CONTRATOS EM ESPÉCIE
Conteúdo Programático:
-Contrato de Compra e Venda;
-Contrato de Troca ou Permuta;
- Contrato de Doação;
-Contrato de Locação de Coisas;
-Contrato de Empréstimo (Mútuo e Comodato);
-Contrato de Prestação de Serviços;
-Contrato
de Empreitada;
-Contrato de Deposito;
-Contrato de Mandato;
-Contrato de Transporte;
-Contrato de Seguro;
-Contrato de Fiança;
- Contratos estimatório,
comissão, agencia e distribuição,
corretagem, jogo e aposta e constituição de renda
DA RESPONSABILIDADE CIVIL
Conteúdo programático:
-Espécies de responsabilidade quanto:
ao fato gerador
e em relação ao seu fundamento;
-Efeitos da responsabilidade civil:
- Reparação de dano;
-Liquidação do dano;
-Garantias da indenização
BIBLIOGRAFIA BÁSICA
E COMPLEMENTAR :






PABLO STOLZE GAGLIANO. NOVO CURSO DE DIREITO CIVIL.
CONTRATOS EM ESPÉCIE. EDITORA SARAIVA
CARLOS
ROBERTO
GONÇALVES.
CONTRATOS
E
ATOS
UNILATERAIS. EDITORA SARAVIA
CARLOS ROBERTO GONCALVES. RESPONSABILIDADE CIVIL.
EDITORA SARAVIA.
ARNORLDO WALD. CONTRATOS EM ESPECIE. EDITOA SARAIVA.
SILVIO RODRIGUES. DIREITO CIVIL. EDITORA SARAIVA.
- Teoria Geral dos Contratos:
 Visão estrutural;

Principiologia;
 Formação dos contratos;
 Classificação dos contratos;
 Interpretação dos contratos;
 Vícios Redibitórios/Evicção
 Extinção do contrato
CONTRATO DE COMPRA E
VENDA:
Arts. 481 a 532 do Código Civil.


- Topografia no Código Civil:
Primazia ao Contrato de Compra e Venda,
justificada pelo claro e fácil entendimento que
talvez a compra e venda seja a atividade negocial
mais comum e difundida em todo o mundo e de
maior relevância para o sistema capitalista.
A compra e venda faz parte da vida do homem
moderno. (Caio Mario).

CONCEITO E PARTES:
A dicção do art. 481 do CC:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Trata-se de um negocio jurídico bilateral, pelo qual
uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a
propriedade de uma coisa móvel ou imóvel a outra
(compradora), mediante o pagamento de uma quantia
em dinheiro. (Pablo Stolze)

CONCEITO E PARTES:
Cabe salientar que o contrato de compra e
venda se limita a criar a obrigação de transferir a propriedade,
realizando tal transferência pela tradição em relação aos móveis
(art. 1.267, CC), e pelo registro competente para os imóveis (art.
1245, CC). Não opera, por si só, a transferência da propriedade.
Assim, a transferência da propriedade, no direito positivo
brasileiro, resulta da constituição do contrato e de uma posterior
solenidade (modo – tradição do bem móvel/registro do bem
imóvel).
Exemplos: ................................................................................................
Partes envolvidas no contrato: Capacidade e Legitimidade para
validade do negócio jurídico.


CARACTERÍSTICAS:
Bilateral/Sinalagmático:
É bilateral quanto aos efeitos, vez que geram
obrigações para ambas os contratantes, havendo
sinalagma: mútua dependência de obrigações num contrato,
reciprocidade entre prestações opostas das partes envolvidas.
Vendedor
Transferir a propriedade da coisa
Comprador
Pagar o preço.
Há uma clara relação de reciprocidade, onde o preço somente é devido
porque a coisa também o é, e vice-versa.
 Consensual: Torna-se perfeito quando as partes convencionam a
respeito do preço e da coisa a ser vendida. Reforçando que contrato se
forma pelo consentimento, independentemente da entrega do bem.
 Oneroso: Cada parte experimenta um ganho/benefício, e também
um esforço patrimonial. Responsabilidade pela evicção e os vícios
redibitórios.
