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Qualificação em notas, com ênfase no Código de Normas
Módulo 3
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL
Aula 2 – Fração ideal;
Individualização em
condomínio (estremação).
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ESCRITURA PÚBLICA DE FRAÇÃO IDEAL
A fração ideal consiste no desdobramento do imóvel em
partes não localizadas, as quais permanecem contidas
dentro da área original, mas que em razão da alienação,
permanecem em condomínio. Não há limitação legal para
as frações ideais.
Manifestação da CGJ/MG, precedente nº 67808/2.014:
“(...) Cada um dos adquirentes possuirá uma fração ideal
sobre todo o imóvel, o qual permanecerá indiviso, em
matrícula única, até que todos os condôminos optem por
extinguir a comunhão pactuada”.
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Descrição do imóvel na lavratura de escritura pública de
fração ideal: deve-se mencionar o percentual ou a fração
ideal que está sendo objeto de alienação e em seguida
descrever o imóvel matriculado (art. 687, §1º e §2º do
Código de Normas).
Vedação da lavratura de escritura pública de fração ideal:
Art. 888 do CN: É vedado proceder ao registro de venda de
frações ideais, com localização, numeração e metragem
certa, ou de qualquer outra forma de instituição de
condomínio geral que desatenda os princípios da legislação
civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de
loteamento ou desmembramentos.
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Art. 172 do CN: A alienação de parte ideal de imóvel rural
somente será instrumentalizada pelo tabelião de notas se o
imóvel integral possuir todos os documentos necessários à
sua alienação e sua área não for inferior ao módulo
calculado para o imóvel ou fração mínima de
parcelamento, prevalecendo a de menor área, bem como,
se não houver localização, demarcação ou divisão da parte
ideal.
Parágrafo único. Se o tabelião de notas verificar que na
realidade existem fundados indícios de fraude ao disposto
no caput deste artigo, de modo a configurar ocupação
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irregular do solo, recusará a prática do ato mediante nota
fundamentada.
Documentação obrigatória – manifestação da CGJ/MG,
precedente nº 66471/2.014: “ (...) esclareça-se que os
documentos a serem apresentados, nos casos de alienação
de parte ideal de imóvel rural, em condomínio, dizem
respeito ao imóvel integral. Caso haja regular
desmembramento, não há que se falar em imóvel integral
ou parcial, tendo em vista que as áreas serão distintas e
independentes uma da outra”.
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ESCRITURA PÚBLICA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE IMÓVEL
RURAL EM CONDOMÍNIO (ARTS. 1012 A 1018 DO CÓDIGO
DE NORMAS)
Trata-se de uma inovação visando regularizar a matrícula do
imóvel que possui diversos condôminos.
Art. 1.012 do CN: Nas circunscrições imobiliárias
possuidoras de condomínios rurais pro diviso que
apresentem situação consolidada e localizada, a
regularização de frações com a abertura de matrícula
autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento
será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a
serem individualizadas.
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• Prazos: art. 1.012, §1º do CN.
• Instrumentalização: escritura pública declaratória ou
instrumento particular.
• Intervenientes:
• Art. 1.013, CN. A instrumentalização do ato para fins de
localização da parcela será feita mediante escritura
pública declaratória, ou por instrumento particular nos
casos do art. 108 do Código Civil.
• § 1º. É obrigatória a intervenção na escritura pública ou
no instrumento particular de todos os confrontantes da
gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área
maior.
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• § 2º. O município, o Estado e a União, ou seus órgãos
representativos, serão notificados pelo oficial de registro em
todos os procedimentos em que o imóvel (parcela) a ser
localizado fizer divisa com vias públicas (estrada, rua,
travessa, corredor, etc.), arroio, rio, lago, etc
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• Desnecessidade de retificação da descrição do imóvel
(retificação de área): art. 1.014 e parágrafo único do CN.
• Art. 1.014. Tratando-se de simples localização de parcela, será
desnecessária a retificação da descrição do imóvel, desde que da
escritura pública conste referência expressa à apresentação dos
seguintes documentos:
• I - título de domínio;
• II - CCIR;
• III - prova de quitação do ITR;
• IV - certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;
• V - planta e memorial descritivo..
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• O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de
registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de
divisão, do que resultará a abertura de matrícula própria
para a parcela localizada.
• Cobrança: escritura pública declaratória, sem conteúdo
financeiro.