-se qualquer alteração que
modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os
infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer
a alteração.
2.2.6 Responsabilidade Legal do Síndico
Ao assumir o cargo de síndico, na maioria das vezes, incentivado por moradores, isto
é, vizinhos, o recém eleito não sabe ao certo, ou até mesmo não tem nenhuma noção, de qual
serão suas reais responsabilidades e atividades, com isso muitas vezes se torna temeroso ao
assumir este cargo, não porque seja de grande dificuldade, mas por não enxergar sua
amplitude real. No entanto, as funções deste cargo abrangem muitas áreas como já foi dito e
com isso oferece uma oportunidade excelente de crescimento na obtenção de ampliação de
conhecimentos e, além disso, trabalha o lado de lidar com pessoas.
As funções de um síndico envolvem muitas áreas, proporcionando uma grande
oportunidade para ampliar conhecimentos e aprimorar o relacionamento pessoal.
Durante a execução de suas atividades, o síndico vai encontrar muitos problemas no
qual poderá chegar a causar sérios riscos aos moradores que estão relacionados a riscos de
acidentes ou prejuízos como problemas estruturais, contratação de serviços de má qualidade,
entre outros. Para que o mesmo tente se resguardar do surgimento desses problemas o síndico
terá que conhecer das diversas áreas em que o condomínio trabalha e ter a ajuda de uma
35
assessoria de qualidade, prestando-lhe serviços para que assim se tenha sucesso e
tranqüilidade na sua gestão.
Portanto o síndico, muitas vezes denominado mandatário, é quem representa
legalmente o condomínio e através deste papel é o mesmo que representará o condomínio na
esfera judicial se lhe for preciso, isto é, se não for cumprido com os seus deveres,
reconhecidos em lei (Código Civil), principalmente, nos artigos os quais se relacionam:
Responsabilidade civil – Os artigos mais importantes que constam no Código Civil
são:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou
social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na
execução da mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia
exercer pessoalmente.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem,
fica obrigado a repará-lo.
Estas responsabilidades, todavia, não devem inibir a atuação do síndico que, de
preferência, auxiliado por uma empresa especializada poderá e deverá realizar uma gestão
clara, eficaz e que promova o crescimento de todo o condomínio.
Hoje em dia, devido ao tempo corrido das pessoas, surgiu uma figura denominada
síndico profissional. Este é uma pessoa que normalmente não reside no prédio e é contratado
para exercer a administração do condomínio, isto é, fazendo o papel profissional de síndico e
que, para exercer essas atividades tem noções sobre as áreas que envolvem todo o trabalho do
condomínio entre os quais se destacam contabilidade, finanças, direito.
Esses profissionais se dedicam normalmente à administração de vários condomínios
de uma só vez no qual cobram pelos serviços prestados de acordo com o número de
apartamentos ou arrecadação do prédio e é contratado por meio de prestação de serviços e não
como funcionário, uma vez que seu cargo é a mais alta função do condomínio, portanto não
poderá ser chefe e funcionário ao mesmo tempo, inclusive se ocupasse de uma só vez as duas
funções, não estaria acobertado pelas leis trabalhistas.
Devido à falta de tempo e interesse dos moradores, essa função tem crescido cada dia
mais, com isso tornando bem melhor a administração, uma vez que se tem maior dedicação à
36
função, enfim, bem mais profissionalismo. Contudo para que essa contratação seja feita, os
condôminos deverão determinar um currículo profissional, bem como observar se, em caso de
ter empresa, se há inscrição na Prefeitura e INSS ou observar se o mesmo é autônomo.
A demanda por essa função tem crescido devido à falta de tempo, de interesse ou até
de capacidade dos moradores em se tornarem síndicos, principalmente, nos condomínios
comerciais. Através desse trabalho, muitos condomínios têm conseguido ótimos resultados,
uma vez que há mais dedicação e profissionalismo.
Porém, apesar de ter um funcionário para administrar o condomínio é preciso que o
subsíndico e os conselheiros estejam cientes de todos os acontecimentos e decisões no
condomínio, além de estar atentos para todas as obrigações, verificando se estão sendo
cumpridas corretamente, principalmente, o recolhimento das contribuições dos empregados.
2.2.7 Tipos de administração
A administração de condomínios realiza-se por diversas formas, sendo necessário
entre as principais delas a co-gestão, autogestão e a atuação de síndicos profissionais, já
analisada.
2.2.7.1 Co-Gestão e Autogestão
É o tipo de administração condominial que é feita através dos condôminos, no qual os
mesmos contratam os serviços de contador, advogado ou até mesmo uma administradora para
fazer somente as funções burocráticas. É de extrema importância avaliar de perto os trabalhos
desses profissionais de acordo com os pré-requisitos citados.
Já esse tipo de administração denominada Autogestão é exercida pelos próprios
condôminos, sem a interferência de nenhuma empresa, uma vez que é eleita uma comissão de
moradores para que cumpra com essas atividades.
Normalmente esses moradores não são remunerados pelos serviços prestados, tendo
como ajuda a dispensa do pagamento da cota condominial.
Portanto, esta opção deverá ser analisada com bastante cuidado, pois a princípio pode
parecer uma redução de gastos para o condomínio, porém futuramente pode haver prejuízos
por falta de conhecimento, principalmente, no que diz respeito à parte trabalhista.
37
2.3 QUALIDADE NO ATENDIMENTO
Este item fala em qualidade, pois os prestadores de serviços que não se nivelarem, em
termos de qualidade, correm sério risco de sucumbir à concorrência. Assim sendo, trata-se da
qualidade na prestação de serviços.
2.3.1 Prestação de serviço
A qualidade total aplicada ao setor de serviços está relacionada com o fornecimento do
produto “serviço” com qualidade superior aos clientes, proprietários e funcionários. Com esse
conceito, percebe-se que a análise não deve-se limitar aos clientes externos. É necessário levar
em consideração todos os indivíduos da cadeia administrativa, tais como, funcionários e
administradores, ressaltando a importância de cada um na conquista do objetivo comum, que
é a qualidade.
Existem muitas definições para o termo qualidade e para o seu uso nas organizações,
Oliveira et al (2006, p. 26) define como: “A qualidade é a adaptação às necessidades dos
clientes. A qualidade é a manutenção de todos os clientes satisfeitos, todo o tempo”.
