A NOVA LEI
DO
ARRENDAMENTO URBANO
OS PRINCIPAIS TEMAS
O DIREITO SUBSTANTIVO
O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) – Código Civil
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
- A FORMAÇ
FORMAÇÃO DE TÍ
TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS - a Nova Lei do Arrendamento
Urbano (NLAU)
- A EXECUÇ
EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓ
IMÓVEL ARRENDADA – Código de Processo Civil
A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS – a Nova Lei do Arrendamento
Urbano
-
CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA
COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇ
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
MODOS DE ACTUALIZAÇ
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA
O SUBSÍDIO DE RENDA
A RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS
- ACTUALIZAÇ
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇ
RENOVAÇÃO/REABILITAÇ
ÃO/REABILITAÇÃO URBANAS
- AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS
- AS OBRAS COERCIVAS/OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁ
IMOBILIÁRIO/OS FUNDOS DE PENSÕES
- O OBSERVATÓ
OBSERVATÓRIO DA HABITAÇ
HABITAÇÃO E DA REABILITAÇ
REABILITAÇÃO URBANA / BASE DE DADOS DA HABITAÇ
HABITAÇÃO
A PENALIZAÇÃO DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
O DIREITO SUBSTANTIVO
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
(NRAU)
ÂMBITO DE APLICAÇÃO
TEMPORAL
DO NRAU
(regras transitórias)
Aos contratos novos
(celebrados após a entrada em
vigor da nova lei)
aplica-se o NRAU
Nos contratos de arrendamento
habitacionais celebrados na vigência
do Regime do Arrendamento Urbano
(RAU),
+
Nos contratos de arrendamento
não habitacionais celebrados após DL
257/95, de 30.09
importa distinguir:
AOS CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA
aplica-se o NRAU (art. 26.º/1 NLAU)
renovam-se automaticamente, quando
não sejam denunciados por qualquer das
partes, no fim do prazo pelo qual
foram celebrados, pelo período de
três anos, se outro superior não tiver
sido previsto, sendo a primeira
renovação pelo período de cinco anos no
caso de arrendamento para fim não
habitacional (art. 26.º/3 NLAU)
AOS CONTRATOS SEM DURAÇÃO LIMITADA
aplica-se o NRAU – as regras
previstas para os contratos de
duração indeterminada (art. 26.º/1
NLAU)
+
com as especificidades previstas
no art. 26.º/4 NLAU
As especificidades de regime
previstas no art. 26.º/4 NLAU:
1. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES À DENÚNCIA DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO
PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107.º RAU
Objectivo: protecção legítima expectativa do arrendatário
(art. 26.º/4/a) LNAU)
O art. 107.º RAU estabelece que o direito de denú
denúncia do contrato de arrendamento, facultado
ao senhorio quando necessita do pré
prédio para sua habitaç
habitação, ou dos seus descendentes em 1.º
1.º grau,
ou para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.º
1.º grau (actuais alí
alíneas a) e
b), do n.º
n.º 1, do artigo 69.º
69.º do RAU), não pode ser exercido quando no momento em que deva
produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
a) Ter o arrendatá
arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre
encontre na
situaç
situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão
pensão de invalidez, sofra de
incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência
deficiência a que corresponda incapacidade
superior a dois terç
terços;
b) ManterManter-se o arrendatá
arrendatário no local arrendado há
há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um
perí
período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta.
2. DIREITO DE DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
DO SENHORIO
depende do pagamento do montante previsto no
art. 1102.º/1 CC, na redacção dada pela nova
lei, montante esse que não pode ser inferior a
um ano de renda, calculada nos termos dos
artigos 30.º e 31.º da Nova Lei do Arrendamento
Urbano (NLAU) - ou seja, uma renda actualizada
Objectivo: permitir a atribuição de uma indemnização ao
arrendatário com base numa renda actualizada
(art. 26.º/4/b) LNAU)
3. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA DO
CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA
PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAÇÃO
(mediante comunicação ao arrendatário com antecedência
não inferior a 5 anos, tal como previsto no art. 1101.º/c)
CC, na redacção dada pela NLAU)
Objectivo: protecção legítima expectativa do arrendatário
(art. 26.º/4/c) LNAU)
4. CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA:
renovam-se automaticamente, quando não sejam
denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo
qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro
superior não tiver sido previsto
Objectivo: assegurar que a 1.ª renovação é feita por 3
anos, se outro período superior não tiver sido previsto
(art. 26.º/4/d) LNAU)
Aos contratos antigos
(celebrados antes da entrada em vigor
do RAU e do DL 257/95, de 30.09)
aplica-se o NRAU
nos termos previstos no art. 26.º NLAU,
com as devidas adaptações
(art. 28.º NLAU)
O PROGRESSIVO ALARGAMENTO
DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO
DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVO
APROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO
VISA ASSEGURAR:
A protecção das legítimas expectativas das partes
que celebraram contratos de arrendamento antes
da entrada em vigor do novo regime
A igualdade de tratamento das partes,
independentemente do momento de celebração
dos contratos de arrendamento
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO
POR MORTE
REGIME TRANSITÓRIO
ARRENDAMENTO HABITACIONAL
1. O arrendamento habitacional não caduca por morte
do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
•
•
•
•
•
Cônjuge com residência no locado;
Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência
no locado;
Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;
Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com
ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou,
tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano
de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou
superior;
Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há
mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado
de incapacidade superior a 60%.
