fls. 269
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
33ª VARA CÍVEL
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo - SP - CEP 01501-900
SENTENÇA
Processo Digital nº:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:
XXXXXXXXX.2014.8.26.0100
Procedimento Ordinário - Compra e Venda
DANIEL (Omitido)
LYRA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Douglas Iecco Ravacci
Daniel (Omitido) ajuizou ação contra Lyra Even Empreendimentos
Imobiliários, alegando ter firmado com a requerida o Instrumento de Compra e Venda
para aquisição de duas unidades residenciais descritas na inicial, e que realizaram parte do
pagamento. Porém, em 02/12/2013 o autor Daniel teve seu contrato de trabalho rescindido
não possuindo mais condições financeiras para custear a aquisição dos imóveis. Todavia,
solicitando administrativamente a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas,
através de notificação extrajudicial, a ré quedou-se inerte. Através de contatos telefônicos,
com protocolos de nos. 957096 em 23/12/2013, 962855 em 06/01/2014, e 96415 em
16/01/2014, a ré negou o pedido sob alegação de que seriam devedores pagamento pena de
multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato, e retenção de 10% sobre os valores
pagos, não havendo valores a serem restituídos. Discorrem que desembolsaram a quantia
inicial de R$ 64.320,68 relativos ao valor de entrada no imóvel e que posteriormente
receberam recibos discriminando R$ 20.000,00 como valor de entrada, R$ 44.320,68 para
pagamentos de serviços de corretagem e SATI, que foram questionados, recebendo-se a
informação de que tais valores eram cobrados dos autores pela praxe do mercado. Naquele
momento, até pretenderam a rescisão do contrato mas foram informados da multa por
desistência, coagindo-os a assumir tais despesas. No total foram desembolsados R$
159.700,18, que seriam retidos em caso de rescisão. Requereram a tutela antecipada a fim
de que seja suspensos os pagamentos das parcelas mensais, bem como seja determinada a
abstenção da ré em negativar os nomes dos autores em cadastros de proteção ao crédito.
Pretendem a declaração de rescisão do contrato, da nulidade da cláusula VIII itens “a” e
“d” que trata da multa contratual, limitando-se ao percentual de 10% sobre o montante
pago efetivamente pago pelo móvel, a declaração de nulidade da cobrança de comissões
de corretagem e SATI, e a condenação da requerida ao pagamento em dobro dos valores
desembolsados a este título, bem como ao pagamento das quantias pagas adimplidas.
Deferida a antecipação da tutela (fls. 169).
Este documento foi assinado digitalmente por DOUGLAS IECCO RAVACCI.
Vistos.
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A ré ofertou contestação (fls. 179/211) alegando em preliminar, sua
ilegitimidade passiva para devolução da comissão de corretagem e SATI; prescrição trienal
de tal pedido. No mérito, informa que não se opõe à resolução do contrato, mas por
decorrer de culpa exclusiva dos autores, concordando com o pedido de devolução de 90%
dos valores pagos - R$ 103.841,54. Voltou a negar sua responsabilidade pela eventual
devolução devolução da verba de corretagem e SATI, verbas essas que os autores tinham
plena ciência e anuíram com seu pagamento correspondente à intermediação e assessoria
jurídica. Defendeu a validade das cláusulas contratuais, e se insurgiu contra a pretensão de
restituição em dobro de valores que não recebeu.
Ofertada a réplica (fls. 243/261).
É o relatório.
Decido.
Cuida-se de ação na qual os autores pretenderam a rescisão contratual e a
devolução dos valores pagos, no importe de 90% daqueles efetuados a título de parcelas
para aquisição do imóvel, e devolução em dobro dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI.
Afasto as preliminares arguidas.
A requerida é parte legítima para responder à presente ação também no que
concerne à comissão de corretagem e taxa SATI, pois atuou em conjunto com aquela que
seria a corretora, com interesses recíprocos na conclusão do contrato. Ambas participaram
na promoção e venda do empreendimento imobiliário, com interesses financeiros comuns,
visando à maximização do lucro, devendo responder solidariamente à luz do CDC.