Paladini (2000) salienta que a área de prestação de serviços envolve a produção de
serviços propriamente dita e a estruturação de métodos. Ao contrário do caso industrial, não
há possibilidade aqui de se separar, com nitidez, o processo produtivo da prestação do
serviço, ambos se confundem. Dessa forma, no ambiente de prestação de serviço, a gestão da
qualidade centra-se fundamentalmente na interação com o usuário. É nesse processo
interativo que a qualidade aparece.
Gianesi e Corrêa (1996) ressaltam que, no Brasil (como em muitos outros países), os
consumidores acostumaram a se conformar com serviços de baixa qualidade, tanto no setor
público como no setor privado, com raras e honrosas exceções. Ainda não temos uma cultura
bem-estabelecida, tanto em termos de prestar um bom serviço como de exigir um padrão
mínimo do serviço pelo qual pagamos.
A baixa qualidade no serviço traz para a empresa uma falta de competitividade
acarretando pouco crescimento na área de atividade. Para a Controle isso significa uma
margem de competitividade essencial para adquirir ou buscar clientes que vise a qualidade em
primeira lugar.
38
Partindo para esse ponto, algumas são as empresas que se comprometem a oferecer um
serviço de qualidade a fim de proporcionar ao cliente uma satisfação pelo serviço adquirido.
Assim sendo, o aumento de programas de qualidade no mercado, principalmente a aquisição
desses programas pelas empresas mostrou um melhor nível de profissional em atividade, na
busca de desemvolver suas atividades dentro e fora da empresa de forma eficiente e eficaz e
trazendo para a empresa um crescimento no número de clientes.
Esses autores citam como principais motivos, para a generalizada baixa qualidade no
setor de serviços, os seguintes fatores, comenta Oliveira et al (2006, p. 11):
Frequentemente os trabalhadores da indústria de serviços são considerados
mão-de-obra temporária e, como tal, merecedores de baixos níveis de
atenção gerencial para motivação e treinamento.
Excessiva ênfase em corte de custos e busca míope por produtividade de
recursos, causando degradação no nível de personalização e qualidade de
atendimento.
Clientes, em geral acostumados com um nível pobre de serviços, não têm o
hábito de exigir mais.
É normalmente dificil padronizar serviços, principalmente os intensivos em
mão-de-obra, pela variabilidade de clientes e suas necessidades, de
prestadores de serviço e de situações típicas que realmente ocorrem.
O serviço normalmente é produzido e consumido simultaneamente, não
havendo tempo para inspeções de qualidade e correções de possiveis
defeitos.
A qualidade do pacote de serviços ofertada é frequentemente intangivel e,
portanto, dificil de medir e controlar.
Os serviços apresentam as características de intangibilidade, inseparabilidade,
heterogeneidade e simultaneidade. A característica de intangibilidade significa que os
serviços são abstratos, impondo um tratamento especial ao compará-los com outras
atividades. O aspecto da inseparabilidade refere-se à impossibilidade de se produzir ou
estocar serviços como se faz com os bens. Geralmente, os serviços são prestados quando o
vendedor e comprador estão frente a frente. Por isso, é necessária uma capacidade de
prestação de serviços antecipada. A heterogeneidade trata da impossibilidade de se manter a
qualidade constante dos serviços, pois são produzidos pelo ser humano, que é de natureza
instável. É dificil manter uma empresa de serviços com o mesmo padrão de qualidade, pois
em uma mesma equipe pode haver diferenças na qualidade da prestação de serviço, devido à
capacidade diferenciada de cada indivíduo. A característica simultaneidade está relacionada
ao fato de a produção e o consumo do serviço ocorrerem ao mesmo tempo; assim, é
necessário sempre considerar o momento de contato com os clientes como fator principal de
39
qualquer esforço mercadológico. Esses contatos com os clientes são também chamados de
momentos e verdade (OLIVEIRA, 2006)
Para auxiliar o desenvolvimento da cultura da qualidade é necessário elevar o grau de
autoridade e, consequentemente, de responsabilidade dos funcionários com relação às tarefas
desenvolvidas, permitindo que certos problemas sejam resolvidos no próprio local de
prestação de serviços e, portanto, mais rapidamente. Deve-se criar uma política de
retroalimentação do sistema pelo aproveitamento das reclamações dos consumidores, de
forma a melhorar cada vez mais o padrão de desempenho dos serviços prestados.
40
3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Este item mostra o aspecto metodológico visando estabelecer a caracterização da
pesquisa, a problemática, objetivos, campo empírico e universo/amostra.
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA
A aplicação do método é feita de acordo com cada categoria da ciência, exigindo,
portanto, processos diferenciados. O método a ser trabalhado em uma ciencia depende da
natureza do objeto daquela área do saber.
Com isso, Gil (2002, p. 42) mostra que “o objetivo fundamental da pesquisa científica
é descobrir respostas para problemas mediante o emprego de procedimentos cientificos”.
A pesquisa pode ser classificada ou dividida de duas maneiras: “a primeira com base
nos procedimentos técnicos utilizados pelo pesquisador, e a segunda se baseia nos objetivos
pretendidos” (SANTOS, 2002, p. 161).
Assim sendo, esta pesquisa foi realizada através da pesquisa bibliográfica e descritiva.
A pesquisa bibliográfica, segundo Lakatos e Marconi (1999, p. 183), utiliza-se
“material existente sobre o tema e tem por finalidade colocar o pesquisador em contato direto
com tudo o que foi escrito sobre determinado assunto”.
Já Santos (2002, p. 161) comenta que na pesquisa descritiva é feita a “descrição das
características de uma determinada população, estudo descritivo de determinado fenômeno
com suas variáveis”.
3.2 PROBLEMÁTICA
Com o decorrer do tempo, o mundo cresce e se multiplica, o mundo se urbaniza e a
tendência é o crescimento dos condomínios, principalmente das moradias verticais e
horizontais.
No entanto, as pessoas foram observando que necessitava de profissionais que
assegurassem qualidade de vida aos seus moradores, proporcionando-lhes segurança, lazer,
conforto, higiene e o bom funcionamento do estabelecimento por meio de uma gestão de
qualidade.