(art. 57.º/1 NLAU)
2. A posição do arrendatário transmite-se, pela
ordem anterior, às pessoas aí referidas,
preferindo, em igualdade de condições,
sucessivamente,
o ascendente,
filho
enteado mais velho
(art. 57.º/2 LNAU)
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
Termina com a morte do arrendatário,
salvo existindo sucessor que, há mais de 3 anos,
explore em comum com o arrendatário primitivo,
estabelecimento a funcionar no local
(art. 58.º/1 NLAU)
O sucessor com direito à transmissão comunica ao
senhorio a vontade de continuar a exploração
nos 3 meses posteriores ao decesso
(art. 58.º/2 NLAU)
O REGIME TRANSITÓRIO
PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE
VISA ASSEGURAR:
ARRENDAMENTO HABITACIONAL - protecção da legítima
expectativa do arrendatário, e das pessoas que com ele
convivam, atenta a celebração do contrato de arrendamento
antes da entrada em vigor do novo regime
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL - uniformização de
tratamento, e protecção do sucessor que, há mais de 3 anos,
explora em comum com o arrendatário primitivo, o
estabelecimento
CARACTERÍSTICAS DO NRAU
Manutenção e reforço do princípio da autonomia da vontade das partes liberdade contratual
Bipartição entre arrendamento habitacional e não habitacional (em vez da
repartição tradicional entre arrendamento para habitação, comércio ou
indústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita)
Maior flexibilização das formas de cessação do contrato de arrendamento
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
DISTINÇÃO ENTRE
O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVO
Até agora, a acção de despejo era considerada uma acção mista,
ou seja, simultaneamente declarativa e executiva
(artigos 55.º a 61.º, e 102.º a 106.º do RAU)
A partir da NLAU, a acção declarativa passa a ser
autónoma da acção executiva
artigos 14.º LNAU (acção de despejo)
+
artigo 15.º LNAU (título executivo)
+
artigos 930.º-A a 930.º-E do CPC
ACÇÃO DECLARATIVA
Destina-se a fazer cessar a situação jurídica do
arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via
judicial para promover tal cessação - art. 14.º/1 NLAU
Segue a forma de processo comum declarativo - art.
14.º/1 NLAU
Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta
de residência permanente do arrendatário, e quando este
tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e
limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do
País, outra residência ou a propriedade de imóvel para
habitação adquirido após o início da relação de
arrendamento, com excepção dos casos de sucessão
mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir
uma indemnização igual ao valor da renda determinada
nos termos dos artigos 30.º a 32.º da LAU, desde o termo
do prazo para contestar até à entrega efectiva da
habitação - art. 14.º/2 NLAU
Na pendência da acção de despejo,
o arrendatário deve pagar / depositar
as rendas vencidas, nos termos gerais
(art. 14.º/3 NLAU)
Se o arrendatário não pagar ou depositar
as rendas/encargos ou despesas vencidas
por um período superior a 3 meses
o arrendatário é notificado para, em 10 dias,
proceder ao seu pagamento ou depósito,
e ainda da importância de indemnização devida,
juntando prova aos autos,
sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas
de levantamento do depósito
(art. 14.º/4 NLAU)
Se no final do prazo dos 10 dias, o arrendatário nada fizer
o senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a
estes factos
a qual constitui TÍTULO EXECUTIVO para
efeitos de despejo do local arrendado
na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM
PARA ENTREGA DE COISA CERTA
(art. 14.º/5 LAU)
RECURSOS
POSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÃO,
INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÃO
(art. 678.º/5 CPC)
“Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é
sempre admissível recurso para a Relação nas acções em que se
aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de
arrendamento, com excepção dos arrendamentos para habitação
não permanente ou para fins especiais transitórios”.
EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO
(art. 692.º CPC)
Objectivo: Resolução das actuais dúvidas doutrinárias e
jurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposição de recurso e a
fixação do seu efeito
FORMAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
O legislador abriu o leque dos títulos executivos
extrajudiciais
Com base no título executivo extrajudicial, o senhorio pode
intentar de imediato executiva para:
ENTREGA DE COISA CERTA
(imóvel arrendada)
(art. 15.º/1 NLAU)
PAGAMENTO DE RENDA
(art. 15.º/2 NLAU)
CRIAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
RAZÃO DE SER:
Ano de 2003 - dados estatísticos relativos à duração média das
acções de despejo, quanto às acções de despejo
- acções declarativas = 17 meses
- acções executivas = 24 meses
A certeza jurídica que subjaz aos títulos executivos extrajudiciais o “direito” encontra-se definido pelas partes, sendo tão somente necessário
efectivar o direito do senhorio à desocupação do locado pelo arrendatário
inadimplente, que pretende aproveitar o tempo de duração do processo
declarativo para se manter no local arrendado
No caso do título executivo por falta de pagamento de rendas pelo
arrendatário
-
Dados estatí
estatísticos - 90% das acç
acções de despejo intentadas devido à falta de
pagamento de rendas
Compelir o arrendatá
arrendatário ao pontual cumprimento da sua obrigaç
obrigação principal pagamento da renda
Permitir ao senhorio a imediata desocupaç
desocupação do locado, sem precisar de passar
por 17 meses de litigância processual
ACÇÃO EXECUTIVA
PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA
Em caso de falta de desocupação do
locado na data devida por lei ou
acordo das partes,
podem servir de base à execução
para entrega de coisa certa
6 TÍTULOS EXECUTIVOS
EXTRAJUDICIAIS
OS 6 TÍTULOS EXECUTIVOS
EXTRAJUDICIAIS
1.
EM CASO DE REVOGAÇÃO PELAS PARTES:
o contrato de arrendamento
+
o acordo revogatório -art. 1082.º/2 CC
(art. 15.º/1/a) NLAU)
2.
EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO:
o contrato de arrendamento
não renovável,
de onde conste a fixação do prazo
(art. 15.º/1/b) NLAU)
3.
EM CASO DE OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO:
o contrato de arrendamento
+
comprovativo da comunicação
prevista no art. 1097.º CC
(comunicação do senhorio, com uma antecedência
não inferior a 1 ano do termo do contrato)
(art. 15.º/1/c) NLAU)
4.
EM CASO DE DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO:
o contrato de arrendamento
+
comprovativos das comunicações
previstas nos arts. 1101.º/c) e 1104.º do CC
(comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior
a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação
+
confirmação da 1.ª comunicação com a antecedência
máxima de 15 meses, e mínima de 1 ano
relativamente à data da sua efectivação)
(art. 15.º/1/d) NLAU)
5.
EM CASO DE RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO:
o contrato de arrendamento
+
comprovativo da comunicação prevista no
art. 1084.º/1 CC
(comunicação do senhorio da mora no pagamento da
renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de
oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada
por autoridade pública)
(art. 15.º/1/e) NLAU)
6.
EM CASO DE DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO,
NOS TERMOS DO ART. 37.º/5 NLAU:
comprovativo da comunicação da iniciativa
do senhorio (art. 34.º/2 NLAU)
+
documento de resposta do arrendatário
(arts. 37.º/5 e 43.º/5 NLAU)
(art. 15.º/1/f) NLAU)
ACÇÃO EXECUTIVA
PARA PAGAMENTO DE RENDA
TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL:
o contrato de arrendamento
+
o comprovativo de comunicação ao arrendatário do
montante em dívida
(ART. 15.º/2 NLAU)
A COMUNICAÇÃO entre senhorios/arrendatários
O comprovativo da comunicação integra o título executivo
(art. 15.º NLAU)
FORMA DA COMUNICAÇÃO – regra geral:
escrito assinado pelo declarante
+
Carta registada com AR (art. 9.º/1 NLAU)
ou
Entrega em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua
assinatura, com nota de recepção (art. 9.º/6 NLAU)
FORMA DA COMUNICAÇÃO
no caso de comunicação do senhorio
destinada à cessação do contrato por resolução
(art. 1084.º/1 CC):
1.