CARACTERÍSTICAS:
Bilateral/Sinalagmático:
É bilateral quanto aos efeitos, vez que geram
obrigações para ambas os contratantes, havendo
sinalagma: mútua dependência de obrigações num contrato,
reciprocidade entre prestações opostas das partes envolvidas.
Vendedor
Transferir a propriedade da coisa
Comprador
Pagar o preço.
Há uma clara relação de reciprocidade, onde o preço somente é devido
porque a coisa também o é, e vice-versa.
 Consensual:
Torna-se perfeito quando as partes convencionam a respeito do preço
e da coisa a ser vendida. Reforçando que contrato se forma pelo
consentimento, independentemente da entrega do bem.
: Oneroso:
Traduz para cada parte o experimento de um
ganho ou beneficio e a conseqüente diminuição
patrimonial;
 Comutativo ou aleatório: Via de regra é
comutativo, ou seja, de prestações certas e determinadas, as partes
podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se
equivalem, decorrentes de sua celebração. Aleatório quando não
houver certeza quanto à ocorrência de uma das prestações.
Exemplos: ………………………………………………………………
 Translativo de propriedade: Uma vez que só se concretiza por
meio da tradição (móveis) e registro (imóveis).
Principal e definitivo
Paritário ou de adesão: A depender das partes estarem em iguais
condições de negociação, estabelecendo livremente as cláusulas
contratuais.
Forma livre ou solene: Art. 104 e 108 do Código Civil.
Típico:
Pela existência de uma disciplina legal especifica
no Código Civil (Arts. 481 a 532).
Impessoal: Apenas interessa o resultado da
atividade contratada, independentemente da
Pessoa que irá realizar.
 Instantâneo: Por seus efeitos serem produzidos de uma vez só,
podendo ser de execução imediata – quando se consuma no
momento da celebração, com a entrega do bem móvel ou registro do
contrato de transferência do bem imóvel -, ou diferida, quando as
partes fixam prazo para sua exigibilidade e cumprimento.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA
E VENDA:
Consentimento;
Preço;
Coisa;
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Consentimento: Pressupõe a capacidade das
partes para vender e comprar e que deve ser livre
e espontânea. As partes no contrato de compra e
venda firmam seu consentimento do preço e da coisa a ser vendida.
Capacidade específica para alienar: Não basta a capacidade
genérica para os atos da vida civil. Para vender exige-se também a
capacidade específica para alienar. Assim, nem toda pessoa pode estar
legitimada para a prática de um determinado ato jurídico.
Tal capacidade pode ser suprida pela representação, assistência
e pela autorização do juiz (CC, arts. 1634, V, 1.691, 1.748 e 1.774).
Verificar jurisprudência do material anexo.
Art. 108 do Código Civil.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Coisa: A coisa objeto da compra e venda deverá ser coisa
passível de circulação no comércio jurídico (a coisa não pode
ser bem fora do comércio, seja por disposição de lei, contrato
ou sua própria natureza.
Exemplos de bens não passíveis de compra e venda: Vender a água do mar; a
lua; a honra, o nome, a integralidade física, a vida, bens públicos não
autorizados por lei; cláusula e inalienabilidade colocada em doação ou
testamento (indisponibilidade voluntária);
Uma quantidade inimaginável de bens podem ser transferidos;
O bem passível de transferência deverá ser de propriedade do vendedor, sob
pena do negócio ser nulo (falta de possibilidade jurídica).
O Código Civil admite no art. 483 que a coisa a ser vendida possa ser atual e
futura;
Atual = Objeto existente e disponível, ao tempo da celebração do negócio.
Futura = Não tem existência real, sendo de potencial ocorrência.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste
caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção
das partes era de concluir contrato aleatório.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Preço: O preço é elemento essencial do contrato de compra e venda,
sem a sua fixação, a venda é nula.
Cuidou o legislador de dispensar 05 (cinco) artigos no tocante ao preço no
Código Civil de 2002.
Determinação do preço: Em princípio, o preço devera ser fixado pelas
próprias partes, sendo por isso denominado preço convencional, porém se não
for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante
critérios objetivos estabelecidos pelas partes.
Pago em dinheiro (Art. 481) ou redutível a dinheiro, como o pagamento efetuado
por meio de título de crédito (cheques, promissórias, cartões, etc), do qual conste
o montante em dinheiro estipulado.