41
Quando falamos em condomínio, logo associamos a moradia, ou grupo de moradores,
que na grande maioria ao comprar um imóvel dessa natureza, desconhece os regimentos
estabelecidos por lei, e que ao tomar posse do imóvel e, passando a viver em coletividade,
depara-se com uma série de problemas que afligem os seus direitos individuais e comuns ao
grupo de moradores.
Com base nessa realidade, a criação da administração de condomínios no mercado
veio atender a população dando total atenção aos moradores e síndico do referido
condomínio, diante de um trabalho com relevância a respeito dos direitos e obrigações.
A falta de responsabilidade, desorganização e controle por meios de alguns síndicos,
trazem para o mercado uma busca de gestão, a fim de combater a insegurança e intolerância
das pessoas por meio da gerência.
Assim, ao presente estudo foi estabelecida a seguinte problemática:
A contratação de uma empresa profissional é importante para o sucesso de uma
gestão condominial?
3.3 OBJETIVOS
3.3.1 Objetivo Geral
Analisar a importância de uma administradora para a gestão condominial bem
sucedida.
3.3.2 Objetivos Específicos
a) Elencar as tarefas executadas pela administradora de condomínios;
b) Descobrir o papel do administrador profissional;
c) Verificar as vantagens de uma administração especializada em condomínios.
42
3.4 CAMPO EMPÍRICO
A organização em estudo chama-se CONTROLE. A Controle – Administração de
Bens e Condomínios LTDA foi fundada na cidade de João Pessoa/PB, em 1992, pela
Administradora de Empresas Sra. Lídia Stropp Caminha, graduada pela Universidade Federal
da Paraíba e inscrita no Conselho Regional de Administração da Paraíba.
FIGURA 2: Localidade da Administradora Controle. 2008.
Fonte: Extraída por ADRIANA, 2008.
Atualmente, a “Controle” é integrada por uma equipe multidisciplinar de
administradores, contadores, economistas e advogados, todos registrados nos respectivos
conselhos, e já acumula 16 anos de experiência no mercado paraibano, administrando
condomínios residenciais, comerciais e mistos de pequeno, médio e grande porte.
A estrutura organizacional da Controle dividide-se assim: departamento de pessoal,
departamento de contabilidade, departamento financeiro, departamento de cobrança,
assessoria jurídica (só cobrança judicial dos inadimplentes) e serviços administrativos e
operacionais.
Atua através de seus conhecimentos jurídicos, trabalhistas, previdênciários e fiscais, a
fim de assessorar o síndico na administração, principalmente quanto ao seu âmbito
empresarial
(operacionalização,
manutenção,
contabilidade,
pessoal,
arrecadação,
pagamentos, prestação de contas, etc).
O número de funcionários que trabalham na Controle é composto de: 1 gerência, 2
departamento de pessoal, 1 na cobrança, 3 na área de contabilidade, 1 motoboy, 1 secretária e
1 advogado. E a quantidade de condomínios são 80 (oitenta) que totalizam aproximadamente
1.600 (hum mil e seiscentos) apartamentos e salas comerciais.
43
Segundo a gestora “Lídia Stropp Caminha”, estes clientes proporcionam trabalho
suficiente para manter a estrutura que hoje têm a “Controle”, são condomínios habitacionais e
comerciais.
3.4.1 Universo da Pesquisa
O universo da presente pesquisa é a própria “Controle”.
A empresa cuida do condomínio pessoa jurídica no intuito de atender os objetivos e
desejos dos moradores.
Deve-se ressaltar, por oportuno, que apesar de ter sido pactuado preliminarmente ao
início da pesquisa, não foi permitido o acesso aos síndicos para efetivação deste trabalho, o
que motivou o redirecionamento da entrevista para a empresa, a pessoa da gestora.
Portanto não será apresentada uma amostra que corresponda a um percentual do
universo. No presente caso, foi realizada uma entrevista com a gestora, que partiu analisar a
importância de um trabalho qualificado e especializado para área condominial.
3.4.2 Instrumento de Coleta de Dados
O instrumento utilizado nesta pesquisa foi a entrevista por pautas. Este tipo de
entrevista se caracteriza segundo Gressler (2004) na Exploração de pontos, ou pautas, na qual
são ordenados e devem ter uma certa relação entre si. São feitas poucas perguntas diretas,
deixa-se o entrevistado falar livremente enquanto se referi às pautas assinaladas. Se necessário
intervir quando o assunto fugir da pauta. Quando for interesse do tema, as atitudes culturais
do respondente são consideradas respostas a uma entrevista por pautas. Aplicado com a
gestora afim de obter informações precisas sobre o assunto em questão.
A entrevista é um excelente instrumento de pesquisa e é largamente usada no mundo
das organizações, com múltiplas finalidades. Houve tempo em que ela foi colocada sob
suspeita, havendo, inclusive, proposta de investigadores para que fosse suspensa, até que sua
validade empírica pudesse ser comprovada. No entanto, Santos (2002, p.35) observou que
entrevista é um documento: “[...] estruturado e padronizado, que estabele perguntas e as
respostas são abertas e fechadas, levando com isso informações necessárias do local
entrevistado a fim de satisfazer o resultado da pesquisa.”
44
Assim sendo, a utilização de um instrumento na pesquisa visa aumentar a gama de
conhecimento do pesquisador e enriquecer a pesquisa a fim de mostrar com eficiência dados
eficazes.
As variáveis de estudo são: aspectos gerenciais, aspectos de condomínios, aspectos de
recursos humanos, aspectos financeiro, aspectos de liderança, aspectos de crescimento do
número de condomínios e aspectos da prestação de serviço pela administradora.
45
4 ANÁLISE DOS DADOS
Neste capítulo convém destacar a entrevista que foi aplicada com a gestora da
“Controle Lidia
Stropp Caminha”, cujo assunto diz respeito da importância de uma
administração profissional na gestão de condomínios.
4.1 ASPECTOS GERENCIAIS
4.1.1 Importância do síndico e da administradora trabalharem de forma homogênea
Para a entrevistada, é importante o Síndico e a Administradora trabalharem de forma
homogênea. Pois o síndico é o responsável legal pela assembléia dos condomínios. Por ser a
figura essencial, ele é responsável por toda a documentação do condomínio e por representar
o condomínio em juízo, quando solicitado. Assim sendo, a contratação de uma administradora
de condomínio é hoje a figura de um síndico profissional que trata de todos os direitos e
obrigações do condomínio dando apoio junto com o síndico.