2.
Notificação avulsa
Contacto pessoal de:
advogado,
solicitador
solicitador de execução,
feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da
comunicação e cópia dos documentos que a
acompanhem, devendo o notificando assinar o original
(art. 9.º
9.º/7 NLAU)
ACÇÃO EXECUTIVA
PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL
ARRENDADA
São intentadas com base nos 6 títulos
executivos previstos no art. 15.º/1 NLAU
Trata-se de uma acção executiva para
entrega de coisa certa, cuja tramitação se
encontra prevista nos artigos 928.º a 930.ºE do CPC (os artigos 930.º-B a 930.º-E foram
aditados pelo artigo 5.º da NLAU)
AS QUATRO ESPECIFICIDADES
DA TRAMITAÇÃO
1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO
(art. 930.º-B/1 do CPC)
No caso de recepção da oposição à execução, em
execuções que se fundem em título executivo
extrajudicial
Executado requerer o diferimento da
desocupação do local arrendado para habitação,
motivada pela cessação do respectivo contrato
2. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO PELO AGENTE de EXECUÇÃO
(art. 930.º-B/2 e 3 do CPC)
sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e
convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes
títulos, com data anterior ao início da execução:
1. Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado
do exequente;
2. Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual,
emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido
requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao exequente,
ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou
a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou
cessionário como tal.
Em caso de arrendamento para habitação, quando se mostre, por
atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante
o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco
de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença
aguda
3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO
(art. 930.º-C do CPC)
Imóvel arrendado para habitação (art. 930.º-C/1 CPC)
Mediante requerimento pelo executado, dentro do prazo
de oposição à execução, invocando razões sociais imperiosas,
devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as
testemunhas (máximo: 3) (art. 930.º-C/1 CPC)
Fundamentos - art. 930.º-C/2 CPC
a)
b)
c)
A desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo
muito superior à vantagem conferida ao exequente
A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do
executado (o que se presume relativamente ao beneficiário de
subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção)
Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado
de incapacidade superior a 60%
4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE
(art. 930.º-E do CPC)
Em caso de procedência da oposição à execução fundada
em título extrajudicial
o exequente responde pelos danos culposamente
causados ao executado e incorre em multa correspondente
a dez por cento do valor da execução, mas não inferior a
10 UC nem superior ao dobro do máximo da taxa de
justiça, quando não tenha agido com a prudência normal,
sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa
também incorrer
A ACTUALIZAÇÃO
DAS RENDAS ANTIGAS
Estagnação do mercado de arrendamento - Censos de
2001
740 mil casas arrendadas
420 mil casas arrendadas = contratos anteriores a 1990,
ou seja:
rendas congeladas há 6 décadas
(média da renda mensal: 20 €)
senhorios não podem denunciar os contratos de
arrendamento anteriores a 1990
CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA
A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual
resulta da avaliação fiscal efectuada pelos serviços de finanças,
nos termos previstos no Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis (artigos 38.º e ss do CIMI), multiplicado pelo coeficiente
de conservação, se o prédio tiver mais de 10 anos de construção
OU SEJA
VALOR DA RENDA MENSAL
=
(VALOR DA AVALIAÇ
AVALIAÇÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÇ
CONSERVAÇÃO x 0,04) / 12
(multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo factor de
conservação (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)
FÓRMULA DE CÁLCULO
3 OBJECTIVOS
1.
TRANSPARÊNCIA E VERDADE
FISCAL
O valor do locado resulta da avaliação
fiscal
2.
JUSTIÇA
AOS PRÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS - aplicação do
coeficiente de conservação (art. 33.º NLAU)
JUSTIÇA SOCIAL - arrendatário do locado com "excelente"
coeficiente de conservação (nível 5), paga uma renda mais
alta do que o arrendatário do locado com "bom" (nível 4) ou
"médio" (nível 3) coeficiente de conservação
DIREITO A UMA HABITAÇÃO CONDIGNA
RESPONSABILIZAÇÃO DO SENHORIO
RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS - se o locado
estiver com um "mau" (nível 2) ou "péssimo" (nível 1)
coeficiente de conservação, o senhorio não pode actualizar /
aumentar a renda, sem previamente realizar obras de
conservação
3.
