A exclusividade é a
tentativa de
deixar mais duradouro o
compromisso.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
CONFIANÇA
SEMPRE VER OS DOIS LADOS DA HISTÓRIA
NÃO FAZER PRÉ JULGAMENTOS
NÃO SEJA O DONO DA VERDADE
Oscar Hugo Monteiro Guimarães –
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1. TRABALHO INDIVIDUALIZADO
2. DEDICAÇÃO PERSONALIZADA
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CAPÍTULO XIII
Da Corretagem
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou
mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer,
prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve,
ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais
que possa influir nos resultados da incumbência.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será
arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
A
L
L
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R A D O
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12.236 de 19.MAI.10
A
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração
será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio
sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se
realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se
adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a
todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitosOscar
sobre
corretagem
constantes
deste Código não excluem a aplicação de outras
Hugo
Monteiro Guimarães
– [email protected]
Art. 723. O corretor é obrigado
a executar a mediação com a
diligência e prudência que o
negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o
andamento dos negócios;
deve, ainda, sob pena de
responder por perdas e danos,
prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance,
acerca da segurança ou risco
do negócio, das alterações de
valores e do mais que possa
influir nos resultados da
incumbência.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães –
Art. 723. O corretor é obrigado
a executar a mediação com
diligência e prudência, e a
prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as
informações sobre o
andamento do negócio.
Parágrafo único: Sob pena de
responder por perdas e danos,
o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos,
acerca da segurança ou do
risco do negócio, das
alterações de valores e de
outros fatores que possam
influir nos resultados da
incumbência.
estiverem ao seu alcance
[email protected]
OPÇÃO DE VENDAS COM EXCLUSIVIDADE
POR QUÊ?
1.
Também denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA ou
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE
INTERMEDIAÇÃO,
2.
Trata-se de documento indispensável a qualquer
trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o
corretor quanto para o alienante ou o comprador.
3.
Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no
art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei
6.530/78 e na Resolução COFECI n° 458/95, art. 1o, a
opção de venda, concedida com exclusividade, é
documento obrigatório nas transações anunciadas
publicamente.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães –
[email protected]
1. É IMPRESCENDÍVEL QUE AS
IMOBILIÁRIAS E OS CORRETORES
TRABALHEM COM EXCLUSIVIDADE.
2. EM NENHUMA SITUAÇÃO DEVERÁ
ACEITAR A VENDA SEM EXCLUSIVIDADE.
3. ASSIM AGINDO, COLOCARÁ EM RISCO
A CREDIBILIDADE PROFISSIONAL.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
1. A EXCLUSIVIDADE E O PROPRIETÁRIO
1.1 Segurança  só a empresa ou corretor responsável por
aquele imóvel fará as tratativa com o proprietário.
1.2 Todas as propostas e visitas ao imóvel, ficarão sob a
responsabilidade da empresa ou do corretor detentor da
exclusividade.
1.3 As visitas serão agendadas, evitando confusão de
corretores no mesmo local ao mesmo tempo.
1.4 O proprietário saberá a quem recorrer, por qualquer
problema havido no imóvel.
1.5 Haverá só a placa do detentor da exclusividade, evitando
assim uma desvalorização do imóvel.
2. VENDA SEM EXCLUSIVIDADE
2.1.
Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro pregão
público que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de
um corretor ou imobiliária;
2.2.
Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda,
diante dos riscos que corre;
2.3.
Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em
risco a própria família do proprietário;
2.4.
O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou
imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não
há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;
2.5.
O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de
um corretor ou imobiliária;
Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o
número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os
preços de mercado;
2.6.
3. EM RELAÇÃO A IMOBILIÁRIA ou CORRETOR:
3.1 RISCO DE AUTUAÇÃO PELO CRECI POR
DESCUMPRIMENTO DA LEI;
3.2 DESCRÉDITO COM O PÚBLICO COMPRADOR
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
3.1 RISCO DE AUTUAÇÃO PELO CRECI POR
DESCUMPRIMENTO DA LEI;
3.1.1 Lei 6.530/78
3.1.2 Decreto Lei 81.871/78
3.1.3 Resolução COFECI 458/95
3.1.4 Código do Consumidor – Art. 39 (VI executar serviços sem a prévia elaboração
de orçamento e autorização expressa do
consumidor, ressalvadas as decorrentes de
práticas anteriores entre as partes.)
3.1.5 Lei 4.591/64
Lei 6.530/78
a)Art.16 Compete ao CONSELHO FEDERAL
XVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
b) Art. 20 Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos
órgãos de que trata a presente lei é vedado:
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não
não esteja autorizado através de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de
profissional s em mencionar o número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar
o número de registro do loteamento ou da incorporação
no Registro de Imóveis;
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
RESOLUÇÃO-COFECI N° 458/95
Publicada em: 20/12/95
DOU. N.º 243 - Fls.: 21.608
(SEÇÃO I)
Dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios
publicitários, e também sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n°
6.530, de 12 de maio de 1978,
CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o
anunciante, este realmente disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas;
CONSIDERANDO que a divulgação pública das mesmas ofertas imobiliárias por diversos Corretores de Imóveis gera confusão no
mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes;
CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, na Sessão realizada dias 17 e 18 de novembro de 1995;
RESOLVE:
Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis,
pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de
intermediação imobiliária.
