Registro
de Imóveis
João Pedro R. S. de Arruda Camara
Finalidades do registro de imóveis
(Angel Cristóbal Montes)

PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS
 “A difusão quase universal do registro da propriedade imóvel deve-se, de forma
substancial, a que o mesmo constitui um instrumento ou meio técnico que realiza
melhor que qualquer outro dos conhecidos o princípio da publicidade na
transferência e gravame dos bens imóveis”.

SEGURANÇA DO TRÁFICO IMOBILIÁRIO
 “O registro da propriedade como instrumento da publicidade imobiliária deve
conferir aos direitos reais sobre imóveis, precisamente mediante sua publicação,
uma eficácia civil especial”.

FOMENTO DO CRÉDITO TERRITORIAL
 “O crédito territorial é aquele capital que se empresta baseado na segurança que
proporciona a aplicação do valor em troca de um bem imóvel à efetividade de sua
reintegração, e cuja manifestação mais típica e genuína nos vem dada pelo direito
real de hipoteca (Entenda-se: direito real de garantia lato sensu)”.

MOBILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
Finalidades secundárias

FUNÇÃO ADMINISTRATIVA
 Publicizar atos administrativos relativos a imóveis
(art. 167, II, 4, 13 e 18 da LRP)

FUNÇÃO ESTATÍSTICA
 Controle do movimento e circulação da riqueza imobiliária
(art. 10 da Lei nº 5.709/71)

FUNÇÃO FISCAL-TRIBUTÁRIA
 Fiscalizar tributos incidentes sobre as transações imobiliárias e
outros, sob pena de responsabilidade solidária
(art. 289 da LRP; art. 30, XI, da LNR; art. 257 do Decreto nº
3.048/99; Lei nº 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86, etc.)
Conceitos de Direito Registral Imobiliário
Roca Sastre: “aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e
extinção dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação com o Registro da
Propriedade, assim como as garantias estritamente registrais”.
Cossío: “direito regulador da forma de constituição, modificação, transmissão
e extinção das relações jurídicas reais que têm por objeto um bem imóvel, uma
propriedade territorial”.
Hernández Gil: “conjunto de normas que regulamentam a publicidade registral
dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos
reais sobre propriedades territoriais”.
Sanz Fernández: “conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as
formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e
extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de
certos direitos pessoais ou de crédito, através do Registro de Propriedade”.
Constituição, transferência e extinção
dos direitos reais imobiliários

REGRA GERAL (art. 1.227 do CC):

Os direitos reais sobre imóveis,
constituídos ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o
registro do título no Cartório de Registro
de Imóveis
 QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO
Exceções do CC (registro declaratório)

USUCAPIÃO (arts. 1.238 a 1.244 do CC)
 A constituição do direito acontece no instante em que se
dá o prazo prescricional.

ACESSÃO (arts. 1.248 a 1.259 do CC)
 A constituição do direito acontece no momento em que se
dá a acessão.

HERANÇA (art. 1.784 do CC)
 A transferência do direito acontece no momento da
abertura da sucessão

ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAÇÃO (art.
1.275, parágrafo único, do CC)
Exceção não expressa no CC
Casamento sob o regime da
comunhão universal de bens
Nas exceções mencionadas o REGISTRO é apenas
declaratório, e serve para dar PUBLICIDADE ao
direito real constituído, transferido ou extinto, bem
como para dar-lhe DISPONIBILIDADE
Sistemas Registrais
Brasileiros
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)

O Decreto nº 4.857/39 foi o primeiro diploma legal
que normatizou, de maneira completa, os
REGISTROS PÚBLICOS.

FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE,
SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos
sujeitos ao seu regime.