Segundo Cavalcante (1972, p. 06), administração de condomínios é “um conjunto de
processos administrativos que visa ao bem-estar social de sua comunidade e a valorização de
imóvel.” É uma atividade mesclada de arte e ciência, que leva o síndico a alcançar os seus
objetivos com menos desperdício de energia humana, mais economia de tempo e de recursos
e menos atritos nas relações humanas.
A definição apresentada já demonstra, por si só, a importância da administraçao de
condomínio, pois, além de contribuir para uma melhor estruturação do mesmo, contribuirá
para o bem-estar social e para um melhor convívio dos condôminos.
4.1.2 Importância dos conhecimentos do Administrador profissional para uma boa
administração condominial
A entrevistada respondeu que é de fundamental importância a gama de conhecimento
do administrador profissional para que haja uma boa administração condominial. A tarefa de
escolha e contratação de uma administradora de condomínio é de responsabilidade do síndico,
46
porém é importante que seja votada em assembléia geral de condomínio para que haja a
escolha e que esta tenha total respaldo.
As técnicas utilizadas pela administradora são desenvolvidas segundo os papéis ou
documentos repassados para a administradora e analisado junto com o síndico o que deve ser
feito em cima dos problemas ocorridos no condomínio. Por isso, a administradora de
condomínio precisa conhecer os assuntos que abrangem a parte condominial e suas leis.
As funções do administrador, segundo Silva (2002, p. 09) são”aquelas atividades
básicas que devem ser desempenhadas por administradores para alcançar os resultados
determinados e/ou esperados pelas organizações. Estas funções constituem os processos
administrativos e são: planejamento, organização, direção e controle.”
A sequência das funções do administrador forma o ciclo administrativo. E serão
desempenhadas com a finalidade de atender os condomínios com eficiencia e eficácia.
4.1.3 Os Síndicos que administram um condomínio de forma amadora deveria receber
treinamento específico sobre, noções de Legislação (Convenção do Condominio), noções
de administração e até mesmo da CLT.
Para a entrevistada, é essencial que o síndico que administra o condomínio saiba pelo
menos da Legislação condominial, noções de administração e da CLT. Pois, o síndico precisa
ter habilidades técnicas, humanas e conceituais, caso contrário, teria que fazer um treinamento
ou um curso sobre administração de condomínio.
Chiavenato (2004, p. 19), considera que há dois tipos de habilidades: “Habilidade
técnicas: envolvem o uso de conhecimento especializado e facilidade na execução de técnicas
relacionadas com o trabalho e com os procedimentos de realização.” “Habilidade conceituais:
emvolvem a visão da organização ou da unidade organizacional como um todo, a facilidade em
trabalhar com idéias e conceitos, teorias e abstrações.”
Essas habilidades, requerem certas competências pessoais para serem colocadas em
ação com êxito.
47
4.1.4 Atuação da administradora no que diz respeito as Assembléias
Assessorando o síndico, com esclarecimentos legais sobre as dúvidas existentes.
Redigindo Ata, registrando-a em cartório.
As assembléias, segundo Oliveira (2005, p. 34) podem ser “pelo síndico, pelo
subsíndico, nas condições já dispostas anteriormente, e pelos condôminios, que deverão
representar ¼ (um quarto) do total dos moradores ou percentual estipulado na Convenção”.
A assembléia é uma reunião onde serão discutidos problemas e tomadas decisões de
interesse comum a todos os condôminos.
A ata é o documento que registra a realização da Assembléia Geral. Devem ser
segundo Oliveira (2005) registradas na ata todas as decisões e resoluções ocorridas na
assembléia. Um dos condôminos é convidado para ser secretário da mesa. Ela deve ser
registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
4.1.5 Procedimento adotado e quais os principais motivos para realização
Através de Edital de convocação. Os principais motivos são: aumento de taxas,
despesas de investimentos de recuperação do prédio.
As despesas ocorridas devem ser todas mostradas em balanços tanto ao síndico quanto
aos condôminos. O aumento das taxas de condomínio devem ser bem explicadas e explanadas
devido a algum condômino reclamar e ser contra o aumento. Então, é necessário mostrar em
papéis tudo que ocorrerá no desenvolver do prédio.
O Balanço Patrimonial é a demonstração contábil destinada a evidenciar, qualitativa e
quantitativamente, numa determinada data, o Patrimônio e o Patrimônio Líquido da Entidade.
(IUDICIBUS, 2006)
4.2 ASPECTOS RELACIONADOS AO CONDOMÍNIO
4.2.1 Principais serviços oferecidos aos Condomínios pela Administradora
Assessoria jurídica, elaboração dos boletos condominiais, folha de pagamento dos
funcionários, encargos sociais, prestação de contas, pagamento de despesas, serviço de
malote, etc.
48
Nery Jr e Nery (2004) relatam que a prestação de serviço é toda espécie de serviço ou
trabalho licito, material ou imaterial, podendo ser contratada mediante retribuição.
4.2.2 Serviço mais solicitado à Administradora pelos Síndicos
O serviço mais solicitado é a de cobrança aos inadimplentes. As funções de um
síndico envolvem muitas áreas, proporcionando uma grande oportunidade para ampliar
conhecimentos e aprimorar o relacionamento pessoal. É preciso obtenção de conhecimento da
Lei condominial, entre outras informações, e muitas vezes o síndico não tem capacidade
profissional para saber como cobrar dos inadimplentes.
Para Hoji (2003, p. 133) a respeito de cobrança:
A política de cobrança deve ser implementada em conjunto com a política de
crédito, na qual são procedimentos utilizados pelas empresas para cobrar as
contas vencidas de seus clientes, mas a eficiência dessa política pode ser
avaliada quando observamos o nível de perdas com débitos incobráveis.
4.2.3 Apresentação das propostas dos serviços de manutenção solicitados pelo síndico
A adminitradora indica os melhores prestadores de serviços, o síndico avalia e a
escolha é sua. Além de prestar serviços através de suas atividades, a administradora também
indica empresas especializadas em setores na qual ela não atua.