DINAMIZAÇÃO DO
MERCADO DE ARRENDAMENTO
= a taxa de referência de rentabilização para
as rendas antigas de 4%
Exemplo:
Valor da avaliação fiscal do locado = 150.000 euros
"Bom" coeficiente de conservação (1,0)
Renda mensal = 500 euros [( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12]
COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
3 FASES
1.ª FASE - SENHORIO:
PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DO LOCADO AOS
SERVIÇOS DE FINANÇAS ou AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁ 3
ANOS NOS TERMOS DO CIMI
2.ª FASE - SENHORIO:
COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO DA ACTUALIZAÇÃO DA
RENDA
3.ª FASE - ARRENDATÁRIO:
RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO
PATRIMONIAL
1.ª FASE - SENHORIO:
PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS
OU
AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁ 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI
O senhorio pede a realização da avaliação
patrimonial do locado aos serviços de finanças,
a qual será efectuada nos termos dos artigo 38.º
a 46.ºdo CIMI (ou aproveita a que tiver
efectuado nesses termos há menos de 3
anos)
o CIMI prevê os seguintes coeficientes:
- Afectação
- Localização
- Qualidade e conforto
- Vetustez
Se o locado tiver
mais de 10 anos de construção:
será ainda feita uma avaliação para
apuramento do coeficiente de
conservação
a realizar por um Arquitecto ou
Engenheiro, que para o efeito se
deslocará ao locado
O senhorio só pode aumentar a
renda se:
tiver sido realizado as avaliações
+
o locado tiver um coeficiente de
conservação "excelente" (5), "bom"
(4) ou "médio" (3)
2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO
DA ACTUALZIAÇÃO DA RENDA
O senhorio comunica ao arrendatário a sua vontade:
actualizar a renda.
FORMA – carta registada com aviso de recepção
CONTEÚDO:
Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e
do nível de conservação
Valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial
do locado)
Valor de renda mensal, devido no primeiro ano
Período do faseamento - 2, 5 ou 10 anos
Prazo de resposta do arrendatário - 40 dias
Consequência da falta de resposta – actualização faseada em 5
anos
Invocação de que o arrendatário dispõe de RABC > 15 RMNA, e
respectivo documento comprovativo (declaração emitida pelo
serviços de finanças)
3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE
AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
RESPOSTA
Forma da resposta – escrita
Conteú
Conteúdo da resposta:
Alega RABC < 5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 Retribuiç
Retribuições
Mínimas Nacionais Anuais) 1 RMMG = 385,90 euros
RABC < 5 RMNA = Actualizaç
Actualização Faseada em 10 anos
Para fazer prova desta situaç
situação, o arrendatá
arrendatário tem de solicitar aos serviç
serviços de
finanç
finanças uma declaraç
declaração, cujo conteú
conteúdo será
será unicamente:
RABC < 5 RMNA = Actualizaç
Actualização Faseada em 10 anos
RABC > 5 RMNA = Actualizaç
Actualização Faseada em 5 anos
Para beneficiar da Actualizaç
Actualização Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorio
essa declaraç
declaração com a indicaç
indicação RABC < 5 RMNA
Alega idade igual superior a 65 anos = Actualizaç
Actualização Faseada em 10 anos
Alega deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% =
Actualizaç
Actualização Faseada em 10 anos
Denuncia o contrato de arrendamento
SILÊNCIO = Actualizaç
Actualização Faseada em 5 anos
2.º
2.º PEDIDO DE AVALIAÇ
AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOS DE FINANÇAS
Declaração que indica exclusivamente o escalão de
rendimentos onde se insere o contribuinte e que
determinará o período de faseamento da actualização da
renda
Esta declaração indicará uma das seguintes situações:
RABC < 3 RMNA
RABC < 5 RMNA
RABC > 5 RMNA
RABC > 15 RMNA
(e não os rendimentos das pessoas)
AS DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOES DE FINANÇAS É QUE
PERMITEM CHEGAR ÀS SEGUINTES CONCLUSÕES:
RABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos
+ subsídio de renda
RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos (se
idade igual/superior 65 anos = subsídio de renda)
RABC > 5 RMNA = Actualização Faseada em 5 anos
RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos
RABC
RENDIMENTO ANUAL BRUTO
DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATÁRIO,
CORRIGIDO:
Pelo número de elementos do agregado familiar
Pelo número de elementos do agregado familiar
que sejam portadores de deficiência igual ou
superior a 60%
A Correcção do RAB é determinante:
Período de Faseamento da actualização da
renda:
RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2
anos
RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10
anos
Atribuição de subsídio de renda
RABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10
anos + subsídio de renda
RABC < 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos =
Actualização Faseada em 10 anos + subsídio de
renda)
MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA
ACTUALIZAÇÃO IMEDIATA
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
O arrendatário conserva o local encerrado ou sem
actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força
maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais
de dois anos (art. 56.º/a) NLAU)
Trespasse ou locação do estabelecimento ocorrido após a
entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/b) NLAU)
O arrendatário é uma sociedade, e ocorre transmissão de
posição ou posições sociais que determina a alteração da
titularidade em mais de 50 %, face à situação existente
aquando da entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/c)
NLAU)
ACTUALIZAÇÃO FASEADA DA RENDA
REGRA GERAL = 5 anos
REGIMES EXCEPCIONAIS
anos
=2
e 10
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS
ACTUALIZAÇÃO FASEADA em 2 anos:
se o senhorio invocar e provar que o
arrendatário dispõe de um RABC > 15 RMNA
(art. 38.º/2/a) NLAU)
Para fazer prova desta situação, o senhorio tem
de solicitar aos serviços de finanças uma
declaração, cujo conteúdo será unicamente RABC
> 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos
(em caso de
RABC < 15 RMNA, a actualização não será
faseada em 2 anos)
se o arrendatário não tiver no locado a sua
residência permanente, habite ou não outra
casa, própria ou alheia (arts.38.º/2/b e 45.º/1 NLAU)
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS
ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos:
O arrendatário invoca:
RABC < 5 RMNA
idade igual ou superior a 65 anos
deficiência com grau comprovado
de incapacidade superior a 60%
(art. 38.º/3 NLAU)
RAZÃO DE SER:
A ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 ANOS
É
MAIS JUSTA PARA O ARRENDATÁRIO
economicamente desfavorecido
idoso
deficiente (60%)
ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS
ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos:
no locado existe um estabelecimento aberto ao público, o
arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa
singular
o arrendatário adquiriu o estabelecimento por trespasse
ocorrido há menos de cinco anos
no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao
público situado em área crítica de recuperação e
reconversão urbanística (ACRU)
a actividade exercida no locado classificada de interesse
nacional ou municipal
(art. 53.º/3 NLAU)
SUBSÍDIO DE RENDA
A QUEM É ATRIBUÍDO SUBSÍDIO DE RENDA
ARRENDATÁRIO QUE DISPONHA DE RABC < 3 RMNA
(E actualização faseada em 10 anos)
OU
ARRENDATÁRIO:
IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS
+
QUE DISPONHA DE RABC < 5 RMNA
(E actualização faseada em 10 anos)
A RENOVAÇÃO
E
REABILITAÇÃO URBANAS
A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS
ANTIGAS
=
IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO E
REABILITAÇÃO URBANAS
Se o coeficiente de conservação for
"mau" (2) ou “péssimo” (1), o
senhorio só poderá aumentar a renda
se realizar obras de conservação
AS OBRAS COERCIVAS
Se senhorio não tomar a iniciativa
de actualizar a renda
o arrendatário pode solicitar à
Comissão Arbitral Municipal
(CAM)
a determinação do coeficiente de
conservação do locado
(art. 48.º/1 NLAU)
Se o coeficiente de conservação
for "mau" (1) ou "péssimo" (2)
o arrendatário pode intimar o
senhorio à realização de obras
(art. 48.º/2 e 3 NLAU)
Se após ser intimado para realizar as
obras, o senhorio não as iniciar,
o arrendatário pode (art. 48.º/4 NLAU):
tomar a iniciativa da realização das
obras
solicitar à Câmara Municipal a
realização das obras
comprar o prédio pelo valor da
avaliação feita nos termos do CIMI,
com obrigação de realização de obras
de conservação, sob pena de reversão
AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)
COMPOSIÇÃO - representantes:
da Câmara Municipal
do serviço de finanças competente
dos proprietários
dos inquilinos
COMPETÊNCIAS
acompanhamento da avaliação dos prédios arrendados
coordenação da verificação dos coeficientes de conservação
dos prédios
arbitragem em matéria de responsabilidade pela realização
de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no
pagamento da renda
(art. 49.ºNLAU)
A PENALIZAÇÃO
DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
DUPLICAÇÃO DO IMI
Responsabilização dos proprietários que não
asseguram a função social da propriedade,
permitindo a sua degradação
Penalização em sede fiscal dos proprietários que
mantêm os prédios devolutos = DUPLICAÇÃO DO
IMI
Prédio devoluto - não possui, simultaneamente,
infra-estruturas de água, gás e electricidade, ou
não apresentam gastos (facturação)