Foco no negócio jurídico celebrado e nas pessoas
envolvidas, por isso o nome FÓLIO PESSOAL.
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)
•
LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos)
•
LIVRO Nº 2 – INSCRIÇÃO HIPOTECÁRIA (direito real de hipoteca)
•
LIVRO Nº 3 – TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES (direito real de
propriedade)
•
LIVRO Nº 4 – REGISTROS DIVERSOS (demais direitos reais e
outros direitos e atos expressos em lei)
•
LIVRO Nº 5 – EMISSÃO DE DEBÊNTURES
•
LIVRO Nº 6 – INDICADOR REAL (dados do imóvel)
•
LIVRO Nº 7 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa)
•
LIVRO Nº 8 – REGISTRO ESPECIAL (loteamentos, convenções e
incorporações imobiliárias)
•
LIVRO TALÃO (resumo dos atos dos Livros nº 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar)
•
LIVRO AUXILIAR (pacto antenupcial e outros atos relativos aos
outros livros, mas que o apresentante quis, também, a inscrição no
Auxiliar)
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)

LIVROS CRIADOS POSTERIORMENTE

Livro de Registro de Cédula Rural (Decreto nº
167/67) – penhor e hipoteca cedular

Livro de Registro de Cédula Industrial (Decreto nº
413/69) – penhor e hipoteca cedular

Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais
por Pessoas Estrangeiras (Lei nº 5.709/71)
Como se
chamavam os
atos praticados
nesses livros?
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)
ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO PESSOAL

TRANSCRIÇÃO
 Somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade
 Só se fazia no Livro nº 3

INSCRIÇÃO
 Para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos
reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário
 Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 3, 6 e 7

AVERBAÇÃO
 Para os atos acessórios e cancelamentos
 Eram feitos “À MARGEM” de uma transcrição ou inscrição
 Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 6 e 7
E como se
chamavam os atos
praticados nos
Livros nºs 1, 6 e 7?
LANÇAMENTO,
ANOTAÇÃO ou
APONTAMENTO
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)

LIVRO Nº 1 (PROTOCOLO)
 Lançamento de todos os títulos que eram apresentados diariamente ao Serviço
Registral, mediante numeração contínua e ininterrupta (PRENOTAÇÃO), constando o
nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora da prenotação

LIVRO Nº 6 (INDICADOR REAL)
 Lançamento dos dados de todos os imóveis, um a um, pertencentes à circunscrição do
Serviço Registral, com descrição do endereço, características, etc., fazendo-se remissão
às transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros
 Era utilizado o sistema de “fichas”

LIVRO Nº 7 (INDICADOR PESSOAL)
 Lançamento dos dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, figurassem
nos demais livros, também se fazendo as remissões acima mencionadas
 Também era utilizado o sistema de “fichas”
Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857)
PROBLEMAS DO SISTEMA
Organização
complexa e pouco prática (excesso de livros e
dispersão dos atos registrários)
Facilitação
de ERROS e FRAUDES
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)

Revogou o Decreto nº 4.857/39 e é a atual “LEI DE
REGISTROS PÚBLICOS”

FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE,
SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos
sujeitos ao seu regime

Colocou o IMÓVEL no centro do sistema registral,
através da criação da MATRÍCULA ou “fólio real” ou
“folha do imóvel”
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
•
LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos)
•
LIVRO Nº 2 – REGISTRO GERAL (livro das matrículas)
•
LIVRO Nº 3 – REGISTRO AUXILIAR (atos que não digam respeito
diretamente a imóvel ou que o apresentante quis o seu registro nesse
livro, sem prejuízo do registro no Livro nº 2)
•
LIVRO Nº 4 – INDICADOR REAL (dados do imóvel)
•
LIVRO Nº 5 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa)
•
LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR
PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro)
Como se
chamavam os
atos praticados
nesses livros?
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO REAL

MATRÍCULA
 É o ato de abertura do fólio real (folha do imóvel), contendo número de
ordem, identificação do imóvel, identificação do proprietário e a referência
ao registro anterior
 Só se faz no Livro nº 2

REGISTRO
 Para os atos de transmissão e constituição dos direitos reais
 Se faz nos Livros nºs 2 e 3

