Arrendamento comercial: aspetos práticos
A nova lei sobre o arrendamento urbano que entrou em vigor no dia 12 de Novembro
de 2012, poderá ter algumas implicações no exercício do comércio por parte das
empresas que sejam arrendatárias de espaços, sobretudo aquelas que tenham
contratos de arrendamento anteriores à vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de
Setembro.
Este diploma fora alterado, sem grandes consequências para os arrendatários, pela Lei
n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU). Agora com a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, verificamse alterações sensíveis, nomeadamente nos artigos 33.º (exceto o n.º 8) a 35.º, n.º 2,
alíneas a) e b), 50.º a 54.º e 58.º do NRAU.
Relativamente aos artigos 50.º a 54.º dir-se-á que os mesmos regulam a transição para
o regime do NRAU do contrato de arrendamento existente, da seguinte forma:
1 – O processo terá sempre de começar por iniciativa do senhorio – que é o principal
interessado.
2 – Assim, este deverá comunicar, por escrito, ao rendeiro que pretende efectuar a
transição do arrendamento para o NRAU.
3 – Com essa comunicação deverá indicar o valor da renda, o tipo e a duração do
contrato propostos, o valor do locado (avaliado nos ternos do Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis) e cópia da caderneta predial urbana com o valor da
avaliação.
4 – Ao receber essa comunicação, o rendeiro deverá reagir e responder no prazo de
trinta dias. Se nada fizer, considera-se que aceita a proposta do senhorio. E como
deverá responder o rendeiro?
5 – Deverá responder dizendo uma de 4 coisas: 1) aceitar a proposta do senhorio (o
que para isso não seria necessário responder); 2) opor-se ao valor da renda proposto
pelo senhorio, propondo outro valor; 3) pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do
contrato de arrendamento (quer concorde quer não quanto ao valor da renda); 4)
denunciar o contrato de arrendamento.
6 – Na sua resposta, o inquilino deverá referir, caso seja caso disso, que a sua empresa
é uma microentidade, isto é, que cumulativamente preenche, à data do balanço, dois
dos seguintes três requisitos: total do balanço inferior a € 500.000,00; volume de
negócios líquido inferior a € 500.000,00 e número médio de empregados no máximo
de 5.
7 – Estas informações do inquilino ao senhorio deverão ser obrigatoriamente
acompanhadas dos respectivos comprovativos.
8 – No caso do inquilino deduzir oposição à proposta do senhorio, deverá fazer
acompanhar a sua recusa com o valor da renda que propõe. Se o inquilino não
propuser nenhum novo valor a recusa vale como se pretendesse a manutenção da
renda já existente.
9 – Se o senhorio aceitar a contra-proposta do inquilino tudo se passa então como
quando o inquilino aceita a proposta do senhorio.
10 – Se, por acaso, o senhorio não aceitar a contra-proposta do rendeiro, poderá fazer
uma de duas coisas: a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao rendeiro
uma indemnização correspondente a cinco anos do valor médio das propostas
formuladas por ambos (por exemplo: a renda hoje é de € 100,00 mensais; o senhorio
propõe € 1.000,00 mensais, o rendeiro contra-propõe € 200,00 mensais; a média entre
ambos é de € 1.000,00 + € 200,00 = € 1.200,00 : 2 = € 600,00; assim o senhorio deverá
indemnizar o rendeiro pagando € 600,00 x 12 x 5 = € 36.000,00); b) atualizar a renda,
considerando-se o contrato celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos a contar
da notificação; a actualização da renda será então feita tendo por referência máxima
1/15 do valor do prédio avaliado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis.
11 – Alerta-se para o facto de a indemnização devida por denúncia do contrato pelo
senhorio é agravada para o dobro ou em 50% caso a renda oferecida pelo inquilino não
for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20% respetivamente.
12 – Denunciado o contrato pelo senhorio, o mesmo produz efeitos no prazo de 6
meses a contar da receção da carta de denúncia, devendo o inquilino entrega-lo 30
dias depois contra a entrega da indemnização.
13 – Durante o período que medeia a denúncia e a entrega do prédio, deverá vigorar a
renda antiga ou a proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.
14 – Como acima se disse, pode também o inquilino, perante a comunicação de
transição do contrato para o NRAU e a atualização da renda, denunciar o contrato de
arrendamento.
15 – A denúncia do contrato pelo inquilino produz efeitos ao fim de dois meses,
devendo entregar o prédio 30 dias depois.
16 – É muito importante salientar para as microentidades acima referidas invocar esta
sua qualidade, uma vez que a lei lhes concede alguma proteção, a saber:
17 – O contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes ou, na falta
deste, no prazo de 5 anos a contar da receção pelo senhorio da resposta do inquilino,
sendo que durante esse período a renda é actualizada conforme é referido no n.º 10
supra (contudo, se o valor apurado através desse cálculo for inferior ao coeficiente de
atualização anual, é este o aplicável).
18 – Anualmente, o inquilino que se prevaleceu do facto de ser uma microentidade
deverá fazer prova que mantém essa qualidade (através de carta enviada ao senhorio,
no mesmo mês em que enviou a carta inicial).
19 – No fim dos 5 anos referidos no n.º 17 supra, o senhorio pode fazer transitar o
contrato para o NRAU seguindo-se os termos normais já referidos no início.
20 – Desta vez, contudo, o rendeiro, já não pode invocar o facto de ser uma
microentidade e na falta de acordo, o prazo do contrato é só de dois anos.
21 – É muito importante salientar que todas as comunicações deverão ser efetuadas
através de carta registada com aviso de receção.
22 – Aconselha-se, em qualquer caso, a consulta de um advogado, ou mesmo o seu
acompanhamento do processo.