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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
13ª VARA CÍVEL
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo - SP - CEP 01501-900
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SENTENÇA
Processo Digital nº:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:
1104744-35.2014.8.26.0100
Procedimento Ordinário - Indenização por Dano Material
XXXXXXXXXXXXXXXXX
Living Apiaí Empreedimentos Imobiliários Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniel Toscano
Vistos.
XXXXXXXXXXXX ajuizou a presente ação contra LIVING APIAI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTA, aduzindo, em síntese, que ao adquirir
um imóvel da ré, efetuou pagamentos que entende ser indevidos (comissão de corretagem e
co-obrigação/juros de obra). A ré, por sua vez, descumpriu sua obrigação contratual, ao
atrasar sua entrega por prazo superior ao permitido. Pretende o recebimento de indenização
por danos materiais e morais, mais ressarcimento em dobro dos valores cobrados
indevidamente. Acostou documentos.
A ré foi citada e apresentou contestação (fls. 168/220), também
acompanhada de prova documental. Arguiu preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia
da inicial, pela incompatibilidade dos pedidos cumulados. No mérito, sustenta, em resumo,
não haver inadimplemento de sua parte. No mais, impugnou os danos alegados pela parte
autora.
Houve réplica (fls. 295/319).
É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. Em se tratando de relação de
consumo, a cadeia de fornecedores responderá solidariamente por abusos ou danos, inclusive
no que tange à devolução de valores cobrados indevidamente. Nesse sentido:
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...)
LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM E DA
SATI. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1. Pretensão da ré ao
reconhecimento da ilegitimidade para responder pela devolução da
corretagem e comissão de assessoria técnica imobiliária. Os autores
representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame. Não podem,
portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os
fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, devem ser indenizados por
qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade existente entre
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eles no dever de reparar. A busca é pela reparação efetiva e rápida, de modo
a proteger o consumidor, hipossuficiente na relação (art. 6º, inc. VI, do
Código de Defesa do Consumidor)". (TJSP Apelação nº
1005086-72.2013.8.26.0100 Rel. Des. Carlos Alberto Garbi D.J 03/12/2013
g.n).
Ademais, o autor compareceu ao stand de vendas da ré e lá celebrou o
negócio junto ao vendedor desta. Havendo cobrança indevida, responde a demandada por
isso.
Também não merece prosperar a preliminar de inépcia da inicial. Os
pedidos estão dispostos de maneira clara e objetiva. A cumulação de pedidos é permitida e
não vedada pela lei.
No mérito, a pretensão inicial procede em parte.
As partes firmaram contrato de compra e venda de unidade habitacional em
construção. Pela avença, cabia à parte autora o pagamento do preço, de maneira parcelada,
enquanto à ré incumbia a construção e entrega do bem ao cabo de determinado prazo.
A parte autora vinha pagando as parcelas ajustadas. A ré, de outro lado,
deixou de entregar a unidade no prazo avençado. Ora, se a ré descumpriu sua parte no
negócio (construção e entrega do imóvel em condições de uso no prazo previsto), legitima a
parte autora a postular indenização por perdas e danos, nos termos do art. 389 do Código
Civil.
Não justifica o atraso a alegação de que fora causado por chuvas, falta de
mão de obra e materiais, demora na concessão de “habite-se” ou circunstâncias semelhantes.
Conforme preceitua o art. 393, parágrafo único, do Código Civil, “o caso fortuito ou de força
maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.” A
ocorrência de chuvas, escassez de mão de obra ou eventual atraso na liberação de “habitese” não se enquadram, por certo, na definição legal, porquanto constituem circunstâncias
notoriamente previsíveis e cujos efeitos são evitáveis.
Não bastasse isso, não há sequer indício de provas de que tais fatos, tidos
extraordinários pela ré, tenham ocorrido. Não se comprovou que as chuvas foram superiores
ao normal, não se demonstrou a escassez extraordinária de materiais e mão de obra, e, por
fim, não se falou nem se atestou qual o motivo da demora na concessão do “habite-se”.