O preço deve ser serio e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil/ínfimo
ou fictício, pois configurar-se-ia uma doação simulada. Não se exige, contudo,
exata correspondência entre o valor real e o preço, pois é comum as pessoas
preferirem negociar o bem por preço abaixo do valor real para vender.
- O que não pode haver é erro, nem lesão.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Preço:
Art. 486, CC.: Permite a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa,
em certo e determinado e lugar.
“Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa,
em certo e determinado dia e lugar.”
 Caso a cotação variar no mesmo dia escolhido, toma-se por base a média
nessa data, por aplicação analógica (medida equitativa) do art. 488 do CC.
 Muito comum em sede de contratos aleatórios, em que os contratantes fixam
os preços de mercado de determinada data como parâmetro para aquisição de
mercadoria. Exemplo: aquisição de x toneladas de soja, pelos valores do dia y.
Art. 485: Fixação do preço por terceiro: É possível que os contratantes
designem uma terceira pessoa que arbitrará o preço da compra e venda. Este
terceiro age como mandatário dos contratantes, que estipulará um valor justo
para o negócio.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
- O terceiro escolhido de comum acordo pelas partes levará em conta, ao fixar o
preço, o valor atual da coisa, não podendo o preço ser desarrazoado, contrário
as legitimas expectativas dos contratantes ou em desarmonia com as
circunstancias que devem ser levadas em conta. No caso de prejuízo, lesão e
dolo, ressalvado fica o direito dos contratantes de demandar a nulidade do
contrato.
-Na hipótese do terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato,
ressalvada a hipótese de os contratantes designarem outra pessoa.
 Art. 487: É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros,
desde que suscetíveis de objetiva determinação.
O preço pode ser fixado também em função de índices e parâmetros.
Exemplo: Um contrato de compra e venda de derivados de petróleo que utiliza como
parâmetro para fixação do preço a variação do preço do petróleo no mercado nacional .
Outra forma de fixação de preços em função de parâmetros seria o tarifamento, no
qual o poder público delimita valores com base com base em níveis de produtos e
serviços.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a
sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se
sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
O dispositivo está intimamente ligado com o princípio da preservação do negocio
jurídico. Em princípio o contrato de compra e venda desprovido de preço e tido como
inexistente.
-Porém, o legislador se preocupou com a função social dos contratos e como a
finalidade de estímulo do tráfego jurídico, prescrevendo que as partes se sujeitarão ao
preço corrente nas venda habituais do vendedor caso não exista tabelamento oficial do
bem alienado.
Conclusão: Assim, no contrato de compra e venda, quanto ao preço três soluções
são possíveis: a) a fixação do preço ou possibilidade da sua determinação; b)
tabelamento oficial ; e, c) verificação do preço com base nos padrões negociais
do vendedor.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
Venda mediante amostras: “Art. 484: Se a venda se realizar à vista de amostras,
protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as
qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição
ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”
Conceito: Amostras, protótipos ou modelos constituem uma reprodução integral da
coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal
e reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o
inadimplemento contratual.
Assim, a amostra ou modelo é uma forma prática inclusive de evitar minuciosa
descrição das características da qualidade da mercadoria ofertado, que fala muito
melhor do que as próprias palavras. Segundo Washington de Barros Monteiro: “(...) há
de ser em tudo igual à mercadoria que se vai entregar : se o vendedor não a entrega
em prefeita correspondência com a amostra, protótipo ou modelo, pode o comprador
recusá-la no ato do recebimento.
Exemplos: ……
Art. 489: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de
uma das partes a fixação do preço.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
A norma do art. 489 é mais uma das emanações da tutela de boa-fé e também pelo
fato que uma das características do preço é sua certeza (determinado ou determinável).
Reveste-se de pura arbitrariedade cláusulas que determinam expressões como “o preço
pode ser fixado conforme o interesse do comprador”; “o alienante determinara o valor a
ser pago”; “se eu quiser”, etc. Proibitiva condições puramente potestativas, que derivam
do exclusivo arbítrio de uma das partes.