Com apoio especializado, fica mais fácil entender, planejar e executar as ações que
irão gerar melhorias para o grupo de moradores como um todo. A administradora, desde que
valorize a proximidade deste relacionamento e esteja presente em todas as etapas do processo,
terá sem dúvida o know-how para realmente entender com profundidade as necessidades do
condomínio. (BRASIL, 2008)
49
4.3 ASPECTOS RELACIONADOS A RECURSOS HUMANOS
4.3.1 Responsabilidade da administradora em recrutar funcionários para o condomínio
A administradora recruta funcionários para trabalhar no condomínio, fazendo uma
pesquisa de pessoas qualificadas ao local e atividade que vai desempenhar.
Paladini (2000) salienta que a área de prestação de serviços envolve a produção de
serviços propriamente dita e a estruturação de métodos.
4.3.2 Existem programas de qualificação para o profissional da área de condomínios
A administradora “Controle” anualmente recicla através de palestras todos os
funcionários de condomínio.
A especialização na área é um ponto que a Controle zela e observa, antes de contratar
para o trabalho.
Paiva (1997) enumera alguns pontos esclarecedores que permitem situar as
decorrências do novo modo de acumulação capitalista sobre a qualificação do trabalhador.
Dentre esses pontos, dois se destacam: A qualificação intelectual é a principal fonte de
competência no mundo moderno, e Formação geral sólida, disposições sócio-emocionais e
reprofissionalização ao longo da vida.
4.4 ASPECTOS RELACIONADOS À ÁREA FINANCEIRA
4.4.1 Controle financeiro de cada condomínio
É feito através de programa específico de cobrança. Existem no mercado uma gama de
programas que melhora e inviabiliza o trabalho de forma rápida e eficiente. Os programas de
cobrança estabelecem informações completas em relação a juros e multa. Já informa ao
prestador de serviço os cálculos na qual o condômino inadimplente deverá pagar.
50
4.4.2 Administrar de forma satisfatória as contas dos clientes condôminos pessoa física e
condomínio pessoa jurídica
A Controle não administra condôminio pessoa física e sim pessoa jurídica. A pessoa
jurídica é um sujeito de direito personalizado, assim como as pessoas físicas, em
contraposição aos sujeitos de direito despersonalizados. Desse modo, a pessoa jurídica tem a
autorização genérica para a prática de atos jurídicos bem como de qualquer ato, exceto o
expressamente proibido. Feitas tais considerações, cabe conceituar pessoa jurídica como o
sujeito de direito inanimado personalizado.
4.5 ASPECTOS RELACIONADOS À LIDERANÇA
4.5.1 Estilo de liderança gerencial
O síndico ou administrador profissional é considerado um líder capaz de resolver
conflitos. O líder, por seu lado, pode atuar em grupos formais e informais e nem sempre é um
administrador. A liderança é, de uma certa forma, um tipo de poder pessoal. Através da
liderança uma pessoa influencia outras pessoas em função dos relacionamentos existentes.
Assim sendo, segundo Rodrigues (2006), liderança é o processo de influenciar pessoas
no sentido de que hajam em prol dos objetivos da instituição. Devem existir, segundo o
conceito: 1) Existência do Grupo Humano; 2) Presença de um líder; e 3) Observância dos
Princípios psicológicos e sociológicos que regem o ser humano.
4.6
ASPECTOS
RELACIONADOS
AO
CRESCIMENTO
DO
NÚMERO
DE
CONDOMÍNIOS
4.6.1 Administradora acampanha as mudanças legais e a crescente evolução do número
de condomínios para melhor atender
A entrevistada afirmou que sim, o crescimento ocorre, e destaca-se devido ao serviço
que está sendo bem aceito pelo mercado. A indicação de clientes para outros novos clientes
51
traz um crescimento e renova a credibilidade da empresa. E neste mercado competitivo bem
como fideliza os seus antigos clientes.
4.7
ASPECTOS
RELACIONADOS
À
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
PELA
ADMINISTRADORA
4.7.1 Falta de tempo do síndico e a quantidade de moradores são fatores predominantes
a serem considerados para a contratação de uma administração profissional
A entrevistada respondeu que o síndico como qualquer outra pessoa possui um
ambiente de trabalho na qual passa todo o turno, e não tem o tempo que deveria para
desenvolver um bom trabalho no condomínio. Dai contrata uma administração profissional
para dar apoio ao síndico no exercício da função.
4.7.2 Controle trabalha apoiando os síndicos no que diz respeito a serviços de segurança
dos condominios
Para a entrevistada a principal atividade da Controle é dar apoio aos síndicos a respeito
de documentação (folha de pagamento, rescisão de contrato, impostos, admissão de contrato,
e apoio jurídico (inadimplência) etc, e seleção de funcionarios para trabalharem no próprio
condomínio.
4.7.3 A Administradora participa da tomada de decisão no que diz respeito aos
problemas existentes no condomínio
A entrevistada respondeu que a tomada de decisão é o processo de responder a um
problema, procurando e selecionando uma solução ou ação que irá criar valor para os
acionistas da organização, sendo o problema de diversas naturezas, como o de procurar os
melhores recursos, decidir como fornecer um serviço ou saber como lidar com um competidor
agressivo (RASKIN, 2003).
A importância da tomada de decisão na organização é bastante clara e pode ser
percebida empiricamente em qualquer análise organizacional. E esta relação é tão estreita, que
52
é impossível pensar a organização sem considerar-se a ocorrência constante do processo
decisório.
4.7.4 A Controle oferece apoio jurídico aos sindicos na resolução dos problemas
(inadimplência), há cobrança pelo serviço
A entrevistada respondeu que sim. Existe uma cobrança pelos serviços realizados aos
inadimplentes. A Controle oferece assessoria jurídica só nessa área de cobrança de
inadimplência, pois não possuem especialista jurídico para outras especialidades.
53
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O principal objetivo deste trabalho monográfico foi analisar a importância de uma
administração eficiente para moradores de condomínios.
Observando as limitações, direitos e obrigações dos condôminos, sejam eles
proprietários ou locatários, dividindo seus espaços de áreas comuns com outros, chega-se a
conclusão que é de fundamental importância à ordenação, a organização e uma boa
adminstração para manter um bom convívio social e a conservação do patrimônio em suas
frações ideais e áreas de comum acesso.