Este documento foi assinado digitalmente por DOUGLAS IECCO RAVACCI.
Conheço diretamente do pedido nos termos do art. 330, I do CPC.
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No tocante à prescrição da devolução destas despesas, tem-se que não
ocorreu, pois nas demandas em que objetiva a declaração de nulidade de cláusula
contratual, à falta de prazo prescricional específico no CDC, aplica-se o prazo decenal do
art. 205 do CC.
De início, anoto que se aplica na hipótese o Código de Defesa do
Consumidor. Com relação à rescisão contratual e a devolução das parcelas adimplidas a
título de prestações para pagamento do imóvel não há controvérsia, haja vista a
concordância da requerida quanto a devolução dos valores, conforme requerido. Ademais,
a rescisão por culpa dos compradores já se operou há muito com a inadimplência.
Logicamente, a atualização monetária é medida que se impõe, por tratar-se
de mera valorização da moeda. Da mesma forma, os juros de mora também deverão ser
aplicados, desde a citação, pois, ciente de seu dever e dos direitos do autor quedou-se inerte
ante as solicitações extrajudiciais e somente apresentou concordância com os pedidos em
contestação.
Ao contrário do que afirma a requerida, não há comprovação de contratação
paralela do serviço de corretagem, mas inclusão destes valores no contrato celebrado com a
requerida quando da negociação do imóvel, cujo pagamento fora repassado aos
compradores.
Como é cediço, o preço deve ser incluído no valor da unidade que se vende.
A cobrança das despesas de corretagem é abusiva, ante a imposição do valor no ajuste em
relação derivada de consumo. De particular destaque: “Como é sabido, de acordo com os usos,
expressamente previstos no art. 724 do Código Civil, os valores devidos a título de corretagem são
custeados pelo vendedor e não pelo comprador. Caso não haja previsão contratual de repasse do encargo,
deve haver cláusula expressa neste sentido e, em se tratando de relação consumerista, como a presente, com
o devido destaque no compromisso de adesão.”
(TJSP, Ap. 0047568-13.2012.8.26.0577, 3ª
Este documento foi assinado digitalmente por DOUGLAS IECCO RAVACCI.
No tocante às despesas de corretagem e taxa SATI, irrefutável que os
serviços favoreceram a requerida, tais obrigações lhe cabiam e foram repassadas ao
consumidor. Claramente, com a compra do imóvel no “stand” de venda, a requerida
disponibilizou espaço para alegados corretores que ali estavam para vender unidades do
empreendimento (em favor das requeridas).
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Câmara de Direito Privado, j. 17/09/2013, Rel. Carlos Alberto de Salles).
Assim, a cobrança da taxa SATI pelos serviços de assessoria prestados pela
intermediadora quando da aquisição do imóvel pelo consumidor, embutida na negociação
principal revela indisfarçável venda casada. O consumidor paga à imobiliária em virtude de
serviços de atendimento, prestados por advogado especializado, voltados ao esclarecimento
do ajuste e atendimento técnico para verificação das condições de compatibilidade da sua
situação financeira com o negócio. Evidentemente, tais despesas também perfazem ônus do
fornecedor. Todavia, tais devoluções deverão ser realizadas de forma simples por não
haver presunção de má-fé.
Pela sucumbência, arcará a requerida com as custas processuais e
honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.
P.R.I.
São Paulo, 14 de janeiro de 2015.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
Este documento foi assinado digitalmente por DOUGLAS IECCO RAVACCI.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos e extinto o processo
nos termos do art. 269, I do CPC. Declaro resolvido o contrato firmado pelas partes por
culpa do comprador; e declaro a nulidade das cláusulas contratuais que impõe multa por
rescisão em valor superior a 10% dos valores efetivamente adimplidos, bem como a
nulidade da imposição de comissão de corretagem e taxa SATI ao comprador. Condeno a
ré ao pagamento de 90% dos valores desembolsados para pagamento das parcelas dos
imóveis, com atualização monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% desde a
citação. Condeno a ré ao pagamento de valor equivalente ao cobrado como comissão de
corretagem e taxa SATI, também com atualização monetária desde cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a contar da citação..