Despesas na compra e venda (Art. 490, CC):
- Quando nada dispuserem as partes a respeito das despesas inerentes ao contrato de
compra e venda, o Código supletivamente distribui as mesmas entre o comprador e o
vendedor da seguinte maneira:
-Comprador: Despesas com registro e escrituração. Cuidando-se de bem imóvel, tais
gastos são acrescidos de certidões, emolumentos, ITBI ou ITCD;
-Vendedor: As despesas do vendedor são restritas a tradição dos bens moveis, no que
concerne aos gastos com embalagem e transporte da coisa.
Art, 491 – O direito de reter a coisa ou o preço:
Art. 491: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço”.
 O artigo disciplina que na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas.
Mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Assim, antes disso, o vendedor não é
obrigado a entregar a coisa, podendo retê-lá, ou negar-se a assinar, por exemplo, a escritura
definitiva, até que o comprador satisfaça sua parte.
 Se a venda for a prazo, todavia, não é lícito ao vendedor condicionar sua prestação à do outro.
A entrega, imediata ou não, não dependerá do pagamento integral do preço.
Importante regra para o exceptio non adimpleti contractus (exceção de contrato não
cumprido).
Art. 492 – Responsabilidade civil pelos riscos da coisa:
O artigo em comento trata do risco da coisa/objeto perecer, por caso fortuito ou força maior.
 A regra geral adotada pelo Código Civil é de que a transferência da propriedade da coisa
vendida somente se opera quando do seu registro (Art. 1.245, CC) ou tradição (1.267, CC). Assim,
até a consumação da transferência, a coisa continua juridicamente vinculada ao vendedor, uma
vez que ainda não saiu do seu âmbito de domínio.
 Res perit domino: (A coisa perece na mão do dono) Partindo da regra geral temos que a
responsabilidade pela integridade da coisa, em face do risco de perecimento por caso fortuito ou
força maior, corre por conta do vendedor, detentor do domínio. Regra esta estampada no art. 492,
“caput”, do Código Civil Brasileiro.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do
preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou
assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão
por conta deste.
 O § 1o do artigo em questão prevê a hipótese de tradição simbólica ao proclamar
que os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas e que já
tiverem sido postas à disposição do comprador, correm por conta deste.
Exemplo: Na compra e venda de gado é comum o comprador contar, pesar e marcar os
animais ao retira-los. Assim, enquanto esta operação não tiver sido feita, não se pode
considerar certa a coisa vendida, principalmente porque geralmente se encontram na
propriedade do vendedor. Mas a partir do momento que o vendedor colocou à
disposição, que os contou e marcou na mesma propriedade, os casos fortuitos
ocorridos durante tais atos correrão por conta deste (ainda que na propriedade do
vendedor).
Jurisprudência: “Compra e venda. Semoventes. Reses já contadas e marcadas. O
comprador recebe o gado no momento em que o aparta, conta e marca. Desse instante
para frente deixa o vendedor de ser o responsável pelos riscos, ainda que os animais
fiquem por alguns dias em sua propriedade. Entregue a coisa pelo vendedor, opera-se a
tradição, e, a não ser que haja culpa deste, o dono da coisa é quem sofre o prejuízo se
ela desaparecer (`res perit domino’)” (RT, 640/79).
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver
em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.
O § 2º disciplina a mora accipiendi, que ocorre quando o comprador está em mora de
receber a coisa adquirida, “ colocada à sua disposição”, conforme ajustado. Assim,
ocorre uma inversão do risco, sem que tenha havido a tradição e mesmo que a coisa
“venha a desaparecer, por motivo de caso fortuito, e estando em poder do vendedor,
poderá exigir o preço.
LOCAL DA ENTREGA – ART. 493 - Na falta de estipulação expressa, a coisa deve ser
entregue no local em que se encontrava ao tempo da venda. Norma de caráter
supletivo.
 Tradição em lugar diverso – Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso,
por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem
haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
 Assim, conforme o artigo supramencionado se a coisa for expedida para lugar
diverso, por ordem do comprador ou entregue a terceiros para que seja o portador,
ambas as situações por determinação do comprador, este passará a assumir a
responsabilidade pela integridade da coisa até chegar ao local de destino.
 Em casos como tais interessante a celebração de um contrato de seguro, para
prevenir o adquirente de eventuais prejuízos.
 Art. 495: O artigo dá ao vendedor poderes para sobrestar (paralisar) a entrega da
coisa, até que o comprador lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado, caso este
último haja caído em insolvência.