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A previsão contratual de que as circunstâncias mencionadas pela ré
poderiam ensejar a dilação do prazo não pode subsistir. As hipóteses de caso fortuito se
caracterizam pela extraordinariedade e não podem ser identificadas por simples cláusula
contratual. A disposição nesse sentido viola a lei, é de flagrante abusividade, pois permite
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que o fornecedor dilate o prazo para o cumprimento de sua obrigação, colocando o
consumidor em desvantagem exagerada.
A mora deve ser reconhecida desde o decurso do prazo previsto no quadro
resumo do contrato. Curvo-me ao entendimento de que não é possível considerar válido o
prazo de tolerância. Trata-se de disposição abusiva, que exclui a responsabilidade do
fornecedor pela mora patente, injustificativa, configurando situação abusiva, de flagrante
iniquidade.
Sem contar, por evidente, a inegável propaganda enganosa. No quadro
resumo, à vista de todos, consta, em letras garrafais, o prazo para entrega em determinada
data. E depois, no bojo do contrato, enredadas pelas demais cláusulas e sem qualquer
destaque, consta o prazo de tolerância.
Não entendo ser referido prazo de tolerância um aspecto típico do contrato
em questão. Se a construção de imóveis está sujeita a fatores variáveis, deve o bom
fornecedor simplesmente estimar o prazo suficiente para concluir as obras mesmo com as
variações possíveis. Não é compreensível que após tantos anos da história da engenharia
civil não se consiga estabelecer um prazo razoável para erigir um simples edifício.
Em verdade, o fornecedor, ao menos aqueles menos honestos, estabelecem
prazos curtos para captar clientela. E fixam, no contrato, de maneira subreptícia, sem
conhecimento do cliente (nada é falado no ato da contratação), o prazo de tolerância, prazo
esse, aliás, que foi crescendo ao longo dos tempos. Inicialmente eram 90 dias, passou-se a
120 dias e agora chegamos a 180 dias.
O melhor caminho é seguir a boa-fé objetiva, que seja observado o princípio
da transparência. A construtora oferta ao mercado o empreendimento com prazo de entrega
até x e o imóvel é entregue até x. Se não for, haverá mora. E ponto!
Diante do inadimplemento da ré, deve ela responder pelas perdas e danos
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ocasionadas. E nesta rubrica incluem-se eventuais gastos com moradia, comprovados por
recibos, ou os frutos que se obteria com o aluguel do bem, caso houvesse a entrega no prazo
certo. No presente caso, a parte autora deduziu a pretensão de receber os frutos, o que deve
ser resguardado. O percentual de 0,5% do preço acompanha a realidade do mercado. O
período de atraso (fl. 39, item 7 e fl. 70) vai de janeiro de 2014 a agosto de 2014, portanto 8
meses.
Mesma sorte não encontra a pretensão de receber os valores gastos com
moradia. Isto porque não veio aos autos sequer um comprovante da despesa. Além do que a
indenização acarretaria bis in idem com o ressarcimento dos frutos.
Quanto a chamada “taxa de evolução da obra” (juros da obra ou coobrigação), esta é composta pelos juros cobrados pelos bancos contratados das
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construtoras. Decorrem do empréstimo feito pela construtora, que é indevidamente
repassada ao comprador, que além de não receber o imóvel no dia acordado ainda recebe
esse ônus no seu orçamento, ônus esse totalmente arbitrário e sem justificativa convincente.
De rigor, portanto, sua devolução.
No tocante à comissão de corretagem e despesas correlatas (taxa de
assessoria imobiliária), em que pese a matéria ainda suscitar alguma divergência, tenho para
mim ser devida a devolução. Não obstante, a ré demonstrou que o valor apresentado na
exordial não retrata a verdade dos fatos, que a taxa é paga a título de sinal, fato este que deve
prosperar. Como bem comprovado pela ré (fl. 172), o cheque fora entregue a título de sinal,
descabido seu ressarcimento.