AVERBAÇÃO
 Para os atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais
 Não são feitos “À MARGEM DA MATRÍCULA”, e sim “NA MATRÍCULA”
ou no Livro nº 3
 Se faz nos Livros nº 2 e 3
DOUTRINA
X
PRÁTICA LEGISLATIVA
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
Crítica à dicotomia REGISTRO x AVERBAÇÃO
Registro
e averbação possuem a mesma forma (são feitos na
matrícula ou no Livro nº 3)
Seguem
a mesma numeração seqüencial e ininterrupta (art. 232
da LRP)
A ambos
os atos se dá a publicidade registral, produzindo os
mesmos efeitos erga omnes
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
HÁ PROBLEMA SE UM ATO FOR REGISTRADO QUANDO
DEVERIA SER AVERBADO (VICE-VERSA)?
NÃO
A doutrina e a jurisprudência dominantes entendem que não há
prejuízo às pessoas ou aos imóveis, e, muito menos, à ordem
pública
E como se chamam
os atos praticados nos
Livros nºs 1, 4 e 5?
LANÇAMENTO,
ANOTAÇÃO ou
APONTAMENTO
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
SE A “INSCRIÇÃO” FOI EXTINTA, POR QUE ESSE
TERMO AINDA É TÃO USADO?
Porque
hoje o termo “INSCRIÇÃO” é usado como designação
genérica para todos os atos registrais, assim como o termo
“REGISTRO”
Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015)
CONCLUSÃO
A Lei nº 6.015 trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário,
especialmente em razão da criação da MATRÍCULA, acabando com a
diversidade de livros contendo “registros” (transcrições, inscrições e
averbações) sobre o mesmo imóvel.
LEMBRETES IMPORTANTES:
MATRÍCULA
é diferente de REGISTRO
MATRÍCULA é diferente de ESCRITURA
Não há AVERBAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA
Princípios Registrais
Princípios registrais

INSCRIÇÃO
 Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro
(inscrição), salvo as exceções legais (usucapião, etc.)
 É resumido pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO” ou
“QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL”
(arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, §1º, do CC)

LEGALIDADE
 O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e
eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura
possuam vícios
(art. 198 da LRP)

PUBLICIDADE
 O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm
conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a
oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos
(art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR)
Princípios registrais

FÉ PÚBLICA
 As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e
veracidade dos atos praticados na serventia
(art. 3º da LNR)

PRESUNÇÃO
 Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário (presunção iuris
tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o
REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e
eficácia (presunção iuris et de iure)
(art. 252 da LRP; art. 1.245, §2º, do CC; art. 277 e seguintes da LRP)

ROGAÇÃO (OU INSTÂNCIA)
 O ato registral é de iniciativa do interessado, vetado ao registrador atuar
ex officio, à exceção dos casos previstos em lei
(arts. 13 e 217 da LRP e art. 167, II, 13, e art. 213, I, da LRP)
Princípios registrais

PRIORIDADE
 O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e
preferência à inscrição
 Afasta a contradição entre títulos
 Pode ser resumido no brocardo: “prior in tempore, portior in iure” (primeiro
no tempo, mais forte no direito)
(arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da LRP)

TERRITORIALIDADE
 O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua
circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as
exceções previstas em lei
(art. 169 da LRP)

RETIFICAÇÃO
 O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade
dos fatos
(art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC)
Princípios registrais

CINDIBILIDADE
 Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de
inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação
expressa (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel)

UNICIDADE MATRICIAL
 Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só
corresponde um imóvel
(art. 176, §1º, I, da LRP)

CONCENTRAÇÃO
 Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com
ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral
(art. 167, II, 5, e art. 246 da LRP)
Princípios registrais

ESPECIALIDADE
 Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel
(especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade
subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior
(arts. 176, §1º, II, 3 e 4, 222 e 225 da LRP)

CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO)
 Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, seqüencial e
ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos
inscritos
 A exceção a este princípio fica por conta da USUCAPIÃO
(arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP)

DISPONIBILIDADE
 Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui
(art. 172 da LRP)
FIM