QUESTÕES ESPECIAIS REFERENTES À COMPRA E VENDA:
Limitações a compra e venda.
Venda de ascendente a descendente - Prescreve o artigo 496 do Código Civil: É
anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o
cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o
regime de bens for o da separação obrigatória.
 A lei não distingue entre bens móveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por
descendente a ascendente. Segundo Carlos Roberto Gonçalves: “a exigência subsiste
mesmo na venda de avô para neto, e não só os descendentes que estiverem na condição de
herdeiros imediatos, pois a lei referiu-se a todos os descendentes.” Assim, o legislador, ao
dispor que os ascendentes não podem vender aos descendentes, referiu-se a todos (filhos,
netos, bisnetos, trinetos, etc).
Exemplo: a)O pai não pode vender um imóvel ao filho, salvo se todos os outros filhos anuírem
(consentirem) a venda; b) A venda do avô a um neto, no caso todos os filhos vivos, incluindo o pai
e a mãe do comprador, seus tios e demais netos devem anuir.
 A finalidade da vedação é evitar simulações fraudulentas: doações disfarçadas de compra e
venda, ou seja, controlar eventuais artifícios e simulacros capazes de mascarar doações a um
descendente em detrimento do outro.
 Negocio anulável: Uma vez que atende exclusivamente aos interessses patrimonias da familia.
 Conseqüências: i) Possibilidade de ratificação do ato pelos familiares, por posterior
assentimento (art. 176, CC); imposição de prazo decadencial de dois anos para o exercício do
direito potestativo de desconstituição do negócio jurídico de compra e venda, a contar da data
do contrato (art. 179 do CC), retirando inclusive a eficácia da súmula n. 494 do STF que trazia
a previsão de 20 anos para propositura da ação; e d) a sentença produzirá efeito ex tunc,
desconstituindo-se retroativamente todos os efeitos transitórios produzidos (art. 182, CC).
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam
sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os
bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender
a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
 O artigo em exame enuncia cinco situações em que o negócio jurídico compra e venda será sancionado
como nulo pela ausência de legitimação para a sua prática.
Jurisprudência: Alienação judicial. Arrematação. Nulidade. Ato levado a ofício por mulher casada com
serventuário da justiça. A proibição do art. 1.133, IV, do CC, é absoluta. Vedado o ato, nula é a arrematação que
visa à ilidir a proibição legal. Não pode constituir bem reservado da mulher casada pelo regime comum com o
serventuário da justiça aquele que não lhe é licito arrematar. (STF, RE n. 92.184-2/MG, 2ª T, rel. Min. Cordeiro
Guerra)
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou
cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas
designadas no referido inciso
Aqui o objetivo do artigo foi de afastar o rigor do artigo precedente em determinadas situações em que a
aquisição é realizada pelo servidor público da justiça , mas sem nenhum conflito de interesse com
múnus – função que exercita. Cuida-se de hipóteses nas quais as atividades pública não contamina a
defesa das prerrogativas privadas dos ditos servidores: Ex: i) Casos em que o servidor do judiciário ou o
magistrado são herdeiros e desejam adquirir cotas dos demais herdeiros (cessão) ou bens individualizados
(compra venda); ii) hipóteses em que o servidores são credores em processo de execução e pretendem
adjudicar bens em hasta pública, como forma de pagamento dos débitos.
VENDA DE PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO – ART. 504:
O condômino, como todo proprietário tem o direito de dispor da coisa. Todavia se
o bem comum for indivisível, a prerrogativa de vender encontra limitação no art
504, CC.
A venda de parte indivisa a estranhos somente se viabiliza, portanto, quando: a)
for comunicada previamente aos demais condôminos; B) for dada preferência aos
demais condomínios para aquisição de parte ideal, pelo mesmo valor que o
estranho ofereceu; c) os demais condôminos não exercerem a preferência no
prazo legal (180 dias). Exemplos: ------- O direito de preferência apresenta natureza real e o condômino que depositar o
preço haverá para si a parte vendida. Não resolve em perdas e danos, vez
inclusive o prazo decadencial para o exercício da prerrogativa. AÇÃO DE PREEMP
ÇÃO A MEDIDA JUDICIAL CABÍVEL.