Foi necessário a experiência da empresa Controle Administradora de Bens e
Condomínios, que, permitiu explorar o assunto administrativo e a qualidade do serviço
oferecido aos seus clientes (condomínios). Foi realizadas visitas e entrevista com a gestora da
empresa, para a conclusão deste trabalho.
Portanto, convém destacar que o estudo e a prática de uma boa administração é
essencial para a organização de toda empresa e qualquer atividade e, não poderia ser
diferente, em um condomínio, que também busca minimizar custos e melhor aproveitar os
recursos (humanos, financeiros, tecnológicos dentre outros) e ainda manter o controle do bom
relacionamento evitando assim os problemas diários, e oferecer apoio ao síndico no que diz
respeito as atualizações legais e assuntos como, administração, direito, contabilidade e
Recursos humanos.
Os papeis do administrador podem ser diferenciados de acordo com as suas
habilidades.
A Administradora veio para melhorar o trabalho dos síndicos que trabalhavam por
autogestão, a mesma apoia através das suas técnicas administrativas e qualifica os serviços
solicitados pelos condôminos.
54
REFERÊNCIAS
BRASIL. A importância de um apoio especializado na administração de condomínios.
Revista
de
Condomínios.
2008.
Disponível
em:
<noticias.condominiais.com.br/news/2586.html - 28k>. Acesso em: 05 jun 2008.
CHIAVENATO, Idalberto. Introdução à teoria geral da administração. Rio de Janeiro:
Campus, 2000.
CHIAVENATO, Idalberto. Administração nos novos tempos. Rio de Janeiro: Elsevier,
2004.
DRUCKER, Peter. Administração de Organizações sem fins lucrativos. Rio de Janeiro:
Nau, 1998.
FAYOL, Henry. Administração industrial e geral. Rio de Janeiro: Atlas, 2005.
FORD, Henry. Princípios básicos de Ford. Rio de Janeiro: Atlas, 2004.
GIANESI, I., CORRÊA, H. Administração Estratégica de Serviços: operações para a
satisfação do cliente. – São Paulo : Atlas, 1996.
GIL, Carlos Antonio. Como elaborar projetos de pesquisa. São Paulo: Atlas, 2002.
GOMES, Lucinda Pimentel. História da administração. Revista informática do CRA/CE.
Ano 1, nº 07, agosto de 2005.
GRESSLER, Lori Alice. Entrevista. In: ______ Introdução à pesquisa: projetos e relatórios.
2. ed. São Paulo: Loyola, 2004. p.164-169
HERSEY, Paul; BLANCHARD, Kenneth H. Psicologia para administradores: a teoria e as
técnicas da liderança situacional. São Paulo: E.P.U, 1986.
HOJI, Masakazu. Administração financeira: uma abordagem prática. São Paulo: Atlas,
2003.
IUDICIBUS, Sergio de. Curso de contabilidade para não contadores: para áreas de
administração, economia, direito e engenharia. São Paulo: Atlas, 2006.
KATZ, Robert L. Skills of na effective administrador. Harvard Business Review, 1955.
KOTLER, Philip. Administração de Marketing. A edição do novo milênio. São Paulo:
Prentice Hall, 2000. 764p.
KWASNICKA, Eunice Lacava. Introdução a administração. São Paulo: Atlas, 1995.
LACOMBE, F.J.M.; HEILBORN, G.L.J. Administração: princípios e tendências. 1.ed. São
Paulo: Saraiva, 2003.
55
LAKATOS, Eva Maria; MARCONI, Marina de Andrade. Fundamentos da metodologia
cientifica. São Paulo: Atlas, 1999.
MACIEL, Rudnei. Administração de condomínios. 2007. Disponível em:
<www.folhadosindico.com.br/fsnv/index.php?tab=artigo&id=86 - 69k>. Acesso em: 10 abril
2008. Folha do Síndico. Goiás.
MAXIMIANO, Antonio C. A. Introdução administração. 6 ed. São Paulo: Atlas, 2004.
________. Teoria geral da administração. São Paulo: Atlas, 2000.
NERY JR, Nelson.; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil anotado e legislação
extravagante. São Paulo: Revista dos tribunais, 2004.
NUNES, Paulo. Conceito de gestão e de gestor. 2006. Disponível em:
<http://www.notapositiva.com/trab_professores/textos_apoio/gestao/01conc_gestao.htm.>.
Acesso em: 26 fev 2008.
OLIVEIRA, Otávio J.; PALMISANO, Angelo.; MANÃS, Antonio Vico. Gestão da
qualidade: tópicos avançados. São Paulo: Pioneira Thomson Learning, 2006.
OLIVEIRA, Rodrigo Damásio de. Manual prático de condômínio. São Paulo: Quartier
Latin, 2005.
PALADINI, E. P. Gestão da qualidade: teoria e prática. São Paulo: Atlas, 2000.
RASKIN, Sara Fichman. Tomada de decisão e aprendizagem organizacional. Revista Bate
Byte.
Paraná.
2003.
Disponível
em:
<www.pr.gov.br/batebyte/edicoes/2003/bb135/tomada.shtml - 29k>. Acesso em: 05 abr 2008.
RODRIGUES, Ana Alexandra Gomes. Abordagens contingenciais ou situacionais:
liderança carismática e transformacional. Coimbra: IPC, 2006.
SANTOS, Izequias Estevam dos. Textos selecionados de métodos e técnicas de pesquisa.
Rio de Janeiro: Impetus, 2002.
SILVA, Reinaldo Oliveira da. Teorias da administração. São Paulo: Pioneira, 2002.
TANNENBAUM, Robert, SCHMIDT, Warren H. How to choose a leadership pattern.
Harvard Business Review, May/June 1973.
TAVARES, M. Gestão e liderança nas organizações. 2000. p. 17.
56
APÊNDICE
57
CENTRO UNIVERSITÁRIO DE JOÃO PESSOA - UNIPÊ
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESA
APÊNDICE A - Entrevista
Caro (a) colaborador (a)
A presente entrevista tem por finalidade a coleta de dados para elaboração da monografia
para conclusão do Curso de Administração do Unipê. A sua participação é de fundamental
importância para o resultado deste trabalho.
Obrigada,
Adriana da S. Inácio.