Art. 2° - Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o artigo 4° da Lei n° 6.530/78, precedido da sigla CRECI,
acrescido da letra “J” quando se tratar de pessoa jurídica.
Art. 3° - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em
destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório
imobiliário.
Art. 4° - Revogam-se expressamente as disposições contrárias, especialmente a RESOLUÇÃO-COFECI n° 216/86, entrando em vigor esta
Resolução nesta data.
Brasília (DF), 15 de dezembro de 1995
WALDYR FRANCISCO LUCIANO
Presidente
RUBEM RIBAS
LEI 4591/64
Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do
condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a
construção de edificações.
Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a
cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem
como os diretores ou gerentes de empresa coletiva Incorporadora,
corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou
aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das
Oscar Hugo Monteiro Guimarães –
frações ideais ou sobre
a construção das edificações;
[email protected]
3.2 DESCRÉDITO COM O PÚBLICO COMPRADOR
3.2.1 O comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma
diferente, por diversos profissionais ou empresa;
3.2.2 Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza
nossa dignidade profissional;
3.2.3 A imagem da empresa ou corretor fica denegrida se não puder concluir
por qualquer motivo o negócio oferecido e eventualmente acertado;
3.2.4 Dificuldade ou impossibilidade de cobrança judicial de honorários em caso
do proprietário vender diretamente o imóvel, mesmo para cliente
contatado pela empresa ou corretor;
3.2.5 Desconfiança quanto à honestidade da oferta - cada corretor ou
imobiliária oferece o imóvel por preço e condições desconexas, criando
desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas
quanto à prática de “over-price”;
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
3.2 DESCRÉDITO COM O PÚBLICO COMPRADOR
3.2.6. Não havendo compromisso escrito pelo vendedor ele pode recusar-se a
fechar o negócio conforme o proposto, pondo a perder todo um
trabalho desenvolvido;
3.2.7 Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode
vender o imóvel antes de você;
3.2.8 Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra
proposta que derrube a sua;
3.2.9 Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra
proposta que derrube a sua;
3.2.10 Risco de fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor o esteja
fechando. Como explicar para o cliente? Como fica a multa prevista no
Código de Arras ? (Arts. 417/420 do CC)
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
CODIGO CIVIL - CAPÍTULO VI
Das Arras ou Sinal
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a
título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de
execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo
gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra
tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras,
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o
equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar
maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte
inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras
como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para
qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.
Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as
recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito
a indenização suplementar.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
3.2 DESCRÉDITO COM O PÚBLICO COMPRADOR
3.2.11 Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o
mesmo imóvel, e os interessados certamente percebem isso.
3.2.12 Exploração do profissional ou imobiliária por eventuais
proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que
muitos trabalhem para eles sem necessária contrapartida
financeira;
3.2.13 Na hora de pagar os honorários, o proprietário sempre poderá
condicionar o fechamento do negócio à sua redução, criando
prejuízo tanto financeiro quanto moral;
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
1. INSEGURANÇA DO PROPRIETÁRIO EM
CONCEDER A EXCLUSIVIDADE
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
Quer vender com rapidez.
Não ficar vinculado a uma imobiliária ou corretor.
A falta de credibilidade dos corretores.
Acredita que poderá vender sozinho.
Honorários são altos.
Não conhecem de avaliação  valor de venda alto.
Não conhecem o mercado imobiliário.
Acha que colocando em inúmeras imobiliárias a
venda será mais rápida.
1.9 Muitos corretores não tem comprometimento
e não realizam um trabalho bem feito.
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
2. OS PRINCIPAIS ERROS QUE OS PROPRIETÁRIOS
COMETEM QUANDO ESTÃO VENDENDO UM IMÓVEL:
• PREÇO INCORRETO.
• FALHA NA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL.
• NÃO PROCURAR AJUDA DE PROFISSIONAL QUALIFICADO.
• NÃO SELECIONAR COMPRADORES.
• NÃO CONHECER A LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA.
• ENVOLVER DIRETAMENTE NA NEGOCIAÇÃO  EMOÇÃO.
• LIMITAÇÃO DA VENDA E EXPOSIÇÃO DA PROPRIEDADE.
• PERDER A OPORTUNIDADE COM UM COMPRADOR EM
POTENCIAL.
• ESCOLHER UM
CONTRAVENTOR PARA VENDER SEU IMÓVEL.
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1.1 Lei 6530/78
1.2 Decreto Lei 81.871/78
1.2 Resolução COFECI 5/78
1.3 Resolução COFECI 458/95
1.4 Código Civil - Arts. 722-729
1.5 Código do Consumidor – Art.39 (VI - executar serviços sem a
prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do
consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores
entre as partes.)
Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14
1.15
1.16
1.17
1.18
Constituição Federal/88 Art. 182 e 183
Lei 6.766/79 - Parcelamento do Solo
Lei 9.785/99 - Parcelamento do Solo
Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade
Lei 4.591/64 - 10.931/04 - Incorporações e Condomínios
Lei 8.245/91  Lei 12.112 - Locação
Lei 8.078/90 - Código do Consumidor
Lei 10.406/02 - Código Civil
Lei 6.015/73 - Registro Público
Lei 7.433/85 – Escritura Pública
Lei 8.935/94 - Notários e Registradores (Lei dos Cartórios)
Lei 4.771/65 - Código Florestal
Leis do Município (Plano Diretor, Zoneamento, Código de
Obras, etc.....)
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