 Prazo de 180 dias – a partir da ciência: A comunicação dos demais condôminos pode
ser feita por meios judiciais ou extrajudiciais, como carta, telegrama, notificado pelo
oficial de títulos e documentos, etc, de modo expresso e com comprovante de
recebimento, devendo mencionar as condições de preço e pagamento para venda,
negociados com o estranho.
A regra em apreço se aplica apenas ao condomínio tradicional e não ao edilício , vez
que um condômino em prédio de apartamentos não precisa dar preferência aos demais
proprietários, ressalvado o casa da unidade (o apartamento, por exemplo) pertencer a
outras pessoas.
VENDA ENTRE CÔNJUGES E COMPANHEIROS:
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos
da comunhão.
 Na impede os consortes possam praticar o negócio jurídico de compra e venda
com relação a todos os bens excluídos da comunhão.
- Regime de comunhão universal: não se cogita tal regra, vez que o patrimônio é
comum.
- Regime legal de comunhão parcial: a aquisição é possível sobre todos os bens
que não se incluam na comunhão.
- Regime de separação absoluta dos bens: Há absoluta liberdade de aquisição
do patrimônio pelos cônjuges, como se denota da leitura do art. 1.687 do CC.
DE PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO – ART. 504:
O condômino, como todo proprietário tem o direito de dispor da coisa. Todavia se
o
VENDA “AD CORPUS” E VENDA “AD MENSURAM”
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o
de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda
que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus
Art. 500 – caput: O caput do artigo se refere à venda de bens imóveis – terrenos/fazendas,
etc – pela sua medida de extensão, com precisa dimensão da sua área vendida. Trata-se da
venda ad mensuram (conforme medida), ou seja, se determina o preço de cada unidade, de
cada alqueire, hectare ou metro quadrado.
Exemplo: Chico Bento resolve vender a João da Silva a Faz. Matão, de 2.000 hectares, com
X hectares de frente, X hectares de fundo, na lateral com X hectares, contíguo ao imóvel
de Sebastião Fortunato, matriculado no cartório de registro de imóveis sob o n. 00011.2345,
pagando-se o preço de R$ 5.000,00 por hectare.
Pois bem, o que temos no exemplo é uma venda especificada, estipulado o preço por
medida de extensão, com base na dimensão da área, pagando-se o preço com
base na hectare.
 Caso a medida real seja inferior àquela noticiada pelo vendedor quando da
contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área, a fim de obter a
diferença entre o que lhe fora prometido e alienado. A complementação da área é
exigida por meio da ação ex empto ou ex vendito, onde se pleiteia o integral
cumprimento do contrato, mediante a entrega de toda área prometida.
 Todavia, em certas circunstancias a complementação não será viabilizada, eis
que a área do imóvel terminou ou o excedente é de titularidade de outra pessoa.
Nesse caso, abrem-se duas alternativas subsidiarias ao comprador:
i) Poderá exercitar o direito potestativo à resolução do contrato contratual com
a devolução de todas as quantias pagas pelo comprador, além de perdas e danos;
ii) Pleitear o abatimento proporcional do preço, mantendo o negocio jurídico
sobre a área menor.
Excesso de área (Art. 500º, § 2o ): No caso de eventual medição constatar excesso de
área do terreno, sendo provado pelo vendedor que o equívoco foi proveniente de
ignorância/erro acerca do tamanho real do terreno, surgirão duas medidas a escolha do
comprador: i) poderá complementar o preço; ii) devolver o excesso.
Venda ad corpus (§ 3o , Art. 500): Na venda ad corpus a situação é diferente. Nessa
espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado,
caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influencia na fixação do
preço suas dimensões.
Ex: Aristóteles da Serra resolve vender a Platão a Faz. Recanto dos Pássaros,
caracterizada por ser uma área de 300 Alqueires, confrontando o terreno do Sr. Pedro
da Silva e o córrego Prosa, de porteira fechada, pelo preço de R$ 6.000.000,00 (seis
milhões).
 Não exige a lei, para que uma venda seja ad corpus, que o contrato diga
expressamente.
 Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o
comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que
se continha dentro de suas divisas. A referencia à metragem ou à extensão é
meramente acidental.