ASPECTOS GERENCIAIS
1- Você considera importante o Síndico e a Administradora trabalharem de forma
homogênea? Por quê?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
2- Você considera importante os conhecimentos do Administrador profissional para uma boa
administração condominial? Justifique.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
3- Na sua opinião, todos os Síndicos que administram um condomínio de forma amadora
deveria receber treinamento específico sobre, noções de Legislação (Convenção do
Condomínio), noções de administração e até mesmo da CLT?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
4- Como atua a Controle no que diz respeito às Assembléias?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
5- Qual é o procedimento adotado e quais os principais motivos para realização?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
58
ASPECTOS RELACIONADOS AO CONDOMÍNIO
6- Quais os principais serviços oferecidos aos Condomínios pela Administradora ?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
7- Quais os serviços mais solicitados à Controle pelos Síndicos ?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
8- Como são apresentadas as propostas dos serviços de manutenção solicitados pelo síndico,
como por exemplo: Piscina, elevadores, portões eletrônicos etc...
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ASPECTOS RELACIONADOS A RECURSOS HUMANOS
9- Existe por parte da Administradora a responsabilidade em recrutar funcionários para o
condomínio?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
10- Existe algum programa de qualificação para o profissional da área de condomínio, como
por exemplo: porteiros, zeladores etc...? Justifique.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ASPECTOS RELACIONADOS A ÁREA FINANCEIRA
11- Como é feito o Controle financeiro de cada condomínio?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
12- É possível administrar de forma satisfatória as contas dos clientes condôminos pessoa
física, e Condomínio pessoa Jurídica?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
59
ASPECTOS RELACIONADOS Á LIDERANÇA
13- Baseado no estilo de liderança gerencial pergunto, é importante que o síndico ou
administrador profissional também seja um líder capaz de resolver conflitos.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ASPECTOS RELACIONADOS AO CRESCIMENTO DO NÚMERO DE CONDOMÍNIOS
14- Você considera importante que a administradora acompanhe as mudanças legais e a
crescente evolução do número de condomínios para melhor atende-los?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Quando foi feita a ultima atualização na Legislação?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ASPECTOS
RELACIONADOS
ADMINISTRADORA?
À
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
PELA
15- A falta de tempo dos síndicos e a quantidade de moradores são fatores predominantes a
serem considerados para a contratação de uma administração profissional?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
16- A Controle trabalha apoiando os Síndicos no que diz respeito a serviços de segurança dos
Condomínios?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
17- A Administradora participa da tomada de decisão no que diz respeito aos problemas
existentes no Condomínio?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
18- A Controle oferece apoio jurídico aos Síndicos na resolução dos problemas
( inadimplência), ela cobra por este serviço?
__________________________________________________________________________
60
ANEXO
1
61
ANEXO A - Lei do Condomínio
LEI No.4.591- 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Essa Lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
Título I
DO CONDOMÍNIO
Capitulo I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1 As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada
unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para
efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas
comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2 Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem
comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o
número de suas peças e sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou
conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração
ideal específica de terreno.
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a
pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º Nos edificios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Art. 3 O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação,
e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares
de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão
insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (Vetado).
Art. 4 A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a
constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos
(Vetado).
Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de
prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. [O § 2º, do
art. 2, da Lei nº 7.433, de 18.12.85, permite que seja substituída a quitação do síndico pela
declaração do alienante, sob as penas da Lei, de que inexiste débito para com o condomínio.]
Art. 5 O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-á
pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6 Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7 O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a
individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal
62
sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna
da unidade.
Art. 8 Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promítente
comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de
uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for
reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a
fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das
unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum
pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo II
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Art. 9 Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de
Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o
Regime Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas
eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) O destino das diferentes partes;
c) O modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) As atribuições do síndico, além das legais;
g) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) O quorum para os diversos tipos de votações;
j) A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
I) A forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na
própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a Convenção
63
de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias
edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do
terreno, inclusive as edificadas.
Art. 10 É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas
no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva
ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção ou no
Regulamento do Condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática
do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do
transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que(Vetado)
ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11 Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo III
DAS DESPESAS DO CONDÔMÍNlO
Art. 12 Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá
à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva,
a cobrança judicial das cotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica
sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento)
sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices
de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por
período igual ou superior a 6 (seis) meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações,
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou
titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em
assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com
aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa
para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA
Art. 13 Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio.
64
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120
(cento e vinte) dias, contados da data da concessão do "habíte-se", sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução
ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais
uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim
convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a
partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a
mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15 Na hipótese de que trata § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para
avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a
adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de
registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de
medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de 10 (dez) dias para
a contestação (Vetado).
§ 4º Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em
execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de
1% (um por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total
devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que
deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas
comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por
motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela
autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o
processo previsto no Art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação,
que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída,
65
os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem dois terços das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas
comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na
forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no
§ 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma
área útil de construção. [Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979]
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que
por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando
sujeito às disposições desta Lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do
Regulamento Interno. [Redação dada pelo Decreto-lei nº 981, de 21-10-1969.]
Capítulo V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art 19 Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas
de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos.
Art. 20 Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes
ao uso, fruição e destino da unidade.
Art 21 A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à
multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo Único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via
executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capítulo VI
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22 Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo
mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos
de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela
Convenção;
b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a
todos os moradores;
c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;
d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberações da assembléia;
f) Prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) Manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de
verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob
a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
66
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia,
convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção,
ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral
especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Art. 23 Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a
reeleição.
Parágrafo Único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorálo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir
suas atribuições específicas.
Capítulo VII
DA ASSEMBLÊIA GERAL
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada
pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar,
obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, ao rateio das despesas,
e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (este parágrafo foi acrescentado
pela Lei nº 8.245, 18/11/91).
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no
mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em
assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem dois
terços do total das frações ideais.
Art. 26. (Vetado).
Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem,
15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante
requerimento dos interessados.
67
TÍTULO II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente
Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, VETADO.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, VETADO em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação
entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente
cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de
27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o
promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado
por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no
§ 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de
terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do
incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá
um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a
período de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e
venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do
68
imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre
o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o
inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo
com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no
País há mais de cinoo anos.
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis,
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente,
constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,
heliográfica, termofar, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados
neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos,
extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências,
terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos
documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as
normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o
arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... VETADO ... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
69
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela
ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de
atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual
prazo.