Cuidando-se de relação de consumo, é dever do fornecedor prestar ao
consumidor informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (art. 6º, III,
do CDC). Os contratos em questão devem ser elaborados de modo a facilitar a compreensão
de seu sentido e alcance (art. 46). E se o instrumento for de adesão, a redação deve ser em
termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior
ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor (art. 54, § 3§), e as
cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com
destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão(§ 4º).
Em sede de promessa de compra e venda de imóvel entre construtora e
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consumidor, a regra é que a comissão de corretagem seja paga pela construtora, pois é ela
quem escolhe e procura a corretora de sua confiança e que com esta negocia o valor pelos
serviços. Trata-se de obrigação que, se não provem de lei, decorre dos usos e costumes, do
quod plerumque accidit. A inversão de tal obrigação exige, por isso, disposição expressa e
transparente, sob pena de invalidade.
O contrato de promessa de compra e venda pode até dispor, nalguns casos,
no bojo do quadro resumo, que a comissão de corretagem é devida pelo comprador. Contudo,
a disposição nunca está redigida em letra de corpo doze e não contém o devido destaque (ao
menos não o fato de que a despesa será suportada pelo comprador). Incidente, pois, a regra
de que essa verba é da responsabilidade da vendedora, não podendo ser imputada ao
comprador.
Ainda que houvesse destaque, a ilegalidade decorreria do fato de haver a
chamada venda casada. O comprador tem interesse em adquirir o imóvel e acaba sendo
obrigado a contratar um corretor de imóveis que, pior, não é de sua confiança, mas escolhido
pela vendedora. E não há, por óbvio, possibilidade de contratação da compra sem pagamento
da comissão. O contrato é de adesão e, de regra, não há meios de se discutir suas cláusulas.
Há, enfim, clara violação ao art. 39, I, do CDC. Nesse sentido já decidiu o E. TJSP:
"REPETIÇÃO DE INDÉBITO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO
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IMOBILIÁRIA. VENDA CASADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1.
Não ocorre cerceamento de defesa quando a produção da prova requerida
revela-se desnecessária para o desate do litígio. 2. Ausência de demonstração
da efetiva prestação do serviço contratado que, tudo indica, confunde-se com
os atos próprios da corretagem, cuja comissão foi paga pela autora a dois
outros profissionais contratados. 3. A contratação forçada dos serviços pelo
comprador do imóvel representa prática abusiva, definida no art. 39 do
Código de Defesa do Consumidor. No ato da venda, a ré prevaleceu-se da
fraqueza da adquirente para lhe impor a contratação de serviços que na
verdade não contratou. O consumidor não tem escolha e acaba aceitando as
condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos, daí o direito
de restituição que deve ser reconhecido à autora da quantia que pagou. 4. Não
é o caso de se determinar a devolução em dobro da quantia paga, nos termos
do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez
que a cobrança baseou-se na contratação, que somente agora foi declarada
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com observação (Apelação nº 0006757-69.2012.8.26.0008, 10ª Câmara de
Direito Privado do TJSP, Rel. Carlos Alberto Garbi. j. 11.12.2012, DJe
14.01.2013).
Por fim, há a questão dos danos morais. A parte autora não comprovou a
existência de circunstância excepcional que lhe atingisse a dignidade. Houve, pois, mero
inadimplemento contratual, não ensejador de compensação pecuniária.
Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido
inicial, para condenar a ré a pagar à parte autora as verbas referidas, na forma supra,
atualizadas a partir da data do desembolso, pela tabela prática do TJSP, e com juros de mora
legais contados da citação.
Havendo sucumbência recíproca, arcará cada parte com metade das despesas
processuais, incluindo honorários dos respectivos procuradores, observada eventual
gratuidade judiciária deferida. P. R. I. C.
São Paulo, 23 de abril de 2015.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
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