 Feita nessas condições, a venda não outorga ao comprador direito de exigir
complemento de área , nos termo do (§ 3o do art. 500 supramencionado. Se permitir
que o comprador possa postular, nas vendas ad corpus, a resolução do contrato ou o
abatimento do preço, não haverá diferença entre ela e a venda ad mensuram.
Por fim, voltando a venda ad mensuram o legislador entendeu que uma diferença de
medição que acuse uma área menor de no máximo um vinte avos da área total não
será motivo para adoção das medidas expostas no caput , presumindo que a menção
no corpo do contrato foi meramente enunciativa. Presunção relativa – Provar o
comprador
Venda ad corpus (§ 3o , Art. 500):
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o
vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do
título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao
alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
 Comentários dos artigos 502 e 503.
CLÁUSULAS ESPECIAIS OU PACTOS ACESSÓRIOS
RETROVENDA (art. 505 a 508):
A retrovenda é uma cláusula acessória do contrato de compra e venda que estabelece que o
vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro,
restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias.
Assim, trata-se de uma propriedade resolúvel, vez que o comprador é proprietário resolúvel do
bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode
reivindicar aquele imóvel específico.
O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.
Os efeitos da retrovenda são:
a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando).
Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias
necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização
expressa.
b) para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, que
exercerá por meio da ação reivindicatória. O prazo da ação reivindicatória é decadencial
de 3 anos. Além disso, o vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o
comprador se recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias
necessárias). O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias.
COMPRA E VENDA A CONTENTO OU SUJEITA À PROVA (Arts. 509 a 512):
 COMPRA E VENDA A CONTENTO (ART. 509, CC): É aquela que só se consuma
com a satisfação do comprador, ou seja, tem uma cláusula de satisfação. Em regra,
recai sobre gêneros alimentícios, bebidas finas, roupa sob medidas. A cláusula que a
institui é denominada ad gustum. Entende-se realizada sob a condição suspensiva,
ainda que a coisa tenha sido entregue ao comprador.
Trata-se de uma estipulação que favorece ao comprador, não podendo alegar o
comprador que a recusa é fruto do capricho. Quanto aos efeitos, a responsabilidade do
comprador é relativa até a perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso
fortuito ou força maior. Só responde por sua desídia.
VENDA SUJEITA À PROVA (510, CC): É aquela na qual o comprador tem direito de
constatar as qualidades do objeto, após o que o negócio estará perfeito.
 Não é cláusula puramente potestativa. O vendedor pode imputar o objeto ao
comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o
vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na compra e venda a contento.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (arts. 513 a 520)
 A preempção convencional é o direito de preferência pelo qual o vendedor aliena o
bem ao comprador, mas estabelece que na hipótese de venda a terceiros terá que ser
comunicado para equiparar o preço.
 Essa cláusula estabelece duas condições: se você quiser vender e se eu puder
equiparar o preço.
 Prazo para o exercício da preferência : O prazo para o exercício da preempção pode
ser convencionado por lapso não excedente a 180 dias, se a coisa for móvel, ou a dois
anos, se for imóvel (art. 513, parágrafo único) .
 E inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for
móvel, não se exercendo nos três dias, e se, for imóvel, não se exercendo nos sessenta
dias subseqüentes (art. 516, CC).
Se já houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só
pode pleitear indenização, nunca a anulação do negócio. A indenização pode ser
exigida inclusive em relação ao terceiro, se comprovar que este teve ciência da cláusula
de preempção.
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO: A venda com reserva de domínio não tinha
previsão antes do CC/02. Antes era um contrato atípico ou inominado. Só tinha previsão
processual. A tipicidade veio com o novo CC (arts. 521 e ss).
 A venda com reserva de domínio é aquela em que a venda a transferência do
domínio fica suspensa até o pagamento integral do preço, ou seja, o vendedor se
reserva o domínio da coisa.
Quanto à forma, a venda com reserva de domínio deve ser feita por escrito e ser
registrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode não
proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé. Em se tratando de automóvel, a
propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé se a cláusula de
reserva de domínio constar do documento de transferência do veículo.
 Quanto aos efeitos, a venda com reserva de domínio gera a responsabilidade civil
integral por parte do comprador, inclusive por caso fortuito ou de força maior, nos
termos do art.524 do CC. Isso implica em exceção ao princípio "res perit domino".