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do
art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do
empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo de validade
do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o
prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ...
VETADO ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior
arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 anos, a contar do têrmo final do prazo de
carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de
acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32.
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer
documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o
incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora
não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que
trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e
nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias
que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador,
resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da
obrigação fixada no caput dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação
da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a cartaproposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis,
averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à
obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50%
sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua
construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30
dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão
70
cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que
reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano,
sôbre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato
de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais
as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou
parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos
de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que
correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do
terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão
rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do
terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito
sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades
autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja
adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em
cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma,
sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial
do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva
fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço
global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após
a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da
construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela
relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da parte
construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente
paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a
aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes
normas:
71
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o
estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou
compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra
o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à
maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de
unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades,
ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições
estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais
de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que
no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida
a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança
executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados
prosseguir na obra (VETADO).
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de
invidualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas
e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á
(VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os
adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por
qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se
refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o
pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste,
o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 14 dias antes
do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a
ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável para todos os
efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, deverse-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da
escritura.
72
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o
Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o caso em
nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei
nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de
obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos e
adicionais.
CAPÍTULO III
Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante
definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser
contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar
do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua
eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus
interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que
aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos
êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar,
sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com
antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em
qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais
de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial
devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta
de 3 membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes, no caso do art. 43 em tudo que
interessar ao bom andamento da obra.
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia,
devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito
investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que
esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial
outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e
obrigações dêstes.
73
§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer
decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições
da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma
de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido
a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por
transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3,
a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a
quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem
como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do
condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de
construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que
incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o
estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em
dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e
o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43,
êste direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração
de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que
esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos,
na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de
disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art.
32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no
art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações,
que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação
do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá
primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento,
a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as
inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o
Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de
cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco
adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das
normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
74
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar
mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se
refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de
receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que
pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por
outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só
poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em
custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
SEÇÃO II
Da Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta
poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente
das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e
nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados,
também previstos obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o
andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da
construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra,
calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários
referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a
preço fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço,
serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção,
com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, II, IV, (VETADO) e VI, do art. 43.
75
SEÇÃO III
Da Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou
aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da
construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção
serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em
estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no
contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo
contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos
critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a
obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior
ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser
inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o
disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato
poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de
contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão
ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e
na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação
respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos
serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não
prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico
do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do
condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão
discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a
que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
76
CAPÍTULO IV
Das Infrações
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso,
depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na
rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito
respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na
forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que
fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de
venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e
direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplemente, para a
quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no
parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na
aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de
todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de
construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente,
efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar
o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de
terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação;
responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad
juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de
sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser
exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda
que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação
por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde
que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos
débitos existentes dando ciência ao fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de
77
mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em
função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional
de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo,
estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o
contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à
multa em importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual
reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a
construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das
edificações. PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior
salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de
emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato,
publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos
condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a
constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das
edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes
de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de
empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação
contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os
artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências
constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os
artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de
seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do
contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta
Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o
andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único.
No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador,
responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o
proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com
direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
78
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas, têrmo ou condições
variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos
respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatóriamente que as partes contratantes, adotem
e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e condições contratuais a que se refere o
parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício,
mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as
cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos
onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de
concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, prèviamente, satisfazer às
exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os
incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sôbre o registro no
Registro de Imóveis VETADO.
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº
5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
79
ANEXO B – DOCUMENTOS DA CONTROLE
80
ANEXO C - Contrato para prestação de serviços
Por este instrumento particular, de um lado o Edifício ................................, representado pelo
Síndico, Sr. ....................................................................., doravante denominado simplesmente
Contratante e, de outro lado, a Empresa ............................................ ou o Sr.
........................................................., sediada nesta capital à Rua ..............................., inscr ita
no Estado sob / RG nº ......................................................., doravante denominada tão somente
Contratada, têm entre si, justo e acertado o presente contrato, cujas cláusulas, relacionadas a
seguir e discriminadas, prometem dar comprimento fiel:
1ª – Do objetivo
Deverá ser descrito a finalidade da obra ou serviço, de forma bem detalhada.
2ª – Do prazo
Especificar a data de início, determinar o prazo para sua realização, inclusive com projeção
para seu término.
3ª – Do reajuste
Definir o índice que será utilizado e como será aplicado.
4ª – Do pagamento
Mencionar claramente como serão efetuados os pagamentos, com as datas e o valor das
prováveis parcelas. Mencionar também percentagem de desconto para os pagamentos
antecipados ou multa caso haja atraso.
5ª – Especificação dos serviços ou obras contratadas
Detalhar com bastante clareza todos os materiais que serão utilizados, número de funcionários
que participarão e os horários em os serviços serão realizados.
6ª – Das ocorrências fortuitas
Estipular que, caso haja algum tipo de imprevisto, este será contornado de uma forma
prevista.
7ª Da aprovação
Estipular que o presente contrato será considerado aprovado tacitamente no caso da
Contratante não o devolver à Contratada, devidamente assinado, em um determinado prazo.
Prever também que no caso de interrupção do serviço ou obra, o contrato será válido apenas
pelo que foi efetivamente realizado.
8ª – Rescisão
Esclarecer que o presente contrato poderá ser cancelado por qualquer das partes contratantes,
desde que seja seguido por exemplo os seguintes procedimentos:
que o interessado comunique suas intenções por escrito;
caso os serviços já estejam sendo executados, o Contratante estará obrigado a pagar
pelo que já foi realizado;
81
em virtude da má execução do serviço ou obra, ocasionando perdas ao Contratante,
deverão ser ressarcidos os prejuízos pelo Contratado.
Eleger um foro da Capital, para dirimir qualquer dúvida existentes, no contrato.
O contrato deverá ser efetuado pelo menos em duas vias.
São Paulo, ....... de .................... de 2000.
Empresa Contratada
Testemunhas
___________________________________
___________________________________
Síndico